房地產(chǎn)和土地估價(jià)成本法練習(xí)題

1、成本法練習(xí)題(后面有答案)一、單項(xiàng)選擇題：1成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是( ) A價(jià)格 D生產(chǎn)費(fèi)用 c勞動(dòng)價(jià)值 D成本加利潤(rùn)2從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其( )。 A生產(chǎn)費(fèi)用 B過(guò)去的生產(chǎn)費(fèi)用 c未來(lái)的生產(chǎn)費(fèi)用 D現(xiàn)在的生產(chǎn)費(fèi)用3從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于( )即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建設(shè)。 A替代原理 D生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 c預(yù)期收益原理 D價(jià)格構(gòu)成原理4只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以采用( )估價(jià)。 A市場(chǎng)

2、法 6收益法 C成本法 D假設(shè)開發(fā)法5成本法特別適用于( )的房地產(chǎn)的估價(jià)。 A有收益交易少 B無(wú)收益交易多 c有收益交易多 D無(wú)收益交易少6單純建筑物的估價(jià)通常采用( )。 A市場(chǎng)法 B收益法 C成本法 D假設(shè)開發(fā)法7在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用( )。 A成本法估價(jià) B收益法估價(jià) c市場(chǎng)法估價(jià) D，假設(shè)開發(fā)法估價(jià)8在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其( )而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)( )增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格。 A市場(chǎng)成交價(jià)格 B效用 C開發(fā)成本 D交換價(jià)值9運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清( ) A房地產(chǎn)成本 B房地產(chǎn)價(jià)格c房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 D房地產(chǎn)

3、重置價(jià)格構(gòu)成10在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下土地取得成本一般由購(gòu)置土地的價(jià)款和購(gòu)值時(shí)應(yīng)由（）構(gòu)成 A買賣雙方同時(shí)繳納的稅費(fèi) 9賣方繳納的稅費(fèi) c買賣雙方各自繳納的稅費(fèi) D買方繳納的稅費(fèi)J1從估價(jià)的角度來(lái)看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的( )分開，不能算做（ ）。A利潤(rùn) B利息 c收入 D收益12開發(fā)利潤(rùn)是正常條件下開發(fā)商所能獲得的( )。 A實(shí)際利潤(rùn) B平均利潤(rùn) C超額利潤(rùn) D正常利潤(rùn)13在計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意( )與利潤(rùn)率的匹配。 A 開發(fā)成本 B計(jì)算基數(shù) C利潤(rùn) D投資14成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格( )折舊。A重建價(jià)格 B重量?jī)r(jià)格 c重新購(gòu)建價(jià)格 D成本價(jià)格15對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗

4、估價(jià)，( )是一種有效的辦法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成土地收益也沒有。A市場(chǎng)法 B收益法 c路線價(jià)法 D成本法16重置價(jià)格是采用( )的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。A 估價(jià)時(shí)點(diǎn) B現(xiàn)時(shí) c交易日期 D建造時(shí)間17。重建價(jià)格是采用( )的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。A估價(jià)時(shí)點(diǎn) B與估價(jià)對(duì)象建筑物相同c以前 D與估價(jià)對(duì)象建筑物

5、類似18在一般情況下，( )適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。A重建價(jià)格 B重置價(jià)格 c重新購(gòu)建價(jià)格 D積算價(jià)格19( )適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等。A重建價(jià)格 B重置價(jià)格 C重新購(gòu)建價(jià)格 D積算價(jià)格20重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是“( )”的體現(xiàn)。A預(yù)期原理 B收益原理 c替代原理 D生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論21工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專家的參與，它主要用于( )的建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取。

6、 A具有重要價(jià)值B具有現(xiàn)實(shí)價(jià)值 c具有巨大價(jià)值 D具有歷史價(jià)值22估價(jià)上的折舊是指由各種原因所造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是進(jìn)行( )。A減價(jià)調(diào)整 B價(jià)值補(bǔ)償 c扣除差額 D損耗補(bǔ)償23經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指( )本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失。A土地 B建筑物 c其他土地定著物 D構(gòu)筑物24、年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或( )來(lái)求取折舊的方法。A剩余價(jià)值 B剩余自然壽命 c剩余經(jīng)濟(jì)壽命 D剩余年數(shù)25、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是( )的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)壽命可能不同。A由經(jīng)濟(jì)

7、因素決定 B由物質(zhì)磨損決定c由精神磨損決定 D由市場(chǎng)決定26成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的( )。A折舊率 B成新率 c剩余使用壽命 D實(shí)際損耗程度27建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按( )計(jì)算折舊。A土地使用年限 B建筑物的剽余經(jīng)濟(jì)壽命c(diǎn)土地剩余使用年限 D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 28某普通商品住宅，其土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )。 A52年 B55年 C58年 D70年29某工廠廠房，建成5年后補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年，計(jì)

8、算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )。 A40年 B45年 C50年D55年30某辦公樓，其土地使用權(quán)出讓年限為50年，建造期為3年建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年，在這種情況下，計(jì)算建筑折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )。 A50年 B53年 C47年 D55年31某舊倉(cāng)庫(kù)改建的超級(jí)市場(chǎng)，在該舊倉(cāng)庫(kù)建成后5年補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年，在這種情況下，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為( )。 A40年 B45年 C50年 D55年二、多項(xiàng)選擇題:1成本法特別適用于如下房地產(chǎn)的估價(jià)( )A學(xué)校B鋼鐵廠c化工廠D加油站E公園2. 價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的而且還

9、需要具備( )的條A生產(chǎn)成本高于市場(chǎng)平均成本 B生產(chǎn)成本低于市場(chǎng)平均成本c自由競(jìng)爭(zhēng) D該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)E生產(chǎn)成本等于市場(chǎng)平均成本3.在運(yùn)用成本法時(shí)員主要的是( )。A區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本 B區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本c結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值 D結(jié)合客觀成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值 E結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值4. 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為( )幾個(gè)步驟進(jìn)行o A按集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料B估算土地取得成本 c涵算重新購(gòu)建價(jià)格 D測(cè)算折舊 E求取積算價(jià)格5房地產(chǎn)的價(jià)格通常由( )幾項(xiàng)構(gòu)成。 A土地取得成本 B開發(fā)成本、管理費(fèi)用c投資利息、銷售費(fèi)用 D購(gòu)買土地應(yīng)繳納的稅費(fèi) E

10、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)6在目前的情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為（ )。A通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括衣地征收費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、育苗補(bǔ)償費(fèi)等B通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等c通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等D通過(guò)在城市中拆遷房屋取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等E通過(guò)在市場(chǎng)上“購(gòu)買”取得的，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等7取得開發(fā)用地后的建筑物建造成本主要包括( )。A勘

11、察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) B建筑材料和建筑設(shè)備費(fèi)c?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)貿(mào)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D房屋建筑安裝工程費(fèi) E開發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)8估算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握( )。A開發(fā)利潤(rùn)是開發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn) B開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的c開發(fā)利潤(rùn)是開發(fā)收入扣除開發(fā)成本后的余額D開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)E開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算9開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算，相應(yīng)的利潤(rùn)率包括有( )。 A直接成本利潤(rùn)率 B全部成本利潤(rùn)率 c投資利潤(rùn)串 D市場(chǎng)利潤(rùn)率 E成本利潤(rùn)率10確定重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，應(yīng)特別注意( )A

12、重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的 B重新構(gòu)建價(jià)格是現(xiàn)在的價(jià)格c重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的D重新構(gòu)建價(jià)格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤(rùn)的總和E建筑物的重新掏建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊11建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法具體有( )。 A單位比較法 B分部分項(xiàng)法 C直接資本化法 D工料測(cè)量法E指數(shù)調(diào)整法12.根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為( )a物質(zhì)折舊 B房產(chǎn)折舊c功能折舊 D設(shè)備折舊 E.經(jīng)濟(jì)折舊13物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從( )幾個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握。 A自然經(jīng)過(guò)的老化 B正常使用的磨損 c意外破壞的損毀 D自然環(huán)境惡化 E延遲維修的損壞殘存14利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為(

13、)經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為（ ）剩余壽命應(yīng)為( )A自然壽命B經(jīng)濟(jì)壽命c(diǎn)實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)D有效經(jīng)過(guò)年數(shù)E剩余經(jīng)濟(jì)壽命15 求取建筑物折舊的方法，主要有（ ）A年限法 B 成新折扣法 c市場(chǎng)提取法 D綜合分析法 E分解法三、計(jì)算題1某商品住宅樓建于10年前，由購(gòu)買政府出讓的土地而建，土地使用權(quán)年限為70年，土地面積1500 m2，土地出讓價(jià)格（熟地）為每平方米1000元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需要1600元。住宅樓的總建筑面積為3300 m2，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)每平方米900元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元。建筑壽命為50年。其中門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為40萬(wàn)元，平均

14、壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率為零。試評(píng)估該住宅樓現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。2估價(jià)對(duì)象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m2；建筑總面積4500m2于2001年9月底獲得50年使用權(quán)，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評(píng)估該辦公樓2006年9月30日的價(jià)值。 攝集有關(guān)資料如下： (t)搜集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表；實(shí) 例 交易價(jià)格 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況a 2200 0 06、3、30 3%b 2050 0 05、12、30 -8%c 2380 3 06、5、30 +5%從05年12月-06年9月地價(jià)每月上升05c(2)當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地

15、的費(fèi)用等資料如下； 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要10萬(wàn)元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等每平方米150元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等每平方米120元/m2以上合計(jì)為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。 該城市土地分為8個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第8級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第3級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異見下表：級(jí)別 1 2 3 4 5 6 7 8地價(jià)是次級(jí)土地的倍數(shù) 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4地價(jià)是最差級(jí)土地的倍數(shù) 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置價(jià)格價(jià)為1100元m

16、2。(4)建筑物耐用年限為60年，無(wú)殘值。 試用成本法評(píng)估該辦公樓06年9月30日的價(jià)值。土地重置價(jià)要求分別用市場(chǎng)法和成本法求取(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法)。參考答案：一、1A 2B 3A 4C 5D 6C 7A 8B 9C 10D11A 12B 13B 14C 15D16A 17B 18B 19A 20C21D 22A 23B 24C 25D26B 27A 28C 29B 30A31D 32B 33A 34C 35B二、 1ABCE 2CD 3BE 4ACDE5ABCt 6DCE 7ACDE8BDE 9。ACE 10。ACE 11、ABDE 12、ACE 13、ABCE 14、B

17、DE 15、ACE三、1解：(1)由所給資料，運(yùn)用成本法估價(jià)，其公式如下房地產(chǎn)價(jià)格土地重置價(jià)建筑物重置價(jià)建筑物折舊(2)土地的重置價(jià)1600×1500240萬(wàn)元(3)求取建筑物的重置價(jià)1200×3300396萬(wàn)元(4)求取折舊總額：門窗等損壞的折舊額3萬(wàn)元裝修的折舊額40×3524萬(wàn)元設(shè)備的折舊額100×10156667萬(wàn)元長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額(396340100)×10/50506萬(wàn)元?jiǎng)t該建筑物的折舊總額3+24+66.6750.6144.27萬(wàn)元(5)該住宅樓的現(xiàn)時(shí)總價(jià)240+39614427491.73萬(wàn)元該住宅樓的現(xiàn)時(shí)單價(jià)49173330

18、01490.09元m2。2解：(1)成本法公式如下：舊房地價(jià)格土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊(2)求取土地的重置價(jià)用市場(chǎng)法求?。篈修正后的單價(jià)2200×（100/100）×（105）6×(10097)233694元m2B修正后的單價(jià)2050×(100100)×(105)9×(1009)22330.56元m2C修正后的單價(jià)2380×(100103)×(105)4×(100105)2304.16元m2再用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得土地價(jià)格(2336.94+2330.56+2244.99)32304.16元計(jì) 用成本法求?。河谜饔棉r(nóng)地的費(fèi)用加土地開發(fā)