某小鎮(zhèn)中心招商方案課件

1、一、格拉斯小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀一、格拉斯小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀二、小鎮(zhèn)中心商業(yè)定位二、小鎮(zhèn)中心商業(yè)定位三、小鎮(zhèn)中心業(yè)態(tài)布局三、小鎮(zhèn)中心業(yè)態(tài)布局四、小鎮(zhèn)中心經(jīng)營(yíng)分析四、小鎮(zhèn)中心經(jīng)營(yíng)分析五、目前洽談商家和工作進(jìn)展五、目前洽談商家和工作進(jìn)展六、六、招商工作需協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題招商工作需協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題 總占地：約總占地：約3 3萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 總建面：總建面：18188.3718188.37平方米（不含地下建筑面積）平方米（不含地下建筑面積）1#1#樓樓2#2#樓樓3#3#樓樓5#5#樓樓4#4#樓樓8#8#樓樓6#6#樓樓7#7#樓樓 各樓宇使用情況表各樓宇使用情況表 樓號(hào)樓號(hào)樓層樓層面積（）面積（）功能功能備

2、注備注1號(hào)樓2404.2銷售中心、慶典禮堂4號(hào)樓1951 已租(哈羅)7號(hào)樓33798號(hào)樓3142.55號(hào)樓二層937.94海港公司辦公用房一層1156.24待租2號(hào)樓一層842.26待租二層572.32已租（部分）3號(hào)樓一層645.65已租（部分）二層494.72已租6號(hào)樓一層1507.88待租二層1154.67待租 已租商鋪情況表已租商鋪情況表商鋪編號(hào)商鋪編號(hào)面積面積（）（）租金租金（￥)租期租期商戶名稱商戶名稱備注備注4#、7#、8#8130.2每年一百萬(wàn)元整2008.9.1-2011.8.31北京哈羅英國(guó)學(xué)校3-1#969.370.5元/天/平方米2009.3.1-2012.3.1深圳

3、富圖裝飾公司2-4#1320.5元/天/平方米2009.4.1-2011.4.1北京軍安服務(wù)公司6-3#2930.5元/天/平方米2009.4.1-2012.4.1北京三睦家商貿(mào)公司6-26#1100.5元/天/平方米2009.4.20-2012.4.19北京化人冠宇企業(yè)策劃公司2-3#1270.5元/天/平方米2009.4.20-2012.4.19北京巴黎婚紗公司6-21#1450.5元/天/平方米2009.5.1-2012.4.30北京禧文百代傳媒公司 2-21# 2-22#3060.5元/天/平方米2009.5.15-2012.5.15北京逸錦軒家居設(shè)計(jì)6-22#1010.5元/天/平方

4、米2009.6.1-2012.5.31威爾芬精細(xì)化工北京公司合計(jì)：小鎮(zhèn)中心共出租面積為合計(jì)：小鎮(zhèn)中心共出租面積為10313.5710313.57平方米（套內(nèi)建筑面積）平方米（套內(nèi)建筑面積） 自用商鋪情況表自用商鋪情況表商鋪編號(hào)商鋪編號(hào)面積（）面積（） 租金租金租期租期 商戶名稱商戶名稱 備注備注1#樓2404.2銷售中心、慶典禮堂5#樓2層937.94海港公司辦公用房2-1#商鋪134自營(yíng)咖啡廳5-4#商鋪108自營(yíng)餐廳合計(jì)：小鎮(zhèn)中心自用面積為合計(jì)：小鎮(zhèn)中心自用面積為3584.143584.14平方米平方米 未租商鋪情況表未租商鋪情況表商鋪編號(hào)面積（）使用性質(zhì)備注2-2#476待租（西餐廳）2

5、-23# 2-24#243預(yù)留社區(qū)健身俱樂(lè)部（部分）3-2#170待租5-1#5-2#800預(yù)留超市、面包房、紅酒坊5-3#122預(yù)留洗衣店及自助銀行6-1#124預(yù)留香水博物館或香水體驗(yàn)店6-24# 6-25# 6-27# 6-28# 6-29#536預(yù)留個(gè)性化家庭自助旅館6-2#403待租（中餐廳）6-4# 6-5# 6-6#320待租6-7#245待租6-23#143待租合計(jì)：小鎮(zhèn)中心未出租面積為合計(jì)：小鎮(zhèn)中心未出租面積為35823582平方米（套內(nèi)建筑面積）。平方米（套內(nèi)建筑面積）。存在問(wèn)題分析存在問(wèn)題分析 前期招商缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，沒(méi)有形成特色和主題 小鎮(zhèn)中心今年3月份開始對(duì)外招商，當(dāng)時(shí)

6、項(xiàng)目入住人口少，人氣冷清，而且周邊沒(méi)有其他大的生活社區(qū)，周邊較為荒涼的。，我們與大多數(shù)品牌商戶進(jìn)行聯(lián)系，但是商戶經(jīng)過(guò)測(cè)算，認(rèn)為近幾年商戶很難生存，招商工作極為困難。我們尋找的突破口是利用項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然資源吸引婚紗攝影內(nèi)項(xiàng)目作為外景基地。招入了三家較大的公司入住，給項(xiàng)目帶來(lái)了一定的人氣，也起到一些宣傳作用。但是沒(méi)有進(jìn)行進(jìn)一步的擴(kuò)展，沒(méi)有真正成為小鎮(zhèn)中心的特色。另外在招商困難的情況下，招商工作急于突破，沒(méi)有堅(jiān)持住統(tǒng)一規(guī)劃、入住品牌高端的原則，招入了部分辦公、家居配飾等業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)既對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展沒(méi)有貢獻(xiàn)，又占據(jù)了我們的寶貴資源，我們?cè)谙乱徊焦ぷ髦袑⒆⒁庹{(diào)整和優(yōu)化。存在問(wèn)題分析存在問(wèn)題分析 生活

7、配套缺乏生活配套缺乏 項(xiàng)目一期已經(jīng)基本售罄業(yè)主大部分開始裝修，二期明年年初也將集中入住，但是業(yè)主生活配套所急需的超市、餐廳、洗衣店等業(yè)態(tài)經(jīng)多發(fā)聯(lián)系沒(méi)有招商成功的情況下，我們建議公司自營(yíng)了一個(gè)小型餐廳和咖啡廳，目前交與俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)。但是沒(méi)有很好的宣傳和經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有達(dá)到業(yè)主使用的要求，從而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造成配套不足，缺乏生活氣息的印象，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷沒(méi)有提供預(yù)想的幫助。因此在下一步的工作中，我們將集中精力解決這個(gè)生活配套問(wèn)題。存在問(wèn)題存在問(wèn)題 招商工作沒(méi)有引起足夠重視， 招商工作推進(jìn)力度不夠 因?yàn)檎猩坦ぷ鳑](méi)有明確的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)要求，一直沒(méi)有作為公司的一項(xiàng)重要的工作落實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)今年3月才成立，目前只有工作

8、人員2名，人手嚴(yán)重不足，招商的思路一直較為搖擺，沒(méi)有相應(yīng)的扶植政策，工作推進(jìn)力度不夠。 經(jīng)營(yíng)思路不夠開闊 在項(xiàng)目現(xiàn)狀不能支撐商家生存、生活配套類招商不理想的情況下，未及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路，固守收取租金的想法，導(dǎo)致了生活配套類的進(jìn)展緩慢。存在問(wèn)題存在問(wèn)題 現(xiàn)場(chǎng)缺乏包裝、缺乏商業(yè)氛圍現(xiàn)場(chǎng)缺乏包裝、缺乏商業(yè)氛圍 小鎮(zhèn)中心缺乏整體的策劃、包裝，造成現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足。 缺乏系統(tǒng)有效的宣傳和推廣缺乏系統(tǒng)有效的宣傳和推廣 市場(chǎng)知名度很低，加大了招商的難度。工作目標(biāo)工作目標(biāo)遠(yuǎn)期工作目標(biāo)遠(yuǎn)期工作目標(biāo) 將小鎮(zhèn)中心打造成為北京市場(chǎng)上知名的法式風(fēng)情商業(yè)中心。近期工作目標(biāo)近期工作目標(biāo) 完善現(xiàn)場(chǎng)包裝、引入生活配套、繁榮商

9、業(yè)氛圍、為銷售提供支撐。1、明確小鎮(zhèn)中心功能和定位小鎮(zhèn)中心須承擔(dān)兩大功能：、為格拉斯項(xiàng)目業(yè)主提供便利生活的商業(yè)配套設(shè)施；、以鮮明的特色商業(yè)成為格拉斯項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，并圍繞此特色為項(xiàng)目的體驗(yàn)式營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷提供支撐，為項(xiàng)目的整體營(yíng)銷提供支持；2、小鎮(zhèn)中心須作為一個(gè)整體來(lái)規(guī)劃、使用、 經(jīng)營(yíng) 我們要 按照“統(tǒng)一規(guī)劃、品牌高端、品質(zhì)高端”的原則制定明確的規(guī)劃，所有的業(yè)態(tài)都是為了打造小鎮(zhèn)中心這個(gè)法式風(fēng)情商業(yè)街而服務(wù)。招商工作要嚴(yán)格按照整體規(guī)劃展開。3、小鎮(zhèn)中心的招商節(jié)奏依據(jù)項(xiàng)目近期配套需求和遠(yuǎn)景規(guī)劃相結(jié)合的方式確立，當(dāng)務(wù)之急是集中力量解決業(yè)主生活配套業(yè)態(tài)的招商和經(jīng)營(yíng)；4、在招商工作中擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)思路，清理不

10、適合的業(yè)態(tài)，扶植優(yōu)質(zhì)和項(xiàng)目急需商家；5、盡快對(duì)小鎮(zhèn)中心現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝和完善，圍繞特色商業(yè)通過(guò)舉辦密集的小型暖場(chǎng)活動(dòng)，以體驗(yàn)式營(yíng)銷方式繁榮現(xiàn)場(chǎng)人氣，創(chuàng)造生活氛圍，為項(xiàng)目的整體營(yíng)銷提供支持。發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)別墅商業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身的情況，小鎮(zhèn)中心商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃分為3個(gè)階段，按照這個(gè)目標(biāo)展開工作： 第一階段第一階段 第第 1-31-3年年 這是項(xiàng)目招商較為困難的時(shí)期，招商的方向以引進(jìn)基礎(chǔ)生活配套類商業(yè)為主，采取公司扶植的方式招商和經(jīng)營(yíng)；在整體布局原則之下，其他商業(yè)面積為營(yíng)造商業(yè)氛圍，減少空置率，可以引進(jìn)婚紗攝影、紅酒、香水等有特色的具有法式風(fēng)情的業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)的簽約期控制在3年以內(nèi)，以便于隨著項(xiàng)

11、目發(fā)展升級(jí)換代，優(yōu)勝劣汰。第二階段第二階段 第第3-63-6年年 生活配套類商家逐步達(dá)到收支平衡，達(dá)到自體生存；重點(diǎn)打造法式風(fēng)情特色商業(yè)及休閑餐飲娛樂(lè)類商業(yè)，淘汰辦公、家居類業(yè)態(tài)，婚紗攝影類業(yè)態(tài)調(diào)整合作模式，由租賃固定店面改為按拍攝次數(shù)收費(fèi)的合作模式，擴(kuò)大影響；小鎮(zhèn)中心在北京市場(chǎng)具有一定知名度，成為北京一個(gè)具有濃郁法式風(fēng)情的時(shí)尚休閑場(chǎng)所。第三階段第三階段 第第6-106-10年年 小鎮(zhèn)中心逐步淘汰非品牌類及經(jīng)營(yíng)不善類商業(yè)，引進(jìn)高檔奢侈品品牌的零售店及專賣店。哈羅國(guó)際學(xué)校新校區(qū)的建成使用，屆時(shí)可把原哈羅學(xué)校占用的4#、7#、8#號(hào)商業(yè)樓改造為綜合的健身俱樂(lè)部及室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館，或召入大型名牌商家；小鎮(zhèn)

12、中心發(fā)展成熟，成為北京法式風(fēng)情商業(yè)街的新地標(biāo)。下一步工作措施下一步工作措施 、順義新城、格拉斯、優(yōu)山商業(yè)資源共享、統(tǒng)順義新城、格拉斯、優(yōu)山商業(yè)資源共享、統(tǒng)一管理一管理 優(yōu)山是發(fā)展最早的、較為成熟的項(xiàng)目，已經(jīng)入住優(yōu)山的一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，如婕妮璐超市、紅酒坊、幼兒園等都可以優(yōu)先引入格拉斯小鎮(zhèn)中心，下一步順義新城的招商，我們也要推薦現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)資源落戶新城。三個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，優(yōu)山、格拉斯的租金收入可以統(tǒng)一調(diào)配使用，扶植格拉斯商家前期的經(jīng)營(yíng)。、格拉斯小鎮(zhèn)中心作為一個(gè)整體推向市場(chǎng)。、格拉斯小鎮(zhèn)中心作為一個(gè)整體推向市場(chǎng)。 我們要結(jié)合項(xiàng)目大環(huán)境的打造，對(duì)小鎮(zhèn)中心進(jìn)行整體包裝設(shè)計(jì)、推廣明、LOGO、標(biāo)準(zhǔn)

13、色等CI形象設(shè)計(jì)，將小鎮(zhèn)中心作為一個(gè)嶄新的整體來(lái)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)。外來(lái)招商入住的商家在品牌形象、外部包裝、服務(wù)規(guī)范上必須按照小鎮(zhèn)中心的統(tǒng)一形象要求；參加我們?yōu)橥茝V小鎮(zhèn)舉辦的系列推廣活動(dòng)，接受我們的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)；自營(yíng)部分的商業(yè)的規(guī)劃、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)也要統(tǒng)一管理。、確定小鎮(zhèn)中心總體規(guī)劃布局確定小鎮(zhèn)中心總體規(guī)劃布局 布局的規(guī)劃是按照引導(dǎo)人群消費(fèi)的動(dòng)線來(lái)規(guī)劃 ，依據(jù)小鎮(zhèn)中心的建筑特色規(guī)劃為內(nèi)外兩條。 外部的動(dòng)線外部的動(dòng)線 我們主要將餐飲、超市、銀行等生活配套類的商業(yè)布局在此，從而方便幾期的業(yè)主從不同方向此聚集， 方便居民生活，另外臨近售樓處，達(dá)到對(duì)來(lái)訪客戶展示作用，增強(qiáng)購(gòu)買信心的目的。 內(nèi)部動(dòng)線內(nèi)部動(dòng)線 則將人流引入

14、建筑群內(nèi)部，從商業(yè)休閑氣氛、庭院布置等各個(gè)方面激發(fā)人群興致并創(chuàng)造停留的可能，我們主要將特色商業(yè)部分布局與此，用這種有特色的商業(yè)吸引人群深入小鎮(zhèn)中心內(nèi)部，為集聚人氣，營(yíng)造商業(yè)氛圍提供了條件。從而使這個(gè)地塊真正成為整個(gè)社區(qū)中最具有活力的場(chǎng)所。內(nèi)外動(dòng)線之間也實(shí)現(xiàn)自由的溝通，將整個(gè)區(qū)域的商業(yè)空間和社區(qū)的步道系統(tǒng)融為整體。商業(yè)中心商業(yè)中心哈羅學(xué)校哈羅學(xué)校銷售中心及禮堂銷售中心及禮堂水景廣場(chǎng)水景廣場(chǎng)超市面包房小鎮(zhèn)餐廳健身俱樂(lè)部小鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)生活配套類業(yè)態(tài)集中選址在小鎮(zhèn)中心臨外向街道的5#樓和6#樓及2#樓，以便于服務(wù)社區(qū)業(yè)主及展示給別墅來(lái)訪客戶，以促進(jìn)項(xiàng)目銷售中餐廳洗衣店自助銀行香水博物館香水公司紅酒坊法餐

15、廳法國(guó)特色商業(yè)選址在小鎮(zhèn)中心臨外向街道的5#樓、6#樓及臨水景廣場(chǎng)的2#樓，成半圍合狀分布，法國(guó)特色商業(yè)的聚客能力強(qiáng)，能有效的調(diào)動(dòng)消費(fèi)客群的動(dòng)向流動(dòng)，有利于盤活小鎮(zhèn)中心各個(gè)位置的商鋪。個(gè)性化家庭旅館歐洲經(jīng)典婚紗八月婚紗攝影巴黎婚紗婚紗攝影類業(yè)態(tài)主要選址在6#樓二層及緊鄰水景廣場(chǎng)的2#樓，有效促進(jìn)小鎮(zhèn)中心的休閑、浪漫的商業(yè)氛圍、盡快解決生活配套型商業(yè)的招商 超市 小鎮(zhèn)中心規(guī)劃中設(shè)置一家社區(qū)綜合超市，位于5號(hào)樓一層5-1#商鋪，我們目前洽談的婕妮璐超市，我們提出的要求是貨物必須擺放齊全，日常生活類蔬菜、肉、水果等必須及時(shí)調(diào)換備貨充足、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)規(guī)范要接受我們的指導(dǎo)。5號(hào)樓一層平面圖超市位置（四

16、）盡快解決生活配套型商業(yè)的招商盡快解決生活配套型商業(yè)的招商 超市超市/ /面包房面包房 小鎮(zhèn)中心規(guī)劃中設(shè)置一家社區(qū)綜合超市，位于5號(hào)樓一層5-1#商鋪，我們目前洽談的婕妮璐超市，所需面積約400平米。我們提出的要求是貨物必須擺放齊全，日常生活所需的生鮮、肉類、水果等必須備貨充足、及時(shí)調(diào)換，營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)規(guī)范要接受我們的指導(dǎo)。 在與婕妮璐超市的洽談中我們提出與其進(jìn)一步合作，增加項(xiàng)目生活氛圍，開設(shè)一家面包房，現(xiàn)場(chǎng)制作面包，并為其他店面做配送。目前已經(jīng)初步達(dá)成意向，規(guī)劃在5-2#為止，面積約100平米。超市/面包房5-1#商鋪5號(hào)樓一層平面圖5-2#面包房洗衣店/自助銀行 洗衣店是社區(qū)商業(yè)中必不可少

17、的基礎(chǔ)配套類商業(yè)業(yè)態(tài)，洗衣店只需要具備收、送衣物、簡(jiǎn)單熨燙、鞋類清潔等功能的空間即可；社區(qū)目前的成熟度很難引入銀行，為解決業(yè)主所需，建議引入一間自助銀行，具備自動(dòng)取款功能，繳納水電、電話費(fèi)等資助交費(fèi)項(xiàng)目的機(jī)器即可；因此建議將5-3#商鋪劃分為兩個(gè)商鋪，分別作為洗衣店和自助銀行。5號(hào)樓一層平面圖洗衣店位置自助銀行位置餐廳（自營(yíng)特色餐廳） 小鎮(zhèn)中心現(xiàn)階段自營(yíng)中餐廳面積過(guò)小，無(wú)法承擔(dān)一個(gè)外向特色型商業(yè)項(xiàng)目的中餐店的接待能力，建議將小鎮(zhèn)中心現(xiàn)階段的中餐廳經(jīng)營(yíng)面積擴(kuò)大,合并相鄰位置原預(yù)留的中餐廳部分，合并后總面積為340平米, 達(dá)到目前別墅區(qū)人流所需中型餐廳的經(jīng)營(yíng)要求.隨著項(xiàng)目的發(fā)展,相鄰的商鋪可以作為

18、擴(kuò)展空間使用.。 6號(hào)樓一層平面圖擬擴(kuò)展區(qū)域5號(hào)樓一層平面圖現(xiàn)經(jīng)營(yíng)區(qū)域健身俱樂(lè)部健身俱樂(lè)部 項(xiàng)目已入住的業(yè)主急需室內(nèi)健身場(chǎng)所，項(xiàng)目目前的入住率無(wú)法支撐一個(gè)健身俱樂(lè)部的運(yùn)營(yíng)，建議公司先期自置設(shè)備器材，請(qǐng)健身俱樂(lè)部托管的方式先期運(yùn)營(yíng)起來(lái)，支撐銷售的需要。后期可以靈活轉(zhuǎn)讓出租。我們規(guī)劃為一個(gè)上下層結(jié)構(gòu)的商鋪，2號(hào)樓2層2-3、2-4商鋪視野開闊，采光充足，加上對(duì)應(yīng)一層位置的兩個(gè)商鋪，面積約為400多平米， 內(nèi)部空間可以規(guī)劃設(shè)計(jì)健身器械、跳操、淋浴、更衣室等功能，初步滿足目前業(yè)主的健身要求。 （五）、近期打造的特色商業(yè)近期打造的特色商業(yè) 香水博物館香水博物館 小鎮(zhèn)中心必須拓展特色商業(yè)來(lái)吸引外部消費(fèi)者，

19、打小鎮(zhèn)中心必須拓展特色商業(yè)來(lái)吸引外部消費(fèi)者，打造小鎮(zhèn)文化和亮點(diǎn)，根據(jù)我們的建筑特色和項(xiàng)目名稱，造小鎮(zhèn)文化和亮點(diǎn)，根據(jù)我們的建筑特色和項(xiàng)目名稱，法國(guó)風(fēng)情是小鎮(zhèn)中心下一步要重點(diǎn)打造的特色商業(yè)，紅法國(guó)風(fēng)情是小鎮(zhèn)中心下一步要重點(diǎn)打造的特色商業(yè)，紅酒和香水是法國(guó)文化中一個(gè)標(biāo)志性的符號(hào)，目前已經(jīng)與酒和香水是法國(guó)文化中一個(gè)標(biāo)志性的符號(hào)，目前已經(jīng)與法籍華人謝總聯(lián)系意向在小鎮(zhèn)中心的法籍華人謝總聯(lián)系意向在小鎮(zhèn)中心的6-1#6-1#位置設(shè)立一個(gè)位置設(shè)立一個(gè)香水博物館。陳列法國(guó)香水，請(qǐng)法國(guó)專業(yè)人士在此開設(shè)香水博物館。陳列法國(guó)香水，請(qǐng)法國(guó)專業(yè)人士在此開設(shè)調(diào)香講座，為時(shí)尚人士調(diào)制香水。調(diào)香講座，為時(shí)尚人士調(diào)制香水。 紅酒

20、坊 我們正在洽談婕妮璐 超市在小鎮(zhèn)中心開設(shè)一個(gè)紅酒坊，位置選在5號(hào)樓一層的5-3#位置，面積約為300平米，婕妮璐超市將精品進(jìn)口酒類在此陳設(shè)，邀請(qǐng)客戶到格拉斯選購(gòu)酒類。 在國(guó)內(nèi)大都市休閑度假消費(fèi)逐漸成為成功人士及時(shí)尚人士的首選，小鎮(zhèn)中心純歐式的建筑及優(yōu)美的自然環(huán)境具備打造一個(gè)京郊休閑度假消費(fèi)項(xiàng)目的先提條件，因此小鎮(zhèn)中心建設(shè)一個(gè)個(gè)性化的家庭自助旅館不但能滿足社區(qū)業(yè)主探親訪友的住宿問(wèn)題，還有助于小鎮(zhèn)中心打造成為區(qū)域型休閑度假消費(fèi)場(chǎng)所。建議公司選址在小鎮(zhèn)中心6號(hào)樓2層的靠近西南角的半層商鋪位置，總面積約為600平米，約15個(gè)床位，對(duì)商鋪進(jìn)行個(gè)性化的裝修和裝飾，增加度假的氛圍和浪漫感，吸引客戶入住。

21、2-23#商鋪2-24#商鋪6-23#商鋪6-24#商鋪6-25#商鋪天然的連廊將其相連 以現(xiàn)有婚紗攝影為切入點(diǎn)擴(kuò)大合作，打造以現(xiàn)有婚紗攝影為切入點(diǎn)擴(kuò)大合作，打造項(xiàng)目新亮點(diǎn)項(xiàng)目新亮點(diǎn) 婚紗攝影類業(yè)態(tài)，建議將高端的婚紗攝影機(jī)構(gòu)租賃店鋪入駐小鎮(zhèn)中心的方式擴(kuò)展為按照拍攝次數(shù)收取費(fèi)用的方式合作，廣泛吸引高端的攝影公司入園區(qū)拍攝，力爭(zhēng)將格拉斯小鎮(zhèn)中心的婚紗攝影基地打造為北京市知名婚紗攝影景點(diǎn),可以達(dá)到多種渠道傳播格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境、建筑特色的目的。（六)、圍繞小鎮(zhèn)中心特色商業(yè)開展推廣活動(dòng)，圍繞小鎮(zhèn)中心特色商業(yè)開展推廣活動(dòng)，聚集人氣，創(chuàng)造生活氛圍聚集人氣，創(chuàng)造生活氛圍 小鎮(zhèn)中心整體包裝完畢后，我們將每

22、周小鎮(zhèn)中心整體包裝完畢后，我們將每周/ /兩周舉辦一兩周舉辦一次主題小型主題活動(dòng)，一方面扶植商家發(fā)展，也為營(yíng)銷工次主題小型主題活動(dòng)，一方面扶植商家發(fā)展，也為營(yíng)銷工作聚集人氣，擴(kuò)大宣傳力度。作聚集人氣，擴(kuò)大宣傳力度。 小鎮(zhèn)中心的經(jīng)營(yíng)與小鎮(zhèn)中心在項(xiàng)目整體營(yíng)銷中的作用和定位是緊密聯(lián)系的，為了繁榮項(xiàng)目人氣、提供基本生活配套、打造項(xiàng)目亮點(diǎn)、為營(yíng)銷提供支撐，小鎮(zhèn)中心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)由投入、扶持到自身盈虧平衡，能夠自體生存需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間。具體的經(jīng)營(yíng)建議如下： 1、用格拉斯、優(yōu)山初期入住的商戶的租金補(bǔ)貼小鎮(zhèn)的發(fā)展。格拉斯前期入住的商戶年租金能夠達(dá)到140萬(wàn)元，優(yōu)山已入住客戶年租金達(dá)到110萬(wàn)元，兩個(gè)項(xiàng)目年租金共

23、計(jì)250萬(wàn)元。將這部分資金作為前期發(fā)展資金投入到小鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)的補(bǔ)貼上，可以大大減少公司對(duì)小鎮(zhèn)中心前期的投入。2、建立小鎮(zhèn)中心商業(yè)消費(fèi)平臺(tái)，建立小鎮(zhèn)消費(fèi)一卡通系統(tǒng)。3、在品牌商家暫時(shí)不愿入駐的情況下，可以采取公司加盟知名品牌自營(yíng)的方式經(jīng)營(yíng)。4、制定商戶的扶植政策。對(duì)項(xiàng)目急需引進(jìn)的商戶制定優(yōu)惠政策免租期、物業(yè)費(fèi)、水電等減免，以發(fā)放消費(fèi)券方式 刺激客戶到小鎮(zhèn)中心消費(fèi)。拿出部分資金沖值到消費(fèi)卡中，向入住的業(yè)主發(fā)放體驗(yàn)卡；新客戶、活動(dòng)禮品可以以小鎮(zhèn)中心體驗(yàn)卡的形式發(fā)放，取代外購(gòu)禮品，起到一舉兩得的效果；作為員工福利發(fā)放，鼓勵(lì)員工福利到小鎮(zhèn)超市中兌現(xiàn)，扶持超市經(jīng)營(yíng)；發(fā)放員工工服洗衣卡，扶植洗衣店的經(jīng)營(yíng)；外來(lái)接

24、待 安排小鎮(zhèn)中心的餐廳，扶植餐廳的經(jīng)營(yíng)；公司辦公用品、公關(guān)禮品的采購(gòu)安排在超市，扶植超市的經(jīng)營(yíng)；5、開通社區(qū)穿梭巴士，收取適當(dāng)費(fèi)用， 定點(diǎn)發(fā)車，方便業(yè)主、客戶出入，盤活班車使用效率。6、統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)停車場(chǎng)。在社區(qū)交通便利的地方，統(tǒng)一規(guī)劃一個(gè)生態(tài)停車場(chǎng)，既解決現(xiàn)在 隨意道路停車、現(xiàn)場(chǎng)管理混亂的狀況，也展現(xiàn)項(xiàng)目的管理和優(yōu)化社區(qū)環(huán)境。7、前期投入費(fèi)用估算1 1、現(xiàn)場(chǎng)包裝維護(hù)費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)包裝維護(hù)費(fèi) 小鎮(zhèn)中心擬在2010年3月份舉辦開鎮(zhèn)儀式，在開鎮(zhèn)前要對(duì)小鎮(zhèn)中心進(jìn)行整體的包裝，在公共區(qū)域內(nèi)設(shè)置雕塑小品、 店招、公共座椅、遮陽(yáng)傘、花卉、郵箱、指示牌、遮陽(yáng)棚、郵箱、垃圾箱等，綠植、花卉的更換，小鎮(zhèn)中心的整體維護(hù)

25、，共計(jì)約需共計(jì)約需5050萬(wàn)元萬(wàn)元；2 2、 招商推廣活動(dòng)費(fèi)招商推廣活動(dòng)費(fèi) 根據(jù)小鎮(zhèn)中心的現(xiàn)狀和打造格拉斯新亮點(diǎn)的定位，商業(yè)推廣建議采根據(jù)小鎮(zhèn)中心的現(xiàn)狀和打造格拉斯新亮點(diǎn)的定位，商業(yè)推廣建議采 取以活動(dòng)聚人氣，以活動(dòng)帶動(dòng)商戶發(fā)展的推廣策略。具體計(jì)劃如下：取以活動(dòng)聚人氣，以活動(dòng)帶動(dòng)商戶發(fā)展的推廣策略。具體計(jì)劃如下： 小鎮(zhèn)中心擬在2010年5月份舉辦開鎮(zhèn)儀式（擬邀請(qǐng)法國(guó)格拉斯市考察團(tuán)來(lái)訪），開街儀式的整體包裝宣傳、組織邀請(qǐng)嘉賓、組織邀請(qǐng)表演節(jié)目等約需30萬(wàn)元。 3-10月（除5）份的推廣策略以舉辦活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)小鎮(zhèn)中心的人氣，根據(jù)公司的部署擬每個(gè)星期舉辦一次活動(dòng)，一個(gè)月4次，每次組織宣傳費(fèi)用大約在5萬(wàn)

26、元，一個(gè)月4次*7個(gè)月*5萬(wàn)=140萬(wàn)元，全年共計(jì)推廣活動(dòng)費(fèi)為全年共計(jì)推廣活動(dòng)費(fèi)為3030萬(wàn)萬(wàn)+140+140萬(wàn)萬(wàn)=170=170萬(wàn)元；萬(wàn)元；3 3、促銷禮品費(fèi)用、促銷禮品費(fèi)用 商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心建議小鎮(zhèn)中心舉辦活動(dòng)時(shí)的促銷禮品可以設(shè)置為小鎮(zhèn)中心的消費(fèi)券，面額設(shè)置為每張100元。發(fā)放預(yù)算如下：小鎮(zhèn)中心2010年擬舉辦兩次大型活動(dòng)，5月份開街儀式和9月份的中秋節(jié)（9.22日中秋節(jié)），5月份開街儀式擬邀請(qǐng)優(yōu)山美地業(yè)主500人，格拉斯一二期業(yè)主160人，公司客戶、嘉賓、媒體等100人；計(jì)發(fā)放消費(fèi)券（500+160+100）*100=7.67.6萬(wàn)元萬(wàn)元，9月份中秋節(jié)活動(dòng)擬邀請(qǐng)優(yōu)山美地業(yè)主400人，格拉斯一

27、二期業(yè)主160人，公司客戶、嘉賓、媒體100人，計(jì)發(fā)放消費(fèi)券（400+160+100）*100=6.6萬(wàn)元，全年共計(jì)禮品費(fèi)用7.6萬(wàn)+6.6萬(wàn)=14.2萬(wàn)元。小鎮(zhèn)中心舉辦的小型活動(dòng)中，不再另行購(gòu)買獎(jiǎng)品，以消費(fèi)券作為客戶獎(jiǎng)品，每場(chǎng)活動(dòng)發(fā)放30張計(jì)算，全年3000元*28次=8.4萬(wàn)元全年促銷禮品費(fèi)用為：全年促銷禮品費(fèi)用為：22.622.6萬(wàn)元萬(wàn)元4、自營(yíng)/扶植商業(yè)前期裝修設(shè)備投入費(fèi) 1、超市/面包房 2、健身房 3、個(gè)性化家庭自助旅館 4、餐廳 5、咖啡廳 根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一部署安排，商運(yùn)部近期開展了以下工作： 梳理入住客戶，加強(qiáng)管理，提出整改要求。公司領(lǐng)導(dǎo)與我們一起逐一約談簽梳理入住客戶，加強(qiáng)管理，提出整改要求。公司領(lǐng)導(dǎo)與我們一起逐一約談簽約客戶，明確提出裝修入住時(shí)間，制定下發(fā)約客戶，明確提出裝修入住時(shí)間，制定下發(fā)婚紗攝影現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)范，及婚紗攝影現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)范，及下一步合作意向。下一步合作意向。 下發(fā)下發(fā)格拉斯小鎮(zhèn)中心整體包裝設(shè)計(jì)