1995年出售公有住房方案實施細(xì)則.

1、附件:1995 年出售公有住房方案實施細(xì)則第 條根據(jù)關(guān)于出售公有住房的暫行辦法滬府發(fā) ,199419 號（編者注:見企業(yè)財稅法規(guī)選編第 12 冊第 182 頁,和關(guān)于 1995 年出售公有職工住房的方案 ,滬府 199522 號的規(guī)定 ,特制定本實施細(xì)則。第二條出售公有住房 ,應(yīng)貫徹購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理的原則。 第三條凡獨用成套的公有住房 ,均可向承租的居民戶和獲得新分配住房的職工 出售,但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬不清和具有歷史保護(hù)價值的房屋以及市政府 認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計劃、有步驟、分期分批地進(jìn)行。 1995 年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨用成套、作居住使用的多層和高層

2、職工住宅。職工租住單 儉購買的外銷商品房、僑匯商品房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房仍不列入出售范圍。第四條按成本價購買公有住房 ,每個職工家庭享受一次 ,職工家庭是指承租人及 其配偶 ;承租人和同住人在二人或二人以上的 ;因離婚、喪偶 ,配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開 本市 （另一方不再享受購房憂惠而承租戶內(nèi)留有一人的 ;40 歲以上的單身未婚男子或 女子。第五條購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在 住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿 18 周歲的同住成年人。職工家 庭內(nèi)有多人的 ,應(yīng)協(xié)商確定購房人 ,協(xié)商不成的 ,不辦理購房手續(xù)。職工家庭購房時 ,可 申請共有產(chǎn)權(quán)。共有人必須是

3、前款規(guī)定的購房對象。共有人再購房時應(yīng)合并計算購 房面積。承租人死亡或遷離本市的 ,應(yīng)變更租賃戶名后辦理購房手續(xù)。有下列情況 之一的不能購房 :擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的 ;擅自改變公有住房結(jié)構(gòu)及有違章搭建或違 章建筑的 ;利用承租房屋改變用途的 ;承租人全家遷離本市的 ;承租人去國 （境外定 居、探親、留學(xué)承租戶內(nèi)留有一人的 （承租戶內(nèi)留有二人或二人以上的 ,須變更租賃 戶名后按規(guī)定購買。第六條 1995 年出售公有住房的成本價為每平方米建筑面積 1060 元.第七條按購房人每一年工齡給予每平方術(shù)建筑面積 15.30 元的工齡折扣 ,確定 1995 年公有住房出售的計算基價 ,職工家庭購房時的工齡仍

4、可以新配房職工、承 擔(dān)人或同住成年人中工齡最長的一人為計算依據(jù)。但該工齡最長者及其配偶再遷至 他處時不得重復(fù)享受優(yōu)惠。職工購房時的工齡按連續(xù)工齡標(biāo)準(zhǔn)計算到1991 年底。從事井下、高空、 ,高溫、特別繁重體力勞動或其他有害身體健康工作的符合國家 提前退休規(guī)定的提前退休職工 ,其購房時的工齡應(yīng)加上提前的 “工齡”。第八條 1995 年公有住房的實際售價以確定的計算基價連乘以各種折扣和增減率計算。對按成本價購買公有住房的職工給予下列折扣 :1.購買己租住的公有住房 ,按規(guī)定給予 5%的折扣。2.多層和高層住宅的面積折扣 ,多層住宅為 10%,高層住宅為 12%。3.房屋的地段、朝向、層次等增減系數(shù)

5、詳見附件。4.房屋的成新折扣率為每年 2%,折舊后殘值低于 40%的按 40%計算。第九條對購房者給予以下優(yōu)惠 :1.購房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。2.購房者免繳房產(chǎn)稅、契稅 , 并緩征地租。3.購買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。第十條 1995 年公有住房實際出售單價計算公式如下 :新分配公有住房的實際出售單價 （元/平方米 =成本價 （元/平方米 15.3 元 /年.平方米y勾房工齡（年x i成新折扣率x竣工年限（年x 1面積折扣地段增減率 刪向增減率X層次增減率已租住公有住房的實 際出售單價（元/平方米=成本價（元/平方米一 15.3 元/年平方米X購房工齡（年x: 1成新

6、折扣率Xg工年限（年x 1已租住公房折扣率x 1面積折扣X地段增減率x朝向增減率X!次增減率其中：購房工齡 機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計算 ;企業(yè)單位職工連續(xù)工齡按 市勞動局有關(guān)規(guī)定計算。連續(xù)工齡計算到 1991 年底。竣工年限 按房屋出售年份 減去房屋竣工年份計算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計算。第十條 1995 年公有住房實際出售單價 （含新分配公有住房、已租住公有住 房、套增配房的最低限價 ,1 級地段內(nèi),定為每平方米建筑面積 213 元;2 級地段內(nèi),定為每平方米建筑面積 200 元;3 級地段內(nèi),定為每平方米建筑面積 188 元;4級地段內(nèi),定為每平方米建筑面積 1

7、75 元;5 級地段內(nèi),定為每平方米建筑面積 163 元;6 級地段內(nèi),定為每平方米建筑面積 150 元。第十二條出售公有住房的分戶建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn) ,按關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋 建筑面積攤算辦法的通知滬房 （93 權(quán)字發(fā)第 52 號規(guī)定執(zhí)行。建筑面積計算保留二位小數(shù) ,以下四舍五入。第十三條職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn) ,一般按人均建筑面積 24 平方米計算。家庭成員中有下列對象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行1.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn) 75 平方米 一般職工、干部 ;具有各類初級專業(yè)技術(shù)職稱的人員。2.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn) 85 平方米科級干部 ;具有各類中級專業(yè)技術(shù)職稱的 人員 ;具有高級工證書的技術(shù)工

8、人。3.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn) 100 平方米縣處級干部 ;副教授、副研究員等各類 高級專業(yè)技術(shù)職稱以及不分正副高級專業(yè)技術(shù)職稱的人員。4.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn) 120 平方米 副局級干部。5.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn) 140 平方米正局級干部 ;教授;研究員;以及享受 教授、研究員待遇的各類正高級專業(yè)技術(shù)職稱的人員。6.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn) 50 平方米 無業(yè)、待業(yè)、孤寡老人。7.部級干部按國務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。購買高層公有住房在上述建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再增加建筑面積 10 平方米。以上是職工家庭購買公有住房 的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn) ,不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。第十四條 1995 年職工購買公有住房超過建筑面積

9、控制標(biāo)準(zhǔn)的部分 ,實行市場 價。對于享受離職休養(yǎng)待遇的干部購買公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)10 平方米以內(nèi)的 ,其超過部分按 1995 年規(guī)定的成本價購買 ,不再享受優(yōu)惠折扣 ,超過部分的實際售價以成本價連乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定,再超過部分 ,實行市場價。凡按市場價購買的部分 ,不享受 1995 年的優(yōu)惠折扣政策 ,其 實際售價應(yīng)連乘以朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定。第十五條 1995 年多層住宅每平方米建筑面積市場價 ,1、2 級地段定為 2928 元,3、4 級地段定為 2092 元,5、6 級地段定為 1255 元。1995 年高層住 宅每平方米建筑面積市場

10、價 1、2 級地段定為 4442 元,3、4 級地段定為 3173 元,5、6 級地段定為 1904 元。第十六條職工家庭購房后 ,因居住困難或其他原因符合住房分配規(guī)定的職工 ,仍可在單位享受住房分配和購買住房。具體辦法按公有住房出售后再套配、增 配的若干規(guī)定滬房地改發(fā) （1995240 號（編者注 :見企業(yè)財稅法規(guī)選編第 13 冊第 215 頁辦理。第十七條購房人以現(xiàn)金一次付清全部購房款的 ,給予一次性付款折扣。 1995 年 一次性付款折扣為 20%。申請抵押貸款支付購房款的 ,不享受一次性付款折扣 ,首期 付款不低于實際售價的 30%。第十八條對公有住房的出售人 ,可免繳營業(yè)稅 ,售房所

11、得不計入計算所得稅的稅 基。第十九條出售、購買公有住房的程序（一出售公有住房按下列程序進(jìn)行1.出售公有住房前應(yīng)先辦理可售公房的確認(rèn)手續(xù)。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬 單位分別報市、區(qū)縣房改辦確認(rèn)。對 1994 年度出售過公有住房的樓房不再辦理確 認(rèn)手續(xù)。2.出售公有住房應(yīng)編報可售公有住房的售房規(guī)模。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬 單位分別報市 ,區(qū)縣房改辦審核、備案。3.單位將 1995 年度竣工的新建住房以出售形式分配給職工之前 ,應(yīng)辦妥申領(lǐng)單位房屋所有權(quán)證的有關(guān)手續(xù)。4.出售人向住戶宣傳購房政策。5.出售人為購房人辦理購房有關(guān)手續(xù) ,開具上海市公有住房出售收入專用票據(jù)。（二購買公有住房按下列程序進(jìn)行

12、 :1.職工家庭購買公有住房前 ,應(yīng)先辦理認(rèn)購手續(xù) ,預(yù)付手續(xù)費 100 元（不購房時不 予退還 ,購房時 ,應(yīng)協(xié)商一致 ,確定購房人。2.職工家庭確定購房人后 ,應(yīng)填寫職工家庭購買公有住房協(xié)議書。3.購房人提供有關(guān)購房手續(xù)的證明 ,選擇付款方式后與出售人簽訂房屋買賣合同支付定金 1000 元,按規(guī)定繳付購房款和有關(guān)稅費。4.購房人憑購房合同、購房票據(jù)及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產(chǎn)登記 發(fā)證機(jī)關(guān)辦理申領(lǐng)房屋所有權(quán)證有關(guān)手續(xù)。第二十條按成本價購買公有住房 ,購房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。購房款已付清、 并購房后住滿五年者 ,其住房可進(jìn)入房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓、出租 , 權(quán)益歸已 ,但須按規(guī)定補(bǔ) 交土地出

13、讓金和有關(guān)稅費。該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決。職工購買公有住房前 與單位訂有配房協(xié)議的 ,在購買公有住房后五年內(nèi) ,違反正常工作調(diào)動規(guī)定 ,擅自離職 的 ,必須向單位補(bǔ)交擅自離職當(dāng)年住房成本價與市場價的差價。,第二十 條房屋維修責(zé)任和維修費用的承擔(dān)規(guī)定如下 :（一室內(nèi)維修由購房人自理。（二住房的共用部位和電梯等其用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修,由全幢房屋所有人共同承擔(dān) ,購房戶的維修費用在房屋維修基金中提取 ,租賃戶的維修費用由產(chǎn)權(quán)單位 承擔(dān)。（三住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施 ,凡屬人為損壞的 ,由損壞人修復(fù)或 賠償。（四住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈,綠化等街坊公共設(shè)施

14、的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費用 ,由房屋所有人共同承擔(dān)。購房戶承擔(dān)的費用 ,應(yīng)在 城市維護(hù)費中列支 ,在公有住房出售起步階段 ,暫在街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù) 基金中列支 ;租賃戶承擔(dān)的費用 ,由產(chǎn)權(quán)單位支付。第二十二條高層住宅水泵、電梯的運行費 ,由全幢房屋所有人按建筑面積合理 分?jǐn)偂Ｔ诠凶》砍鍪鄣钠鸩诫A段 ,購房的居民戶只承擔(dān)運行費用的 20%,其余80%在維修基金中列支。第二十三條房屋維修基金按下列規(guī)定籌集 :（一多層住宅的購房人在購房時首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價的1.5%繳付房屋維修基金 ,1995 年定為每平方米建筑面積 15.90 元 ;出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積

15、成本價的 6%繳付房屋維修基金 ,1995 年定 為每平方米建筑面積 63.60 元。（二高層住宅的購房人在購房時首期應(yīng)按每平方術(shù)建筑面積成本價的1.5%繳付房屋維修基金 ,1995 年定為每平方米建筑面積 15.90 元 ;出售人應(yīng)一次性從售房款中 按每平方米建筑面積成本價的 12%繳付房屋維修基金 ,1995 年定為每平方米建筑面積 127.20 元。上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲 （按居民個人儲蓄利率計 息 ,專項使用。以后再需籌集維修基金時 ,均由房屋所有人分?jǐn)偂８邔幼≌娞莺退霉灿迷O(shè)備的大修和更新費用 ,原則上由全幢房屋 所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段

16、,由出售人從售房款中一 次性按出售的每平方米建筑面積提取 100 元費用 ,用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大 修和更新。高層住宅出售人提供的電梯和水泵等其用設(shè)備大修和更新費用,具體使用辦法按上海市公有住宅售后管理暫行辦法滬府發(fā) （199459 號（編者注 :見 企業(yè)財稅法規(guī)選編第 12 冊第 203 頁的規(guī)定執(zhí)行。出售人應(yīng)一次性從售房款中 按每平方術(shù)建筑面積 20 元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。第二十四條出售人和購房人需交付的費用 :出售人交付的費用 :房屋維修基金 ;銜坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金 ;高層住 宅水泵和電梯等設(shè)備的大修和更新費用 ;實際售房款 （不計一次、性付款折扣0.

17、5%的手續(xù)費 ;房屋出售價千分之 0.5 的房屋買賣合同印花稅。購房人交付的 費用:購房款;首期維修基金;實際售房款（同上 0.5%的手續(xù)費;房屋登記勘丈費 0.30 元 /平方米及房產(chǎn)權(quán)證工本費 5 元;房屋出售價千分之 0.5 的房屋買賣合同印花稅 （分期 付款的按購房總價千分之 0.5 交付;產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅 5 元。第二十五條出售單位應(yīng)合同業(yè)主組建業(yè)主管理組織。業(yè)主管理組織可自行管理 物業(yè)或委托物業(yè)管理部門管理。公有住房售后管理工作按上海市公有住宅售后管 理暫行辦法滬府發(fā) （199459 號（編者注 :見企業(yè)財稅法規(guī)選編第 12 冊第 203 頁的規(guī)定辦理。購買公有住房后 ,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)

18、按照社會化管理的要求 ,根據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容 ,按月交納管理費。多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng) 承擔(dān)35 元的管理費 ;高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān) 510 元的管理費 ,由業(yè)主管 理組織與物業(yè)管理部門簽訂管理合同時確定。第二十六條公有住房出售后的款項 ,按上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房委會 關(guān)于售房歸集資金管理和使用規(guī)定的通知滬府辦 (199520 號辦理。房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)住房給單位 ,單位再分配給職工租住的 ,售房款 由市公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集 ,專項用于住宅建設(shè)和舊房更新改造。個人購買使用 權(quán)住房的 ,可按公有住房出售暫行辦法和本實施細(xì)則的規(guī)定 ,交付成本價的首期 維修基金 ;按本實施細(xì)則計算購房款 (不計一次性付款折扣 0.5%的手續(xù)費 ;房屋登記 勘丈費 0.30元/平方米 ;房產(chǎn)權(quán)證工本費 5 元;房屋買賣合同千分之 0.5 印花稅;產(chǎn)權(quán)登 記權(quán)證印花稅 5元等。產(chǎn)權(quán)歸己。其購房建筑面積不受面積控制標(biāo)準(zhǔn)限制 ,住房的 維修和管理按上海市公有住宅售后管理暫行辦法執(zhí)行。房屋產(chǎn)權(quán)單位必須按本 實施細(xì)則的規(guī)定 ,交付產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)交付的費用。第二十七條新建公有住房分配時應(yīng)貫徹先售后租原則。單位向職工分配新建住 房時 ,出售數(shù)量不能低于新建住房總量的 30%,單位給