房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)主講：張潔莉認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) 1、何為房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物組成。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。 2、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指：以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。 主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)的分類 住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高

2、級(jí)公寓、花園別墅等。 生產(chǎn)用房：指社會(huì)各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等 辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。 其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念和特點(diǎn) 1、概念 我國(guó)現(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。2、特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不

3、能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。市場(chǎng)的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。市場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。 不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在

4、同一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開放性。 市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 1、一級(jí)市場(chǎng) 是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使

5、用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。 2、二級(jí)市場(chǎng) 是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。 3、三級(jí)市場(chǎng) 是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。本市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 （1）一級(jí)市場(chǎng)： 主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。 土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活 配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。 土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣等。 （2）二級(jí)市場(chǎng) 現(xiàn)上

6、市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的商品房數(shù)量。 供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。 平均價(jià)格：本市注冊(cè)上市商品房?jī)r(jià)格的平均值。 各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個(gè)檔次，明確各檔次價(jià)格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。 （3）三級(jí)市場(chǎng) 現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的二手房數(shù)量。 平均價(jià)格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價(jià)的平均值 供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。 主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊(cè)與交易狀況，分析出主流價(jià)格二手房的銷售狀況。包括：平均價(jià)格、坐落地點(diǎn)特征、消費(fèi)群特點(diǎn)等。 投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了作

7、為投資對(duì)象，通過投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來(lái)獲取利潤(rùn)。 生產(chǎn)型：對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提供活動(dòng)空間或場(chǎng)地。 消費(fèi)型：主要是由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。房地產(chǎn)消費(fèi)的類型房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn) 普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動(dòng)基地。 多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價(jià)值和多種效用為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了多種選擇的機(jī)會(huì)，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。 不可替代與

8、差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無(wú)法替代的。其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房產(chǎn)間的差別性。 連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不可替代性以及其使用價(jià)值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性。從社會(huì)整體看只要社會(huì)在發(fā)展，人口在增長(zhǎng)，需求就會(huì)存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個(gè)人來(lái)說，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購(gòu)買可以滿足長(zhǎng)期的消費(fèi)，不會(huì)象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場(chǎng)購(gòu)買，它是間斷地。 消費(fèi)彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平是呈正比的，而

9、其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比。 增長(zhǎng)性：一般情況下對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長(zhǎng)的，這是由社會(huì)進(jìn)步和居民生活水平的提高決定的。此消費(fèi)可以分為幾個(gè)層次：生理上的消費(fèi)、安全的消費(fèi)、社會(huì)交往的消費(fèi)、價(jià)值欲望的消費(fèi)等。建筑分類 建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類 1、低層：2層及2層以下 2、多層：2層以上，8層以下 3、中高層：8層以上，16層以下 4、高層：16層以上，24層以下 5、超高層：24層以上住宅的類型 商品房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等等，建筑形式分為板樓

10、、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房 商品房按銷售對(duì)象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。房屋面積的分類 1、實(shí)用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。 2、建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。 3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。住宅的類型 內(nèi)銷商品房 內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和

11、臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 外銷商品房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 經(jīng)濟(jì)適用房 是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號(hào)購(gòu)買。 公房 公房也稱公有住房、

12、國(guó)有住房，它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。 目前居民租用的共有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。 所謂“使用權(quán)住房”，是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的共有住房。 私房 也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，他是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建的私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高

13、。 集資房 是改變住房建設(shè)有國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。職工個(gè)人可按照房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 廉租房 “廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房。 安居房 是指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類）。它是由國(guó)家安排的專項(xiàng)貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。 水景商品房 是指依水而

14、建的房屋。 TOWNHOUSE 通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的底層住宅并聯(lián)組成，每幢住宅面積約在150200平方米左右，由自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫(kù)，離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，目前在歐美十分普及。 商住住宅 是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)備，尤其是網(wǎng)絡(luò)工程的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。 酒店式公寓 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式

15、的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)地位很高。它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自由”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。 智能化小區(qū) 所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效

16、、舒適、方便的生活空間。 雙景住宅 就是樓盤不僅要營(yíng)造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)外的天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動(dòng)、交相輝映，正所謂“借外景選內(nèi)景”。 綠色住宅 “綠色住宅”是近年來(lái)興起的一種居住概念。專家認(rèn)為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來(lái)創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對(duì)自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。 “綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容

17、的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)?；疽?guī)劃術(shù)語(yǔ) 居住區(qū) 是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。 居住小區(qū) 一般成為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動(dòng)不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。 住宅用地 是指住宅建筑

18、基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。 公建用地 全稱為公共建設(shè)服務(wù)用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)、綠地和配建停車場(chǎng)等。住宅的建筑形式 單元式住宅 又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般每個(gè)樓梯可以安排24戶（大進(jìn)深住宅一梯可安排58戶。） 公寓式住宅 公寓式住宅，是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。 花園式住宅 花園式住宅，也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。戶型結(jié)構(gòu) 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 躍層住宅

19、 躍層住宅俗稱“樓中樓”，是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是住宅有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。一般一層按排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時(shí)是樓下）安排臥室。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。 復(fù)式住宅 復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.83.0米）高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等，樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 錯(cuò)層住宅 戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠

20、動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少控土的土方量。 躍復(fù)式住宅 是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新，其特點(diǎn)是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.84.9米之間，客廳為共享式。 退臺(tái)式住宅 退臺(tái)式住宅以稱為“臺(tái)階式”住宅，其外形類似于臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。目前，國(guó)內(nèi)建造的

21、退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅“蝸居式”小戶型“蝸居式”小戶型是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶型的面積要小1/3左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，布局較為合理，“訂麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積?！按箝_間、空殼型”戶型又稱“大開間、自由分隔空殼型”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據(jù)住戶愛好用途任意分割裝飾，使居住格局體現(xiàn)個(gè)性化特色的戶型?！懊餍汀弊≌懊餍汀弊≌侵冈谧≌诮环繒r(shí)未經(jīng)裝飾，也不附過多的起居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑容積率 所謂建筑容積率，是指項(xiàng)

22、目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 筑建密度 所謂筑建密度即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。 綠地率 所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和，占居住區(qū)用地的比率。 這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。通常情況下，住宅項(xiàng)目的綠地率應(yīng)不低于30%。但同樣由于受土地成本的控制，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能做到。 戶型比 戶型

23、比是指各種戶型在總戶數(shù)中所占的百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。商品房預(yù)售 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 商品房預(yù)售條件 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 3、按提供的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 商品房預(yù)售許可證 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。 預(yù)售合同 商品房預(yù)售

24、，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 權(quán)屬登記 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買賣人，并由買賣人支付房?jī)r(jià)款的行為。“五證兩書” 購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。 五證 國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工

25、程開工證）、商品房銷售許可證。 兩書 住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書價(jià)格術(shù)語(yǔ) 起價(jià) 在商品房廣告中，人們經(jīng)常遇到“起價(jià)”這一名詞。所謂“起價(jià)”，即“起步價(jià)”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房?jī)r(jià)格。而各樓層的差價(jià)，有的相差幾十元，有的相差幾百元。 基價(jià) 所謂“基價(jià)”，也叫“基礎(chǔ)價(jià)”，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格?！盎鶅r(jià)”是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系。 均價(jià) 在實(shí)際銷售中，一般客戶是很少會(huì)問到均價(jià)的。詢問均價(jià)，更多的是業(yè)內(nèi)踩盤人員的做法。 所謂“均價(jià)”，即本物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價(jià)格相加之后的和除以

26、各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)。 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)售時(shí)的價(jià)格。預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 一次性買斷價(jià) 一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨便變更。付款方式 一次性付款 一次性付款，是指購(gòu)房者簽約后必須將購(gòu)房房款一次性付給發(fā)展商。 分期付款 分期付款，是指整個(gè)購(gòu)房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。 按揭付款 按揭付款是指購(gòu)房者向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后

27、，取得房屋總價(jià)的部分代款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。 目前購(gòu)房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。房產(chǎn)信息來(lái)源 1、媒體廣告 媒體廣告包括報(bào)刊雜志上的廣告、廣播電視的廣告和招貼廣告等。通過各種媒體廣告來(lái)宣傳預(yù)售和銷售的房屋，是房地產(chǎn)開發(fā)商最普遍采用的市場(chǎng)宣傳相識(shí)。房地產(chǎn)廣告一般包括預(yù)售和銷售房屋的位置、面積大小、裝修標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、銷售價(jià)格，是否有金融機(jī)構(gòu)提供按揭，預(yù)售許可證號(hào)碼以及代理商和開發(fā)商電話號(hào)碼、售樓處地址等內(nèi)容。 2、開發(fā)商或代理商的宣傳品 房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商通常把給潛在的房地產(chǎn)消費(fèi)者