買二手房必看注意事項

1、買二手房必看 20 大注意事項對于一個家庭來說，買房的目的有的是自住，有的是為了改善居住條件，也有 的是出租或待機轉(zhuǎn)手獲利。不過，買房不像買衣服買手機那樣，穿夠了、用夠了就 可以換一換，因此，在買房的問題上每個家庭都是慎之又慎。特別是購買二手房的 網(wǎng)友們，在進(jìn)行二手房交易過程中，有些事項必須要注意。今天，我們特別整理了 購買二手房的注意事項，共總結(jié)出 20 條經(jīng)驗，希望對購房者會有一些借鑒和幫 助。一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度1. 注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；2. 產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處；3. 一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。二、考察原單位是

2、否允許轉(zhuǎn)賣1. 確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比 例分成；2. 大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同 意出讓；3. 一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能 出讓。三、查看是否有私搭私建部分1. 是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；2. 是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成 兩間；3. 陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積1. 包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；2. 產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面

3、積；3. 最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地 毯面積。五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)1. 戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；2. 管線是否太多或者走線不合理；3. 天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。六、考核房屋的市政配套1. 打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；2. 打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；3. 確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；4. 觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；5. 電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN 電話線；6. 煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；7. 小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身

4、是否帶有熱水器；8. 冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。七、了解裝修的狀況1. 原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；2. 了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝八、查驗物業(yè)管理的水平1. 水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出 戶；2. 觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；3. 小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；4. 小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。九、了解以后居住的費用1. 水、電、煤、暖的價格；2. 物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)；3.

5、 車位的費用。十、追溯舊房的歷史1. 哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；2. 哪些人住過，什么背景，是何種用途；3. 是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；4. 是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。十一、了解鄰居的組合1. 好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生 活規(guī)律判斷人的社會層次；2. 拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心；3. 與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。十二、算計一下房價1.自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；2.委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估;3.銀行提供按揭時會做保值評

6、估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。十三、二手房按揭的條件1. 年滿 18 歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可；2. 能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；3. 愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；4. 所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠；5. 支付有關(guān)手續(xù)費。十四、請律師1. 二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；2. 建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。十五、找代理行1. 代理公司的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需 要驗證；2. 在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否 可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若

7、發(fā)生了問題， 代理行是否有義務(wù)、 有能力 負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？十六、考察代理公司是否可靠1.有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照， 當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資 質(zhì)證書；2.資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。十七、及時了解政策、程序、費用上的變化1.要注意報紙的新消息；2.向律師及中介代理公司咨詢;3.最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解最新的信息。十八、產(chǎn)權(quán)是否完整1. 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使 在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛；2. 只可相信自己的眼睛，一定

8、要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接1. 不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問 題；2. 可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理 公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶1. 必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、 律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；2. 從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之 前，賣方隨時可以毀約。八大注意事項，讓你購買 2 2 手房不吃虧 購買二手房中的一些具體問題為您出謀劃策，整理出八大注意事項，

9、注意事項一：地理位置是關(guān)鍵 地段好壞決定房屋的未來升值潛力。對于購買二手房純居住人群來 說，可以盡量選擇那些離車站、地鐵較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的 區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會十分方便o對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較 好、交通便利區(qū)域買房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也 會充分體現(xiàn)出來，同時如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報收 益也將較為可觀。注意事項二：房屋質(zhì)量看周詳 房屋質(zhì)量是買房時十分重要的一個考核因素。就目前二手房市場而 言，上世紀(jì) 8080 年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較 久， 使用時間較長， 因此可能存在管

10、線老化或走線不合理、墻體爆 裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應(yīng)注意這些因素。注意事項三： 戶型面積要 選好 上世紀(jì) 8080 年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局 限性，而上世紀(jì) 9090 年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因 此，購房者在購買二手房時要盡量選擇自己更看中的那一方面，如 首次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡；而 白領(lǐng)、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。 注意事項 四：房屋產(chǎn)權(quán)驗仔細(xì)在二手房交易過程中經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo) 致的糾紛，因此了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的。首先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證

11、上的房主與賣房人是否為同一個人并要求賣方 提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件 其次，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn) 管理部門查驗所購房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性。第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無房產(chǎn)抵 押，包括私下抵押、共有人等等。當(dāng)購房者仔細(xì)驗明所購房屋產(chǎn)權(quán) 性質(zhì)之后方可安全購買，以免日后發(fā)生糾紛。注意事項五：裝修結(jié) 構(gòu)弄清楚二手房大都帶裝修，對于購買后立即入住的購房者來說著實可以節(jié) 省一筆不小的裝修開支。但是對于想要重新裝修的購房者來說，就 要將其最初購買時的裝修情況弄清楚，已經(jīng)裝修過的地方是不是需 要全部打掉，最好了解其住宅的內(nèi)部

12、結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承 重墻的位置等，也好便于重新裝修。注意事項六：屋內(nèi)配置細(xì)查看購買二手房時，屋內(nèi)的部分配置（沙發(fā)、衣柜、空調(diào)、床、燃?xì)?灶、熱水器、電話等），通常情況下業(yè)主都會折價或半賣半送給購 房者。這時購房者切不可貪圖小利，一定要仔細(xì)查看這些物品是否 能 用， 再 考 慮 購 買與 否。 注意事項七： 物業(yè)雜費看真切 算算居住費用水、電、氣的價格，觀察這些費用如何收取是上門代 收還是自己去繳，三表是否出戶?？纯此徺I房屋的物業(yè)管理費收 取標(biāo)準(zhǔn)是多少；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員 的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；了解物業(yè)管理公司提供哪些 服務(wù)。同時，自駕車族還要查看

13、其車位的費用。如果是高層塔樓還 需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費等，將這些雜七雜 八的費用搞清楚才能夠安心購買。 鄰里之間是否和睦關(guān)系到購房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會 讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會層 次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否 順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相 符。二手房買賣陷阱及應(yīng)注意的法律問題，以下各事項必須注意： 一般來講，二手房買賣時所遇到的風(fēng)險會較高，法律問題比較多， 原因是二手房不是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的 人

14、，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由 于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變 現(xiàn)。更有的二手房買賣是因為原業(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居 等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和 背景各不相同，所以說二手房在交易時，更容易遇到法律障礙。注意事項之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。有些投資人 急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買 了以后經(jīng)過裝修，將其出租，以此收回投資。或者是買了以后，根 據(jù)市場情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu店。因為房子是 臨街而且投資

15、人考慮的是經(jīng)營，所以在談房價時，價格走勢較高。 在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。誰 知當(dāng)新主人剛開始經(jīng)營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因為某開發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟補 償。這些經(jīng)濟補償對一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對 于這位因投資而高價從舊房主手里買來的臨街房再進(jìn)行改建裝修的 人來說就是十分不合適的。而開發(fā)商決不會因為這位投資人因多出 錢裝修和買臨街房而給予其注意事項八探訪鄰里是否和睦更多的補償。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進(jìn)行投資購房的人，在進(jìn)行購房前，一定要了解該區(qū)

16、域 是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)工程，國家是否在近 期或遠(yuǎn)期將此地區(qū)列人舊城改造等。否則，盲目投資不但不會有所 贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟上遭受損失。注意事項之二：已有銀行按揭的二手房的買賣有一購房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng) 完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其 已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。經(jīng)全面考察，買 賣雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn) 權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。他主動出示 了其購房時與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣 合同

17、。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的 現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催 促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證 人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務(wù) 的房產(chǎn)，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā) 商會隨時收回房產(chǎn)的。 在購買此類的二手房時，購房人應(yīng)該全 面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購房契約、審查房產(chǎn)證、土 地證、原開發(fā)商的“五證”。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審 查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前 情況看，

18、大多數(shù)的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般 貸款的期限都在 1010 年至 2020 年間。在這 1010 年到 2020年間，又會有大 量的原購房人會將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押 貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應(yīng)該怎么樣面對如此大量的二手房買賣？ 像這類二手房的 買賣程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交 易，而不會留有法律隱患。當(dāng)二手房購買者選定一處此類的二手房 時，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如 果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng) 拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為

19、簡單，二手房購買者只 需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過 戶手續(xù)即可。如果是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶 手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀 行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任， 這時二手房購房人就要格外謹(jǐn)慎。 因為 這時該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購買 人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開發(fā)商與銀行間的擔(dān)保 關(guān)系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個法律關(guān)系的變化都影響著另外一個法律關(guān)系。雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù) 主體，但房產(chǎn)卻是抵押 擔(dān)保物。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行

20、還款，銀行作為債 權(quán)人一方面可以徑行向債務(wù)人二手房主人直接追討，另一方面也可 以向債務(wù)人的連帶保證人開發(fā)商直接追討債務(wù)人的欠款。如果開發(fā) 商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人 二手房主人向銀 行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人一一二手 房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。所以對于二手房主人來 講，開發(fā)商就是或然的債權(quán)人。在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達(dá)成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的 同意。對此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方 付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸 款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)

21、，再請開 發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主 人因開發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，最后由二手房主人 在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。二是如果 買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則 二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成 新的買主。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與 銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來的貸款協(xié)議。同時還要與開發(fā)商 取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié) 議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的

22、法律 關(guān)系需要重新建立。二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進(jìn)行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān) 系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付 清其向銀行的借款，否則，無法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的 法律關(guān)系。這樣做會使程序較為復(fù)雜，因此最好的辦法是二手房購 買人與二手房主人達(dá)成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做 二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少 多了。所以購買此類二手房的投資人應(yīng)首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。如果是銀行按 揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還 要知道

23、在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時，銀行和開發(fā)商是否給予配合，如果不 配合怎么辦？ 因為此類二手房復(fù)雜的法律關(guān)系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他 有關(guān)人員協(xié)商才能確定如何處理該房產(chǎn)，所以在選擇與購買此類二 手房時應(yīng)當(dāng)格外注意。注意事項之三：夫妻共有的二手房買賣根據(jù)婚姻法，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財產(chǎn)，在婚姻 解除時，應(yīng)由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財 產(chǎn)。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就 會因為二手房主人的婚姻變故而導(dǎo)致無效，有時還會引起其他麻 煩。有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理 夫妻共有的房產(chǎn)，以低價或較便

24、宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的 名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應(yīng)該請夫妻二人共同與其 簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來的一 方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見證，以證 實其真實性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的 轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力， 最后在產(chǎn)權(quán)過戶時會遇到障礙。另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復(fù) 雜，針對夫妻的共有財產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房 人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房

25、買賣合同書上簽字，以 示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風(fēng)險，否 則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他） 就會想方設(shè)法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓 其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，最好請 簽字一方，當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證 函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一 切后果承擔(dān)法律責(zé)任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽 字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么 購房人就應(yīng)該警覺，這個二手房到底該不該買。注意

26、事項之四：共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣有的情況是幾個朋友，或是幾個親 戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產(chǎn)。當(dāng)購房人遇到這樣的 二手房時就更應(yīng)格外小心。因為這類二手房是幾人共同擁有的共有 財產(chǎn)，所以任何一個人都無權(quán)單獨處置共有的房產(chǎn)，不管這個人是 否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關(guān)鍵的問題是看是否所有的共有人一 致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，最好的方法是購房人應(yīng)與所有共有人見面， 了解一下具體情況。在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，應(yīng)該要 求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂 時，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出 席， 應(yīng)委托其指定的代理人代簽， 該代理可以是共同共有人

27、， 也可 以是其他人。但該授權(quán)委托書應(yīng)該是經(jīng)過公證或律師見證過的法律 文件，該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。 如果共同所有人里有一個人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于 無效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律 上都是無效的。所以在購買共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房時，一定要重視 法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。 注意事 項之五：欠物業(yè)管理費和其他費用的二手房買賣 我們知道，越 是高尚住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費越高，有的高級住宅區(qū)的物業(yè)管 理費達(dá)到每平方 M M 每月 2 25 5 美元或 3 3 美元。而高級住宅的面積一 般傾向于大而豪華，一般的

28、面積都在 100100 平方 M M 以上，所以每月的 物業(yè)管理費、水電費或煤氣、取暖費也會相對較高，在購買這類高 檔住宅的二手房時就應(yīng)該注意上述問題。 在簽訂高檔二手房買 賣合同時，應(yīng)該把物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)和繳費情況、暖氣費和其 他收費的情況都搞清楚，最好在交易時徹底了解，否則當(dāng)交易完畢后，物業(yè)公司會拿著欠費單來找麻煩。注意事項之六：拍賣時的二手房買賣拍賣二手房的背景較為復(fù)雜，有的情況是二手房主人欠銀行的款，債務(wù)到期無力償還，被銀行訴至法院，進(jìn)行拍 賣。有的是作為抵押物擔(dān)保，抵押期到抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)而拍 賣。也有的情況是二手房主人因經(jīng)濟或刑事犯罪，法院拍賣其房產(chǎn) 并沒收其財產(chǎn)等等。 這時

29、往往是購進(jìn)二手房的好時機，因為拍賣的價格可能會較為理想。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅 是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費用，拍賣機構(gòu)一律不予過問。例如 物業(yè)管理費、水費、暖氣費、國際電話費和國內(nèi)長途話費等。因為 原房主人已經(jīng)因各種原因早已無力償付上述費用，而拍賣方一般是 債權(quán)人或法院。當(dāng)拍賣完畢，受益人會立即領(lǐng)錢走人，其他的費用 則無人會過問，而這些費用很可能由于房產(chǎn)的不可移動性，而仍然 會由有關(guān)人士前來催繳，所以拍賣房購買人會發(fā)現(xiàn)自己一下子陷人 許多莫明其妙的債務(wù)之中。所以購買拍賣房的投資人在應(yīng)拍前應(yīng)該了解被拍賣房產(chǎn)的有關(guān)情況，并制定相應(yīng)方案，一旦應(yīng)拍成 功，如何面對和處理一大堆的債務(wù)。這些

30、情況應(yīng)與拍賣公司和債權(quán) 人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制定出相關(guān)法律文件。注意事項之七：已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以 轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但 轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設(shè) 定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無效。同時購買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對購買人來說也存在法律風(fēng) 險，一旦抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風(fēng)險就顯現(xiàn)出來。怎樣 有效避免這種風(fēng)險呢？在實際案例中，的確有人將已設(shè)定抵押的房 產(chǎn)在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓出去，自己獲得房價款后離

31、 開，等抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)時才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引 起更復(fù)雜的法律糾紛。購買該類二手房風(fēng)險防范的方法是在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門 去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二 手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵 押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵 押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。最好購房人能夠得到抵押 權(quán)人的書面同意文件?，F(xiàn)有的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法和北 京市房地產(chǎn)抵押管理辦法，只是強調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒有 說明是否需書面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。但在實踐中，最好請 抵押權(quán)人出具

32、書面同意抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律文書，這樣對購房人在 法律上比較有保障。同時在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓 協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購房人一起到房屋土地管理 部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶手 續(xù)。 注 意 事項之八：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買賣由于各種歷史原因或因為不同的機構(gòu)變動，會導(dǎo)致原來的法律關(guān)系的調(diào)整。 原來法律關(guān)系的主體因為歷史的沿革與變化也會導(dǎo)致原來法律關(guān)系 主體所擁有的房產(chǎn)的歸屬之變動，有時甚至不清。例如原來的某個國家機關(guān)經(jīng)調(diào)整，變成公司，以后該公司又一分為二劃人兩個其他 公司，而這兩個其他公司又因股份制改造進(jìn)行資產(chǎn)重組和剝離，有 的部分歸人一股份公司

33、，有的部分歸人一成立的有限責(zé)任公司或三 產(chǎn)。而原來的那個原始國家機關(guān)擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，歷經(jīng)幾次變化， 都已劃入不同的公司，但由于原產(chǎn)權(quán)單位的名稱仍然是原始的國家 機關(guān)，所以幾家與原始國家機關(guān)有牽連的公司都自稱原國家機關(guān)的 房產(chǎn)應(yīng)該歸其所有?，F(xiàn)在實際擁有這些舊房產(chǎn)的公司要向新的投資 人轉(zhuǎn)讓這些二手房，到底這些二手房歸誰所有，誰擁有最后處置 權(quán)，面對這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房產(chǎn)到底該怎樣辦？首先應(yīng)該理清這些舊房產(chǎn)的法律歸屬和法律關(guān)系。雖然現(xiàn)在舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位 名稱仍是已不存在的原始國家機關(guān)，但歷經(jīng)變故，每一次的變故都 會有上級機關(guān)的紅頭文件，以及原始國家機關(guān)對待機關(guān)轉(zhuǎn)公司，后 又因公司分家劃分其財產(chǎn)的內(nèi)部

34、文件，最后是股份制改造對國有資 產(chǎn)人股的法律文件，由此可以推定現(xiàn)在哪個公司才是舊房產(chǎn)真正的 所有人。盡管歷經(jīng)調(diào)整，雖然舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證名稱沒有變更，但實 際擁有人已經(jīng)改變，并且所有歷史文件都能證明這些舊房產(chǎn)的歷史 沿革。所以在理清了這些法律關(guān)系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的 實際擁有人一起持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和所有歷史文件及相關(guān)上級機關(guān)的證明 到房屋土地管理機構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 在舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里，投資人應(yīng)要求舊房產(chǎn)實際所有人出具保證函，保證在關(guān)于舊房 產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，如出現(xiàn)權(quán)屬爭議時，保證人應(yīng)該承擔(dān)所有法律責(zé) 任。這就在法律上保障了購買人的合法權(quán)益，將可能有的關(guān)于權(quán)屬的爭議排除在購買人的法律責(zé)任之外。對于

35、有的法律關(guān)系不清、權(quán) 屬也不確定的舊房產(chǎn)，建議購房人未理清之前，最好不應(yīng)貿(mào)然與出 賣人簽約，以免陷人法律困境。注意事項之九：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易由于社會上各種復(fù)雜的經(jīng)濟關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。例如有的房產(chǎn)被法院強制查封；有的處于拍 賣過程中；有的是正在訴訟中的標(biāo)的物；有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不 明，正處在訴訟審理確權(quán)過程之中；還有的房產(chǎn)就要被拿去抵債。有的房產(chǎn)屬于合建工程，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合 建合作公司的名義賣掉，諸如此類。出賣人在處理上述房產(chǎn)時，大都在價格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購房人很難 察覺這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因為房產(chǎn)本身不會說 話

36、。但當(dāng)購房人一旦與賣房人簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并支付了第一筆款 項后，購房人就失去了自控權(quán)。購房人常常會處在兩難境地。退回 吧，收不回已支付的款項，繼續(xù)支付吧，不能明明望著是一個懸崖 而往下跳，真是進(jìn)退兩難。在購買諸如此類的房產(chǎn)時，最重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應(yīng)該是全面的、綜合的。尤其是大額的 二手房買賣需要調(diào)查出賣人的財務(wù)報表，審查其是否有重大訴訟， 什么訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是 合建工程，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。二手房買賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房買賣有時會遇到很好的 商業(yè)機會，但與此同時，風(fēng)險和障礙也比較多。隨著房地產(chǎn)市場的 發(fā)展，二手房市

37、場也會越來越大，二手房的商機也會隨著增加。二 手房投資者只要把握好商機，在重要的法律環(huán)節(jié)上把好關(guān)，制作好 完善的法律文件，在決策前做好詳細(xì)的法律與商務(wù)調(diào)查，還是能夠 規(guī)避風(fēng)險從而順利完成交易的。二手房購買注意事項及合同范本 辦理買賣合同公證需要什么手續(xù)？ 市公證處答復(fù)：賣方需提交：（1 1 ）身份證、戶口簿及復(fù)印件；（2 2）房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證及復(fù)印件；（ 3 3）房屋共有人書 面意見；（ 4 4）出賣已出租的房屋，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意 見；（ 5 5）買賣房屋合同文本。買方需提交：身份證及其復(fù)印件。1.1.注意房屋內(nèi)部實際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環(huán)境。合同約定的 只是房屋本

38、身基本情況，一旦簽約，周邊狀況出現(xiàn)的問題導(dǎo)致購房 者權(quán)益受損很難得到法律保護(hù)。 2.2. 注意賣房者是否為房屋的真正產(chǎn) 權(quán)人，是否擁有完全、合法的處分權(quán)。這個是主要也是最容易出問 題的地方 . .應(yīng)該在合同中約定中介保證房產(chǎn)的權(quán)屬問題 , ,并由中介承擔(dān) 責(zé)任 . . 3.3.注意房屋是否受到權(quán)利限制：是否設(shè)有抵押？是否已被 查 封？是否已被出租？房屋用途是否受到限制，民用還是商用？ 4.4.注 意該房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是否清楚。產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)有糾紛、無產(chǎn)權(quán)證的 房屋不應(yīng)購買。5.5.注意在買賣合同中對付款金額、付款時間、交房 程序等作出明確、可操作性的約定。 6.6.意在合同中明確約定交房時 的房屋

39、狀態(tài)以及水、電、煤、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的 結(jié)算辦法，避免因水電煤結(jié)算糾紛影響交房。 要強調(diào)的是特別注意 中介代簽的問題 , ,還有對房屋過戶時間的約定 . . 建議您還是找個律師 幫忙去談?wù)?, ,這么大的事 , ,別因小失大 . . 二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級 市場上購買的自用房，包括商品房、私房以及允許上市交易的已購 公房、房改房、經(jīng)濟適用房，并有由北京市房屋土地管理局頒發(fā)的 房屋所有權(quán)有效證件，業(yè)主可以完全處置的房屋。購買二手房簽訂 合同應(yīng)注意以下幾個方面：一、當(dāng)事人的姓名、住所。不了解當(dāng)事 人的具體情況和聯(lián)系辦法難免受騙。二、標(biāo)的，即雙方要進(jìn)行 交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵

40、。合同中應(yīng)寫明房屋的位置、性 質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況；寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸 屬，是否共有財產(chǎn)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋所有 權(quán)糾紛；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費及其他費用交費 狀況；房屋相關(guān)文字資料的移交過程。目的在于提醒交易三房詳細(xì) 了解房屋的各方面情況，尤其是以前容易忽略的租賃情況、抵押情 況等方面，避免交易后發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)出租，而承租方不配合的情況 出現(xiàn)，也避免所交易的房屋屬于抵押資產(chǎn)。 三、價款。寫明總 價款、付款方式、付款條件、如何申請貸款、定金、尾款。房款按 照一次性付款、分期付款、擔(dān)保貸款三種方式支付，明確支付金 額、支付時間、付款條件、余款支付時

41、間、甲方提供貸款 房屋成交 價格中， 明確規(guī)定價格為按套轉(zhuǎn)讓價格， 包括房屋的附屬設(shè)施、 設(shè) 備、物品等。這是因為大多數(shù)二手房的公攤較小，有的存在使用面 積超過產(chǎn)權(quán)面積的情況，所以約定按套轉(zhuǎn)讓。此外，以前的二手房交易經(jīng)常出現(xiàn)交易成功后，賣方搬走所有家具，甚至包括門窗等附 屬物品的問題，新的合同則明確約定了哪些東西是隨房屋一起交易 的設(shè)施、設(shè)備、物品。避免過多的糾紛。 四、履行期限、地 點、方式。寫明交房時間，條件，辦理相關(guān)手續(xù)的過程，如何尋求 中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)，各種稅費、其他費用如何分 攤，遇有價格上漲、下跌時如何處理。房屋一經(jīng)交付，乙方（賣方 ）和丙方 （中介 ）不再承擔(dān)任何維

42、修責(zé)任。約定了交房的三種方式；同 時約定交付內(nèi)容：乙方遷出房屋，結(jié)清已發(fā)生的全部水、電、氣、 電話、收視費、寬帶、物管費等，交付房屋鑰匙；約定了乙方逾期 交房的違約責(zé)任，以及具體處理方式，違約金比例或者金額，甲方 有權(quán)要求是否繼續(xù)合同等。五、違約責(zé)任說明。違約責(zé)任及如 何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金的計算與給付，在什么情況下可免責(zé)，擔(dān) 保的形式等。 1 1、明確規(guī)定當(dāng)丙方發(fā)生無正當(dāng)理由解除合同；與他人 或其中一方私下溝通，損害委托方利益；其他因丙方過失，導(dǎo)致合 同無法繼續(xù)履行三種情況時，丙方必須對甲、乙方承擔(dān)違約責(zé)任：全額退還傭金、 所代收的房款及各項費用、 文件資料， 同時規(guī)定了 賠償金額或比例。

43、2 2、當(dāng)甲、乙方發(fā)生無正當(dāng)理由解除合同；相互或 與他人私下溝通，損害丙方利益；為按照合同約定提供必要的文件 資料和配合手續(xù)，造成丙方無法履行合同；其他因甲、乙雙方造成 丙方無法完成委托事項或無法繼續(xù)履行合同等情況時，甲、乙方對 丙方承擔(dān)違約責(zé)任，全額退還所收取各項費用、文件資料，同時由 違約方支付傭金給丙方，同時約定追加賠償方式。 3 3、約定了甲、乙任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時書面通知相對方，并征得相 對方的同意后，在約定的時限內(nèi)，簽訂補充協(xié)議，注明變更事項。 并明確規(guī)定了擅自變更合同的責(zé)任承擔(dān)方。六、解決爭議的方式。寫明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭 議，應(yīng)按仲裁

44、法的有關(guān)規(guī)定寫明條款。七、合同生效條款。合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同 無效的情況；無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條 件；合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。 八、合同中 止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件；上 述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限； 補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還等。 附：二手房買賣合同范本 賣方： _（簡稱甲方 ）身 份 證 號 碼 ： _買 方 ：_ （簡稱乙方 ） 身份證號碼： _根據(jù)中華人民共和國經(jīng)濟合同法、中華人民共和國城市房地 產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、

45、乙雙方在平等、自 愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資 共同信守執(zhí)行。 第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在 _市 _ 區(qū)_擁有的房產(chǎn) （別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_方 M M。（詳見土地房屋權(quán)證第 _ 號 ）。 第二條 上述房產(chǎn)的交易價格雙方之間的違約情況和賠償方式和比例、金額。合同履行期間為：單價：人民幣_元/ /平方 M M，總價：人民幣_元整（大寫： _佰_ 拾_ 萬_ 仟_佰_拾_ 元整 ）。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 _元整，作為購房定金。 第三條 付款時間與辦法：1 1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心

46、繳交稅費當(dāng)日支付 首付款 （含定金 ）人民幣 _拾_萬_仟_ 佰_ 拾_ 元整給甲方，剩余房款人 民幣_ 元整申請銀行按揭 （如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費當(dāng)日將差額一并支付給甲方 ） ，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。2 2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅 費當(dāng)日支付首付款 （含定金）人民幣 _拾_萬_ 仟_佰_拾_元整給甲方，剩余房款 人民幣元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。第四條甲方應(yīng)于收到 _天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將 _ 等費用結(jié)清。 第五條 稅費分擔(dān) 甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、 法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)

47、過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方 協(xié)商，交易稅費由_方承擔(dān)，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由_ 方承擔(dān)。 第六條 違約責(zé)任 甲、乙雙方合同簽定后，若 乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在 _日內(nèi)將乙方的已付款不記利息 ）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違 約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起 _ 日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。第七條 本合同主體 1.1. 甲方是_共_ 人，委托代理人_即甲方代表人。2.2.乙方是_ 代表人是_。 第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān) _ 公證處公證。第九條本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份 ， 廈門市房地產(chǎn)

48、交易中心一份、 _公證處各一份。第十條本合同發(fā)生爭議？慕餼齜絞劍涸諑腦脊 討蟹惱椋 嬌賞U獺咚戲絞澆餼觥？brbr第十一條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。第十二條雙方約定的其他事項：出賣方（甲方）： 購買方（乙方）：身份證號碼身份證號碼：地址：地址：由 E E編郵編：電話：電話：代理人（甲方）：代理人（乙方）：身份證號碼：身份證號碼：見證方：鑒證機關(guān)：地址：由 E E編：電話法人代表：代表：經(jīng)辦人：日購買二手房，最重要的是認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。 首先要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本，并到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，以及擬購房 產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源和

49、產(chǎn)權(quán)記錄。如房主、登記日期、成交價格、賣方產(chǎn)權(quán)的完整性、有沒有被抵 押、是否共享等。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出 讓。與商品房不同，二手房買賣一般都是 “個案 ”。所以有關(guān)價格、房況、戶型是否合理、各種 管理是否到位、供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是 否有爆裂或者脫皮、小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標(biāo)準(zhǔn)等等。此外，請您千萬不要忘 記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管 理、水、電、氣費等。在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，從多個方面對比判斷二手房的價值。 最后，提醒您，購買二手房時，

50、不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手 房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和 公證都不算完成交易。挑選“二手房 ”四大技巧 住房成為商品， “二手房 ”交易將成為整個房地產(chǎn)交易市場中最活躍的部分。目前，國家已 開始加大促進(jìn)二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但 “二手房 ”買賣不 像購置新房那樣一目了然，因此，挑選時應(yīng)格外注意。查明產(chǎn)權(quán)狀況二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，身份”比較復(fù)雜，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證 件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗

51、所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案 文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需了解 所購房有無抵押、是否被法院查封。期： 年 月 日_月_日鑒證日期： _ 年特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、 產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證?？辞宸课萁Y(jié)構(gòu)二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的 一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情 況，了解房屋

52、有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可 以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。考察環(huán)境和配套舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真 考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小 區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電 容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰 居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。了解物業(yè)管理狀況對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員 的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是 否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等。還要了解物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)，水、 電、氣、暖的價格以及停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維 修養(yǎng)護(hù)專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費用，