2008南京房地產(chǎn)市場年終回顧與09年預(yù)測

1、2008南京房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預(yù)測中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 搜房網(wǎng)回顧篇2008年以來，南京房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢由供銷兩旺的局面完全轉(zhuǎn)變?yōu)榱績r(jià)齊跌的局面。這一劇烈的市場變化，主要?dú)w因于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢惡化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求走弱，其次國家針對樓市的調(diào)控政策也對樓市有較大影響。從宏觀方面看，美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)，并逐漸向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)，中國直接受到市場需求萎縮、出口銳減、原材料價(jià)格波動(dòng)的強(qiáng)烈沖擊，同時(shí)，中國自身在前幾年高速發(fā)展過程中的積累的諸多深層次結(jié)構(gòu)性問題逐漸顯現(xiàn)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一輪調(diào)整周期。國內(nèi)國際的經(jīng)濟(jì)形勢惡化和未來走勢的不確定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的支付能力和支付信心

2、在短短幾個(gè)月內(nèi)迅速減少，在南京房地產(chǎn)市場上具體表現(xiàn)為：商品房銷售面積今年以來總體表現(xiàn)為持續(xù)下降、商品房銷售價(jià)格由漲幅趨緩到開始下降、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈日趨緊張、房地產(chǎn)項(xiàng)目以打折促銷和低價(jià)入市為主。1、宏觀經(jīng)濟(jì)概述2008年以來，受國際經(jīng)濟(jì)震蕩加劇、宏觀政策趨緊、自然災(zāi)害沖擊、通貨膨脹明顯等因素的影響，南京全市上下負(fù)重前行，努力化解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問題，整體社會經(jīng)濟(jì)繼續(xù)處于平穩(wěn)較快上升軌道，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保持增長。1-10月份，南京市規(guī)模以上工業(yè)完成現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值5452.52億元，同比增長16.8%，低于1-9月增幅2.9個(gè)百分點(diǎn)。1-10月份全社會完成固定資產(chǎn)投資1840.08億元，比去年同

3、期相比，增長20.8%。 1-10月份，南京市對外貿(mào)易進(jìn)出口總額為349.41億美元，同比增長18.8%，比去年同期高出4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，出口總額完成202.24億元，增長19.8%。1-10月份，南京市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入612.97億元，比去年同期同口徑增長16%，受工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)效益下滑的影響，增幅比上半年下降6.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入308.47億元，增長14.6%。1-10月份，城市居民人均可支配收入為19568.27元，同比增長13.9%，增幅為今年2月份以來的最低點(diǎn)，低于去年同期2.6個(gè)百分點(diǎn)。2008年以來，南京市CPI總體呈現(xiàn)“前高后低”、逐月走低的態(tài)勢。10月份

4、，南京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅同比上升4.5%，是2008年以來南京市CPI的月度最低漲幅。與9月比較，全市食品類價(jià)格下跌1.5%，比今年2月的峰值下跌15.5%。2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營分析1-10月，南京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資436.33億元，比去年同期增長17.21%。其中共完成住宅投資額354.47億元，同比增長33.23%。1-10月全市共完成商品房銷售額254.98億元，同比減少42.05%。圖1：住宅竣工面積與銷售面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）1-10月，南京住宅投資額為354.47億元，同比增長33.23%；施工面積為2948.42萬平方米，同比增長13.68

5、%；竣工面積為514.31萬平方米，同比增長94.03%。1-10月，南京住宅的累積銷售面積為460.18萬平方米，同比下降42.98 %，其中現(xiàn)房銷售面積為88.48萬平方米，同比下降31.87%，期房銷售面積393.8萬平方米，同比下降45.74 %；實(shí)現(xiàn)住宅累積銷售額213.92億元，同比減少42.42%，其中現(xiàn)房銷售額為34.94億元，同比下降36.01%，期房銷售額為196.98億元，同比下降43.42%。圖2：房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）1-10月，住宅的累積空置面積為32.58萬平方米，較去年同期繼續(xù)增加，占整個(gè)商品房空置面

6、積的67.51%，2007年底以來南京樓市成交量較低，樓市一直處于供大于求的狀態(tài)，住宅空置面積不斷增加。1-10月，南京市別墅和高檔公寓的累計(jì)新開工面積為64.01萬平方米，累計(jì)施工面積270.86萬平方米，累計(jì)銷售面積23.45萬平方米，累計(jì)銷售額25.41億元。3、商品住宅新增供應(yīng)量明顯下降由于南京2008年商品住宅銷售始終低迷，開發(fā)商推盤比較謹(jǐn)慎，特別是下半年?？傮w說來2008年111月新增供應(yīng)量比2007年同期明顯減少，2008年111月批準(zhǔn)上市總套數(shù)55015套，同比2007年減少18279套，降幅為25.94；批準(zhǔn)上市總面積5871492平方米，同比2007年減少1889546平方

7、米，降幅24.35。雖然供應(yīng)明顯下滑，但相對銷售量而言還供大于求。截止到11月底，南京住宅可售套數(shù)為51833套，以南京樓市111月平均月銷量3288套計(jì)算，要全部消化掉現(xiàn)有存量需要約16個(gè)月，總體供求形勢不容樂觀。圖3：南京商品房2007-2008年商品房新增供應(yīng)面積對比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）4、商品房成交量大幅下滑2008年前兩季度主要受樓市宏觀調(diào)控政策影響，后兩季度更多受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢惡化影響，南京樓市持續(xù)低迷，成交量相比2007年同期大幅下滑。2008年111月南京共成交商品住宅36163套，與去年同期相比減少49256套，同比降幅57.66。成交量最大

8、的是浦口、江寧、河西三個(gè)板塊，也就是新三區(qū)，約占總銷售量的70。圖4：2007-2008年南京商品住宅成交量對比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）5、商品住宅供大于求對商品住宅供應(yīng)和成交情況進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)2008年1-11月商品住宅總體表現(xiàn)為供應(yīng)量大于成交量，同時(shí)不同月份變化極大。2008年111月南京商品住宅總供銷比為1.37，其中一季度供銷比為1.28，二季度供銷比為1.52，三季度供銷比1.55，四季度前兩個(gè)月供應(yīng)量明顯回落，供銷比降到0.67。結(jié)合現(xiàn)有住宅存量情況，南京樓市總體銷售形勢嚴(yán)峻。只是臨近年關(guān)，最近5周成交量持續(xù)上漲，市場變化值得關(guān)注。6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企

9、業(yè)運(yùn)行狀況面對2008年嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形勢，南京各房地公司改變了以往提價(jià)和捂盤惜售的營銷策略，加大了促銷降價(jià)力度。其中以萬科·金域緹香和恒大·恒大綠洲大幅降價(jià)而影響巨大，其他項(xiàng)目也有較大幅度的降價(jià)優(yōu)惠，近期浦口板塊多個(gè)樓盤大幅降價(jià)，拉動(dòng)全市銷售量連續(xù)5周上漲，其中以蘇寧·天潤城最為引人注目。由此可見，只要價(jià)格足夠低，還是會有人買房的。另外，南京最大的本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)棲霞建設(shè)，在2008 年11 月10 日召開的第三屆董事會第三十九次會議通過兩項(xiàng)重要決議：一：變更募集資金投資項(xiàng)目。取消了無錫瑜憬灣三期的募集資金投資，相應(yīng)的募集資金3 億元用作補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。無錫瑜

10、憬灣三期的投資將根據(jù)公司調(diào)整過的開竣工計(jì)劃，通過其他融資方式解決。二、以閑置募集資金暫時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)資金的議案。擬將南京B5 地塊投資項(xiàng)目的閑置募集資金1.2 億元、南京上城風(fēng)景二期投資項(xiàng)目的閑置募集資金0.8 億元，暫時(shí)用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金，補(bǔ)充流動(dòng)資金的時(shí)間不超過6 個(gè)月。透過這兩項(xiàng)決議，我們不難發(fā)現(xiàn)棲霞建設(shè)也在減少投入，確保現(xiàn)金，以應(yīng)付未來的挑戰(zhàn)。7、房地產(chǎn)市場政策回顧2008年對南京房地產(chǎn)業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房價(jià)過快增長，防止房地產(chǎn)投資再度過熱為主要目標(biāo)；下半年隨國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國家樓市調(diào)

11、控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)。中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房貸款部分松動(dòng)等政策變化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺，對維護(hù)市場穩(wěn)定，挽救市場信心起到了一定的作用?，F(xiàn)將2008年南京房地產(chǎn)政策匯總?cè)缦拢宏P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定2008年8月27日，南京市工商行政管理局、南京市房產(chǎn)管理局、南京市公安局、中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部近日聯(lián)合出臺了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定，從2008年9月1日起正式實(shí)行。 關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知 2008年10月7日，根據(jù)國務(wù)院

12、辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見（國辦發(fā)200526號）和南京市政府辦公廳關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見（寧政辦發(fā)2008106號）文件精神，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)如下： 一、享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下。 二、本標(biāo)準(zhǔn)自2008年10月1日起執(zhí)行，與本通知精神不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。 關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見2008年9月19日南京市政府印發(fā)關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見。意見的主要內(nèi)容包括：進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境，適當(dāng)調(diào)整普通商品住房稅

13、收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，抓緊研究并適時(shí)出臺提高公積金貸款額度，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度(最高為房款總額1%)；進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加大金融扶持力度，推進(jìn)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式創(chuàng)新，全力保障個(gè)人購買自住住房的貸款需求；適當(dāng)調(diào)整出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化土地出讓條件，吸引有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)等。 預(yù)測篇1、樓市調(diào)控將與整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控方向更趨一致宏觀調(diào)控是個(gè)長期的舉措，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的屬性決定的，南京市政府不可能對房地產(chǎn)投資過熱、房價(jià)過快上漲置之不理，也不會對樓市持續(xù)低迷坐視不管。2009年南京市政府針對樓市的調(diào)控政策和配套措施仍將繼續(xù)，與針對南京社會經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，方向上會更加保持一致，即

14、以保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、維護(hù)市場健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)。2008年下半年以來，中央財(cái)政貨幣政策大轉(zhuǎn)向，4萬億投資計(jì)劃出臺，以增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需，來緩解外貿(mào)出口銳減和內(nèi)需減弱導(dǎo)致的困難局面，同時(shí)借此機(jī)會調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。4萬億投資多數(shù)投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生狀況改善，將為未來經(jīng)濟(jì)回暖時(shí)期快速發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。4萬億投資在南京落實(shí)為，市政府組建專門工作班子，在擴(kuò)大內(nèi)需政策出臺3天內(nèi)就排出了48個(gè)重大項(xiàng)目，總投資2286億元。預(yù)計(jì)明年完成投資600億元以上，可帶動(dòng)全社會投資2500億元左右，南京2286億元將投向48個(gè)項(xiàng)目，幾乎覆蓋了南京經(jīng)濟(jì)社會長遠(yuǎn)發(fā)展急需的6大類項(xiàng)目。具體到房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施層面上，南京市政

15、府將繼續(xù)著力于加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、規(guī)范市場秩序、維護(hù)金融安全、加強(qiáng)項(xiàng)目審批、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)中建設(shè)性推動(dòng)性的一個(gè)因素，而不是拖累整體國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2、商品住宅依然供大于求，房價(jià)穩(wěn)中有降2008年南京房地產(chǎn)市場整體需求不旺，成交低迷，與去年同期相比下滑幅度較大，在長三角重要城市中算樓市銷售壓力比較大的地方，雖然南京市政府為了穩(wěn)定市場，出臺了一系列減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、支持居民自住性需求和改善性需求的政策，還放寬了對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)征政策，放寬了土地出讓金的支付期限，放寬了項(xiàng)目的開竣工期限，延遲和暫停征收行政事業(yè)性收費(fèi)，以改善房地產(chǎn)企業(yè)的投資環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)投資和經(jīng)營信心。雖然如此，我們還必須看到國際經(jīng)濟(jì)形