保障性住房物業(yè)管理問(wèn)題探討

1、保障性住房物業(yè)管理問(wèn)題探討淮安新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理 蔣峰 “十二五”期間,我國(guó)加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的建設(shè)力度,各地陸續(xù)建成了數(shù)量可觀的保障性住房小區(qū)。這項(xiàng)政府為民辦實(shí)事工程極大地改善了低收入群眾的居住條件,贏得了社會(huì)群眾的廣泛贊譽(yù)。在這些保障性住房社區(qū)建成之后,普遍出現(xiàn)了物業(yè)管理的難點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題，具體將涉及到問(wèn)題歸納為四個(gè)方面：政府政策性問(wèn)題、物業(yè)管理行業(yè)問(wèn)題、物業(yè)企業(yè)自身問(wèn)題以及業(yè)主問(wèn)題等，現(xiàn)對(duì)存在問(wèn)題和解決對(duì)策作初步梳理和探討。 1 保障性住房物業(yè)管理問(wèn)題1.1保障性住房物業(yè)管理政策性問(wèn)題。保障性住房物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)成熟度不夠，物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)體制不健全。滯后

2、于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平。從宏觀層面來(lái)看，物業(yè)管理中最突出的問(wèn)題是保障性住房物業(yè)管理缺乏健全、完善的法律法規(guī)體系，物業(yè)管理法制建設(shè)與行業(yè)發(fā)展水平不協(xié)調(diào)，致使物業(yè)管理的實(shí)踐環(huán)節(jié)中，出現(xiàn)政府政策指導(dǎo)性的誤區(qū)和盲點(diǎn)。例如，對(duì)業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管存在真空區(qū)，不繳和欠繳行為缺乏有效約束；業(yè)主大部分為城市中低收入階層，對(duì)物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋內(nèi)容認(rèn)知不夠；物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)未建立，缺乏物業(yè)服務(wù)矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制；保障性住房物業(yè)管理模式單一；政府相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)未進(jìn)行調(diào)控；物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的責(zé)任權(quán)利的劃分不明確；物業(yè)管理的規(guī)范和合同不完備；物業(yè)管理費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠淼鹊?。由于保?/p>

3、性住房物業(yè)管理的法律法規(guī)在制訂過(guò)程中，存在著滯后性，制訂者缺乏對(duì)物業(yè)管理的客觀認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)，沒(méi)有綜合考慮我國(guó)物業(yè)管理所處的特殊的社會(huì)歷史背景，使得保障性住房物業(yè)管理法規(guī)與我國(guó)整體的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展程度不相適應(yīng)。此外，由于我國(guó)部分公民法律意識(shí)和法律精神的缺失，使得保障性住房物業(yè)管理法律規(guī)范在執(zhí)行環(huán)節(jié)中存在著執(zhí)行難，貫徹不到位的現(xiàn)象。1.2 保障性住房物業(yè)管理行業(yè)問(wèn)題。 首先，保障性住房的物業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂(lè)觀，物業(yè)管理行業(yè)存在的一大難題就是管理費(fèi)用收繳難，拖欠現(xiàn)象嚴(yán)重，由于入住保障性住房的都是低收入家庭，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率低下。而面對(duì)居高不下的人工成本、養(yǎng)護(hù)成本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收不抵支，

4、當(dāng)然，這由多種原因造成的。一是物業(yè)企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，成本意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，員工整體素質(zhì)不高，高端專(zhuān)業(yè)人士配備不到位，對(duì)于費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)制定不科學(xué)，使得費(fèi)用收繳相對(duì)較難；二是居民的消費(fèi)觀念比較滯后，經(jīng)濟(jì)承受力和物業(yè)收取存在差異，導(dǎo)致出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)用的拖欠、拒交等不良現(xiàn)象；此外，由于物業(yè)管理費(fèi)用涵蓋面較廣，涉及了私人服務(wù)、公共服務(wù)以及集體服務(wù)等，對(duì)于劃分的界限不明確，出現(xiàn)費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?，致使物業(yè)管理費(fèi)用在收取時(shí)困難重重。三是物業(yè)管理市場(chǎng)化程度偏低，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)缺乏規(guī)范的招投標(biāo)制度，使得物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間沒(méi)有形成科學(xué)有效的雙向選擇機(jī)制，最終制約了物業(yè)管理水平的提高。究其原因，主要是物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商

5、在業(yè)主入住前期簽訂合同，而且由于合作的慣性導(dǎo)致出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的情況，物業(yè)管理企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使得管理水平很難提高；在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，由于部分投標(biāo)企業(yè)缺乏經(jīng)驗(yàn)，招投標(biāo)雙方忽略工程質(zhì)量的控制，單純低價(jià)惡意競(jìng)標(biāo)，在很大程度上影響了招投標(biāo)整體效果。1.3 保障性住房物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理效率是備受大家關(guān)注的話(huà)題，也是物業(yè)管理中的重要研究對(duì)象，因?yàn)樗婕傲宋飿I(yè)管理企業(yè)的管理體制和管理制度等方面的問(wèn)題。企業(yè)往往依靠物業(yè)服務(wù)費(fèi)這一單一的盈利模式維持生存。本身保障性住宅物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格低，收費(fèi)困難，利潤(rùn)低，加之此類(lèi)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)用房地段偏僻，無(wú)法及時(shí)出租，預(yù)計(jì)可以用

6、來(lái)貼補(bǔ)物業(yè)管理支出的的租金無(wú)法實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致服務(wù)的水平下降，服務(wù)內(nèi)容大打折扣；另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)。新勞動(dòng)法實(shí)行以來(lái)，勞動(dòng)用工成本居高不下、物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員流動(dòng)頻繁等已經(jīng)使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)喘不過(guò)氣來(lái)，尤其是對(duì)于承擔(dān)保障性住房物業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)說(shuō)，更是雪上加霜，導(dǎo)致企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低；部分物業(yè)企業(yè)自身素質(zhì)不夠,管理水平不高，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力,這些都是制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。1.4 保障性住房業(yè)主方面問(wèn)題 。在業(yè)主方面，由于入住保障性住房的人群原本就是弱勢(shì)群體，經(jīng)濟(jì)承受能力比較脆弱，加之保障性住房大都遠(yuǎn)離市中心，使得交通、生活成本上升，使許多居住在保障性住房?jī)?nèi)的業(yè)主不堪重負(fù)，

7、導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率低下；部分業(yè)主素質(zhì)低，在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、綠地變成了菜地，毀綠種菜現(xiàn)象嚴(yán)重，綠化帶受到破壞，物業(yè)一旦制止該行為，二者之間就產(chǎn)生糾紛，形成很深矛盾；另外其服務(wù)消費(fèi)觀念嚴(yán)重滯后，給物業(yè)管理水平的提高造成了一定的障礙。 2 針對(duì)上述問(wèn)題解決對(duì)策 2.1 保障性住房物業(yè)管理政策性方面。首先，在政府層面上，加強(qiáng)物業(yè)管理立法，改革和創(chuàng)新物業(yè)管理新模式，明確業(yè)主委員會(huì)的法律界定，用法律形式和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范物業(yè)管理合同以及物業(yè)管理的收費(fèi)等多方面的問(wèn)題。其次，要建立差別化的物業(yè)管理價(jià)格運(yùn)行機(jī)制以及宏觀調(diào)控機(jī)制，實(shí)行行業(yè)分類(lèi)指導(dǎo)，分清物業(yè)服務(wù)行政管理、社會(huì)管理和市場(chǎng)管理的差別，引進(jìn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品理

8、念。對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房區(qū)實(shí)施不同的分類(lèi)指導(dǎo)和管理政策，政策保障性住房物業(yè)管理，給予一定優(yōu)惠政策。對(duì)保障性住宅物業(yè)管理，適當(dāng)減免稅費(fèi)；建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與最低工資掛鉤制，同時(shí)適當(dāng)減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工社會(huì)保險(xiǎn)的險(xiǎn)種及繳納比例。對(duì)廉租房項(xiàng)目物業(yè)管理，給予合理的免稅和財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)撥款，使這類(lèi)小區(qū)也具備對(duì)物業(yè)服務(wù)的承受能力和吸引力。真正發(fā)揮稅收政策功能，讓管理保障性住房的企業(yè)輕裝上陣。最后，各級(jí)政府出臺(tái)物業(yè)法規(guī)監(jiān)管條理和規(guī)范，來(lái)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)管，明確政府職能，建立針對(duì)保障性住房的物業(yè)管理制度。確定政府對(duì)保障性住房物業(yè)管理的投入比例，以免流于空泛。保障性住房小區(qū)物業(yè)管理可以采取政府指導(dǎo)，自我

9、管理方式?？梢宰尮芾肀Ｕ闲宰》康奈飿I(yè)服務(wù)公司能夠安下心來(lái)，長(zhǎng)期管理小區(qū)。 2.2 保障性住房物業(yè)管理行業(yè)方面?？梢詮囊韵路矫嬷指母铮菏紫?，物業(yè)管理行業(yè)要建立和完善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、價(jià)格機(jī)制以及雙向選擇機(jī)制等，通過(guò)完善的機(jī)制來(lái)規(guī)范物業(yè)管理在招投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，制定規(guī)范性的物業(yè)管理招投標(biāo)方案，完善招投標(biāo)考核體系，使得物業(yè)管理行業(yè)的招投標(biāo)行為規(guī)范化、科學(xué)化；其次，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審核，規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，在立法的層面上對(duì)于物業(yè)管理和開(kāi)發(fā)商的權(quán)限進(jìn)行界定，制定原則嚴(yán)格遵循“維護(hù)業(yè)主根本利益，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益”的原則，物業(yè)管理公司要認(rèn)真履行職責(zé)，對(duì)于房屋的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，確保提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2.3 保障性

10、住房物業(yè)管理服務(wù)方面。就要做到從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)改革和創(chuàng)新一是企業(yè)強(qiáng)化契約意識(shí)，對(duì)各類(lèi)合同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審查。明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。二是優(yōu)化人力資源成本，提高企業(yè)自身管理水平，建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)管理。嘗試專(zhuān)業(yè)服務(wù)外包，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。三是積極創(chuàng)新盈利模式，尋求新發(fā)展，做好延伸服務(wù)。四是整體提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平，建立完善的企業(yè)內(nèi)部管理制度，增加企業(yè)信息透明度，建立內(nèi)部企業(yè)文化，提升企業(yè)形象；五是、擴(kuò)大物業(yè)管理的規(guī)模，加速企業(yè)規(guī)模化發(fā)展，實(shí)施物業(yè)集團(tuán)化管理模式。2.4 保障性住房業(yè)主自身

11、方面。增強(qiáng)業(yè)主的自治意識(shí)、權(quán)利意識(shí)是關(guān)鍵，同時(shí)要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，保證業(yè)主委員會(huì)的知情權(quán)等權(quán)力，這不僅有利于加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通，也有利于物業(yè)管理水平的提高。 3 結(jié)束語(yǔ) 綜上所述，我國(guó)保障性住房物業(yè)管理還存在著很多問(wèn)題，制約著物業(yè)管理水平的提高，只有深層次剖析問(wèn)題的根源所在，根據(jù)問(wèn)題提出具體的對(duì)策，才能從根本上解決問(wèn)題。政府部門(mén)、物業(yè)企業(yè)和服務(wù)行業(yè)、以及業(yè)主都要做出努力，建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)，完善政府職能，加強(qiáng)監(jiān)管力度，完善管理體制，加強(qiáng)各部門(mén)聯(lián)動(dòng)，落實(shí)政府協(xié)調(diào)職能。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的和業(yè)主的不規(guī)范行為有相應(yīng)的罰則，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)成熟度。保障性住房企業(yè)積極創(chuàng)新盈利模式，尋求新發(fā)展，做好延伸服務(wù)；物業(yè)管理人員也要提升自身素質(zhì)，只有齊心協(xié)力解決物業(yè)管理中的難題，才能推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理的快速、健康發(fā)展。目前，保障性住房的