解析型流程圖案例——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)行流程

1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)行流程l 渠道：通過加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)與溝通，利用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、政府、相關(guān)機(jī)構(gòu)、關(guān)系、公告等渠道和信息；l 類別包括：農(nóng)地、規(guī)劃建設(shè)空地、歷史劃撥用地、爛尾項(xiàng)目（地塊）等；l 了解地塊規(guī)劃內(nèi)容、指標(biāo)等。l 信息識(shí)別：根據(jù)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)篩選出有用信息；l 信息確定：確定信息價(jià)值，進(jìn)行機(jī)會(huì)研究，評(píng)判用地風(fēng)險(xiǎn)，出具項(xiàng)目建議書。l 了解地塊規(guī)劃內(nèi)容、指標(biāo)等。1項(xiàng)目用地信息收集l 信息跟蹤：針對(duì)有價(jià)值的信息進(jìn)行跟蹤，把握獲取的機(jī)會(huì)；l 進(jìn)行初步可研分析，判斷項(xiàng)目的生命力，確定項(xiàng)目的初步可行性，編制初步可選性研究報(bào)告：l 與法院、國(guó)資局等相關(guān)方面23接觸、談判，確定獲取意想，參與掛牌交易；l 按政府和有關(guān)

2、法律程序辦理相關(guān)手續(xù)。l 成本控制：新征土地：包括征地費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用、大市政費(fèi)用和規(guī)劃條件等；買斷項(xiàng)目：包括買斷內(nèi)容、付款總額和時(shí)間、三（七）通一平標(biāo)準(zhǔn)和手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)等；合作開發(fā)：包括合作方式、分成比例、付款總額和時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。2項(xiàng)目用地獲取和儲(chǔ)備l 項(xiàng)目識(shí)別：在雙方意向書和規(guī)劃部門的規(guī)劃意向的基礎(chǔ)上，確定儲(chǔ)備項(xiàng)目用地的性質(zhì)，確定開發(fā)意向；l 項(xiàng)目研究：包括項(xiàng)目用途、項(xiàng)目規(guī)模、所需資源、技術(shù)方案、環(huán)境影響及與可行性研究有關(guān)的內(nèi)容及與項(xiàng)目有關(guān)的國(guó)家政策和法律法規(guī)、市場(chǎng)前景等，根據(jù)項(xiàng)目調(diào)查和項(xiàng)目匡算結(jié)果進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目的投資收益、資金安排、建設(shè)周期、市場(chǎng)推廣、成本費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算，出具可行

3、性研究報(bào)告。 3項(xiàng)目醞釀l 評(píng)估：對(duì)可行性研究報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性進(jìn)行全面的審核、評(píng)估，出具項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告；l 決策：根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，決策層對(duì)項(xiàng)目的立項(xiàng)和投資進(jìn)行決策，確定是否實(shí)施該項(xiàng)目，；l 立項(xiàng)：形成立項(xiàng)報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目建議書、初步可選性研究報(bào)告、可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告和立項(xiàng)報(bào)告進(jìn)行確認(rèn)。l 成本控制：項(xiàng)目總投資和可行性研究費(fèi)用的控制。 4項(xiàng)目確定l 明確策劃依據(jù) 項(xiàng)目建議書/項(xiàng)目規(guī)劃建議報(bào)告和可行性研究報(bào)告等；l 項(xiàng)目策劃：包括項(xiàng)目定位，最佳開發(fā)方案、市場(chǎng)及目標(biāo)客戶定位的提出與分析等，出具項(xiàng)目策劃報(bào)告；l 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)過程策劃：包括實(shí)施周期、所需資源、管理方式等，形成項(xiàng)目策劃報(bào)告；l

4、 融資策劃與評(píng)審：包括融資方式、融資渠道、融資成本、金融機(jī)構(gòu)的選擇和當(dāng)前國(guó)家金融政策和法律法規(guī)的研究等。l 立項(xiàng)成本控制：規(guī)劃條件，拆遷、大市政費(fèi)用等。5項(xiàng)目策劃l 進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研l(wèi) 市場(chǎng)及目標(biāo)客戶定位：明確在同類項(xiàng)目中的市場(chǎng)位置和顧客類型、對(duì)象；l 價(jià)格目標(biāo)：進(jìn)行價(jià)格定位和價(jià)格細(xì)分；l 營(yíng)銷策略與方式：廣告策劃、銷售方式、宣傳方式和規(guī)模，營(yíng)銷成本等；l 銷售周期預(yù)測(cè)：開始時(shí)間和完成時(shí)間以及銷售階段的劃分等；l 銷售收入預(yù)測(cè)：根據(jù)市場(chǎng)及目標(biāo)客戶定位、價(jià)格目標(biāo)、營(yíng)銷策略與方式、銷售周期預(yù)測(cè)銷售收入的回收期和回收額。l 成本控制：營(yíng)銷方案、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用、媒體選擇、樣板房裝修等。6項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

5、1l 設(shè)計(jì)策劃：對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行策劃，并規(guī)定該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的負(fù)責(zé)人，出具項(xiàng)目策劃報(bào)告；l 概念設(shè)計(jì)：按項(xiàng)目策劃報(bào)告的要求出具并評(píng)審概念設(shè)計(jì)方案，確定設(shè)計(jì)輸入。l 設(shè)計(jì)招標(biāo)：形成設(shè)計(jì)任務(wù)書，選擇設(shè)計(jì)承包方，簽定相關(guān)合同或協(xié)議；l 設(shè)計(jì)過程監(jiān)視和管理：目的是滿足概念設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)任務(wù)書和合同規(guī)定的其它要求，設(shè)計(jì)成本的控制 設(shè)計(jì)費(fèi)和設(shè)計(jì)輸出；l 設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)驗(yàn)證、設(shè)計(jì)確認(rèn)：可分階段進(jìn)行。通過建筑初步設(shè)計(jì)審查，獲取建筑設(shè)計(jì)方案審定通知；l 分步完成擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)；l 設(shè)計(jì)成本控制預(yù)防過剩設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)成本。7項(xiàng)目設(shè)計(jì)l 拆遷l 理好以下房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)：l 辦理施工許可證。l 工程預(yù)算（成本控制）：乙方預(yù)算、

6、鋼筋用量核實(shí)、差價(jià)、變更、違約與索賠等。固定資產(chǎn)投資許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖，建設(shè)用地通知書，土地出讓合同，建設(shè)用地批準(zhǔn)書，國(guó)有土地使用證征用土地通知書及相關(guān)的手續(xù)等。施工圖報(bào)建，領(lǐng)取放線冊(cè)、建設(shè)工程報(bào)建審核書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，淤泥排放證等，；市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、交通、民航、文物（需要時(shí)）等專業(yè)報(bào)建；供水、供電、煤氣、電話、電視、園林、電梯等專業(yè)報(bào)建。 8建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備 l 辦理預(yù)售許可證l 價(jià)格定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研確定銷售價(jià)格及折讓，并根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售形勢(shì)合理調(diào)整銷售價(jià)格。l 廣告宣傳 制定方案，選擇廣告公司何方式，確定銷售宣傳主題詞，開展廣告宣傳活動(dòng)等。l 銷

7、售招標(biāo) 若以委托方式銷售，應(yīng)通過銷售代理招標(biāo)確定銷售代理。l 銷售過程控制 委托銷售控制的方面：成立項(xiàng)目銷售監(jiān)視管理處，營(yíng)銷方案培訓(xùn)及按揭知識(shí)培訓(xùn)，準(zhǔn)備銷售資料，確定買賣合同條款，統(tǒng)計(jì)銷售業(yè)績(jī)等 l 營(yíng)銷成本控制：銷售回款、交房時(shí)的服務(wù)與質(zhì)量。 9項(xiàng)目營(yíng)銷實(shí)施l 各項(xiàng)/專業(yè)工程招標(biāo) 包括土建、裝修、園林、水電氣安裝等施工單位的招標(biāo)。l 施工圖技術(shù)交底 包括土建、裝修、園林、水電氣安裝等的技術(shù)交。l 工程材料/設(shè)備的采購(gòu)和管理 材料包括：三大材料、玻璃制品、陶瓷制品、化工、小五金、塑膠、電器、通訊及電工材料等。設(shè)備包括：電梯、成套配電設(shè)施、動(dòng)力設(shè)備和空調(diào)等。l 施工過程管理 包括：施工單位和工程

8、監(jiān)理的管理，主要針對(duì)面是：技術(shù)、成本、安全、質(zhì)量、工程進(jìn)度、周邊關(guān)系協(xié)調(diào)、隱蔽工程、專業(yè)或階段工程驗(yàn)收等。l 設(shè)計(jì)變更控制 更改的評(píng)審和現(xiàn)場(chǎng)簽證等。 l 工程投資控制 包括：工程施工，設(shè)備、材料采購(gòu)，設(shè)計(jì)變更和各階段的付款等。l 項(xiàng)目階段性驗(yàn)收和分項(xiàng)工程驗(yàn)收（見項(xiàng)目驗(yàn)收）。l 成本控制:招標(biāo)、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、審圖、材料供應(yīng)（計(jì)劃、價(jià)格、驗(yàn)收、保管和付款等）、返工、工程付款等。10建設(shè)實(shí)施l 項(xiàng)目階段性驗(yàn)收、分項(xiàng)工程驗(yàn)收和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收 按工程進(jìn)度分基礎(chǔ)工程、砌體工程、混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等13個(gè)專業(yè)的建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB503002001）進(jìn)行驗(yàn)收。l 專業(yè)驗(yàn)收 包括：市

9、政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、交通、民航、文物（需要時(shí)）、供水、供電、煤氣、電話、電視、園林、電梯等專業(yè)驗(yàn)收。l 項(xiàng)目綜合驗(yàn)收 包括：規(guī)劃驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收。l 不合格工程的處理 包括在驗(yàn)收時(shí)確認(rèn)的特殊收尾工程。l 成本控制:確保一次通過驗(yàn)收。11項(xiàng)目驗(yàn)收l(shuí) 做好項(xiàng)目的防護(hù)工作l 向物業(yè)管理公司移交 分：資料移交和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物移交，按規(guī)定的程序由物業(yè)公司代表業(yè)主對(duì)此進(jìn)行驗(yàn)收。l 辦理有關(guān)善后手續(xù) 例如:房地產(chǎn)測(cè)繪，房地產(chǎn)確權(quán)、房地產(chǎn)過戶、房產(chǎn)證等。l 不合格工程的處理 包括在驗(yàn)收時(shí)確認(rèn)的特殊收尾工程在限期內(nèi)處理完畢，由物業(yè)公司共同進(jìn)行再驗(yàn)收。l 做好售后服務(wù) 12項(xiàng)目移交l 項(xiàng)目信息總

10、結(jié) 要點(diǎn)：信息渠道和信息真實(shí)性的分析和確定。l 土地獲取和土地儲(chǔ)備總結(jié) 要點(diǎn)：獲取途經(jīng)、風(fēng)險(xiǎn)分析 談判 定約 和法律法規(guī)的變更情況等。l 項(xiàng)目策劃總結(jié) 要點(diǎn)：策劃依據(jù)的可靠性和適宜性，包括項(xiàng)目建議書/項(xiàng)目規(guī)劃建議報(bào)告和可行性研究報(bào)告為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的準(zhǔn)確。l 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃總結(jié)和項(xiàng)目營(yíng)銷總結(jié) 策劃總結(jié)要點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)研的充分性、針對(duì)性和價(jià)值利用性，價(jià)格定位和價(jià)格細(xì)分的成敗分析，目標(biāo)客戶定位的準(zhǔn)確程度及原因，融資成功的原因、條件及融資過程中遇到的問題及解決方案的適宜性等。項(xiàng)目營(yíng)銷總結(jié)要點(diǎn)：廣告的作用和效果，銷售價(jià)格及折讓和調(diào)整的合理性分析，銷售代理招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，銷售代理和自銷的利弊分析，銷售成本及

11、控制等。l 項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總結(jié) 要點(diǎn)：設(shè)計(jì)策劃的合理性分析 ，設(shè)計(jì)單位選擇的常成功性，設(shè)計(jì)過程的管理和監(jiān)控的有效性，設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)驗(yàn)證、設(shè)計(jì)確認(rèn)的有效性，設(shè)計(jì)管理人員的技術(shù)能力等，限額設(shè)計(jì)的控制效果。 l 項(xiàng)目開發(fā)工作總結(jié) 要點(diǎn)：本項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)過程中工作人員對(duì)報(bào)建程序、細(xì)則的熟悉水平，人力資源安排的合理性，在報(bào)建過程中遇到的招投標(biāo)問題的案例分析，內(nèi)部配合應(yīng)注意改進(jìn)的事項(xiàng)等。l 項(xiàng)目建設(shè)工作總結(jié) 要點(diǎn)：影響施工進(jìn)展的主要因素，施工單位選擇的合理性分析，影響工程進(jìn)度的重大技術(shù)、成本、安全、質(zhì)量問題原因分析、周邊關(guān)系協(xié)調(diào)的對(duì)工程的影響，隱蔽工程驗(yàn)收控制的有效性，專業(yè)或階段工程驗(yàn)收分析的重大不合格及原因分析，項(xiàng)目投資成本在工程施工，設(shè)備、材料采購(gòu)，設(shè)計(jì)變更和各階段的付款等方面的控制效果。l 項(xiàng)目驗(yàn)收工作總結(jié) 要點(diǎn)：影響驗(yàn)收的主要因素及產(chǎn)生的原因，驗(yàn)收過程中發(fā)生意外的原因，成功通