二物業(yè)管理綜合知識

1、物業(yè)管理相關實務一、物業(yè)管理的組織模式和組織構造一物業(yè)管理模式一物業(yè)管理模式物業(yè)管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理我國目前廣泛采用的模式 委托管理即專業(yè)管理，是指開發(fā)商、業(yè)主采用招標投標或協(xié)議的方式，通過物業(yè)效勞合同將物業(yè)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司進展管理的行為。 這種形式，按照自用或出租又可分為：1自用委托型2代理經(jīng)租型2、自行管理 自行管理是指業(yè)主大會通過市場手段招聘各專業(yè)公司進展管理的方式。 這種方式的最大特定是節(jié)約開支，管理本錢較低。 自行管理與委托管理形成并存的態(tài)勢，這將有利于提高物業(yè)管理的質量，有利于提升物業(yè)管理行業(yè)在整個社會上的形象。二物業(yè)管理的組織二物業(yè)管理的組織 1、

2、物業(yè)管理的組織構造、物業(yè)管理的組織構造一個物業(yè)管理公司可能同時管理著多一個物業(yè)管理公司可能同時管理著多個不同類型個不同類型的物業(yè)，不同物業(yè)對管理部門的組成的物業(yè)，不同物業(yè)對管理部門的組成及人員安排及人員安排會有不同要求。會有不同要求。物業(yè)管理公司一般分為三個層次：物業(yè)管理公司一般分為三個層次：決策層：股東會、董事會、經(jīng)理層決策層：股東會、董事會、經(jīng)理層管理層：各級部門經(jīng)理管理層：各級部門經(jīng)理操作層：各部門員工操作層：各部門員工部門設置：物業(yè)管理公司按業(yè)務、職能和性能，內(nèi)部機構設置大體如下：1經(jīng)理室2辦公室3財務部4工程部5管理部6經(jīng)營部7其他部門2、物業(yè)管理公司的兩種類型1實體型 實體型的物業(yè)

3、管理公司內(nèi)局部為兩層：管理層和操作層。管理層由較強管理能力和豐富專業(yè)經(jīng)歷的人員組成，一般處于各部門的領導地位；操作層人員由從事具體專業(yè)效勞的專業(yè)人員組成，聽命于上級管理層人員的領導。實體型的物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的是具體的實質性的物業(yè)管理效勞。咨詢型的物業(yè)公司 咨詢型的物業(yè)管理公司比較精干，不配備專業(yè)的技術工人，即只配備管理層人員，而沒有操業(yè)層人員，向業(yè)主提供的是咨詢效勞。隨著社會分工的不斷深入，這樣形式的公司將是物業(yè)公司開展的方向。三物業(yè)管理人員的知識構造、素質三物業(yè)管理人員的知識構造、素質與能力與能力物業(yè)相關人員物業(yè)相關人員1、物業(yè)管理人員的知識構造、物業(yè)管理人員的知識構造1法律知識法律知

4、識2管理知識管理知識3經(jīng)濟知識經(jīng)濟知識4技術知識技術知識2、物業(yè)管理人員根本素質和能力1效勞至上的效勞意識2要有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德3要有所從事的專業(yè)崗位的相當能力四物業(yè)管理公司與各組織的關系四物業(yè)管理公司與各組織的關系1、公司與政府的關系：承受指導與監(jiān)、公司與政府的關系：承受指導與監(jiān)視視2、公司與業(yè)主的關系：委托與被委托、公司與業(yè)主的關系：委托與被委托3、公司與各專業(yè)效勞公司的關系、公司與各專業(yè)效勞公司的關系五物業(yè)管理公司的制度建立五物業(yè)管理公司的制度建立1、制度在物業(yè)管理公司中的作用、制度在物業(yè)管理公司中的作用1標準、約束每一個部門和員工的標準、約束每一個部門和員工的行為行為2協(xié)調(diào)

5、、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間的關系的關系3完善企業(yè)的社會形象完善企業(yè)的社會形象2、制度的類別1綱領性制度2決策性3綜合性管理制度4管理程序制度5部門職能制度6工作崗位制度二、前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 一組建工程物業(yè)管理處部一組建工程物業(yè)管理處部 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應資質的經(jīng)營受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應資質的經(jīng)營物業(yè)管理的企業(yè)法人。如企業(yè)管理規(guī)模較小，一個企物業(yè)管理的企業(yè)法人。如企業(yè)管理規(guī)模較小，一個企業(yè)只管一個工程，該企業(yè)就相當于一個工程管理處。業(yè)只管一個工程，該企業(yè)就相當于一個工程管理處。具有一、二級資質的管理多層住宅、高層住宅、獨立具有一、二級資質

6、的管理多層住宅、高層住宅、獨立式別墅、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)達兩種類型以式別墅、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)達兩種類型以上的物業(yè)管理企業(yè)，由于管理規(guī)模較大，必須組建小上的物業(yè)管理企業(yè)，由于管理規(guī)模較大，必須組建小區(qū)或區(qū)域的工程物業(yè)管理處部。區(qū)或區(qū)域的工程物業(yè)管理處部。二制定落實物業(yè)管理方案二制定落實物業(yè)管理方案 物業(yè)管理企業(yè)在投標文件中就要編制物物業(yè)管理企業(yè)在投標文件中就要編制物業(yè)管理業(yè)管理方案，在中標后進入物業(yè)管理區(qū)域進展管理方案，在中標后進入物業(yè)管理區(qū)域進展管理時，時，要進一步完善落實物業(yè)管理方案。要進一步完善落實物業(yè)管理方案。 物業(yè)管理方案是根據(jù)建立單位在投標文物業(yè)管理方案是根據(jù)建立單

7、位在投標文件件中，對物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求包括效勞內(nèi)中，對物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求包括效勞內(nèi)容、容、效勞標準而作出的響應，也是物業(yè)管理企業(yè)效勞標準而作出的響應，也是物業(yè)管理企業(yè)在投在投標時作出的承諾。物業(yè)管理方案應包括如下標時作出的承諾。物業(yè)管理方案應包括如下內(nèi)內(nèi)容：容：1、 物業(yè)管理機構設置情況，人員組成及人員情況；2、 物業(yè)管理效勞的理念，這種理念可以用本物業(yè)管理公司的品牌口號、文字、圖象等來演繹；3、 物業(yè)管理效勞的內(nèi)容，如：物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理和維護，公共綠化的維護，公共區(qū)域的保潔，公共區(qū)域的秩序維護，車輛的停放管理，物業(yè)使用中對制止性行為的管理措施，物業(yè)檔案資料的保管，

8、建立單位或業(yè)主委托的其他業(yè)務效勞事項等； 4、 物業(yè)效勞的質量，包括報修、維修的到達時間、效勞時間、效勞半徑、合格率等承諾，關于物業(yè)管理區(qū)域文明、整潔、有序、安寧的管理效勞目標，關于應急預防預告及處理預案等。三制定企業(yè)內(nèi)部管理制度三制定企業(yè)內(nèi)部管理制度 1 1、目標責任制度、目標責任制度2 2、崗位責任制度、崗位責任制度3 3、財務管理制度、財務管理制度四做好物業(yè)查驗工作四做好物業(yè)查驗工作 1、承接查驗的含義、承接查驗的含義 2、物業(yè)承接驗收標準物業(yè)承接驗收標準 3、承接驗收的程序承接驗收的程序 4、承接驗收的意義承接驗收的意義 1、承接查驗的含義、承接查驗的含義 承接查驗是指建立單位將已建成

9、經(jīng)過竣工承接查驗是指建立單位將已建成經(jīng)過竣工驗收合格且取得房地產(chǎn)權證書的物業(yè)，在進展驗收合格且取得房地產(chǎn)權證書的物業(yè)，在進展選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)效勞合同選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)效勞合同后，委托給物業(yè)管理企業(yè)進展管理效勞，由物后，委托給物業(yè)管理企業(yè)進展管理效勞，由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查驗收的活動。行檢查驗收的活動。 2、物業(yè)承接驗收標準、物業(yè)承接驗收標準 目前，在房屋承接驗收方面，可參照執(zhí)行建立部于目前，在房屋承接驗收方面，可參照執(zhí)行建立部于1991年年2月發(fā)布的并于月發(fā)布的并于1991年年7月月1日起實施的中華人

10、民日起實施的中華人民共和國行業(yè)共和國行業(yè) 標準標準ZBP3000190?房屋接收驗收標房屋接收驗收標準準?。物業(yè)承接驗收標準應包括共用設施設備的查驗標。物業(yè)承接驗收標準應包括共用設施設備的查驗標準，這方面應參考有關設備的使用及運營標準。準，這方面應參考有關設備的使用及運營標準。 ?房屋接收驗收標準房屋接收驗收標準?主要是應于一般民用建筑的主要是應于一般民用建筑的接收驗收。其中接收驗收。其中1、2條規(guī)定：條規(guī)定：“凡按規(guī)定交房屋管理部凡按規(guī)定交房屋管理部門接收的房屋，應按本標準執(zhí)行；依法代管、依約托管門接收的房屋，應按本標準執(zhí)行；依法代管、依約托管和單位自有房屋的接收，可參照本標準執(zhí)行。和單位自

11、有房屋的接收，可參照本標準執(zhí)行。 3、承接驗收的程序承接驗收的程序1由建立單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗收小組，并討論有關事宜，如日期、手續(xù)等。2由建立單位移交有關物業(yè)資料 3由物業(yè)管理企業(yè)進展查驗。查驗的方法有目測、檢測和實驗等方法。4填寫查驗紀錄。5建立單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂交接查驗單。1明確交接雙方的權利和義務。2確保物業(yè)投入正常使用。3為今后物業(yè)管理效勞打下根底。4、承接驗收的意義承接驗收的意義 四樓宇入伙四樓宇入伙 樓宇入伙，即房屋交付使用，由建立單位樓宇入伙，即房屋交付使用，由建立單位書面通知購房人入住使用，并將已出售的房屋書面通知購房人入住使用，并將已出售的房屋交付給購房人使用

12、的行為。交付給購房人使用的行為。 1、含義：、含義： 2、樓宇入伙時，建立單位已與物業(yè)管理、樓宇入伙時，建立單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期效勞合同。樓宇入伙時，企業(yè)簽訂了前期效勞合同。樓宇入伙時，受建立單位委托，物業(yè)管理企業(yè)必須做好受建立單位委托，物業(yè)管理企業(yè)必須做好以下工作：以下工作：1清理環(huán)境，清掃樓宇，準備資料，做清理環(huán)境，清掃樓宇，準備資料，做好業(yè)主入住一切準備工作。好業(yè)主入住一切準備工作。2擇日入戶。即要選擇一個日期，該日擇日入戶。即要選擇一個日期，該日期購房業(yè)主要來認期購房業(yè)主要來認“家、領鑰匙，溶入家、領鑰匙，溶入小區(qū)社會人文地域環(huán)境，對業(yè)主來說，意小區(qū)社會人文地域環(huán)境，對業(yè)主來

13、說，意義重大。因此，日期宜講吉利。義重大。因此，日期宜講吉利。3張燈結彩，營造美好家園的氣氛。許張燈結彩，營造美好家園的氣氛。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司都打出公司橫幅標語、多房地產(chǎn)開發(fā)公司都打出公司橫幅標語、標牌，歡送業(yè)主入住。標牌，歡送業(yè)主入住。4提前發(fā)出入戶通知書，說明入住時間、提前發(fā)出入戶通知書，說明入住時間、攜帶材料等。攜帶材料等。5做好物業(yè)交付導領、有關交付協(xié)議文做好物業(yè)交付導領、有關交付協(xié)議文案、預收物業(yè)效勞費等發(fā)票、業(yè)主登記資案、預收物業(yè)效勞費等發(fā)票、業(yè)主登記資料等準備工作。料等準備工作。6入住接待處，張貼辦理入住程序，公入住接待處，張貼辦理入住程序，公布所交費用的標準及依據(jù)，使業(yè)主一目

14、了布所交費用的標準及依據(jù)，使業(yè)主一目了然。然。 3、樓宇入伙的一般程序、樓宇入伙的一般程序 1業(yè)主交驗購房合同、權證等業(yè)主交驗購房合同、權證等 2填寫業(yè)主情況登記單填寫業(yè)主情況登記單 3導領業(yè)主查看所購單元情況導領業(yè)主查看所購單元情況4業(yè)主在房屋交付書上簽字業(yè)主在房屋交付書上簽字5業(yè)主按規(guī)定交物業(yè)效勞費業(yè)主按規(guī)定交物業(yè)效勞費 6領取鑰匙領取鑰匙7同時領取房屋裝修須知等資料同時領取房屋裝修須知等資料 4、樓宇入伙中必須注意的幾個事項、樓宇入伙中必須注意的幾個事項 1一個物業(yè)管理區(qū)域必須統(tǒng)一入戶日期，不能讓少數(shù)業(yè)主任意提前。2如業(yè)主在查看時，發(fā)現(xiàn)所購房屋有質量問題，物業(yè)管理企業(yè)有關人員要一一記錄，

15、力求解決改正，再通知業(yè)主再次前來辦理入戶。3收取物業(yè)效勞費其標準要根據(jù)銷售合同的約定，預收期一般不超過3個月。4入住時必須預收的其他費用，如非機動車停放費等必須公示標準及依據(jù)。代辦性質的效勞，要根據(jù)自愿原那么，并明示效勞內(nèi)容及收費標準。嚴禁違反地方政府物價部門和房地產(chǎn)管理部門規(guī)定亂設收費工程及抬高收費標準。六裝飾裝修管理六裝飾裝修管理1、裝飾裝修行為有關問題界定1室內(nèi)裝飾裝修行為是業(yè)主根據(jù)自己的需求進展的民事行為，在合法范圍內(nèi)進展是法律允許的，其前提是“不違反法律或社會公共利益。2房屋的共用部位、共用設施設備，如承重墻、屋面、梁柱、道路、綠地等，屬全體業(yè)主所有。業(yè)主裝飾裝修不得侵犯全體業(yè)主的利

16、益。3裝飾裝修中，如發(fā)生侵犯其他業(yè)主利益行為，如搶占內(nèi)天井、公共走道、違章搭建、破壞承重墻的行為，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會有權進展勸阻制止。4裝飾裝修中個別業(yè)主破壞房屋構造、損壞承重墻等，危及樓宇人身財產(chǎn)平安的房地產(chǎn)行政管理部門應及時處理。 ?物業(yè)管理條例?第四十六條明確規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。5違法裝飾裝修侵犯相鄰方行走、通風、采光、平安等權利，屬民事案件受理范圍的，人民法院應予受理。6物業(yè)管理企業(yè)

17、作為受委托管理效勞的企業(yè)，在受委托的范圍，必須做好裝飾裝修管理的有關工作。2、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作 宣傳、約定、指導、報告宣傳、約定、指導、報告三、設備日常維護與管理三、設備日常維護與管理一物業(yè)設備及其類型一物業(yè)設備及其類型 1 1、物業(yè)設備、物業(yè)設備物業(yè)設備是物業(yè)附屬設備的簡稱它是物業(yè)建筑實體物業(yè)設備是物業(yè)附屬設備的簡稱它是物業(yè)建筑實體的有效組成局部。由于房地產(chǎn)業(yè)的開展和人們生活水平的的有效組成局部。由于房地產(chǎn)業(yè)的開展和人們生活水平的提高，這就要求物業(yè)必須要配備日趨完善的給水、排水、提高，這就要求物業(yè)必須要配備日趨完善的給水、排水、供暖、

18、供冷、供電、供氣、通風集中控制等各種設備。從供暖、供冷、供電、供氣、通風集中控制等各種設備。從內(nèi)容上看，物業(yè)設備種類日益增多，新型產(chǎn)品不斷出內(nèi)容上看，物業(yè)設備種類日益增多，新型產(chǎn)品不斷出現(xiàn)給設備管理工作帶來了一定難度?，F(xiàn)給設備管理工作帶來了一定難度。 2 2、物業(yè)設備分類、物業(yè)設備分類 建筑物是由建筑、構造、給水、排水、供暖、通風、建筑物是由建筑、構造、給水、排水、供暖、通風、電氣等有關工程所構成的綜合體。物業(yè)建筑體的附屬設電氣等有關工程所構成的綜合體。物業(yè)建筑體的附屬設備必須注意與其他工程的協(xié)調(diào)一致和嚴密配合，從而充備必須注意與其他工程的協(xié)調(diào)一致和嚴密配合，從而充分發(fā)揮物業(yè)的功能和作用。我國

19、城市的物業(yè)常用設備主分發(fā)揮物業(yè)的功能和作用。我國城市的物業(yè)常用設備主要有以下幾類：要有以下幾類： 1 1給排水系統(tǒng)。包括：供水設備、設施；排水設備、給排水系統(tǒng)。包括：供水設備、設施；排水設備、設施設施 ；房屋衛(wèi)生設備；房屋衛(wèi)生設備 ；熱水供給設備；消防設備；熱水供給設備；消防設備 。2 2燃氣系統(tǒng)，燃氣系統(tǒng)， 主要包括天燃氣主要包括天燃氣( (煤氣煤氣) )管網(wǎng)、天燃氣管網(wǎng)、天燃氣( (煤氣煤氣) )入室管道、煤氣表、用氣設備等。入室管道、煤氣表、用氣設備等。 3 3空調(diào)、通風系統(tǒng)。包括：供暖設備；供冷設備；空調(diào)、通風系統(tǒng)。包括：供暖設備；供冷設備；室內(nèi)通風設備。室內(nèi)通風設備。 4電氣工程設備

20、系統(tǒng)。 包括：供電及照明設備，電器效勞設備設施；房屋運輸設備；防雷及接地裝置。5智能化樓宇的技術設備系統(tǒng)。在智能化樓宇中，主要的技術設備有以下幾種：計算機監(jiān)控設備；綜合布線系統(tǒng)；計算機信息管理技術設備；計算機網(wǎng)絡與現(xiàn)代通訊技術設備。 6 通信設備。 通訊設備的主體是 交換機，用戶程控交換機主要由硬件和軟件兩局部組成。)硬件。是指計算機及機器等外圍設備，具體有公共設備、用戶線架設備、輔助設備等。軟件。是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫，具體有操作系統(tǒng)、呼叫處理程序、系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序、故障診斷程序、維護和運行程序等。 二物業(yè)設備管理的目的及意義二物業(yè)設備管理的目的及意義 物業(yè)設備管理主要通過有效合理的管物

21、業(yè)設備管理主要通過有效合理的管理，保證物業(yè)設備處于良好的工作狀態(tài)，理，保證物業(yè)設備處于良好的工作狀態(tài)，盡量防止其使用價值的下降。在保證和提盡量防止其使用價值的下降。在保證和提高各種設備設施功能的同時，最大限度地高各種設備設施功能的同時，最大限度地發(fā)揮其綜合效益。發(fā)揮其綜合效益。 從物業(yè)設備管理的目的不難看出，設備管理的意義從物業(yè)設備管理的目的不難看出，設備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面：主要表現(xiàn)在以下幾方面： 1 1良好的物業(yè)設備管理是物業(yè)管理工作的根底之良好的物業(yè)設備管理是物業(yè)管理工作的根底之一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。 2

22、 2良好的物業(yè)設備管理，是延長物業(yè)使用年限，良好的物業(yè)設備管理，是延長物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。 3 3良好的物業(yè)設備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造良好的物業(yè)設備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 4 4良好的物業(yè)設備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良良好的物業(yè)設備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。市場競爭能力。 三物業(yè)設備管理的內(nèi)容三物業(yè)設備管理的內(nèi)容1、物業(yè)設

23、備的根底資料管理。 主要是建立設備管理原始資料檔案和重要設備的維修資料檔案。2、物業(yè)設備的運行管理 3、物業(yè)設備的維修管理主要內(nèi)容 四各類設備的管理與維修四各類設備的管理與維修1 1、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 1 1給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)管理范圍的界定。物業(yè)管理企業(yè)對給水系管理范圍的界定。物業(yè)管理企業(yè)對給水系統(tǒng)的管理范圍。統(tǒng)的管理范圍。 2 2排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)管理范圍的界定。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管管理范圍的界定。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理企業(yè)維護管理。理企業(yè)維護管理。 3 3消防設施消防設施對于室內(nèi)消防設施的維修、管道及閥門的對于室內(nèi)消防設施的維修、管道及閥門的維修，與室內(nèi)供

24、水管道局部的維修一樣。維修，與室內(nèi)供水管道局部的維修一樣。 2、電力系統(tǒng)的管理與維護1供電設備的管理。2供電設備的維護與保養(yǎng)。3、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修1制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的根本內(nèi)容2空調(diào)系統(tǒng)工作制度。 4、電梯的管理與維護四、物業(yè)管理綜合效勞四、物業(yè)管理綜合效勞* * * * 保潔管理保潔管理一保潔管理概述一保潔管理概述 1 1、保潔管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍、保潔管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔效勞實施的一系列管理活動。它是通過制定內(nèi)的衛(wèi)生保潔效勞實施的一系列管理活動。它是通過制定規(guī)章制度、做好日常清潔和垃圾清運、加強宣傳教育和監(jiān)規(guī)章制度、做好

25、日常清潔和垃圾清運、加強宣傳教育和監(jiān)視管理等活動來實施管理的。保潔管理是物業(yè)管理中一項視管理等活動來實施管理的。保潔管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性的管理效勞工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主或使經(jīng)常性的管理效勞工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主或使用人提供一個清潔宜人的生活、工作環(huán)境。用人提供一個清潔宜人的生活、工作環(huán)境。 2 2、保潔管理的機構設置、保潔管理的機構設置 物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常保潔工作，委托給專業(yè)保潔效勞公司具的日常保潔工作，委托給專業(yè)保潔效勞公司具體實施，自己只安排體實施，自己只安排1212名主管負責環(huán)境衛(wèi)生名主管負責環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)視

26、檢查；也可以在物業(yè)管理企業(yè)下設保潔的監(jiān)視檢查；也可以在物業(yè)管理企業(yè)下設保潔部來具體負責所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工部來具體負責所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，并聘用保潔人員進展日常的保潔工作。其作，并聘用保潔人員進展日常的保潔工作。其機構設置及人員配備應根據(jù)物業(yè)的類型、區(qū)域機構設置及人員配備應根據(jù)物業(yè)的類型、區(qū)域的分布、面積的大小、保潔的標準等情況靈活的分布、面積的大小、保潔的標準等情況靈活設置。設置。 二、保潔管理的主要內(nèi)容二、保潔管理的主要內(nèi)容 保潔工作的主要內(nèi)容包括室內(nèi)、室外及外保潔工作的主要內(nèi)容包括室內(nèi)、室外及外墻保潔等。室內(nèi)保潔的內(nèi)容有：墻保潔等。室內(nèi)保潔的內(nèi)容有：1 11 1大堂保

27、潔；大堂保潔；2 2衛(wèi)生間保潔；衛(wèi)生間保潔；3 3電電梯間、走道、樓梯等公用區(qū)域保潔；梯間、走道、樓梯等公用區(qū)域保潔；4 4地下地下室、地下車庫保潔；室、地下車庫保潔；5 5門、窗、欄桿、扶手門、窗、欄桿、扶手等保潔；等保潔；6 6茶水房保潔；茶水房保潔；7 7信報箱、井信報箱、井道口、管線、消防栓等公共設施設備的保潔；道口、管線、消防栓等公共設施設備的保潔；8 8其他方面的保潔。其他方面的保潔。 室外保潔一般有：室外保潔一般有：1 1紅線范圍內(nèi)道路、紅線范圍內(nèi)道路、綠化帶等公共區(qū)域地面清潔；綠化帶等公共區(qū)域地面清潔；2 2街心花園、街心花園、停車場、游泳池、網(wǎng)球場等場所的清潔；停車場、游泳池

28、、網(wǎng)球場等場所的清潔；3 3室外果皮箱、垃圾房的清潔、清運和消殺；室外果皮箱、垃圾房的清潔、清運和消殺；4 4室外雨污水井、管道、化糞池的清理疏通；室外雨污水井、管道、化糞池的清理疏通；5 5天臺、雨蓬、信報箱等清潔天臺、雨蓬、信報箱等清潔2 2 外墻清洗一般是指高樓高墻的清洗，由于外墻清洗一般是指高樓高墻的清洗，由于外墻清洗是在室外的高空中進展，氣候條件是外墻清洗是在室外的高空中進展，氣候條件是外墻清洗的根本條件；專用設備是外墻清洗的外墻清洗的根本條件；專用設備是外墻清洗的物質條件；具有的身體的條件、心理素質，經(jīng)物質條件；具有的身體的條件、心理素質，經(jīng)過專門培養(yǎng)的外墻清洗工是外墻清洗的根本條

29、過專門培養(yǎng)的外墻清洗工是外墻清洗的根本條件。目前，外墻清洗主要有使用檫窗機和吊板件。目前，外墻清洗主要有使用檫窗機和吊板作業(yè)兩種方式。作業(yè)兩種方式。 從物業(yè)設備管理的目的不難看出，設備管理的意義主從物業(yè)設備管理的目的不難看出，設備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面：要表現(xiàn)在以下幾方面： 1 1良好的物業(yè)設備管理是物業(yè)管理工作的根底之良好的物業(yè)設備管理是物業(yè)管理工作的根底之一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。 2 2良好的物業(yè)設備管理，是延長物業(yè)使用年限，良好的物業(yè)設備管理，是延長物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手

30、段。提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。 3 3良好的物業(yè)設備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造良好的物業(yè)設備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 4 4良好的物業(yè)設備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良良好的物業(yè)設備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。市場競爭能力。 四、保潔工作的管理四、保潔工作的管理 1 1、工作量的估算、工作量的估算 2 2、保潔崗位的劃分，人員編制、保潔崗位的劃分，人員編制 3 3、保潔崗位流程的編寫、保潔崗位流程的編寫

31、 4 4、保潔方案的編制、保潔方案的編制 5 5、保潔設備、工具的配備和管理、保潔設備、工具的配備和管理 6 6、保潔耗材用量的估算和管理、保潔耗材用量的估算和管理 7 7、保潔員工管理招聘、培訓、保潔員工管理招聘、培訓 8 8、保潔工作的檢查方式和方法、保潔工作的檢查方式和方法 9 9、保潔工作勞動平安、保潔工作勞動平安 綠化管理綠化管理一、綠化管理概述一、綠化管理概述 1 1、綠化管理的概念、綠化管理的概念 綠化管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的綠化過程實施的一系列管理活動。它是通過設立綠化管理機構、配備專職管理人員、制定綠化管理制度、做好綠地的設計、營造和養(yǎng)護工作等來實施管理的。

32、綠化是美化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。通過綠化管理能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 2 2、綠化管理的機構設置、綠化管理的機構設置 物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，委托給專業(yè)園林花木公司負責，并由有關人化管理工作，委托給專業(yè)園林花木公司負責，并由有關人員負責與該專業(yè)公司簽訂轉包合同，催促檢查合同落實的員負責與該專業(yè)公司簽訂轉包合同，催促檢查合同落實的情況即可；也可以成立專門的綠化管理機構具體負責所管情況即可；也可以成立專門的綠化管理機構具體負責所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，并聘用綠化工人進展日理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化

33、管理工作，并聘用綠化工人進展日常的養(yǎng)護工作。其機構設置及人員配備應根據(jù)管理的范圍、常的養(yǎng)護工作。其機構設置及人員配備應根據(jù)管理的范圍、任務繁簡程度不一等情況進展設置。一般應設經(jīng)理任務繁簡程度不一等情況進展設置。一般應設經(jīng)理1 1名、名、技術主管或辦事人員假設干名。下面根據(jù)具體任務和分工技術主管或辦事人員假設干名。下面根據(jù)具體任務和分工不同，設置假設干功能組，如養(yǎng)護組、花圃組等。各個功不同，設置假設干功能組，如養(yǎng)護組、花圃組等。各個功能組又相應的配置工人假設干名。能組又相應的配置工人假設干名。 二、綠化管理的主要內(nèi)容二、綠化管理的主要內(nèi)容 1 1、綠化的設計和營造、綠化的設計和營造 2、綠化養(yǎng)護

34、管理綠化養(yǎng)護管理 3、綠化檔案資料管理綠化檔案資料管理 治安管理治安管理一、治安管理概述一、治安管理概述1 1、治安管理的概念、治安管理的概念治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護管理區(qū)域內(nèi)治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序，保護業(yè)主和使用人的生正常的工作和生活秩序，保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)平安所進展的防火、防盜、防破壞、防爆命財產(chǎn)平安所進展的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災害等一系列管理活動。治安管理在炸、防自然災害等一系列管理活動。治安管理在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，良好的治整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，良好的治安管理能為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和使用人提供安

35、安管理能為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和使用人提供安居樂業(yè)的環(huán)境；能為物業(yè)管理企業(yè)提升企業(yè)形象；居樂業(yè)的環(huán)境；能為物業(yè)管理企業(yè)提升企業(yè)形象；能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 2 2、治安管理的機構設置、治安管理的機構設置 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的治安管理可以聘用物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的治安管理可以聘用社會專業(yè)保安公司具體實施，也可以自己組建保社會專業(yè)保安公司具體實施，也可以自己組建保安部門實施管理。自行設置管理部門要根據(jù)所管安部門實施管理。自行設置管理部門要根據(jù)所管物業(yè)的類型、規(guī)模來確定機構的設置和人員的配物業(yè)的類型、規(guī)模來確定機構的設置和人員的配備。物業(yè)管理的面積越大，各種類型

36、配套設施越備。物業(yè)管理的面積越大，各種類型配套設施越多，機構設置和人員配備就越多。在高層大廈里多，機構設置和人員配備就越多。在高層大廈里一般設置保安部，保安部下設門衛(wèi)班、平安巡邏一般設置保安部，保安部下設門衛(wèi)班、平安巡邏班、車輛管理班、監(jiān)控室、消防班等機構，各班班、車輛管理班、監(jiān)控室、消防班等機構，各班組設假設干經(jīng)過專業(yè)培訓的保安員；在住宅小區(qū)組設假設干經(jīng)過專業(yè)培訓的保安員；在住宅小區(qū)里，一般是在管理處下設保安班，配備下相應數(shù)里，一般是在管理處下設保安班，配備下相應數(shù)量的保安員。量的保安員。 二、保安的裝置二、保安的裝置1 1電子監(jiān)控系統(tǒng)。整個監(jiān)控設備由電子攝像機、電子監(jiān)控系統(tǒng)。整個監(jiān)控設備由

37、電子攝像機、屏幕顯示、錄像機、中央微機處理中控鍵盤、矩陣、屏幕顯示、錄像機、中央微機處理中控鍵盤、矩陣、中央供電器等主要局部組成。中央供電器等主要局部組成。 2 2紅外線報警系統(tǒng)。由防盜主機、鍵盤、門窗傳紅外線報警系統(tǒng)。由防盜主機、鍵盤、門窗傳感器、變壓器、電瓶等組成。感器、變壓器、電瓶等組成。3 3門警管理系統(tǒng)。由控制器、進出門讀卡機、報門警管理系統(tǒng)。由控制器、進出門讀卡機、報警傳感器、警報器、陰鎖警傳感器、警報器、陰鎖/ /電磁鎖、出門按鈕、門傳感器電磁鎖、出門按鈕、門傳感器等組成。等組成。 4 4電子巡更儀又叫巡邏到位儀。它是一種能電子巡更儀又叫巡邏到位儀。它是一種能彌補監(jiān)控不到位的部位

38、或死角，也能對巡邏保安人員的工彌補監(jiān)控不到位的部位或死角，也能對巡邏保安人員的工作進展督查的儀器。它由手機、墻機、打印機等組成。作進展督查的儀器。它由手機、墻機、打印機等組成。5 5對講機。對講機。 三、治安管理的主要內(nèi)容三、治安管理的主要內(nèi)容1 1、門衛(wèi)治安管理、門衛(wèi)治安管理2 2、巡邏治安管理、巡邏治安管理3 3、電視監(jiān)控管理、電視監(jiān)控管理 消防管理消防管理一、消防管理概述一、消防管理概述1 1、消防管理概念、消防管理概念 消防管理是指物業(yè)管理企業(yè)依照法律法規(guī)，消防管理是指物業(yè)管理企業(yè)依照法律法規(guī)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防火、滅火工作，保護業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防火、滅火工作，保護業(yè)主和使用人

39、的生命財產(chǎn)平安所進展的一系列管理活和使用人的生命財產(chǎn)平安所進展的一系列管理活動。動。 2 2、消防管理的原那么、消防管理的原那么 1 1預防為主，防消結合原那么。預防為主，防消結合原那么。 2 2專業(yè)消防與義務消防相結合原那專業(yè)消防與義務消防相結合原那么。么。 3 3貫徹落實貫徹落實“誰主管，誰負責的誰主管，誰負責的原那么。原那么。 消防管理機構設置消防管理機構設置 物業(yè)管理企業(yè)的消防管理機構一般附物業(yè)管理企業(yè)的消防管理機構一般附屬與企業(yè)的保安部門，既在保安部門下設屬與企業(yè)的保安部門，既在保安部門下設消防管理班或消防管理科，消防管理機構消防管理班或消防管理科，消防管理機構配備專職消防管理員。專

40、職消防員按管理配備專職消防管理員。專職消防員按管理分工負責日常消防工作的運作、消防工作分工負責日常消防工作的運作、消防工作的檢查、消防設施的維護、消防監(jiān)控室的的檢查、消防設施的維護、消防監(jiān)控室的監(jiān)控等。監(jiān)控等。 二、消防管理的內(nèi)容二、消防管理的內(nèi)容1 1、建立健全消防管理制度、建立健全消防管理制度2 2、消防檔案管理制度、消防檔案管理制度 3 3、消防平安檢查制度、消防平安檢查制度 三、消防設施、設備器材的配備與管理三、消防設施、設備器材的配備與管理一消防設施、設備器材的配備一消防設施、設備器材的配備消防設施、設備、器材是滅火工作的物質根底，它應消防設施、設備、器材是滅火工作的物質根底，它應包

41、括：包括：1 1火災自動報警系統(tǒng)。一般有溫感、煙感、煤氣感火災自動報警系統(tǒng)。一般有溫感、煙感、煤氣感應等幾種。當大廈內(nèi)某一部位溫度上升到一定的臨界點時，應等幾種。當大廈內(nèi)某一部位溫度上升到一定的臨界點時，溫感器就會自動感應，將信號傳人主控制室。煙感器和煤溫感器就會自動感應，將信號傳人主控制室。煙感器和煤氣感應器也是同樣的原理。有的大廈把各種感應報警系統(tǒng)氣感應器也是同樣的原理。有的大廈把各種感應報警系統(tǒng)裝置與控制室設在一起，形成總控室，有的那么是與治安裝置與控制室設在一起，形成總控室，有的那么是與治安監(jiān)控室放在一起。監(jiān)控室放在一起。2 2自動噴淋系統(tǒng)。目前一般新建的高層建筑或綜合自動噴淋系統(tǒng)。目

42、前一般新建的高層建筑或綜合性建筑都設有噴淋裝置，它分為閉式自動噴水滅火系統(tǒng)和性建筑都設有噴淋裝置，它分為閉式自動噴水滅火系統(tǒng)和開式自動噴水滅火系統(tǒng)。一般大廈都使用開式自動噴淋滅開式自動噴水滅火系統(tǒng)。一般大廈都使用開式自動噴淋滅火系統(tǒng)。通常由火災探測系統(tǒng)、傳動管網(wǎng)、淋水管網(wǎng)、雨火系統(tǒng)。通常由火災探測系統(tǒng)、傳動管網(wǎng)、淋水管網(wǎng)、雨淋報警裝置等組成。淋報警裝置等組成。 3消防給水系統(tǒng)。一般的高層建筑都有一套獨立的消防用水系統(tǒng)，專門用于滅火時的供水系統(tǒng)，它的機房也是獨立的，主要包括消防水泵、消防水箱和消防管道等。消防管道控制開關一般每個樓層都有，并與樓層中的消防栓相連接。消防栓裝置包括接口、開關、水帶、噴頭。4消防增壓泵。在一類建筑住宅除外消防水箱不能滿足滅火要求的水壓或二類公共建筑無消防水箱設置，使平時消防給水管網(wǎng)保持足夠的壓力。5鹵代烷滅火系統(tǒng)。鹵代烷1301是世界上工業(yè)興旺國家廣泛采用的鹵代烷滅火劑，