土地法和房地產(chǎn)法

1、土地和房地產(chǎn)法綱目 一，土地管理法土地所有權(quán)（國家土地所有權(quán) 集體土地所有權(quán)）；國有土地使用權(quán) （出讓土地使用權(quán) 劃撥土地使用權(quán)）；集體土地使用權(quán)（土地承包經(jīng)營權(quán) 宅基地使用權(quán)）；建設(shè)用地管理（國家建設(shè)用地 鄉(xiāng)村建設(shè)用地）；土地法律責(zé)任與糾紛處理（違反土地管理法的法律責(zé)任 土地糾紛及其解決途徑）二，城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃和規(guī)劃區(qū) ；城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定（體系規(guī)劃和總體規(guī)劃 控制性詳細(xì)規(guī)劃 修建性詳細(xì)規(guī)劃）；城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施（基本要求 近期建設(shè)規(guī)劃 建設(shè)規(guī)劃許可 建設(shè)規(guī)劃變更 臨時(shí)建設(shè)規(guī)劃管理 核實(shí)與監(jiān)督檢查）；城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改； 監(jiān)督檢査和法律責(zé)任 三，城市房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)開發(fā)制度（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 房

2、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理）；房地產(chǎn)交易制度（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)抵押 房屋租賃 商品房預(yù)售與按揭）；物業(yè)服務(wù)管理制度（物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的主體 物業(yè)服務(wù)管理的內(nèi)容 商品房銷售與前期物業(yè)服務(wù)） 四，不動(dòng)產(chǎn)登記不動(dòng)產(chǎn)登記的對象、種類和機(jī)構(gòu) ；不動(dòng)產(chǎn)登記簿； 登記程序 ；登記信息共享與保護(hù) ；法律責(zé)任土地所有權(quán)土地權(quán)益 1、根據(jù)我國憲法、土地管理法及土地管理法實(shí)施條例規(guī)定，下列土地屬于國家所有：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組

3、織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 提示： 宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；任何單位或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。2、農(nóng)民集體所有的土地一般由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，土地承包經(jīng)營期限為30年。提示：在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個(gè)別承包經(jīng)營者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者23以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)3、農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議23以上成員或者23以上村

4、民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、人民政府批準(zhǔn)。土地的利用1、根據(jù)土地管理法第4條明確規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地； 2土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級審批。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)；3、經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途土地的保護(hù)1、根據(jù)土地管理法規(guī)定，國家保護(hù)耕地，嚴(yán)

5、格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則；2、禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地；（1）已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；（2）1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；（3）連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；（4）承包經(jīng)營耕地的單位或者個(gè)人連續(xù)2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地例題1：已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年以上

6、未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定（ ）。（2009年）A.繳納耕地開墾費(fèi)B.收回土地使用權(quán)C.繳納土地閑置費(fèi)D.征收土地使用費(fèi)答案：C解析：本題所考查的考點(diǎn)是閑置土地處理辦法，閑置土地處理辦法第四條規(guī)定，“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，l年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；l年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)”。例題2：承包經(jīng)營耕地的單位或者個(gè)人連續(xù)（ ）年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，

7、收回發(fā)包的耕地。A.1 B.2C.3 D 4答案：B建設(shè)用地管理 1、建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。2、征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的或者其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案3，征收其他用地的，由省自治區(qū)直轄市批準(zhǔn)，報(bào)國務(wù)院備案；征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)足夠支付土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等；安排被征地農(nóng)民的社

8、會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸所有人所有；安置補(bǔ)助費(fèi)專款專用，誰負(fù)責(zé)安置就付給誰國有土地使用權(quán)特征：1，主體廣泛性：境內(nèi)外法人，非法人組織，公民；2，取得方式多樣性：原始取得（出讓，劃撥），繼受取得（買賣，贈(zèng)與，出資）3，內(nèi)容差異性：出讓還是劃撥取得的土地使用權(quán)內(nèi)容有差異國有土地使用權(quán)的出讓程序：經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，由市縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。簽訂合同后支付出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證；在付清全部出讓金之前，只能領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證若需改變土地用途，需重新批準(zhǔn)同意，簽訂變更合同或者新

9、的土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金采取拍賣，招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式取得工業(yè)，商業(yè)旅游，娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)，拍賣等公開競價(jià)方式出讓國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資的，企業(yè)取得土地使用權(quán)出讓的國有土地使用權(quán)的最高年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地50年；商業(yè)，旅游，娛樂用的40年；綜合或其他用地50年；也可在上述年限內(nèi)約定實(shí)際出讓年限國有土地使用權(quán)的劃撥1，國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3，國家重點(diǎn)扶持的能源，交通，水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；4，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用途用地征收集

10、體用地的，劃撥用地者要繳納補(bǔ)償安置費(fèi)國有土地使用權(quán)的收回有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政部門報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人們政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：1，為公共利益需要使用土地的；2，為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；3，土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期衛(wèi)獲批準(zhǔn)的；4，因單位撤銷，遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5，公路，鐵路，機(jī)場，礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的集體土地使用權(quán)1，土地承包經(jīng)營權(quán)本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)，林業(yè)，畜牧業(yè)，漁業(yè)生產(chǎn)，土地承包經(jīng)營權(quán)期限為30年；在承包期限內(nèi)對個(gè)別承包經(jīng)營者進(jìn)行

11、適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)也可以由組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)，林業(yè)，畜牧業(yè)，漁業(yè)生產(chǎn)，但必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者村民2/3以上村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)2，宅基地使用權(quán)主體限于本經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員；無償取得；一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；涉及占用農(nóng)用地的，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；農(nóng)村村民出賣，出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)建設(shè)用地（國家建設(shè)用地，鄉(xiāng)村建設(shè)用地和臨時(shí)用地）嚴(yán)格限制集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)；嚴(yán)格限制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)用地；（1）農(nóng)

12、用地轉(zhuǎn)非審批制度（2）占用耕地補(bǔ)償制度：“占多少，墾多少”（3）禁止限制土地已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，由原耕種集體或個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省自治區(qū)直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)（因不可抗力，政府行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外）臨時(shí)建設(shè)用地建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘探需要臨時(shí)使用國有土地，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)；其中，在城市規(guī)劃去內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意；土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)

13、土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)不得改變合同約定用途使用土地，不得修建永久性建筑物臨時(shí)使用土地期限一般不超過二年土地法律責(zé)任與土地糾紛處理單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個(gè)人與個(gè)人或者個(gè)人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級或者縣級以上人民政府處理；當(dāng)事人對有關(guān)人民政府處理決定不服的，自接到通知之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴；在爭議解決之前，不得改變土地利用現(xiàn)狀土地法律責(zé)任1，非法批準(zhǔn)征收，使用土地的：批準(zhǔn)文件無效；相關(guān)行政人員行政處分直至追究刑事責(zé)任；有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還土地的，以非法占有土地論處；2，非法占用

14、土地的，責(zé)令退還；拆除建筑物（不符合土地利用總體規(guī)劃）或沒收建筑物可并處罰款（符合土地利用總體規(guī)劃）；對責(zé)任人行政處分直至追究刑事責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)與交易房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括專營企業(yè)，兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之后到房地產(chǎn)部門備案，核定資質(zhì)等級，按照核定資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，合作開發(fā)合同有效；雙方都不具備資質(zhì)的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前的收入一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方式：出售，交換，贈(zèng)與，繼承，入股權(quán)屬轉(zhuǎn)移原則：房隨地走，

15、地隨房走；以劃撥方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件：一是報(bào)批；二是受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金；或者經(jīng)批準(zhǔn)不辦理出讓手續(xù)，由轉(zhuǎn)讓方將土地收益上繳國家；以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：1，按照出讓合同已經(jīng)支付全部土地使用金，并取得土地使用權(quán)證書；2，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件抵押1，房屋及其占用的土地使用權(quán)必須一并抵押；以出讓方式取得的土地使用權(quán)無建筑物的，也可以單獨(dú)抵押；2，以劃撥方式取得土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押；如果該土地上有房產(chǎn)，經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)可以將房屋和劃撥土地使用權(quán)一并抵押；

16、但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，先繳納土地使用權(quán)出讓金以后，抵押權(quán)人方可以優(yōu)先受償；3，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償租賃以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家，具體辦法由國務(wù)院規(guī)定；租賃的其他內(nèi)容根據(jù)合同法處理商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2，具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到過程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4，向縣級以上人民政府資產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品

17、房預(yù)售許可證預(yù)售合同要報(bào)縣級以上人民政府資產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的過程建設(shè)交易中介包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等物業(yè)服務(wù)管理主體：1，業(yè)主： 業(yè)主與所有權(quán)人的差異 一個(gè)專有部分算一個(gè)業(yè)主；一人擁有多個(gè)專有部分的算一個(gè)業(yè)主2，業(yè)主大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主組成3，業(yè)主委員會：業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)，有業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是其常設(shè)機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)；委員由業(yè)主擔(dān)任，不得兼任本物業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司的工作業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力；侵害業(yè)主的合法權(quán)益，受害業(yè)主可以請求法院撤銷物業(yè)管理內(nèi)容，包括常規(guī)性的公共管理和服務(wù)，針對性的

18、專項(xiàng)服務(wù)（單獨(dú)付費(fèi)）前期物業(yè)服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)合同：房地產(chǎn)銷售前和過程中，由建設(shè)單位（開發(fā)商）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，訂立前期服務(wù)合同，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；臨時(shí)管理規(guī)約：建設(shè)單位做出，買受人承諾資料移交：移交業(yè)主委員會，前期物業(yè)服務(wù)合同終止不動(dòng)產(chǎn)登記不動(dòng)產(chǎn)登記又稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人、利害關(guān)系人申請國家確定的職能部門將有關(guān)申請人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。1.登記是依當(dāng)事人申請的行為；2.登記是國家專職部門的活動(dòng)；3.登記內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)；4.登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記包括的權(quán)利（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有