某地產(chǎn)股份有限公司銷售示范區(qū)管理作業(yè)指引

1、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司銷售示范區(qū)管理作業(yè)指引文件編號(hào)RF-DW-ZY-02版本/修訂A/0日期2013年8月1日銷售示范區(qū)管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期1. 作業(yè)指引目的規(guī)范項(xiàng)目銷售展示用示范單位（含售樓處、會(huì)所、樣板房、入戶大堂、示范景觀等）從計(jì)劃到關(guān)閉銷售的工作流程。2. 適用范圍適用于公司開發(fā)項(xiàng)目的示范單位及示范單位物資管理。3. 職責(zé)12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1231233.1 銷售策劃部1718192020.12.2122232424.1242526272828.1293

2、0313232.156788.15.6.7.8.8.1.56788.1563.1.1 提供售樓處、示范區(qū)主題、定位配置及選址建議；3.1.2 參與售樓處、示范區(qū)、樣板房以及景觀通路的內(nèi)部驗(yàn)收；3.1.3 負(fù)責(zé)樣板房方案建議、含設(shè)計(jì)主題定位、風(fēng)格建議；3.1.4 負(fù)責(zé)示范區(qū)軟裝方案的執(zhí)行；3.1.5 參與示范區(qū)設(shè)計(jì)成果評(píng)審及驗(yàn)收；3.1.6 監(jiān)督示范區(qū)展示期管理；3.1.7 負(fù)責(zé)示范區(qū)的銷售管理。3.2 總工室/設(shè)計(jì)管理部3334353636.13.3738394040.13741424344441910111212.19.10.11.12.12.1.910111212

3、.1893.2.1 負(fù)責(zé)示范區(qū)設(shè)計(jì)管理工作，與裝修、景觀工程期間現(xiàn)場(chǎng)效果把控，配合工程部進(jìn)行進(jìn)度協(xié)調(diào)；3.2.2 負(fù)責(zé)示范區(qū)材料設(shè)備選型工作；3.2.3 參與示范區(qū)的驗(yàn)收工作。3.3 核算部4950515252.14.5354555656.14105758596060.16162636464.11314151616.113.14.15.16.16.1.1314151616.111123.3.1 提出示范區(qū)的成本控制要求；3.3.2 參與示范區(qū)材料設(shè)備選型定板。3.4 供應(yīng)部6566676868.15.6970717272.15137374757676117181920

4、20.117.18.19.20.20.1.1718192020.114153.4.1 參與示范區(qū)材料設(shè)備選型定板；3.4.2 負(fù)責(zé)示范區(qū)材料設(shè)備核價(jià)工作；3.4.3 負(fù)責(zé)示范區(qū)需招標(biāo)的材料設(shè)備的采購(gòu)工作。3.5 工程部8182838484.16.8586878888.16168990919292.19394959696.12122232424.121.22.23.24.24.1.2122232424.117183.5.1 參與示范區(qū)主體設(shè)計(jì)成果評(píng)審；3.5.2 對(duì)示范區(qū)工程施工進(jìn)行檢查；3.5.3 組織示范區(qū)工程驗(yàn)收及物業(yè)移交。第8頁 共8頁4. 工作程序12344.1 示范區(qū)策劃階段3122

5、.144.14.1.1 項(xiàng)目定位完成后，銷售策劃部聯(lián)合總工室/設(shè)計(jì)管理部組織核算部、工程部等確定選址、定位、建造標(biāo)準(zhǔn)及開放計(jì)劃等，工程部確定工程進(jìn)度配合計(jì)劃，于項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上組織評(píng)審。4.1.2 銷售策劃部和總工室/設(shè)計(jì)管理部根據(jù)銷售策略、現(xiàn)場(chǎng)情況、推盤原則和戶型特點(diǎn)提出示范區(qū)設(shè)計(jì)要求，內(nèi)容包括但不限于：所需示范區(qū)的戶型、位置、需求時(shí)間、示范區(qū)的裝修風(fēng)格等。4.2 示范區(qū)設(shè)計(jì)管理階段4.2.1 總工室/設(shè)計(jì)管理部根據(jù)審批通過的示范區(qū)選址、定位方案，按計(jì)劃開展示范區(qū)設(shè)計(jì)管理工作。4.2.2 總工室/設(shè)計(jì)管理部要求設(shè)計(jì)公司提供示范單位的方案、效果圖和預(yù)算購(gòu)置表，購(gòu)置表需列明總費(fèi)用金額以及家私、飾品、

6、窗簾、墻飾、燈飾、設(shè)計(jì)費(fèi)等各分項(xiàng)金額，并且要求設(shè)計(jì)公司在購(gòu)置過程中嚴(yán)格控制購(gòu)置表內(nèi)所確定的類項(xiàng)費(fèi)用。4.2.3 銷售策劃部根據(jù)設(shè)計(jì)公司提供的預(yù)算購(gòu)置填寫示范區(qū)總預(yù)算申請(qǐng)，內(nèi)容需包括：示范單位申請(qǐng)；示范單位數(shù)量、每套所需費(fèi)用、總費(fèi)用，同時(shí)明確家私、飾品、窗簾、燈飾、墻飾、設(shè)計(jì)六大費(fèi)用明細(xì)，明確各家具是否最終隨樓出售。4.3 示范區(qū)施工準(zhǔn)備階段4.3.1 總工室/設(shè)計(jì)管理部督促設(shè)計(jì)單位完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，配合開發(fā)報(bào)建部門完成報(bào)建手續(xù)。4.3.2 招標(biāo)小組/招標(biāo)中心完成施工單位招標(biāo)工作。4.3.3 工程部在工程管理策劃方案中明確示范區(qū)范圍及時(shí)間節(jié)點(diǎn)、示范區(qū)平面圖、看樓路線圖以及廣告牌位置、施工樓體廣告條幅

7、懸掛的位置等銷售配合工作。4.3.4 工程部審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)，完成各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作。4.4 示范區(qū)施工階段4.4.1 工程部根據(jù)工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明、設(shè)計(jì)變更管理等要求，負(fù)責(zé)示范區(qū)的所有工程施工管理，具體要求詳見項(xiàng)目工程管理流程及相關(guān)工作指引；總工室/設(shè)計(jì)管理部、銷售策劃部、工程部共同參與施工過程中的品質(zhì)把控。4.4.2 總工室/設(shè)計(jì)管理部為銷售策劃部完成相關(guān)成果提供支持：1) 多媒體動(dòng)畫提供圖紙、建議劇本大綱、審核動(dòng)畫效果及播放形式；2) 模型提供圖紙、建議材質(zhì)及色調(diào)、模型色板審核；3) 廣告牌/宣傳冊(cè)結(jié)合內(nèi)裝設(shè)計(jì)統(tǒng)一風(fēng)格、背景墻字體等；提供擺放位置；4) 標(biāo)識(shí)根據(jù)銷售示范

8、區(qū)范圍和銷售流線，提供指示牌布點(diǎn)圖；對(duì)樣式及現(xiàn)場(chǎng)尺寸、擺放位置提供意見；5) 審核家具、軟裝清單及對(duì)現(xiàn)場(chǎng)擺放提供意見。4.5 示范區(qū)裝修材料定板及采購(gòu)管理階段4.5.1 銷售策劃部將示范區(qū)平面圖/內(nèi)裝圖/面積/預(yù)算要求/風(fēng)格要求/預(yù)計(jì)擺場(chǎng)時(shí)間提交設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單設(shè)計(jì)示范區(qū)風(fēng)格方案并提交銷售策劃部，報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核審批。4.5.2 銷售策劃部根據(jù)審批確定的示范區(qū)風(fēng)格方案組織編制示范區(qū)裝修費(fèi)用預(yù)算申請(qǐng)，提交公司領(lǐng)導(dǎo)審批。各部門必須嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)審批確定費(fèi)用預(yù)算，不得隨意變更；若預(yù)計(jì)整體費(fèi)用將超出預(yù)算，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意，并申請(qǐng)補(bǔ)充費(fèi)用報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批通過后方可實(shí)行。所有方案須以通過的風(fēng)格方案為基礎(chǔ)，不得過

9、于偏離風(fēng)格方案。4.5.3 費(fèi)用預(yù)算審批后，銷售策劃部方可將相關(guān)物資采購(gòu)清單發(fā)起定金用款申請(qǐng)單，一般家私按該項(xiàng)總預(yù)算的30%款項(xiàng)作訂金；墻飾、燈飾、窗簾按該項(xiàng)總預(yù)算30%款項(xiàng)作訂金；飾品、設(shè)計(jì)費(fèi)可全款申請(qǐng)，已交定金的余款必須待所有示范區(qū)物品送貨并驗(yàn)收合格后，提交送貨單至財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部出具余款支票。4.5.4 銷售策劃部根據(jù)審批確定的預(yù)算完成示范區(qū)部分甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)工作，如需招標(biāo)的家私或其他物品（墻飾、燈飾、窗簾）可即時(shí)發(fā)出招標(biāo)書（附上簽批的預(yù)算）遞交至供應(yīng)部負(fù)責(zé)招標(biāo)。供應(yīng)部定期審核各家私公司提供給本公司的購(gòu)買折扣，若遇到新家私店，須經(jīng)供應(yīng)部審核折扣后才可選購(gòu)；燈飾、窗簾、墻飾根據(jù)供應(yīng)部

10、提供的有關(guān)供應(yīng)商（若供應(yīng)商未能按要求提供產(chǎn)品可另行挑選供應(yīng)商）和指定的價(jià)格范圍內(nèi)選購(gòu)（部分超出價(jià)格范圍則另行商議）；飾品購(gòu)買由銷售策劃部按照審批確定的預(yù)算領(lǐng)取現(xiàn)金與設(shè)計(jì)單位挑選購(gòu)買，實(shí)報(bào)實(shí)銷。4.5.5 為避免訂做產(chǎn)品貨不對(duì)版，所有家私/臺(tái)燈/地毯/飾品等盡量選擇現(xiàn)貨。4.5.6 銷售策劃部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)物資驗(yàn)收并換取發(fā)票，填寫資產(chǎn)登記表，人事行政部確認(rèn)并存檔，以便后期核對(duì)。另外，應(yīng)在樣板房物品送貨前盡量安排到工廠里驗(yàn)貨，如有問題立即整改。4.5.7 總工室/設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)示范區(qū)內(nèi)軟裝設(shè)計(jì)、甲供軟裝選樣，現(xiàn)場(chǎng)擺放管理、設(shè)計(jì)變更審批、派駐工程師負(fù)責(zé)裝修與景觀效果把控，配合工程部進(jìn)行進(jìn)度協(xié)調(diào)。4.5.8

11、 示范區(qū)內(nèi)物資擺放完成后，銷售策劃部制定示范區(qū)完整資產(chǎn)登記表，同時(shí)與人事行政部進(jìn)行資產(chǎn)核對(duì)工作，將所有發(fā)票分成兩類（現(xiàn)金類和支票類）連同經(jīng)人事行政部簽名的資產(chǎn)登記表交給負(fù)責(zé)人進(jìn)行登記復(fù)核，再集中交至財(cái)務(wù)部進(jìn)行還款。4.5.9 遞交請(qǐng)款單、發(fā)票、驗(yàn)收記錄和資產(chǎn)登記表：每個(gè)廠家發(fā)票對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)登記表分為以下2類擺放：Ø 支票類資產(chǎn)登記表：每個(gè)廠家發(fā)票對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)登記表（發(fā)票放在對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)登記表上，并于發(fā)票上用鉛筆填寫發(fā)票總額、現(xiàn)金總額、支票金額及支票號(hào)碼）。Ø 現(xiàn)金類資產(chǎn)登記表：每個(gè)廠家發(fā)票對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)登記表（發(fā)票放在對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)登記表上，并于發(fā)票上用鉛筆填寫發(fā)票總額），現(xiàn)金類需由項(xiàng)目

12、主任填寫支付證明單并放在現(xiàn)金類資產(chǎn)登記表上（支付證明單的金額為附在下面的資產(chǎn)登記表的合計(jì)金額）。Ø 須在每份發(fā)票的第一張背面寫上“*（樓盤名）*棟樣板房家飾購(gòu)置費(fèi)用 *元（供應(yīng)商）”。4.6 示范區(qū)驗(yàn)收階段4.6.1 工程部組織設(shè)計(jì)、成本、銷售等相關(guān)專業(yè)部門、客服部/物業(yè)管理公司根據(jù)審批確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)示范區(qū)進(jìn)行聯(lián)合評(píng)審及內(nèi)部驗(yàn)收。驗(yàn)收結(jié)論填寫在示范區(qū)竣工驗(yàn)收表中，并由參加人員會(huì)簽。4.6.2 對(duì)于施工驗(yàn)收結(jié)論為“不合格，需返工”及“合格，需改進(jìn)”的XX工程，待施工單位返工或改進(jìn)結(jié)束后，由工程部組織銷售策劃部、總工室/設(shè)計(jì)管理部、客服部/物業(yè)公司驗(yàn)證，直至驗(yàn)收合格為止，并由工程部、銷

13、售策劃部、總工室/設(shè)計(jì)管理部、客服部/物業(yè)公司、施工單位共同在核驗(yàn)意見欄中簽署，復(fù)印件作為結(jié)算資料中竣工驗(yàn)收資料一并移交核算部辦理結(jié)算。4.6.3 核驗(yàn)完畢后，由施工單位填寫裝飾工程交付使用明細(xì)表，同時(shí)向銷售策劃部移交平面布置圖、交樓標(biāo)準(zhǔn)說明，向物業(yè)管理公司移交電器產(chǎn)品保修卡、電器發(fā)票復(fù)印件。并由交接雙方簽字確認(rèn)。裝飾工程交付使用明細(xì)表原件由銷售策劃部存檔，物業(yè)管理公司可復(fù)印備案，展示之前由工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理與維護(hù)。4.7 示范區(qū)銷售展示期管理3.13.23.33.43.5122.12.22.32.42.52.64.7.1 銷售策劃部負(fù)責(zé)完成示范區(qū)裝修展示提示，包括但不限于：與交樓標(biāo)準(zhǔn)差異性提

14、示、戶型提示、家具及貴重物資保護(hù)提示、危險(xiǎn)性提示。4.7.2 裝修完畢的示范區(qū)地面養(yǎng)護(hù)方式由施工單位、銷售策劃部、工程部及物業(yè)管理公司根據(jù)示范區(qū)實(shí)際共同確定。4.7.3 示范區(qū)的日常維護(hù)和保潔工作由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，示范區(qū)的開放和關(guān)閉時(shí)間由銷售策劃部統(tǒng)籌安排。4.7.4 展示期物資及家具管理：1) 物業(yè)管理公司在展示物資入庫后，負(fù)責(zé)編制物資清單，并抄送一份由銷售現(xiàn)場(chǎng)銷控備案；2) 展示物資的日常管理按公司資產(chǎn)管理要求執(zhí)行，統(tǒng)一登記在資產(chǎn)管理系統(tǒng)中，入、出庫均有明確記錄；3) 展示物資如有損壞，根據(jù)損壞原因由銷售策劃部編制樣板房損壞或遺失報(bào)告，報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核審批以確定最終賠付辦法，按物資清單列明

15、單價(jià)范圍確定賠付費(fèi)用，原則為現(xiàn)金，還入當(dāng)期營(yíng)銷費(fèi)用； 4) 賠付完成后，該物資應(yīng)及時(shí)注銷并于物資損壞/遺失申報(bào)表注明處理意見，由有權(quán)人簽字確認(rèn)。4.8 示范區(qū)銷售管理3.13.23.33.43.53.64.8.1 樣板房戶型銷售90%以上方可推出銷售。4.8.2 示范區(qū)銷售前驗(yàn)收：為了確認(rèn)示范區(qū)現(xiàn)狀，以作為銷售折價(jià)及交樓維修依據(jù)的對(duì)示范區(qū)的再次驗(yàn)收工作。1) 確定推出銷售的示范區(qū)，由工程部統(tǒng)一組織施工單位、銷售策劃部、財(cái)務(wù)管理部、物業(yè)管理公司現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收；2) 驗(yàn)收情況補(bǔ)充填寫在裝飾工程竣工驗(yàn)收表中銷售前驗(yàn)收欄，由銷售策劃部確認(rèn)維修范圍、深度、保修事宜及完成時(shí)間，以作為制作示范區(qū)銷售協(xié)議的

16、附件的參考資料；3) 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)根據(jù)示范區(qū)銷售前物資現(xiàn)狀清單，列明物資現(xiàn)狀，由各部門現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)銷售物資，原件由銷售策劃部存檔，物業(yè)管理公司保存復(fù)印件；4) 物業(yè)管理公司根據(jù)確認(rèn)情況編制示范區(qū)物資銷售確認(rèn)單，并提供給銷售策劃部，用于編寫示范區(qū)銷售協(xié)議附件。4.8.3 擬銷售示范區(qū)的封閉：1) 經(jīng)檢查確認(rèn)現(xiàn)狀的示范區(qū)如仍需要展示，由物業(yè)管理公司進(jìn)行嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管理，避免裝修及設(shè)施受到破壞；2) 經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)與示范區(qū)一同出售的物資，停止調(diào)撥，如客戶對(duì)物資需求有變，銷售策劃部需及時(shí)以書面形式知會(huì)物業(yè)管理公司，以保證示范區(qū)物資銷售確認(rèn)單的一致性；3) 已出售的示范區(qū)，由銷售策劃部決定停止對(duì)外展示的時(shí)間；

17、4) 示范區(qū)交付前示范區(qū)日常維護(hù)工作由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，已關(guān)閉但暫未移交給業(yè)主的示范區(qū)物業(yè)管理公司至少應(yīng)每周開門窗通風(fēng)一次，防止屋內(nèi)裝修部分因受潮而變形；5) 示范區(qū)如需維修，返修期間的物資保管由工程部負(fù)責(zé)。4.8.4 示范區(qū)銷售定價(jià)管理，售價(jià)組成包括：1) 房?jī)r(jià)：按項(xiàng)目?jī)r(jià)格表執(zhí)行，由銷控在銷售系統(tǒng)中標(biāo)明示范區(qū)性質(zhì)；2) 裝修結(jié)算費(fèi)用：以核算部最終審核確認(rèn)的結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)，如銷售策劃部需要提前使用結(jié)算信息，需提前兩周知會(huì)責(zé)任設(shè)計(jì)師及成本核算人員，以便及時(shí)提供結(jié)算價(jià)格；3) 裝修及展示物品折價(jià)：Ø 裝修及展示物資、家具等折價(jià)：以物業(yè)管理公司提供的示范區(qū)物資銷售確認(rèn)單為基礎(chǔ)，由銷售策劃部根據(jù)示范區(qū)的損舊狀況及銷售要求編寫出售申請(qǐng)報(bào)告，附上樣板房家私飾品隨樓出售的申請(qǐng)、資產(chǎn)登記表以及二次裝修費(fèi)用表；并提出示范區(qū)裝修折價(jià)方案，該費(fèi)用一般定為總費(fèi)用的9折；Ø 銷售后的裝修及物資折價(jià)款部份按實(shí)入項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用。4.8.5 示范區(qū)相關(guān)資料文檔齊備后，統(tǒng)一由銷售策劃部存檔，并于項(xiàng)目客戶檔案整體移交時(shí)統(tǒng)一移交人事行政部保存。4.8.6 示范區(qū)物資經(jīng)銷售策劃部確認(rèn)不再展示或出售后，由物業(yè)管理公司編制物資清單及估價(jià)，報(bào)財(cái)務(wù)部審核后安排處理。4.8.7 工程部負(fù)責(zé)履行示范