年度財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算方法

1、某公司戰(zhàn)略規(guī)劃項(xiàng)目新增成果：年度財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算方法舉例說明土地獲取現(xiàn)金流出-財(cái)務(wù)年度利潤(rùn)目標(biāo)業(yè)務(wù)年竣工面積年銷售面積年結(jié)算收入年銷售現(xiàn)金流入年新增土地儲(chǔ)備面積凈現(xiàn)金流年新開工面積年開發(fā)投資現(xiàn)金流出-1 財(cái)務(wù)測(cè)算邏輯說明2 財(cái)務(wù)測(cè)算假設(shè)條件2.1 利潤(rùn)每年以15%的速度遞增2.2 公司凈利潤(rùn)率保持為15%2.3 08年銷售單價(jià)為5000元/，以后每年增加10%2.4 項(xiàng)目開發(fā)周期為三年，從拿地當(dāng)年算起，第三年結(jié)束2.5 項(xiàng)目銷售進(jìn)度：第一年0%，第二年50%，第三年50%2.6 項(xiàng)目開發(fā)投資進(jìn)度（現(xiàn)金）：第一年20%，第二年40%，第三年40%2.7 每年初的土地儲(chǔ)備能滿足隨后三年新開工面積的需要

2、，并留20%余量2.8 單位土地成本為單位銷售收入的35%2.9 08年項(xiàng)目單位開發(fā)成本為單位銷售價(jià)格的30%，以后每年增長(zhǎng)5%2.10 其他費(fèi)用（包括營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金等）占銷售收入的20%3 財(cái)務(wù)測(cè)算過程3.1 假設(shè)利潤(rùn)目標(biāo)（A）假設(shè)基年（2007年）公司利潤(rùn)額為4億元，利潤(rùn)每年以15%的速度遞增年度20082009201020112012利潤(rùn)目標(biāo)（億元）4.60 5.29 6.08 7.00 8.05 3.2 計(jì)算每年業(yè)務(wù)收入目標(biāo)（B）假設(shè)公司凈利潤(rùn)率為15%，B=A/15%：年度20082009201020112012業(yè)務(wù)收入（億元）30.67 35.27 40.56 46.64

3、 53.64 3.3 計(jì)算年結(jié)算的銷售收入（C）年結(jié)算的銷售收入與年業(yè)務(wù)收入目標(biāo)相同，C=B年度20082009201020112012結(jié)算的銷售收入（億元）30.67 35.27 40.56 46.64 53.64 3.4 計(jì)算年竣工面積（D）假設(shè)08年銷售單價(jià)為5000元/，以后每年以10%速度增長(zhǎng)則為保證每年的結(jié)算銷售收入目標(biāo)完成，需要竣工的面積為：D=C*10000/每年的銷售單價(jià)年度20082009201020112012竣工面積（萬）61.33 64.12 67.04 70.08 73.27 （注：假設(shè)當(dāng)年竣工的住宅當(dāng)年交付，則結(jié)算面積等于竣工面積）3.5 計(jì)算年新開工面積（E）假

4、設(shè)項(xiàng)目開發(fā)周期為三年，從拿地當(dāng)年算起，第三年結(jié)束。則第三年的竣工面積D=第一年的新開工面積E，由此推出每一年的新開工面積。年度20082009201020112012年新開工面積（萬）67707377803.6 計(jì)算年銷售面積（F）假設(shè)項(xiàng)目三年銷售完畢，銷售面積的進(jìn)度為：第一年0%，第二年50%，第三年50%；第一年的新開工面積，將在第二年，第三年銷售，由此類推，每一年的銷售面積應(yīng)該是前面第二年新開工面積的50%加上前面第一年新開工面積的50%年度20082009201020112012銷售面積（萬）63666972753.7 計(jì)算年初土地儲(chǔ)備（建筑面積，下同）（G）要求每年初的土地儲(chǔ)備能滿足

5、隨后3年新開工面積的需要，并留20%余量年度20082009201020112012年初土地儲(chǔ)備（萬）2362472582702823.8 計(jì)算年新增土地儲(chǔ)備面積（H）新增土地儲(chǔ)備面積=年末土地儲(chǔ)備年初土地儲(chǔ)備之差+年新開工面積年度20082009201020112012獲取土地（萬）78818588933.9 計(jì)算年銷售現(xiàn)金流入（銷售回款）（I）假設(shè)08銷售單價(jià)為5000元/，以后每年增加10%，I=銷售面積F*銷售單價(jià)/10000年度20082009201020112012銷售現(xiàn)金流入（億元）31.36 36.07 41.48 47.70 54.86 3.10 計(jì)算年土地獲取現(xiàn)金流出（J）

6、假設(shè)單位土地成本占單位銷售收入的35%，J=新增土地儲(chǔ)備面積H*銷售單價(jià)*35%/10000年度20082009201020112012新增土地現(xiàn)金流出(億元)13.61 15.65 18.00 20.70 23.80 3.11 計(jì)算項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流出值（K）項(xiàng)目開發(fā)周期為三年，則開發(fā)投資也分為三年完成，假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)投資進(jìn)度（按面積）：第一年20%，第二年40%，第三年40%；假設(shè)2008年項(xiàng)目單位開發(fā)成本為單位銷售價(jià)格的30%，即1500元/，以后每年以5%的速度增長(zhǎng) 以2008年為例說明每年的K值計(jì)算過程：l 2008年的新開工面積導(dǎo)致的投資將在2008、2009、2010年分三年完成，每年

7、導(dǎo)致的K值：² 2008年：(67*20%)*（5000*30%）/10000=2.01億元² 2009年：(67*40%)*（5000*30%*（1+5%）/10000=4.22億元² 2010年：(67*40%)*（5000*30%*（1+5%）²）/10000=4.22億元l 2008年總的項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流出值=2006年新開工面積的40%在當(dāng)年產(chǎn)生的開發(fā)投資額+2007年新開工面積的40%在當(dāng)年產(chǎn)生的開發(fā)投資額+2008年新開工面積的40%在當(dāng)年產(chǎn)生的開發(fā)投資額年度20082009201020112012項(xiàng)目開發(fā)投資現(xiàn)金流出(億元)9.54 10.47 11.49 12.62 13.85 3.12 計(jì)算土地成本外的其他費(fèi)用（包括營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金等）現(xiàn)金流出（L）假設(shè)其費(fèi)用占銷售收入的30%，L=F*20%：年度20082009201020112012其他成本費(fèi)用現(xiàn)金流出(億元)6.27 7.21 8.30 9.54 10.97 3