關(guān)于成立商業(yè)的管理公司運營與管理的思考

1、關(guān)于成立商業(yè)管理公司運營與管理的思考一、經(jīng)營管理公司成立的目的對于購物中心（商場）開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。綜觀國內(nèi)外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式，同時也是為了公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也為在目前中國新的商業(yè)地產(chǎn)運營形勢下探索出一條新的路子打下堅實的基礎(chǔ)。二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)商業(yè)管理公司組織機構(gòu)一般包括：經(jīng)營層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理）；管理層面：辦公室；財務(wù)部；業(yè)務(wù)發(fā)展部；商場管理部

2、；招商部（后期可并至業(yè)務(wù)部）；企劃部等。各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公室主管人事、行政和總務(wù)等；財務(wù)部主管資金運作和收銀員等工作；業(yè)務(wù)部主管商場的營運等方面；商場管理部主管商場水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場形象、促銷等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè)務(wù)部門。三、商業(yè)經(jīng)營管理公司作用受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，開發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認XXX商業(yè)經(jīng)營管理公司對XXX業(yè)進行系列工作的管理地位，從而達到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)

3、一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營者保駕護航。四、商業(yè)經(jīng)營管理公司目標(biāo)以專業(yè)服務(wù)運作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場定位體系，優(yōu)勢資源，提升項目市場形象，保持良好的市場競爭優(yōu)勢，傳導(dǎo)先進商業(yè)管理理念，保障項目整體運營的可持續(xù)性發(fā)展，實現(xiàn)項目升值與保值，最終達成開發(fā)方、買賣方、運營方等多方共贏局面。五、商業(yè)經(jīng)營管理公司構(gòu)建模式1、商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司，由開發(fā)公司投資組建；2、由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司，委托其對項目進行管理、服務(wù)；六、商業(yè)管理公司管理功能1、研究功能：運用專業(yè)的市場研究體系，結(jié)合項目所在地最新商業(yè)市場信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對性的品牌導(dǎo)入操作策略、提

4、供運營決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項目的整體市場競爭優(yōu)勢。2、管理功能：對項目進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運營機制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費環(huán)境。3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費市場的橋梁，及時溝通、反饋各方信息。七、商業(yè)經(jīng)營管理體系第1頁共10頁1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營模式，保障市場多元化消費活力，采取群體化多角度消費渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復(fù)合對單一，具備不可比擬的競爭優(yōu)勢。2、統(tǒng)一運營：根據(jù)運作進度和供求市場影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項目整

5、體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進行造勢宣傳。八、商業(yè)地產(chǎn)運營模式可以采取只租不售方式。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。開發(fā)商通過對招商權(quán)的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營特色。同時為以后的整體打包進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造良好的條件。九、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營模式（一）購物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點購物中心的商鋪是有計劃的聚集，對購物中心進彳T”統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點?！敖y(tǒng)一管理”，要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以

6、經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭?！胺稚⒔?jīng)營”，是購物中心對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。（二）購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管為了達到“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會（ICSQ的標(biāo)準格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入?！巴晟频淖饧s管理”購

7、物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。2、“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運轉(zhuǎn)。4、”統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理九、成立商業(yè)管理公司在財稅方面的影響（一）產(chǎn)證辦在潤建公司名下，委托商業(yè)管理公司進行管理，租金由潤建公司收取并開具發(fā)票給客戶。在這種情況下，潤建可以支付管理費的形式由商

8、業(yè)公司對1-4層裙房進行管理，而客戶的租金由潤建公司來收取，這時潤建要交納：第2頁共10頁(1)按租金收入交納5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育費附加.(2) 12%勺房產(chǎn)稅(3) 25琳業(yè)所得稅(4) 土地使用稅(5) 印花稅(二)產(chǎn)證辦在潤建公司名下，委托商業(yè)管理公司進行管理，租金由商業(yè)管理公司收取，收取之后再交潤建公司.發(fā)票由商業(yè)管理公司開給客戶，潤建公司再開給商業(yè)管理公司。1、在這種情況下，潤建可以支付管理費的形式由商業(yè)公司對1-4層裙房進行管理，商業(yè)管理公司在為租住戶提供服務(wù)而收取的管理費(包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費)、服務(wù)費(包括保潔費、保安費、公共設(shè)

9、施養(yǎng)護費、停車費等各種名目的收費)、維修費(包括維修材料費及人工費)等收入，征收5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育費附加.商業(yè)管理公司為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費以及代收代付垃圾費等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育費附加.2、潤建公司需交：(1)按租金收入交納5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育費附加.(2) 12%勺房產(chǎn)稅(3) 25琳業(yè)所得稅(4) 土地使用稅(5)印花稅在這種情況下，商業(yè)管理公司重復(fù)交納因代收租金而產(chǎn)生的5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育

10、費附加.(行不通)(三)產(chǎn)證辦在潤建公司名下，委托商業(yè)管理公司進行管理，租金由商業(yè)管理公司收取，收取之后自負盈虧，潤建公司不支付管理費用。1、在這種情況下，商業(yè)管理公司在為租住戶提供服務(wù)而收取的管理費(包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費)、服務(wù)費(包括保潔費、保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護費、停車費等各種名目的收費)、維修費(包括維修材料費及人工費)等收入，征收5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育費附加.商業(yè)管理公司為租住戶代收代付水、電、煤、電話費以及代收代付垃圾費等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5.55%的營業(yè)稅及

11、城市建設(shè)維護稅和教育費附加.2.潤建公司需支付1.2%的房產(chǎn)稅。(四)潤建公司可以以不動產(chǎn)投資入股成立子公司，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險。因為營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。第3頁共10頁對以不動產(chǎn)投資入股，不是營業(yè)稅征收范圍，所以也不是發(fā)票的開具范圍，不能開具發(fā)票，接受投資方按照雙方確認（或依據(jù)相關(guān)部門的驗資報告）的公允價值入賬。但是公司需要繳納契稅。稅率3%-5%注：以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)對外投資投資者以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)對外投資，是指投資者以擁有產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)（包括建筑物、構(gòu)筑物

12、、土地附著物等不動產(chǎn)的所有權(quán)）或無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、其他無形資產(chǎn)等的所有權(quán)或使用權(quán)）對外投資，涉及的相關(guān)稅收具體如下：1、涉及的流轉(zhuǎn)稅投資者以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該股權(quán)的，根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）（國稅發(fā)1993149號文）及后發(fā)的關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號文）的規(guī)定，應(yīng)按如下情況分別進行處理：（1）2003年1月1日后（含）轉(zhuǎn)讓的，不征收營業(yè)稅；（2）2003年1月1日前轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅，未交納的，應(yīng)予補稅。如果投資者以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投

13、資方不共同承擔(dān)風(fēng)險，而是收取固定利潤的，則應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：（1）以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按服務(wù)業(yè)”稅目中租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；（2）以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、其他無形資產(chǎn)等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。2、涉及的所得稅投資者以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與以存貨對外投資涉及的所得稅規(guī)定基本相同。被投資企業(yè)接受的上述不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)，可按經(jīng)評估確認后的價值確定不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本，并計算攤稍。3、涉及的其他稅投資者以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營

14、條件的，暫免征收土地增值稅，但投資、聯(lián)營企業(yè)若將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值的范圍；另外，接受投資方企業(yè)應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。除前面所述外，涉及的其他稅基本與投資者以存貨對外投資相同。（五）產(chǎn)證辦在潤建公司名下，成立商業(yè)管理公司進行管理。商業(yè)公司在與客戶簽訂租賃協(xié)議中，關(guān)于租金的條款部分列明協(xié)議項上的租金包括租金、物業(yè)服務(wù)費、空調(diào)系統(tǒng)及其他設(shè)施系統(tǒng)使用費、設(shè)施年檢費等，由于租金收涉及營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅等，稅負較重，而物業(yè)管理費只繳納營業(yè)稅及附加，相比較而言，物業(yè)管理費的稅負較輕。公司可以把租金收入合理分解一部分為物業(yè)管理費收入，并盡量加大物業(yè)管理費（低稅負）的比例，降低租金收入（高稅負）

15、的比例，這樣就可以有交降低租賃行為的稅負，即由潤建公司收取租金，商業(yè)公司收取物業(yè)管理費。潤建公司需交納：1、營業(yè)稅2、房產(chǎn)稅3、其它稅種模式：替商家代收營業(yè)額，統(tǒng)一收款，但由商家為客戶開具發(fā)票，銷售稅款由商家承擔(dān)。商業(yè)公司與商家結(jié)算周期為一個月，進行結(jié)算時，確定一個以銷售額為基礎(chǔ)的扣點，但以租金形式反映，并采取包低租金制。（六）產(chǎn)證辦在潤建公司名下，潤建公司由自營轉(zhuǎn)為承包。第4頁共10頁潤建公司以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人改為經(jīng)營者，將房屋的出租行為改變?yōu)樽誀I行為再承包出去，并收取承包收入，則原有的房產(chǎn)就可以從價計征方法征收營業(yè)稅，避免較高的房產(chǎn)稅負擔(dān)，同時也可合理規(guī)避流

16、轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城建稅等。十、商業(yè)地產(chǎn)運營中法律風(fēng)險防范結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運轉(zhuǎn)的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中一般會遇到以下風(fēng)險：1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險宏觀調(diào)控是指國家利用行政或經(jīng)濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知，在通知中明令禁止

17、將沒有封閉、永久、固定維護結(jié)構(gòu)的商場與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過有關(guān)主管部門的批準后方可進行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經(jīng)營行為進行了規(guī)范。2、租金差價風(fēng)險商業(yè)管理公司將小面積商鋪出租給小客房后，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，要回避此類風(fēng)險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導(dǎo)。3、大型商家經(jīng)營不善帶來的風(fēng)

18、險若大型商家在長期的承租期內(nèi)，經(jīng)營管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營，無力支付租金給開發(fā)商，因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)了，忽略商家經(jīng)營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。5、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營形態(tài)等的收取、分攤、使

19、用和管理，一旦管理、服務(wù)不善，計容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營成本的過大，這恰好是經(jīng)營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者（投資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標(biāo)準不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。止匕外，商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、開發(fā)商的項目實施能力不強、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運營中面臨重重風(fēng)險。第5頁共10頁卜面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝!保安部工作制度一、認真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法律法規(guī)，按照#年度目標(biāo)的要求，做好#的安全保衛(wèi)工作，保護全體人員

20、和公私財物的安全，保持#正常的經(jīng)營秩序和工作秩序。第6頁共10頁二、做好消防安全工作，認真貫徹“預(yù)防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識和防火知識，配備、配齊#各個樓層的消防器材，管好用好各種電器設(shè)備，確保#各通道暢通，嚴防各種災(zāi)害事故的發(fā)生。三、嚴格貫徹值班、巡檢制度，按時上崗、到崗，加經(jīng)對重要設(shè)備和重點部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動，確保#內(nèi)外安全。四、加強保安隊部建設(shè)，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，認真貫徹法律法規(guī)，不斷提高全體保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，勤奮工作，秉公執(zhí)法，建設(shè)一支思想作風(fēng)過硬和業(yè)務(wù)素質(zhì)精良的保安隊伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦任務(wù)。5、積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應(yīng)先切斷電源。6、一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)積極維護火場秩序，保證進出道路暢通?？垂軗尵戎匾镔Y，疏散危險區(qū)域人員。第7頁共10頁九、協(xié)同本部門或其他部門所進行的各項工作進行記錄保安員值班操作及要求一、交接崗1、每日上午9時和下午19時為交接