關于推進老舊小區(qū)物業(yè)管理的對策與建議

1、關于推進老舊小區(qū)物業(yè)管理的對策與建議加強老舊小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的生活居住環(huán)境，是月城區(qū)推進繁華時尚之區(qū)”建設的一項民心工程和實事工程。多年來，月城區(qū)委、區(qū)政府高度重視老舊小區(qū)居民生活質量和環(huán)境的提高，并將其作為改善民生的重要工作抓手，取得了初步成效。近日，課題組對月城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理現狀和推進準物業(yè)管理工作情況進行了專題調研，并提出對策建議。一、現狀與舉措（一）現狀1 .模式方面。一是社區(qū)居委會自管，約占月城區(qū)的90%,主要以保潔為主，小區(qū)綠化、維修等分別由區(qū)有關部門承擔；二是物業(yè)產權單位委托社區(qū)居委會從事保安、保潔工作，其他綠化、維修等工作由產權單位出資委托管理，約占

2、5%;三是房管站及街道開展簡單的物業(yè)管理工作，約占5%。2 .規(guī)模方面。月城區(qū)八個街道共有老舊小區(qū)無物業(yè)管理房屋1978幢、97416套，約687萬平方米。從2009年開始已在8個街道9個小區(qū)的153幢、7632套、52.6萬平方米先期實施準物業(yè)管理試點（介于專業(yè)物業(yè)管理與社區(qū)自治管理的一種模式），在試點的基礎上，今年又確定在16個小區(qū)334幢、15688套、1307152平方米繼續(xù)推進準物業(yè)管理。至今，已有約22%的無物業(yè)管理老舊住宅小區(qū)推行了社區(qū)化準物業(yè)管理。3 .管護方面。老舊小區(qū)的物業(yè)大多是上世紀90年代以前建設的，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于老舊小區(qū)實行的是低租福利制的

3、管理模式，物業(yè)費收取率及低，使得房屋和基礎設施得不到及時維修和保養(yǎng)，致使房屋設備陳舊、老化。盡管近幾年月城區(qū)政府投入大量資金，用于庭院改造整治、平改坡”、小區(qū)綠化改造提升，但由于缺乏長效機制，小區(qū)失管、失養(yǎng)、失修”等問題嚴重存在。（二）主要舉措1 .建立機構。為保障物業(yè)改善工程的順利實施，月城區(qū)政府于2015年8月成立了月城區(qū)物業(yè)管理改善工程領導小組，各街道、社區(qū)也相繼成立準物業(yè)管理工作機構，一般由社區(qū)書記或主任兼任物管負責人。通過區(qū)、街道、社區(qū)三級聯動機制，推進改善工程。同時召開物改工作的專題會議，明確了月城區(qū)各職能部門的工作職責，并制訂了月城區(qū)老舊小區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實施方案。2

4、.營造氛圍。積極宣傳相關法律法規(guī)和政策，在月城區(qū)8個街道71個社區(qū)張貼準物業(yè)管理宣傳海報工對無物業(yè)管理狀況作了全面的調查，進行了分類梳理。深入社區(qū)逐一聽政，并落實四問四權”（問情于民、問需于民、問計于民、問績于民；知情權、選擇權、參與權、監(jiān)督權），廣泛征求意見、建議，形成共識。組織試點單位負責人參加市、區(qū)兩級宣傳教育和業(yè)務培訓，幫助引導廣大居民對準物業(yè)管理的知曉和參與，培養(yǎng)物業(yè)管理有償服務意識，為推行物業(yè)管理提供組織保證和良好的外部環(huán)境。3 .落實資金。根據市配套政策要求落實了社區(qū)準物業(yè)管理中的經費，去年撥付25萬元，今年共安排87萬余元，也已全部到帳。主要是對生活困難的家庭救助、幫扶，補貼等

5、方式，保證其也能享有相應的權利。同時加強了物業(yè)維修基金的使用4 .建章立制。對老舊居住小區(qū)開展準物業(yè)管理在我市是一種嘗試，在月城區(qū)也是一種新事物，主管部門在開展此項工作時，做了大量調查研究工作，提出了試點單位要達到八個有”的規(guī)范要求，即：有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維護、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修服務。從對去年9個小區(qū)實行準物業(yè)管理視察情況看，基本達到要求，并在不斷創(chuàng)新和規(guī)范中。二、問題與困難（一）觀念陳舊。多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，在調查中，90%以上的居民對住宅小區(qū)要不要物業(yè)管理”給予了肯定的答復，但6

6、5%以上的居民認為，物管是政府的事，應有政府承擔一切費用，35%的居民認為如果引進物管要花錢，還不如不引進，心里有抵觸情緒。消費觀念有待轉變，花錢買服務”的意識淡薄。去年杭州市出臺文件，統(tǒng)一收取每平方物管費為0.15元，即便是如此低廉的費用，物管負責人對能否收齊物管費心存疑慮。物管收費難一定程度上制約了物業(yè)服務質量和水平的提高。（二）產權分散。老舊小區(qū)住房產權形式有商品房，房改房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房等。住房的產權人也具復雜性，有居民個人、直管公房、單位產權人（包括省級單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、電信、郵政、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產）、托管房

7、、二手房產權人等。且大多各自為居”，難以形成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)城市主干道、支路橫穿其中，有大量社會車輛通行，無法實施封閉管理。（三）基礎薄弱。老舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市居民生活水平的提高，對硬件設施的提升提出了更高的要求，如管理用房不夠、大小市政配套不到位，還如綠化面積過小、機動車停車難，大部分老舊小區(qū)沒有體育健身設施和文化活動空間等，有些是可以通過大量投入進行改造提升，有些項目就是投入了也無法改變，如居住空間方面的問題等。（四）管理缺失。社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾，業(yè)主期望值與物業(yè)管理現狀

8、倒掛。從一項住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生方面”問卷中，對清潔狀況反映最大的是：小廣告亂貼，占56.39%,垃圾隨地棄置占20.28%;對社區(qū)綠化評價一般的和不滿意的占了52%;對停車占道，認為經常發(fā)生的占39.13%,沒有占道的僅為6.67%。有些居民竟在自己家邊搭雞棚、圈狗窩、種蔬菜，法律對業(yè)主的行為存在缺失。社區(qū)與物業(yè)的矛盾、物業(yè)與業(yè)主的矛盾，以及公共維修、綠化養(yǎng)護、停車管理等矛盾錯綜復雜，有時難以調和。三、對策與建議（一）認識要再統(tǒng)一。加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理，是踐行以人為本、以民為先”理念、解決人民群眾最關心最直接最現實利益問題、提升人民群眾生活品質的民心工程，是推進和諧社區(qū)”建設、提高城市文明程度

9、和管理水平的基礎工程，是落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會的實事工程，區(qū)各有關部門要進一步解放思想、創(chuàng)新思路、落實舉措。街道辦事處要切實將推進物業(yè)管理作為一項重要工作任務來抓。要充分發(fā)揮社區(qū)黨委核心作用，建立和健全小區(qū)綜合管理體制，保證老舊小區(qū)物業(yè)管理工作順利推進，并及時總結經驗，建立和完善物管長效機制。（二）經費要再落實。按照全覆蓋、低收費、有補貼”的要求，用好、用足市政府關于推進物業(yè)管理相關資金和配套政策，區(qū)、街要按文件要求，及時匹配到位，并保證這一資金和政策的持續(xù)性，同時積極爭取市財政補助資金按社會發(fā)展和物價上漲指數有一個增長的比例。規(guī)范物管服務收費行為，物管小區(qū)可以根據管理規(guī)模、服務

10、成本、經營收入等情況，在政府指導價（每月每平方米建筑面積1.2元,可上浮20%）規(guī)定的幅度內，充分征求居民意見后確定具體收費標準。對確實入不敷出的物管小區(qū)，建議以街道為單位進行統(tǒng)籌，?？顚Ｓ?。同時建議月城區(qū)政府要減免相關物管稅費，出臺相應的扶持政策，對小區(qū)物管自有經營房、停車收入和小區(qū)廣告收入要全部足額用于小區(qū)物業(yè)管理。（三）硬件要再改善。對老舊小區(qū)硬件設施的改造和提升，是提高居民生活品質的根本問題，也是實行物業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)，因此在推進庭改”工作中，結合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設施進行全面改善，特別是小區(qū)道路、房屋維修整理、立面整治、管線序化、公用事業(yè)管線改造、公共照明、監(jiān)控

11、設施、保安門、綠化配置、停車位劃定等，與大市政和整體布局相適應，盡可能一步到位，不留遺憾。抓住市政府對購買物管用房的補貼政策，盡快在全區(qū)開展排摸、統(tǒng)計，能新建的就新建，能新購的就新購，能置換的就置換，能補辦手續(xù)的就補辦手續(xù)，總之，要保證物管用房足額配置到位。因多種原因，暫時不能配置物管用房的，也要采取臨時借用、租賃等過渡性辦法解決。（四）服務要再提升。月城區(qū)政府在加強對物管人員職業(yè)培訓和技能培訓的同時，要加大對街道物業(yè)管理推進工作的考核，并列入年終工作考核內容。建立健全基層物管組織機構，建議在街道城管科增掛物管辦牌子。在條件許可的社區(qū)設立物管專管員，因條件限制一時無法解決的，通過整合資源，明確

12、現小區(qū)配備的城管協(xié)理員兼管物業(yè)管理工作。加強社區(qū)準物業(yè)管理臺帳。規(guī)范工作制度，不斷深化服務標準，落實責任片，規(guī)范便民卡。盡快建立爭議化解和糾紛處理工作機制，制定物業(yè)管理中投訴糾紛中的工作職責和處理程序，制定和完善物業(yè)應急管理機制，為廣大居民提供最便捷、最有效的服務。加強資源整合，為使有限的經費發(fā)揮更大的作用，以街道為單位配備專業(yè)技術人員，由街道城管科（物管辦）對技術人員進行統(tǒng)一調度，為各小區(qū)居民提供各項維護和維修服務。（五）部門要再聯動。盡快成立區(qū)、街推進物業(yè)管理領導小組，進一步明確建設、城管、行政執(zhí)法、工商、公安、民政、衛(wèi)生、國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門和相關專業(yè)單位的管理職責，各相關部門和專業(yè)單位要按職責分工、制定管理細則，做到不越位、不錯位、不缺位。月城區(qū)政府應定期召開物管工作例會，分析研究、協(xié)調解決物管工作和準物業(yè)管理推進工作中碰頭的困難和問題。共同推進老舊小區(qū)