農(nóng)批場改造商業(yè)計(jì)劃書

1、*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書項(xiàng)目概述22 .現(xiàn)狀分析23 .升級(jí)改造的必要性54 .項(xiàng)目原則和內(nèi)容65 .營銷策略76 .市場風(fēng)險(xiǎn)97 .投資估算108 .效益分析119 .結(jié)論12*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔1*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書*農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場由三個(gè)地塊組成，總占地24774.18m2（37.16畝）。農(nóng)批市場土地登記情況一.項(xiàng)目概述*農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場位于平政路272號(hào)，市場于1999年3月投入運(yùn)營。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場配套和設(shè)施老化等原因，市場呈臟亂差現(xiàn)狀。*農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場改造項(xiàng)目，通過對(duì)現(xiàn)有房屋設(shè)施”立面修繕、保留一批、拆除一批、新建一批”和“分步實(shí)施、輪動(dòng)推進(jìn)”等方

2、法步驟，在最小限度影響市場日常運(yùn)營前提下，完成市場改造升級(jí)，提升市場功能形象。 項(xiàng)目名稱：*農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場升級(jí)改造。 項(xiàng)目地點(diǎn)：*縣*路272號(hào)。 項(xiàng)目開發(fā)：*縣城市發(fā)展投資有限公司與北門農(nóng)產(chǎn)品市場服務(wù)有限公司聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。二.現(xiàn)狀分析1.市場用地情況地塊一：面積8522.28m*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔土地性質(zhì)為出讓；其中：北門村經(jīng)濟(jì)合作社和*街道集體資產(chǎn)管理中心共有權(quán)土地1803.98/個(gè)人廠權(quán)房屋100間，土地面積6718.3m2o*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書地塊二：面積8391.9nf,土地性質(zhì)為劃撥，全部由北門村經(jīng)濟(jì)合作社和*街道集體資產(chǎn)管理中心共有。地塊三：面積78

3、60m2（11.79畝），為國有資產(chǎn)社保儲(chǔ)備用地。根據(jù)縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔縣人民政府2*號(hào)會(huì)議紀(jì)要，其中3734m2（5.6畝）由北門村暫借，用于農(nóng)批市場停車場，剩余土地4126m2（6.19畝）由農(nóng)批市場使用至今，主要用于農(nóng)產(chǎn)品自產(chǎn)自銷和商戶停車。2 .產(chǎn)權(quán)情況市場內(nèi)商鋪合計(jì)150間（不含平政路沿街商鋪），其中市場所有72間，國資所有5間，個(gè)人所有73間。市場所有房屋資產(chǎn)中，*街道占55%北門村占45%市場內(nèi)共有臨時(shí)建筑23處。個(gè)人所有48.67%國資所有3.33%市場所有48%北田田班田/B0田卿出臨時(shí)建筑8709自產(chǎn)自銷地?cái)倕^(qū)

4、fflffi0ffl臨時(shí)建筑目4腌制品小TFwH,BMlF卜卜已件111鋼棚水果區(qū)I14641555151585155平政路東大門61626363 .人員結(jié)構(gòu)及市場業(yè)態(tài)市場工作人員共24人，分別為*街道2人，北門村2人，聘用人員20人,其中有12人為市場創(chuàng)辦時(shí)以土地入股換取北門村職工名額。市場經(jīng)營戶共156*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書戶，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有：蔬菜、水產(chǎn)、肉類、水果、干雜貨、禽蛋、冷庫等16個(gè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)戶數(shù)業(yè)態(tài)戶數(shù)豬肉21豆腐107蔬菜35雞1海鮮水產(chǎn)17牛肉6淡水產(chǎn)16咸菜2冰凍7飲食1水果14蛋4干貨16羊、狗肉3鹵食3年糕饅頭粉絲地?cái)?7合計(jì)1564.經(jīng)營狀況市場于每年11月初進(jìn)

5、行一次商鋪競租活動(dòng)，市場內(nèi)個(gè)人產(chǎn)權(quán)的商鋪委托市場方統(tǒng)一出租(市場收取12嘴理費(fèi))，2015年市場租金合計(jì)1043萬余元，其中個(gè)人商鋪?zhàn)饨?46萬余元，市場和國資所屬商鋪及攤位租金496萬余元。2015年度市場管理費(fèi)用約167萬元，其中職工工資及福利約94萬元，保潔20萬元，維修及折舊約48萬元，辦公費(fèi)用約5萬元。個(gè)人商鋪中，年租金5萬元以下的商鋪比例為41.7%,5萬元至10萬元的為30.5%,10萬元以上的為27.8%。5.交易對(duì)象及業(yè)務(wù)特征交易對(duì)象。市場內(nèi)交易人群主要有：蔬菜種植戶、市場批發(fā)大戶、批零兼營戶、本市場零售戶、外市場零售商、自產(chǎn)自銷戶、鄉(xiāng)村零售點(diǎn)、縣域內(nèi)餐飲業(yè)主、城鄉(xiāng)居民等。,

6、流程特征。(1)晚12時(shí)-下半夜2時(shí)：蔬菜種植戶與市場內(nèi)批發(fā)大戶在現(xiàn)水果區(qū)域西段鋼棚內(nèi)完成大車卸小車的車車交易；從外地批量進(jìn)貨的市場內(nèi)批發(fā)大戶完成商品貨物進(jìn)場。*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書(2)2時(shí)開始：市場內(nèi)批發(fā)戶開展與小批發(fā)商、場內(nèi)零售戶、場外零售商的批發(fā)交易活動(dòng)。(3)凌晨5時(shí)：大批發(fā)業(yè)務(wù)基本結(jié)束，零批業(yè)務(wù)逐步展開，主要為零散微量批發(fā)和批零兼營業(yè)務(wù)。(4)早6時(shí)左右自產(chǎn)自銷戶逐步進(jìn)場，7時(shí)以后的業(yè)務(wù)模式與其它農(nóng)貿(mào)市場基本相同。三.升級(jí)改造的必要性1.市場整體臟亂差市場建設(shè)當(dāng)初，建筑落位和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)未充分考慮農(nóng)批市場的行業(yè)特殊性和國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展要求，以及市場運(yùn)營時(shí)間較長，市場內(nèi)部房屋設(shè)施陳

7、舊老化等原因，造成目前市場經(jīng)營環(huán)境差、周邊交通擁堵、經(jīng)營秩序不佳等臟亂差現(xiàn)狀，已成為我縣文明城市、國家級(jí)衛(wèi)生城市等歷次創(chuàng)建工作中的痛點(diǎn)難點(diǎn)，成為城市發(fā)展的瓶頸。2、市場資源浪費(fèi)嚴(yán)重農(nóng)批市場雖占地面積較大，但由于缺乏科學(xué)的總體規(guī)劃，土地利用率不高，落位布局存在死角，市場主次通道混亂，人流、車流、物流運(yùn)行不暢，造成市場內(nèi)一部分商鋪不能正常利用，場地大量浪費(fèi)。如水果大棚南面30余間房屋,每間年租金僅2000余元，冷庫占據(jù)市場核心區(qū)域1200余平方米，市場僅能得到2萬余元的場地年租金。3、經(jīng)營業(yè)務(wù)面臨萎縮由于市場硬件差，缺乏市場競爭力，金華、蘭溪等地農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)后來居上，我縣已基本失去遂昌、全旺、高家

8、、壽昌等周邊市場輻射能力。經(jīng)營業(yè)毛*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔5*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書呈“不進(jìn)則退”狀況，如：我縣西門菜場、北門農(nóng)貿(mào)市場以及縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔6農(nóng)批市場內(nèi)的大戶，無奈選擇合伙拼車等方式，前往更具競爭力的金華、蘭溪等地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場進(jìn)貨。市場50歲以上經(jīng)營戶占比達(dá)70%經(jīng)營人員年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老齡化。四.項(xiàng)目原則和內(nèi)容1 .工作原則設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案時(shí)，從“改善場容場貌、解決周邊環(huán)境、擴(kuò)大功能容量、體現(xiàn)社會(huì)效益、施工期市場運(yùn)轉(zhuǎn)正?！钡任宸矫嬷攸c(diǎn)考慮。2 .改造辦法及內(nèi)容對(duì)現(xiàn)有建筑設(shè)施“立面修繕、管網(wǎng)改造、保留一批、拆除一批、新建一批” 立面修繕：沿

9、街商鋪立面和屋頂修繕，市場內(nèi)地面及管網(wǎng)改造。 管網(wǎng)改造：市場老舊設(shè)施及地下管網(wǎng)全面改造。 保留一批：個(gè)人產(chǎn)權(quán)占比高，難以達(dá)成一致的，區(qū)域內(nèi)建筑予以保留。4地而修我出市怦渣aIHU* 拆除一批：按上圖所示，拆除臨時(shí)建筑、冷庫、鋼棚等4500m， 新建一批：上右圖所示，新建房屋5幢、冷庫一座、鋼棚二處及半地下非機(jī)動(dòng)車位等，合計(jì)建筑面積5600m2*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書拆除房屋設(shè)施一覽表單位：Itf項(xiàng)目面積項(xiàng)目面積臨時(shí)建筑7處420水果批發(fā)大棚2060冷庫及配套1270豆制品、地?cái)倕^(qū)鋼棚750合計(jì)4500新建房屋設(shè)施一覽表單位：項(xiàng)目面積項(xiàng)目面積5#新建房屋46710#門前鋼棚124*3.5m4

10、346#新建房屋37211#新建冷庫（地上+地下）1000+10007#新建房屋38712#新建二層（一層十二層）：313+3138#新建房屋3875#-6#間大棚5429#新建鋼棚393合計(jì)5608五.營銷策略1 .市場調(diào)研2016年1月開始，我公司指派人員開展對(duì)市場經(jīng)營戶、市場管理方、周邊居民、工商管理部門、縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔7*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔街道及國土部門等走訪調(diào)研工作，通過市場調(diào)研和分析，基本摸清了*農(nóng)批市場的內(nèi)外部特征、市場沿革情況和訴求。2 .制定方案在前期調(diào)研基礎(chǔ)上，邀請(qǐng)農(nóng)貿(mào)市場研究中心專家現(xiàn)場踏勘，根據(jù)市場特征和人文環(huán)境，策劃設(shè)計(jì)

11、市場升級(jí)改造的具體方案措施。經(jīng)過與市場管理方、蔬菜種植大戶、市場經(jīng)營戶代表及工商部門溝通，農(nóng)批市場升級(jí)改造初步方案得到了基本認(rèn)同。3 .方案實(shí)施*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書改造方案經(jīng)修改深化后，根據(jù)市場實(shí)際情況，現(xiàn)場施工采取“分步實(shí)施、輪動(dòng)推進(jìn)”方式進(jìn)行，保證施工期間市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。第一步：新建冷庫，建成后暫緩安裝設(shè)備，作為水果、豆制品、地?cái)倕^(qū)等業(yè)態(tài)搬遷過度用房。第四步：新建5#-9#及12#共六幢房屋升級(jí)改造項(xiàng)目冷庫啟用 第二步：拆除水果、豆制品、地?cái)倕^(qū)域鋼棚，市場南端10#房屋屋頂修繕,搭建門前鋼棚，使房屋進(jìn)深從原8.5米增加為12米（滿足水果等業(yè)態(tài)要求）；搭建完成后，從新建冷庫區(qū)搬回水果

12、、豆制品、米面制品等業(yè)態(tài)，搬遷完成后及時(shí)安裝設(shè)備，啟用新冷庫。 第三步：舊冷庫內(nèi)儲(chǔ)存物品轉(zhuǎn)場至新冷庫，拆除舊冷庫。 第四步：按方案，新建6幢交易用房。4 .全面改造市場一期改造完成后，市場內(nèi)保留未拆除的四幢房屋和沿街商鋪?zhàn)鳛榈诙谶M(jìn)行改造，主要進(jìn)行立面、屋頂裝飾修繕和地面設(shè)施、水電管網(wǎng)改造。5 .外部交通改進(jìn)*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書改進(jìn)市場周邊交通硬件，疏通外部交通流量： 適當(dāng)消減平政路東側(cè)人行道寬度，向東、西兩側(cè)拓寬平政路。 十字路口新開繞行紅綠燈的機(jī)動(dòng)車便道。 打通龍翔路中間隔離帶。六.市場風(fēng)險(xiǎn)1.項(xiàng)目開發(fā)主體身份地位和權(quán)利：一是在出讓、劃撥、國有三個(gè)不同性質(zhì)地塊上開展同一項(xiàng)工作的政策

13、空間；二是市場產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，開發(fā)企業(yè)作為“第三者”介入的地位認(rèn)定；三是項(xiàng)目直接牽涉到北門村、縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔街道、房屋產(chǎn)權(quán)個(gè)人、市場經(jīng)營戶、周邊居民等，各方關(guān)系難以厘清。因此，投資開發(fā)主體在本項(xiàng)目中的定位須政府部門協(xié)調(diào)明確。2,施工期間的政策處理：市場部分房屋離附近居民區(qū)建筑不足10米，建設(shè)改造期間附近居民的干擾因素。*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書3 .拆除舊冷庫的不確定性：冷庫房屋設(shè)備為個(gè)人所有，用地為租賃性質(zhì),雖然市場每年收取場地租金，一旦拆除，糾紛難免。4 .其它不確定因素：如經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、今后城市總體規(guī)劃等不確定因素。七.投資估算1 .改造項(xiàng)目拆除4500m新建5

14、608m新增1100m總投資1270萬元項(xiàng)目投資估算表單位：（萬元）費(fèi)用名稱合計(jì)單價(jià)計(jì)算量計(jì)算基數(shù)項(xiàng)目總投資1268.621+2+3一開發(fā)成本1+21193.441前期費(fèi)用121.881.1大棚拆除、清運(yùn)費(fèi)22.4880元/m22810m21.2房屋拆除、清運(yùn)費(fèi)10.1460元/m21690m21.3舊冷庫收購501.4設(shè)計(jì)費(fèi)11.2220元/m25608m2按20元/itf計(jì)算1.5其它費(fèi)用28.0450元/m25608m22建造成本1071.562.1建筑安裝工程費(fèi)403.02地上1800元/m22239m2房屋2239m2180地下1800元/m21000m2半地下1000m22.2新建

15、市場大門102.3新建鋼棚20.54150元/m21369m22.4新建冷庫1501000m21000噸冷庫2.5沿街立面修繕12100元/m21200m21200m22.6地面改造156120元/m213000m22.7管網(wǎng)改造100220元/m24500m22.8屋頂修繕4080元/m25000m23開發(fā)費(fèi)用75.183.1管理費(fèi)用35.81193.44萬按開發(fā)成本3%十算。3.2財(cái)務(wù)費(fèi)用39.381193.44萬按開發(fā)成本6.6%*半年2 .資金來源10*縣城市發(fā)展投資有限公司與北門農(nóng)產(chǎn)品市場服務(wù)有限公司商定合作方案，按比例出資?？h城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔*農(nóng)批市場升級(jí)改造

16、商業(yè)計(jì)劃書八.效益分析改造完成后，新增商鋪74間，建筑面積增加1108m其中：一層房屋1549二層313半地下車位1000m鋼棚減少1441m2o1 .測算依據(jù)按照2015年度市場內(nèi)實(shí)際收取租金情況，市場每間商鋪?zhàn)饨鹌骄鶠?.04萬元/年，地?cái)傋饨鹌骄?.11萬元/年，每戶平均支付年租金6.69萬元?？紤]市場改造后擴(kuò)容因素，新增商鋪?zhàn)饨鸢词袌銎骄?0%+算為：7.04*70%=4.93萬元/年（保守估算）。按照2015年度市場內(nèi)房屋租金情況表單位：萬元年測算全項(xiàng)租金數(shù)量平均值測算細(xì)項(xiàng)租金數(shù)量平均值市場內(nèi)房屋1043150間6.95力兀/間水果業(yè)態(tài)10814戶7.71萬元/戶個(gè)人房屋54673

17、間7.48力兀/間豆制品4610戶4.6力兀/攤經(jīng)營戶1043156戶6.69力兀/戶地?cái)傤?617戶2.71萬元/攤?cè)袌?04317000614元/m2蔬菜商鋪30032戶9.38萬元/間冷藏租金120元/噸月地?cái)側(cè)忸?010戶6力兀/攤冷凍租金200元/itf月鹵食商鋪143戶4.67萬元/間豬肉荀鋪12011戶10.91力兀/間綜合平均7.04力兀/間7.62萬元/戶2 .經(jīng)濟(jì)效益分析*農(nóng)批市場升級(jí)改造項(xiàng)目總投資1270萬元，新增建筑面積約1100m2、固定商鋪74間。按出租率80%+算，年租金484萬元，年凈利178萬元。市場改造新增部分成本測算項(xiàng)目子項(xiàng)目金額（萬元）備注一固定成本人員工資及福利，48.4租金484*10的算保潔工資9.68租金24算二變動(dòng)成本維修維護(hù)2.74鋼棚1369*20元/*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實(shí)創(chuàng)新高效廉潔11*農(nóng)批市場升級(jí)改造商業(yè)計(jì)劃書冷庫支出（含電費(fèi)）57.6按冷庫租金30%+算三稅收租金稅收89.54租金稅率18.5%四管理費(fèi)2消防、衛(wèi)生、防疫