土地利用與運(yùn)輸?shù)恼?mdash;—柏誠

1、 土地利用與運(yùn)輸?shù)恼贤恋乩门c運(yùn)輸?shù)恼宪壍酪龑?dǎo)城市發(fā)展的模式概念黎澄天副總裁 - 柏誠(亞洲)有限公司Janette Sadik-Khan高級(jí)副總裁 - 柏誠(亞洲)有限公司2007年3月1什么是什么是TOD? TOD 的發(fā)展承諾: 擴(kuò)大出行、購物及房屋的選擇 財(cái)務(wù)回報(bào)和價(jià)值重現(xiàn) 非純粹為區(qū)域的一個(gè)地點(diǎn):一個(gè)門戶入口 功能、非程式化美國丹佛聯(lián)合車站2軌道的發(fā)展機(jī)遇軌道的發(fā)展機(jī)遇分兩大類型:軌道引導(dǎo)的開發(fā) 可在5分鐘內(nèi)步行至車站之范圍 軌道鄉(xiāng)村 / 市中心 / 都市再發(fā)展 / 未開發(fā)區(qū)聯(lián)合開發(fā) 在公共擁有土地之上 以鐵路系統(tǒng)為主 Santa Ana Joint DevelopmentSant

2、a Ana TOD3TOD or TAD? 大部分的美國交通站點(diǎn)不是TOD 類型 TOD 在北美的發(fā)展仍然有難度 (不適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的過高的 郊區(qū)停車比例) 開發(fā)強(qiáng)度(密度)不高,建筑物離交通設(shè)施不夠貼近,需要結(jié)合交通設(shè)施及服務(wù)對(duì)其進(jìn)行塑形(從松散到緊湊)。Cisco Systems TAD, San Jose, CAStreet Car TOD, Portland, ORLRT Station交通引導(dǎo)發(fā)展交通引導(dǎo)發(fā)展 還是還是 交通靠近發(fā)展交通靠近發(fā)展 ? 4有利有利TOD的因素的因素 汽車所產(chǎn)生的損害 污染和交通堵塞 道路建設(shè)不能趕上土地發(fā)展 “聰明增長(zhǎng)”(smart growth)和“場(chǎng)所

3、營造”（place-making）概念的普及化 強(qiáng)調(diào)緊密及高密度的發(fā)展眾多可用的軌道交通眾多可用的軌道交通方式方式: :本地公交本地公交快客班車快客班車快速公交快速公交BRTBRT輕軌輕軌快軌快軌( (高速鐵路高速鐵路) )通勤鐵路通勤鐵路5各種趨勢(shì)：帶動(dòng)對(duì)各種趨勢(shì)：帶動(dòng)對(duì)TOD項(xiàng)目的需求和發(fā)展項(xiàng)目的需求和發(fā)展 公共交通迅猛發(fā)展 城區(qū)和郊區(qū)的投資量不斷上升 人口結(jié)構(gòu)的改變,使更喜歡城市中心的生活方式的人更多了. 發(fā)展商、投資商與市政府日益意識(shí)到“場(chǎng)所營造”（place-making）能創(chuàng)造價(jià)值。波特蘭,俄立岡Portland, Oregon6到到2030年美國對(duì)年美國對(duì)TOD項(xiàng)目項(xiàng)目的需求會(huì)達(dá)

4、到的需求會(huì)達(dá)到2倍以上增長(zhǎng)倍以上增長(zhǎng)一個(gè)交通設(shè)施服務(wù)范圍內(nèi)的住宅到會(huì)現(xiàn)在的600萬增加到2025年的1650萬套。不斷擴(kuò)展和增長(zhǎng)的交通系統(tǒng)帶來最大化的TOD潛力。2010年前會(huì)有適度增長(zhǎng)，隨后隨著交通設(shè)施的建設(shè)和延伸，其增長(zhǎng)速度將會(huì)加快。Projected Demand for Housing in Transit Zones0246810121416200020052010201520202025Households (Millions)7TOD不同于地方及軌道類型不同于地方及軌道類型8TOD在在聯(lián)系緊密的軌道網(wǎng)絡(luò)上十分有效聯(lián)系緊密的軌道網(wǎng)絡(luò)上十分有效華盛頓 大 (163個(gè)站)紐約 延伸 (

5、962個(gè)站)丹佛 小 (30個(gè)站)克里夫蘭 中 (50個(gè)站)相同地理比例相同地理比例下顯示出的四下顯示出的四個(gè)軌道系個(gè)軌道系9TOD 項(xiàng)目成功的要素項(xiàng)目成功的要素 - 要有正確的規(guī)劃要有正確的規(guī)劃“建好了，自然就有” 不是一個(gè)正確的策略 區(qū)域視野 混合功能 人行優(yōu)先 停車便利 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)是關(guān)鍵 TOD 街區(qū)街區(qū):Pleasant Hill BART, Contra Costa, CA10TOD 項(xiàng)目成功的要素項(xiàng)目成功的要素 - 從宏觀策略推導(dǎo)具體目標(biāo)從宏觀策略推導(dǎo)具體目標(biāo) TOD的最終目標(biāo)是為了整個(gè)社區(qū)的完善發(fā)展； 是獲得更大支持和成功的基礎(chǔ)； 建造過程中的必要合作 與社區(qū)合作 與當(dāng)?shù)卣献鱃

6、alatyn Park, Richardson, Texas11TOD 項(xiàng)目成功的要素項(xiàng)目成功的要素 - 必要的引導(dǎo)性必要的引導(dǎo)性 TOD項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)很重要； 政策支持很重要： 引導(dǎo)資源合理分配 建立聯(lián)合 消除分歧Englewood City Center, Englewood, CO12軌道引導(dǎo)規(guī)劃的基礎(chǔ)原則軌道引導(dǎo)規(guī)劃的基礎(chǔ)原則 車站與目的地的步行連系水平定義出軌道和用地的關(guān)系 在車站的可步行距離內(nèi), 其設(shè)計(jì)和混合使用必須鼓勵(lì)步行 行人的重點(diǎn)不僅著眼于提升軌道的可達(dá)性和客運(yùn)量 ，還需促進(jìn)創(chuàng)造都市區(qū)的吸引力 適當(dāng)?shù)鼗旌细鞣N都市活動(dòng)以補(bǔ)足車站，與一個(gè)良好的形體設(shè)計(jì)比起來同樣重要波特蘭, 奧勒崗州奧

7、克蘭, 加利福尼亞州13圍繞軌道發(fā)展的成功原則圍繞軌道發(fā)展的成功原則開始時(shí)作出正確的規(guī)劃和采取長(zhǎng)遠(yuǎn)的策略創(chuàng)造出一個(gè)靈活和實(shí)際的視野，但需著眼于可操作性建立公共/私人合作伙伴，擬定發(fā)展策略和變更的實(shí)施14圍繞軌道發(fā)展的成功原則圍繞軌道發(fā)展的成功原則將車站范圍轉(zhuǎn)變成一個(gè)完整、步行可及和18個(gè)小時(shí)作業(yè)的地方建立一個(gè)小區(qū), 并非一個(gè)項(xiàng)目為行人和軌道乘客而設(shè)計(jì)15圍繞軌道發(fā)展的成功原則圍繞軌道發(fā)展的成功原則取得正確的混合發(fā)展，包括住宅和商業(yè)的建立提供良好的內(nèi)在和外在交通組織包括停車具靈活性16TOD原則原則 土地的混合使用 中心定位 步行可及之范圍 18個(gè)小時(shí)的活動(dòng) 完整小區(qū)17軌道友好區(qū)軌道友好區(qū)的七

8、個(gè)關(guān)鍵規(guī)劃元素的七個(gè)關(guān)鍵規(guī)劃元素 混合土地使用 行人優(yōu)先的設(shè)計(jì) 密度(開發(fā)強(qiáng)度) 連通性 城市設(shè)計(jì) 軌道可達(dá)性 停車18土地利用土地利用 強(qiáng)健的地區(qū)經(jīng)濟(jì) 交通網(wǎng)絡(luò)不斷擴(kuò)展 采用TOD設(shè)計(jì) 交通的聚集/密切 土地價(jià)值優(yōu)先土地價(jià)值優(yōu)先以下可帶來更大的利潤(rùn):Arlington Heights, IL19混合混合土地使用土地使用混合使用辦公室、零售及娛樂 住宅及零售垂直及/或橫向的混合TOD 有莫大的好處 ：較高的載客量降低機(jī)動(dòng)車的使用20 從家到月臺(tái)； 可步行的 TOD 場(chǎng)地設(shè)計(jì)； 從TOD項(xiàng)目到鄰近的各個(gè)目的地。行人優(yōu)先的設(shè)計(jì)行人優(yōu)先的設(shè)計(jì)21密度密度( (開發(fā)強(qiáng)度開發(fā)強(qiáng)度) ) 大眾對(duì)于運(yùn)具的選

9、擇，受就業(yè)密度影響比住宅密度影響更多 各種運(yùn)具最少密度為： 中等程度的公交服務(wù) (20 雇員/*凈就業(yè)英畝) 頻密的公交服務(wù) (50-75雇員/凈就業(yè)英畝) 輕軌 (125雇員/凈就業(yè)英畝) 重軌(主要市中心)*(凈就業(yè)英畝指:可提供就業(yè)機(jī)會(huì)的地區(qū)面積,單位為英畝)22連通性連通性 使行人、自行車和軌道的連通性和流動(dòng)性最大化 加上人性化的地標(biāo)以引導(dǎo)行人 步行路線應(yīng)是直接的，沿線并需設(shè)有充分的休息區(qū)和遮風(fēng)擋雨設(shè)施 較小地塊運(yùn)作更好，一般少于500 英尺長(zhǎng) ， 總面積少于3 英畝最為理想(400 英尺 x 300 英尺 或121米x91米)23城市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì) TOD核心區(qū)內(nèi)的樓宇 ： 門窗與樓宇

10、正面總面積的比例不少于40% 多些較小的開孔比一個(gè)大的開孔為佳 正門應(yīng)對(duì)著街道 樓宇離建筑線之距離不應(yīng)超過10 英尺 規(guī)劃集合住宅于TOD核心區(qū)旁丹佛, 加利福尼亞州24公交可達(dá)性公交可達(dá)性 必須滿足公共交通乘客到達(dá)/離開車站時(shí)的需求，如步行、自行車、汽車和其它公交的連接 乘客：必須提供足夠和安全的轉(zhuǎn)乘功能 行人：車站應(yīng)提供直接和有清晰地標(biāo)的路徑，以連通所有目的地25 TOD項(xiàng)目包含各種用地,包括停車用地 基本原則 住宅車位減少20% 辦公車位減少15% 混合用途項(xiàng)目的車位減少最多25% 允許共享使用停車設(shè)施 降低停車配套標(biāo)準(zhǔn)Orenco 停車場(chǎng)停車場(chǎng): 建成效果建成效果/規(guī)劃圖規(guī)劃圖停車停車

11、 -對(duì)停車需求的管理26停車停車 短期與長(zhǎng)期停車均是設(shè)計(jì)的主要考慮 有足夠的路邊停車位是非常重要的- 提供方便的短期停車以服務(wù)零售業(yè) 創(chuàng)造停車逛街購物以減少停車需求 街道前停車位應(yīng)保持至最小數(shù)27采用非傳統(tǒng)的、靈活的方式采用非傳統(tǒng)的、靈活的方式 土地使用 定位 規(guī)模 可達(dá)性28改變規(guī)則改變規(guī)則 土地使用土地使用29后退距離后退距離改變規(guī)則改變規(guī)則 布局布局30高度高度改變規(guī)則改變規(guī)則 規(guī)模規(guī)模31街道街道大馬路大馬路主要街道主要街道大街大街小路小路改變規(guī)則改變規(guī)則 可達(dá)性可達(dá)性32圣何塞住宅區(qū)首圣何塞住宅區(qū)首期在交通便利的期在交通便利的地方吸引了超過地方吸引了超過2萬個(gè)居住單元萬個(gè)居住單元的建

12、設(shè)的建設(shè)增長(zhǎng)中的增長(zhǎng)中的TOD項(xiàng)目項(xiàng)目 居住類TOD項(xiàng)目的增長(zhǎng) 混合功能的TOD項(xiàng)目在2005年房地產(chǎn)業(yè)中表現(xiàn)出最好的發(fā)展前景33TOD提高公共投資的價(jià)值提高公共投資的價(jià)值 為公交創(chuàng)造低廉的出行 為公交部門、城市和市民創(chuàng)造價(jià)值 吸引發(fā)展商興趣 能幫助提供經(jīng)費(fèi)使TOD可行奧克蘭, 加利福尼亞州34凸顯價(jià)值凸顯價(jià)值: 交通可吸引投資交通可吸引投資 達(dá)拉斯達(dá)拉斯: $8億美元的發(fā)展投資，帶動(dòng)$37億美元的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，3.2萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。 (Source: University of North Texas) 波特蘭波特蘭:高達(dá)24億美元的新發(fā)展效益。市區(qū)車輛：16億美元。 (Source: Tri-M

13、et, Portland, OR) 圣大克萊拉圣大克萊拉: 居住類TOD項(xiàng)目帶來45%的額外收益，商業(yè)類TOD項(xiàng)目帶來23%的額外收益。 (Source: Cervero, 2002) 匹茲堡公交線匹茲堡公交線:價(jià)值3.02以美元的54個(gè)發(fā)展項(xiàng)目。 (Source: Port Authority of Allegheny County)35柏誠經(jīng)驗(yàn)柏誠經(jīng)驗(yàn)36亦莊新城規(guī)劃與亦莊新城規(guī)劃與TOD37 美國最好的實(shí)例美國最好的實(shí)例零售零售 - 24,000平方米平方米 辦公辦公 - 10,000平方米平方米 商品房商品房 - 300個(gè)個(gè) 多棟聯(lián)建住宅多棟聯(lián)建住宅 - 87棟棟 2001年年11月開

14、放月開放 100%租賃租賃 共同市場(chǎng)共同市場(chǎng)Clarendon,維吉尼亞州維吉尼亞州38 軌道的出現(xiàn)與密度增加軌道的出現(xiàn)與密度增加有直接關(guān)系有直接關(guān)系 90個(gè)地塊個(gè)地塊 自自1997年有超過年有超過900萬萬美元的發(fā)展美元的發(fā)展 建造超過建造超過2700個(gè)單位個(gè)單位 波特蘭最值得向往的地波特蘭最值得向往的地點(diǎn)點(diǎn)PEARL區(qū)區(qū)波特蘭波特蘭39 廣場(chǎng)將車站與廣場(chǎng)將車站與TOD連接起來連接起來 城市集合城市集合2公頃地及發(fā)出注公頃地及發(fā)出注冊(cè)財(cái)務(wù)策冊(cè)財(cái)務(wù)策 小區(qū)增加至小區(qū)增加至40DU公頃及公頃及234個(gè)單位個(gè)單位 5層停車庫層停車庫 17.7百萬美元的項(xiàng)目百萬美元的項(xiàng)目 2百萬美元的公共投資百萬美

15、元的公共投資Eastside Village普萊諾普萊諾, 得克薩斯州得克薩斯州40 行人區(qū)創(chuàng)新設(shè)計(jì)行人區(qū)創(chuàng)新設(shè)計(jì), 強(qiáng)化睦強(qiáng)化睦鄰聯(lián)系鄰聯(lián)系 2公頃地公頃地, 319個(gè)單位個(gè)單位 不同收入不同收入 46%上班出行使用軌道上班出行使用軌道 42%家庭沒有車輛家庭沒有車輛 Center Commons波特蘭波特蘭, 俄勒岡州俄勒岡州41 步行至輕鐵步行至輕鐵 將大型購物中心重建將大型購物中心重建成都市村成都市村 雜貨店雜貨店 餐廳餐廳 14個(gè)電影院個(gè)電影院 387個(gè)商品房個(gè)商品房 58,700平方米零售平方米零售Paso Colorado帕薩迪納帕薩迪納, 加利福尼亞州加利福尼亞州42 TOD走

16、廊走廊 PacBell 公園車站公園車站 - 舊舊金山巨人棒球隊(duì)金山巨人棒球隊(duì) 高密度房屋高密度房屋 混合使用混合使用 重建重建 Mission Bay 新建大學(xué)校園新建大學(xué)校園Embarcadero LRT舊金山舊金山43 小區(qū)為主小區(qū)為主 重建或替代重建或替代BART停車停車 超過超過20個(gè)資金來源個(gè)資金來源 房屋、小區(qū)及長(zhǎng)者中房屋、小區(qū)及長(zhǎng)者中心、圖書館、心、圖書館、1,700個(gè)個(gè)BART停車位停車位 攪活地區(qū)攪活地區(qū)Fruitvale Transit Village奧克蘭奧克蘭, 加利福尼亞州加利福尼亞州44羅斯林羅斯林.巴斯頓巴斯頓 走廊地區(qū)走廊地區(qū) 1974年采用TOD規(guī)劃概念 1

17、979車站投入使用 1980 以來的投資： 2500萬辦公室； 14,400 個(gè)居住單元。 車站區(qū)域： 增加25 % 縣域內(nèi)的住宅 增加37% 的縣域內(nèi)就業(yè)機(jī)會(huì)。 Clarendon Station Area Plan45 增加33% 縣級(jí)房地產(chǎn)稅收 從 7.6% 的土地面積 超過90億美元的通道價(jià)值 到達(dá)地鐵的方式：73%步行, 13% 駕車 郊區(qū): 15% 步行 58% 駕車土地功能和土地功能和土地利用性質(zhì)土地利用性質(zhì)可改變交通習(xí)慣可改變交通習(xí)慣羅斯林羅斯林.巴斯頓巴斯頓 走廊地區(qū)走廊地區(qū)46小結(jié)小結(jié)TOD項(xiàng)目有持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)的支持項(xiàng)目有持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)的支持從社區(qū)需求確定發(fā)展目標(biāo)從社區(qū)需求

18、確定發(fā)展目標(biāo)目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，規(guī)劃先行目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，規(guī)劃先行TOD 項(xiàng)目審批程序流線化項(xiàng)目審批程序流線化 建立建立“社區(qū)社區(qū)”,而不是而不是“項(xiàng)目項(xiàng)目” 理解市場(chǎng)需求理解市場(chǎng)需求客觀理解財(cái)務(wù)狀況客觀理解財(cái)務(wù)狀況與領(lǐng)導(dǎo)溝通、教育開發(fā)商和從業(yè)人員與領(lǐng)導(dǎo)溝通、教育開發(fā)商和從業(yè)人員 47 東莞市火車東站地區(qū)概念規(guī)劃東莞市火車東站地區(qū)概念規(guī)劃Conceptual Planning for Dongguan East Railway Station Area 柏誠(亞洲)有限公司柏誠工程技術(shù)（北京）有限公司廣州分公司2007年1月16日規(guī)劃哲學(xué)規(guī)劃哲學(xué)主要目標(biāo)高效交通高效交通貫穿理念以人為本以人為本最終愿景和諧發(fā)展和

19、諧發(fā)展 柏誠100多年來立足科技，以服務(wù)市民和城市為己任，以我們對(duì)技術(shù)的專業(yè)掌握，對(duì)人本理念的始終尊重，以及對(duì)社會(huì)發(fā)展的深刻理解，為“東莞市火車東站地區(qū)概念規(guī)劃”項(xiàng)目提供了一套全面的解決方案，從宏觀結(jié)構(gòu)優(yōu)化到中微觀設(shè)計(jì)和導(dǎo)控，都融入了我們對(duì)上述規(guī)劃精神的理解。 規(guī)劃目標(biāo)和原則規(guī)劃目標(biāo)和原則建立多模式交通網(wǎng)絡(luò)建立多模式交通網(wǎng)絡(luò) 整合交通和土地利用整合交通和土地利用 提升東站地區(qū)城市形象提升東站地區(qū)城市形象 以“多模式交通樞紐多模式交通樞紐”整合東站的交通和綜合服務(wù)設(shè)施 混合混合土地使用土地使用混合使用辦公零售娛樂 住宅 物流 商業(yè) 展覽 倉儲(chǔ)核心區(qū)核心區(qū)城市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì)a.火車站b.客運(yùn)站c.公交站1.職業(yè)培訓(xùn)中心2.