資產(chǎn)評估復習試題及答案解析

1、WORD格式.分享資產(chǎn)評估基本原理1 .被評估機組為5年前購置，賬面價值20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機組所取代。經(jīng) 調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8 ,被評估機組尚可使用8年，預計每年超額運營成本為1萬元。假定其他費用可以忽略不計。要求：試根據(jù)所給條件(1)估測該機組的現(xiàn)時全新價格；(2)估算該機組的成新率；(3)估算該機組的評估值。解：(1)被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為 24萬元：30X80%=24(萬元)(2)該機組的成新率=8- (5+8) X 100%=61.54

2、%(3)該機組的評估值=24X 61.54%=14.77 (萬元)2 .某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設備采購價 5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調(diào)試 費0.1萬元，已服役2年。經(jīng)市場調(diào)查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了 20%鐵路運價近兩年提高了 1 倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權計算為 40%調(diào)試費用上漲了 15%試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。解：現(xiàn)時采購價=5X (1+20% =6 (萬元)現(xiàn)時運輸費=0.1 X (1+1) =0.2 (萬元)安裝、調(diào)試費=0.3 X (1+40% +0.1 X (1+15% =0.535 (萬元)被評估機床原地

3、續(xù)用的重置全價=6+0.2+0.535=6.735 (萬元)3 .現(xiàn)有一臺與評估資產(chǎn) X設備生產(chǎn)能力相同的新設備 Y,使用Y設備比X設備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等約 60萬元。X設備的尚可使用年限為6年，假定年折現(xiàn)率為10%該企業(yè)的所得稅稅率為40%求X設備的超額運營成本。解：年凈超額運營成本為=60 X (1-40%) =36 (萬元)X設備的超額運營成本=36X 1- (1+10% -5/10%=136.47 (萬元)4 .某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預計前 5年的稅 前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和5

4、5萬元；從第六年開始，企業(yè)進入穩(wěn)定期，預計每年的稅前凈 收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%企業(yè)所得稅稅率為40%試計算該企業(yè)的評估值是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：士0 45505355+丁 +7r +r =。+10狗（1 + 1 狗口（1+10如（1 + 10R（1+1 附5181.47（萬元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：（55/10%） / （1+10% 5=341.51 （萬元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.51=522.98 （萬元）該企業(yè)的評估值為：522.98 X （1-40%） =313.79 （萬元）5.有一待估宗地A,與待估宗地條件類

5、似的宗地甲，有關對比資料如下表所示:宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價值數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1 ,宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%要求：（1）計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關系數(shù)（2）計算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（3）計算參照物修正后的地價解：（1） A宗地容積率地價相關系數(shù)為105,甲宗地的容積率地價相關系數(shù)為 110100（2

6、）交易情況修正系數(shù)為101或者0.99108交易時間修正系數(shù)為102或者1.06100區(qū)域因素修正系數(shù)為 9*或者1.02100個別因素修正系數(shù)為100或者1105容積率修正系數(shù)為L10或者0.951?？趚780 = 796.47（3）參照物修正后地價（萬元）102機器設備評估1 .機器設備1臺，3年前購置，據(jù)了解，該設備尚無替代產(chǎn)品。該設備的賬面原值為 10萬元，其中買價為8萬元，運 輸費為0.4萬元，安裝費用（包括材料）為1萬元，調(diào)試費用為0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設備的現(xiàn)行價格為 9.5萬元，運 輸費、安裝費、調(diào)試費分別比3年前上漲了 40%、30%、20%。求該設備的重置成本。（保留兩位小

7、數(shù)）解：重置成本=9.5+0.4 X （1+40% +1X （1+30% +0.6 X （1+20%=12.08 （萬元）2 . 2015年1月評估設備一臺，該設備于2011年12月購建，賬面原值為20萬元，2013年進行一次技術改造，改造費 用（包括增加設備）為2萬元。若定基物價指數(shù)2011年1.05, 2013年為1.20, 2015年為1.32,求該設備的重置成本。解:1 321 32重置成本=20X 1. 05 +2X 1.20 =27.34 （萬元）3 .評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場上現(xiàn)有的類似生產(chǎn)線成本為24萬元，年產(chǎn)量為12萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟規(guī)模指數(shù)為

8、 0.8 ,求該資產(chǎn)的重置全價。解：重置全價=24X （8/12） "8=17.35 （萬元）4 . 被評估機組購建于1999年3月，主要由主機、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬元人民幣，其中主機占70%,輔助裝置占20%,工藝管道占10%。至評估基準日，機組主機價格下降 2%,輔助裝置價格上升1%,工藝管道價格上升了 5%。求該機組評估基準日的重置成本。解：重置成本=60X 70%K （1-2%） +60X 20眩（1+1%）+60X 10W （1+5%）=59.58（萬元）5 .某評估機構采用統(tǒng)計分析法對某企業(yè)的 100臺某類設備進行評估，其賬面原值共計 1000萬元，評估

9、人員經(jīng)抽樣選擇 了 10臺具有的代表性的設備進行評估，其賬面原值共計 150萬元，經(jīng)估算其重置成本之各為180萬元，則該企業(yè)被評 估設備的重置成本是多少？解：180重置成本=1000X 150 =1200（萬元）6 .現(xiàn)有一臺與評估資產(chǎn) A設備生產(chǎn)能力相同的新設備 B,采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等 40萬元。A 設備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8%,該企業(yè)的所得稅稅率為33%,求A設備的超額運營成本。解：年凈超額運營成本=40X （1-33%）=26.8（萬元）A設備的超額運營成本=26.8 X （P/A , 8% 5）=107 （萬元）7 .被評估設備為1989年從德國引進的

10、設備，進口合同中的 FOB#是20萬馬克。1994年評估時德國生產(chǎn)廠家已不再生 產(chǎn)這種設備了，其替代產(chǎn)品的FOB艮價為35萬馬克，而國內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國進口設備的CIF價格為30萬馬克。 按照通常情況，設備的實際成交價應為報價的 70%-90%境外運雜費約占FOBt格的5%保險費約占FOBa格的0.5%, 被評估設備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進口關稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費按CIF價格的0.8%計，國內(nèi)運雜費按CIF價格加銀行手續(xù)費之和的3%十算，安裝調(diào)試費含在設備價格中不再另行計算，被評估設備尚可使用5年，評估時馬克與美元的匯率為1.5 ： 1,人民幣與美元的匯率為8

11、 ： 1。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測該進口設備的續(xù)用價值。8 .被評估生產(chǎn)線年設計生產(chǎn)能力為 10000噸，評估時，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，如不降價銷 售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn) 7000噸，或每噸降價100元保持設備設計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟指數(shù) X為0.6,試根據(jù)所給的條件估算經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶 值額。9 .被評估機組為3年前購置，帳面價值為20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產(chǎn)，被新型機組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組因功能落后其

12、貶值額約占新型機組取得價格的 20%被評估機組尚可使用7年，預計每年超額運營成本為1萬元，假定其他費用可以 忽略不計，試根據(jù)所給條件估測該生產(chǎn)線的續(xù)用價值。10 .被評估設備購建于1985年，帳面價值30000元，1990年和1993年進行兩次技術改造，主要是添置了一些自動控制 裝置，當年投資分別為3000元和2000元，1995年該設備進行評估，假設從1985年至1995年每年價格上升率為10% 該設備的尚可使用年限為8年，試根據(jù)所給條件估測被評估設備的成新率。7 .解：根據(jù)題意有：（1）被評估設備的CIF價格取其他企業(yè)從德國進口更新?lián)Q代型設備的CIF價格最為合理，即被評估設備的 CIF價格

13、為30萬馬克，或20萬美元。（2）被評估設備的重置成本為：（設備的CIF價格+銀行手續(xù)費）X （ 1+國內(nèi)運雜費率）銀行手續(xù)費=20X 8X 0.8%=1.28 （萬元人民幣）國內(nèi)運雜費=（160+1.28） X3%=4.84 （萬元人民幣）進口設備重置成本=160+1.28+4.84=166 （萬元人民幣）(3)設備的成新率=5+ (5+5) X 100%=50%(4)進口設備的評估值為：166X50%=83(萬元人民幣)8 .解：根據(jù)題意計算如下：(1)經(jīng)濟性貶值率=1- (7000/10000) 0.6 X 100%=19%(2)經(jīng)濟性貶值額=100x 10000X (1-33%) x

14、(P/A, 10% 3)=67000OX 2.4869=1666223 (元)9 .解：根據(jù)題意計算如下：(1)被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為：30 X (1 20% =24 (萬元)(2)設備的成新率為：7 + (3+7) X 100%=70%(3)設備的評估值為：24X 70%=16.8(萬元)10 .解：據(jù)題意計算如下：(1)評估時設備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：w (帳面原值X價格變動率)所以，30000X 2.6+3000 X 1.61+2000 X 1.21=85250 (元)(2)評估時設備的加權更新成本為：更新成本X已使用年限精品.資料WORD格式.分享所以，3000OX

15、2,6 x 10+3000X 1.61 x 5+2000X 1.21 X 2=808990 (元)(3)設備的加權投資年限=2 (加權更新成本)+W (更新成本)=808990 85250=9.5 (年)(4)設備的成新率=8+ (9.5+8) X 100%=45.7%房地產(chǎn)評估1 .待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安 置費5萬元/畝，其他費用(含稅費)3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率 9%兩年期 貸款利率為10% 土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4 ,利潤率為10% 土地所有權收益為

16、土地成本的10% 試估算該地產(chǎn)的市場價值。2 .某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為 2%后5年租金按每 年15萬元固定不變。假定資本化率(折現(xiàn)率)為 10%如按上述租賃合同條彳為依據(jù)，該房地產(chǎn) 10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：(1)按分段法計算并寫出公式，其中后 5年預期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算；(2)寫出計算過程；(3)寫出正確結(jié)論。1 .解：(1)估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：50000+ 667= 75元/

17、平方米其他費用：30000+ 667= 45元/平方米土地開發(fā)費用：150, 000, 000+ 1, 000, 000= 150元/平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：75+45+150= 270元/平方米(2)計算利息：第一期利息：270X 3/4 X 10% X 2X0.5 =20.25 (元)第二期利息：270X 1/4X9%x 1X0.5 = 3.0375 （元）每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應承擔的利息費用為23.29元。（注：由于第一年投入總投資的3/4,開發(fā)期為2年，利率10%,該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5 第二年同理。）（3）計算利潤：270X 10% = 27 （元）（4）計算土地成本：270+23.29+27=320.29 （元/平方米）（5）計算待估土地公平市場價值：320.29 X （ 1+10%） = 352.32 （