2020——收藏資料25日蘭州·蘭澳大廈項(xiàng)目商業(yè)部分營銷策劃報(bào)告

1、蘭州蘭州蘭澳大廈項(xiàng)目蘭澳大廈項(xiàng)目 商業(yè)部分營銷策劃報(bào)告濟(jì)南名倫地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2010年月25日 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879前言前言 商業(yè)地產(chǎn)，被稱之為“刀尖上的舞袂” 高超的舞者，會(huì)比在地板上的表演更加優(yōu)美，因?yàn)樗鼘?duì)舞技有更高的要求，表演更驚險(xiǎn)，開發(fā)商也將獲得更高的利潤； 但稍不留神就將付出血的代價(jià)，刀尖，不留情于任何人蘭州蘭澳大廈

2、營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879前言前言 商業(yè)地產(chǎn)，在國內(nèi)經(jīng)過十幾年的摸索發(fā)展，目前形成了一套相對(duì)成熟的理論體系。 這套理論簡單到，絕大多數(shù)涉足商業(yè)地產(chǎn)的人都可以侃侃而談； 但也同時(shí)復(fù)雜到，商業(yè)項(xiàng)目失敗的案例比比皆是 關(guān)鍵原因，常見的有這樣幾個(gè)： 1、前期定位不準(zhǔn)，其中包括開發(fā)商自信心膨脹，在不諳商業(yè)水渾的情況下，盲目上馬，無依據(jù)定位，即便后期專業(yè)公司介入也造成了一定的困難；蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)

3、資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879前言前言 2、商業(yè)運(yùn)作需要多方合作，合作一方出了問題，整個(gè)商業(yè)可能就會(huì)出現(xiàn)問題； 3、雖然商業(yè)運(yùn)作具有系統(tǒng)的操作模式，但是這個(gè)簡單的模式里又有無數(shù)的變數(shù)，理論上的模式未必適合任何一個(gè)市場、任何一個(gè)項(xiàng)目，如果照搬硬套就容易出現(xiàn)問題，這也往往是專業(yè)公司操作失敗的癥結(jié)所在。 比如，所有的商業(yè)項(xiàng)目都在講究投資回報(bào)，但是簡單的投資回報(bào)模式里又有多少變數(shù)？除了機(jī)械的、理性的投資回報(bào)規(guī)則之外，投資者的心理又起到多大作用？蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！201

4、0房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879前言前言 蘭澳大廈的商業(yè)，具備了諸多能夠成功的要素，但是也有一些先天和后天的不足，一些關(guān)鍵的操作節(jié)點(diǎn)尤其需要慎重。 操作得當(dāng)，劣勢可以轉(zhuǎn)化，風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)移。 所以，我們在本報(bào)告中，首先與開發(fā)商共同梳理下商業(yè)地產(chǎn)的一般操作模式，再就我們對(duì)項(xiàng)目的獨(dú)特性以及運(yùn)作的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提出針對(duì)性的操作策略。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879商業(yè)地產(chǎn)操作步驟商業(yè)地產(chǎn)操作步驟u 第一步:判斷市場條件 u 第二步:選擇

5、項(xiàng)目位置 u 第三步:判斷可發(fā)展規(guī)模 u 第四步:項(xiàng)目土地取得及政府許可 u 第五步:細(xì)化項(xiàng)目定位 u 第六步:項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) u 第七步:設(shè)計(jì)方案的市場驗(yàn)證（目前驗(yàn)證階段） u 第八步:整合項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案 及財(cái)務(wù)方案 u 第九步:取得項(xiàng)目方案的政府許可 u 第十步:項(xiàng)目招投標(biāo) u 第十一步:項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算u 第十二步:預(yù)算資金需求 u 第十三步:制訂融資方案u 第十四步:實(shí)施項(xiàng)目融資u 第十五步:開展市場策劃 u 第十六步:招商 u 第十七步:制訂價(jià)格策略u(píng) 第十八步:制訂租金策略 u 第十九步:選擇專業(yè)管理公司 （與招商同時(shí)考慮）蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商

6、網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879業(yè)態(tài)與業(yè)種業(yè)態(tài)與業(yè)種 業(yè)態(tài)（常指9種商業(yè)形態(tài)）u 1、百貨商店 u 2、連鎖超市 u 3、便利店 u 4、折扣店u 5、商業(yè)街u 5、商業(yè)街 u 6、專賣店 u 7、購物中心SHOPPING MALL u 8、倉儲(chǔ)商店 u 9、家居中心 業(yè)種（行業(yè)種類）u 1、餐飲業(yè) 2、便利店 u 3、洗染業(yè) u 4、汽車養(yǎng)護(hù)和維修業(yè) u 5、教育培訓(xùn)業(yè) u 6、服飾業(yè) u 7、家裝業(yè) 8、藥店業(yè) u 9、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) u 10、快遞物流業(yè) 11、美容業(yè) u 12、健身業(yè)u 13、圖書

7、音像零售業(yè)蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879商業(yè)部分匯報(bào)內(nèi)容商業(yè)部分匯報(bào)內(nèi)容第一部分第一部分 市場認(rèn)知市場認(rèn)知第二部分第二部分 產(chǎn)品認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知第三部分第三部分 價(jià)格認(rèn)知價(jià)格認(rèn)知第四部分第四部分 三種營銷模式思辨三種營銷模式思辨第五部分第五部分 操盤思路和目標(biāo)操盤思路和目標(biāo)第六部分第六部分 市場形象定位市場形象定位第七部分第七部分 營銷策略營銷策略蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010

8、房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879商圈概況及對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義？商圈概況及對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義？市場認(rèn)知市場認(rèn)知- - 市場基本環(huán)境市場基本環(huán)境 解讀解讀第一部分蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 現(xiàn)有商圈主要特征現(xiàn)有商圈主要特征 西關(guān)商圈西關(guān)商圈 以張掖路步行街和永昌路為主，主要是服飾鞋類珠寶眼鏡等中高檔用品，周邊交 通便利，餐飲等配套較全，商業(yè)氛圍濃厚，具有良好的發(fā)展前景，是目前蘭州最 繁華的商業(yè)圈，張掖路也成為蘭州商業(yè)的一

9、顆明珠. 小西湖商圈小西湖商圈 以義烏商貿(mào)城為主，輻射周邊區(qū)域，因?yàn)榻煌ū憷?，也成為蘭州重要的商業(yè)圈。 由于周邊民族構(gòu)成的原因，治安狀況受影響。市場認(rèn)知市場認(rèn)知商圈對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義商圈對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 現(xiàn)有商圈主要特征現(xiàn)有商圈主要特征 雁灘商圈雁灘商圈 雁灘是蘭州房地產(chǎn)發(fā)展的排頭兵，是蘭州房地產(chǎn)發(fā)展最早，最快的區(qū)域，雁灘利 用其距離行政，文化中心近，及交通便利的條件，發(fā)展了以建材，家具為主的雁 灘商圈，周邊數(shù)個(gè)大盤的崛

10、起，為雁灘商圈的發(fā)展提供了極大的助力。 廣場商圈廣場商圈 坐擁蘭州中心位置，無論是交通還是商業(yè)氛圍，都是蘭州最好的地段之一，廣場 商圈，在蘭州商業(yè)發(fā)展史上，具有舉足輕重的作用. 西站商圈西站商圈 西部良好的發(fā)展前景吸引了眾多實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入，陽光商業(yè)街的逐步完善更是為 西部商圈發(fā)展注入新的活力。但是目前還是處在初級(jí)階段，要形成更大氛圍，還 需至少三年時(shí)間。市場認(rèn)知市場認(rèn)知商圈對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義商圈對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 商圈分析

11、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義商圈分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 西關(guān)商圈張掖路是蘭州的“城市客廳”，大商業(yè)大氛圍大福地。近年來，作為西北重鎮(zhèn)蘭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展催生了人們對(duì)高品質(zhì)生活的進(jìn)一步追求，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，蘭州的商業(yè)也發(fā)展的很快，各種大型商場如雨后春筍般的不斷涌現(xiàn)。改造后的張掖路商業(yè)步行街，幾乎同時(shí)展現(xiàn)百貨、零售、連鎖、品牌專賣店等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，集購物、休閑、娛樂、游覽、文化于一體，成為一道新的“商業(yè)風(fēng)景”。因此,不少蘭州市民將居住在西關(guān)板塊視為一種身份的象征與榮耀的代表。 從蘭州地理位置來看,西關(guān)地處城市的核心地段,是貫通蘭州東西南北的咽喉, 隨著蘭州“商貿(mào)中心”城市功能作用的逐漸加強(qiáng)，西

12、關(guān)商圈日益繁榮。 就在這寸土寸金的繁華地段，為蘭澳大廈商業(yè)的開發(fā)提供了良好的資源優(yōu)勢。 市場認(rèn)知市場認(rèn)知商圈對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義商圈對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 商圈分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義商圈分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 一、蘭澳大廈所處的商業(yè)位置，是其開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的最大優(yōu)勢： 所以： 1、成熟商業(yè)氛圍與大眾對(duì)商圈的認(rèn)可，是可以利用的最大資源； 2、周邊的商家資源可以重點(diǎn)利用； 3、此商圈的發(fā)展?jié)摿?，可以為投資者做更為夸張的分析和引導(dǎo)。市場

13、認(rèn)知市場認(rèn)知商圈對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義商圈對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 商圈分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義商圈分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 二、西關(guān)商圈相對(duì)最為成熟： 根據(jù)商業(yè)聚集效應(yīng)，本項(xiàng)目可以繼續(xù)做商圈已經(jīng)被熟知的業(yè)態(tài)業(yè)種； 根據(jù)商業(yè)提升效應(yīng)，本項(xiàng)目可以做商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)業(yè)種，但是要有一定品質(zhì)提升并 創(chuàng)造一些差異化，甚至僅僅是一種經(jīng)營理念的提升； 根據(jù)商業(yè)彌補(bǔ)效應(yīng)，本項(xiàng)目可以做為商圈配套的亟待補(bǔ)充的業(yè)態(tài)業(yè)種；市場認(rèn)知市場認(rèn)知商圈對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義商圈

14、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 蘭州商業(yè)發(fā)展特征蘭州商業(yè)發(fā)展特征 特征一：物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)越來越豐富。特征一：物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)越來越豐富。 從最初的清一色大樓、商鋪，到現(xiàn)在的廣場商場，超市+商城，到商業(yè)一條街，各種形態(tài) 的商業(yè)物業(yè)越來越豐富了蘭州的商業(yè)市場。特征二：賣方市場向買方市場過渡，商場越來越注重了解滿足消費(fèi)者需求。特征二：賣方市場向買方市場過渡，商場越來越注重了解滿足消費(fèi)者需求。 蘭州商業(yè)市場的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)從物質(zhì)稀缺到供給過剩的時(shí)代

15、，經(jīng)歷買彩電需要批條子到 商場處處取悅消費(fèi)者的時(shí)代。無論物業(yè)形態(tài)的變化，還是產(chǎn)品經(jīng)營范圍的調(diào)整，抑或商家 廠家的關(guān)系調(diào)整，都是這一大趨勢下的必然發(fā)展方向。市場認(rèn)知市場認(rèn)知蘭州商業(yè)發(fā)展特征蘭州商業(yè)發(fā)展特征蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 蘭州商業(yè)發(fā)展特征蘭州商業(yè)發(fā)展特征 特征三：經(jīng)營方面商家越來越放權(quán)給廠家，而在管理方面卻呈集中化趨勢。特征三：經(jīng)營方面商家越來越放權(quán)給廠家，而在管理方面卻呈集中化趨勢。 越來越多廠家在商場授權(quán)下進(jìn)行陳列、價(jià)管和促銷，但在人員

16、管理，財(cái)務(wù)管理方面，商場 的仍保留其高度的控制權(quán)。特征四：大而全的商場正在淪落。特征四：大而全的商場正在淪落。 大而全的百貨店：大到家具，小到衣服，再小到一根針，在一個(gè)店里就可以買全的大賣場。要么淪為綜合性批發(fā)市場，要么經(jīng)營檔次在降低，要么蓋頭換面，代之以專業(yè)賣場服裝商城（甚至專門分出女裝、童裝）、眼睛賣場市場認(rèn)知市場認(rèn)知蘭州商業(yè)發(fā)展特征蘭州商業(yè)發(fā)展特征蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 蘭州商業(yè)發(fā)展蘭州商業(yè)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義一、蘭澳

17、大廈商業(yè)的經(jīng)營可以不止一種業(yè)態(tài)。一、蘭澳大廈商業(yè)的經(jīng)營可以不止一種業(yè)態(tài)。 商場-1層至6層，可以劃分為不同的業(yè)態(tài)經(jīng)營不同的業(yè)種。二、商場的經(jīng)營理念應(yīng)該盡量趨向于二、商場的經(jīng)營理念應(yīng)該盡量趨向于“取悅于消費(fèi)者取悅于消費(fèi)者” 經(jīng)營理念趨向于取悅消費(fèi)者，不僅僅是入駐商家的要求，也可以因此打動(dòng)投資者購買。三、避免做三、避免做“大而全大而全”的大賣場。的大賣場。 眾多“大而全“的商場檔次降低、經(jīng)營低迷甚至改頭換面的事實(shí)證明，這樣的商場正在被淘汰。也必然會(huì)降低其所經(jīng)營的商業(yè)檔次。市場認(rèn)知市場認(rèn)知蘭州商業(yè)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義蘭州商業(yè)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房

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19、地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879產(chǎn)品認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知地下一層一層二層三層四層五層六層可售建筑面積（） 3000250027002700270020001000基本特征面積相對(duì)完整；又與地下步行街連通整個(gè)商業(yè)的最佳位置；但是形狀不規(guī)則，面積小不足2500 受住宅電梯間影響形狀同樣不規(guī)則，三層總面積8000平方左右頂層商業(yè)，面積縮減，依舊不規(guī)則配套層，部分面積可售1、以上均為商業(yè)部分各層面積的約數(shù)；2、以上面積中包含住宅部分的電梯面積；蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1

20、053527879產(chǎn)品認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知在項(xiàng)目已經(jīng)做完產(chǎn)品定位的情況，只能依照產(chǎn)品所適應(yīng)的業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行多種可能性劃分。并依照招商情況，在一定的原則下，隨時(shí)更改各層之間的業(yè)態(tài)業(yè)種定位。以下列舉幾種各層適合的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879產(chǎn)品認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知1、地下一層，面積3000平方米，面積相對(duì)完整，又與地下步行街連通； 所以可以做中小型地下超市， 也可以作為地上商場的一部分， 更可以與地下步行街的業(yè)態(tài)業(yè)種一樣，做獨(dú)立分割式商鋪經(jīng)營服裝。蘭州蘭澳大

21、廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879產(chǎn)品認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知2、1-5層，如果有小型商場進(jìn)駐，則可以作為商場經(jīng)營。 但是由于受到整體面積較?。ㄟB地下一層只有1.3萬多平方米左右）、形狀不 規(guī)則等影響，適合入住的商場不多。 所以，建議1-6層做不同的業(yè)態(tài)業(yè)種，但是需要遵循基本的商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種定位 原則。其中業(yè)態(tài)業(yè)種不宜過多過亂。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：

22、1053527879產(chǎn)品認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知3、1層可以做化妝品、珠寶首飾、名表等名貴商品專柜； 2-4層可以做小型超市； 5層可以做無煙餐飲，也可以做游戲廳、高檔網(wǎng)吧等。 1-2層可以做肯德基、必勝客等餐飲店； 3-5層可以做專賣場，比如服飾、眼鏡、化妝品 6層可以保齡球、健身、美容場館。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879產(chǎn)品認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知4、1-4層可以做服裝賣場或者獨(dú)立商鋪； 5-6層可以做與住宅配套密切生活的商業(yè)，例如： 餐廳、咖啡廳、商務(wù)中心、會(huì)議室、票務(wù)

23、中心、休閑娛樂室等等。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879商業(yè)部分的真實(shí)價(jià)值所體現(xiàn)的價(jià)格是多少？商業(yè)部分的真實(shí)價(jià)值所體現(xiàn)的價(jià)格是多少？價(jià)格認(rèn)知價(jià)格認(rèn)知- - 項(xiàng)目價(jià)格項(xiàng)目價(jià)格 解讀解讀第三部分蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系 商品的價(jià)格在一定程度上體現(xiàn)商品的真實(shí)價(jià)值。 在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作

24、中，價(jià)格一直高于產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值；又因商業(yè)地產(chǎn)操作的方式 不同，價(jià)格高出價(jià)值的幅度又有不同。 但是，任何一種操作方式所制定的價(jià)格，都是建立在產(chǎn)品相對(duì)真實(shí)的價(jià)格基礎(chǔ)之 上的。 所以，我們首先依據(jù)項(xiàng)目目前的周邊市場行情，和商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)的諸多原則，確 定項(xiàng)目的相對(duì)真實(shí)價(jià)格。價(jià)格認(rèn)知價(jià)格認(rèn)知蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 影響價(jià)格因素影響價(jià)格因素 產(chǎn)品屬性 市場行情 營銷策略 營銷執(zhí)行價(jià)格認(rèn)知價(jià)格認(rèn)知蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)

25、海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879營銷模式思辨營銷模式思辨 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)銷售方式國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)銷售方式 直接銷售 產(chǎn)權(quán)式銷售 持有蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879價(jià)格認(rèn)知價(jià)格認(rèn)知地下一層一層二層三層四層五層六層市場租金（元/月）140190150120908070測算價(jià)格（元/）19600273602160017280129601152010080以上參考的租金水平為周邊市場可類

26、比商業(yè)的租金平均值，具有可參考性。價(jià)格測算是按照可參考物業(yè)租金水平12年收回成本來計(jì)算的，滿足國內(nèi)一般商業(yè)投資回報(bào)率的要求。市場比較、租金回報(bào)計(jì)算法市場比較、租金回報(bào)計(jì)算法蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879價(jià)格認(rèn)知價(jià)格認(rèn)知鑒于項(xiàng)目特殊的地理位置，商業(yè)一層價(jià)格將有更多受益，不可按照周遍商業(yè)物業(yè)租金計(jì)算。所以，按照國內(nèi)其他城市同類、同等位置項(xiàng)目的一、二層價(jià)格比例（3：2） 計(jì)算一層價(jià)格應(yīng)為21600*（3/2）約為32400元/。即以上價(jià)格表應(yīng)修正為：地下一層

27、一層二層三層四層五層六層市場租金（元/月）140225150120908070測算價(jià)格（元/）19600324002160017280129601152010080以上參考的租金水平為周邊市場可類比商業(yè)的租金平均值，具有可參考性。價(jià)格測算是按照可參考物業(yè)租金水平12年收回成本來計(jì)算的，滿足國內(nèi)一般商業(yè)投資回報(bào)率蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879價(jià)格認(rèn)知價(jià)格認(rèn)知考慮市場增值，前3年為市場培育期，以后按照每5年增值15%計(jì)算，則12年租金回報(bào)可達(dá)到：地下一層一

28、層二層三層四層五層六層市場租金（元/月）140225150120908070測算價(jià)格（元/）21600337002250018000129601152010080計(jì)算公式：測算價(jià)格=月租金*8+月租金*（1+12%）*4*12蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879按照目前項(xiàng)目周邊的業(yè)態(tài)業(yè)種分析，上表便是目前項(xiàng)目的比較真實(shí)的市場價(jià)格。按此價(jià)格可測算項(xiàng)目應(yīng)得銷售額為：價(jià)格認(rèn)知價(jià)格認(rèn)知地下一層一層二層三層四層五層六層測算價(jià)格（元/）21600337002250018

29、000129601152010080可售面積（） 3000250027002700270020001000銷售額（萬元）64808425607548603499.223041008合計(jì)：合計(jì)：3 32 2651.651.2 2萬元萬元備注：因具體建筑面積尚未確定，為了便于計(jì)算，以上每層面積均為約數(shù)。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879中國現(xiàn)有的營銷模式，哪一種更適合本項(xiàng)目運(yùn)作？中國現(xiàn)有的營銷模式，哪一種更適合本項(xiàng)目運(yùn)作？三種營銷模式思辨三種營銷模式思辨- -

30、 運(yùn)作模式運(yùn)作模式 分析分析第四部分蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879營銷模式思辨營銷模式思辨消費(fèi)者經(jīng)營者投資者投資者提供場所給經(jīng)營者經(jīng)營，獲取價(jià)值經(jīng)營者從投資者手中得到經(jīng)營權(quán)，經(jīng)過自己的經(jīng)營，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。消費(fèi)者消費(fèi)越高，經(jīng)營者取得的利潤越高。經(jīng)營者經(jīng)營越有激情。反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報(bào)越高，反之亦然商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸吸引投資

31、客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費(fèi)者。引消費(fèi)者。開發(fā)商運(yùn)營商1234561、銷售2、回報(bào)投資3、委托經(jīng)營4、經(jīng)營管理5、商業(yè)經(jīng)營6、吸引消費(fèi)4、招商完整的商業(yè)運(yùn)營模式完整的商業(yè)運(yùn)營模式蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879調(diào)整營銷模式一調(diào)整營銷模式一消費(fèi)者經(jīng)營者投資者投資者提供場所給經(jīng)營者經(jīng)營，獲取價(jià)值經(jīng)營者從投資者手中得到經(jīng)營權(quán)，經(jīng)過自己的經(jīng)營，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。消費(fèi)者消費(fèi)越高，經(jīng)營者取得的利潤越高。經(jīng)營者經(jīng)營越有激情。反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)

32、營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報(bào)越高，反之亦然商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費(fèi)者。引消費(fèi)者。開發(fā)商運(yùn)營商123456調(diào)整模式一：調(diào)整模式一：招商，引進(jìn)一家主力商家，租賃-1層5層，經(jīng)營商即運(yùn)營商。-1層、6層商業(yè)，均可得到更大幅度的價(jià)值提升。商業(yè)的銷售，可執(zhí)行虛擬產(chǎn)權(quán)式銷售。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879調(diào)整營銷模式二

33、調(diào)整營銷模式二消費(fèi)者經(jīng)營者投資者投資者提供場所給經(jīng)營者經(jīng)營，獲取價(jià)值經(jīng)營者從投資者手中得到經(jīng)營權(quán)，經(jīng)過自己的經(jīng)營，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。消費(fèi)者消費(fèi)越高，經(jīng)營者取得的利潤越高。經(jīng)營者經(jīng)營越有激情。反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報(bào)越高，反之亦然商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費(fèi)者。引消費(fèi)者。開發(fā)商運(yùn)營商123456調(diào)整模式二：調(diào)整模式二：將商場分割為獨(dú)立商鋪，銷售；投資者即經(jīng)營者并兼部分運(yùn)營者功能。運(yùn)營商的功能弱化為物業(yè)管理和協(xié)助商業(yè)管理，只負(fù)責(zé)

34、業(yè)種的限制和協(xié)助投資者租賃。這種模式，只有在極度繁華的地段才可實(shí)施。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879完整的商業(yè)運(yùn)營模式，與調(diào)整后的兩種模式，共同構(gòu)成本項(xiàng)目的三種營銷模式。其運(yùn)作，需要的業(yè)態(tài)、業(yè)種條件不同，營銷模式不同，對(duì)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)、利潤、運(yùn)作難易的影響也各不相同。營銷模式思辨營銷模式思辨蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527

35、879營銷模式思辨營銷模式思辨運(yùn)作運(yùn)作模式模式先決條件及實(shí)先決條件及實(shí)現(xiàn)的難以程度現(xiàn)的難以程度適合的適合的業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營經(jīng)營模式模式運(yùn)營運(yùn)營公司公司營銷營銷模式模式超值超值利潤點(diǎn)利潤點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)完整完整模式模式散戶招商；提早進(jìn)入銷售推廣周期；難度一般。滿足市場需求、政策要求、容易旺場的所有商家統(tǒng)一運(yùn)營管理高銷售價(jià)格與返租比例掛鉤可高價(jià)銷售，實(shí)現(xiàn)超值利潤。注釋1保證旺場調(diào)整調(diào)整模式一模式一招商實(shí)現(xiàn)中小商家入駐；較難。中小型商場商家自管無產(chǎn)權(quán)式銷售統(tǒng)一返租選擇實(shí)力商家調(diào)整調(diào)整模式二模式二項(xiàng)目地段極度繁華，可簡單實(shí)現(xiàn)零散的商家入駐；需要一定招商工作，難度一般。滿足市場需求、政策要求、商場要求

36、、容易旺場的所有商家統(tǒng)一狀態(tài)下的自管低單純銷售節(jié)省一切經(jīng)濟(jì)上的后顧之憂后期商場經(jīng)營不善影響形象運(yùn)營模式比較運(yùn)營模式比較蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879注釋1市場價(jià)值3萬元/的商鋪，可以銷售為4萬元/，雖然要將超出部分以即買即返等方式部分返還給投資客，但是一般仍有部分超出價(jià)格，可以多使用2-3年。例如： 實(shí)際價(jià)值3萬元/的商鋪，銷售價(jià)格為4萬元/，承諾前3年每年返還10%的房款； 我們?yōu)榱舜龠M(jìn)銷售，可實(shí)行即買即返前2年租金的政策，即當(dāng)場返還給客戶20%房款

37、8000元； 則可實(shí)現(xiàn) 1、等于銷售價(jià)格3.2萬元/； 2、前2年開發(fā)商無需再為經(jīng)營狀況苦惱，即便收不到1分租金仍不需向投資客支付 租金； 3、本來開發(fā)商第一年就要給客戶返租，現(xiàn)在可以在第3年的年底再向投資客戶支付10%的返租 承諾，這一部分租金可在開發(fā)商手中多運(yùn)作2年。營銷模式思辨營銷模式思辨具體是否需要執(zhí)行這一策略、如何執(zhí)行，需要依據(jù)項(xiàng)目整體營銷策略再行確定。策略的執(zhí)行與否，又將此模式分為兩種模式：一種平價(jià)進(jìn)出，一種高進(jìn)低出。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：105352

38、7879因，未了解開發(fā)商在此項(xiàng)目商業(yè)部分的開發(fā)目標(biāo)和內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系、處理辦法，及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的免疫力；所以，無法簡單依照常規(guī)判斷建議采取哪一種運(yùn)營模式，也就不好確定采取哪種營銷模式。調(diào)整后的模式一在一定條件下具有最優(yōu)性，又可以提前進(jìn)行招商，且不和完整模式?jīng)_突；所以可以先執(zhí)行招商和相應(yīng)的營銷推廣。但是，完整模式和調(diào)整后的模式二在價(jià)格上有一定差距，推廣宣傳的定位也不同，所以具有一定的對(duì)抗性，不可同時(shí)進(jìn)行。因?yàn)檎{(diào)整后的模式二，具有操作簡單、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，此案中不做針對(duì)性地營銷方案。以下方案按照完整模式和調(diào)整后的模式一進(jìn)行演示。營銷模式思辨營銷模式思辨蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房

39、商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 項(xiàng)目操作的宏觀思路項(xiàng)目操作的宏觀思路? ? 操盤的宏觀目標(biāo)？操盤的宏觀目標(biāo)？操盤思路與目標(biāo)操盤思路與目標(biāo)- - 宏觀宏觀 思路思路第五部分蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879操盤思路操盤思路先招商先招商招商確定主力店，以中小型商場為首要考慮對(duì)象，盡量多的占用商場面積后銷售后銷售邊銷售邊銷售邊招商邊招商邊經(jīng)營邊經(jīng)營邊調(diào)整邊調(diào)整主力店確定后，確定

40、業(yè)態(tài)與業(yè)種。對(duì)主力店和商鋪進(jìn)行分割銷售。銷售中利用反租、返現(xiàn)等優(yōu)惠政策運(yùn)營公司成立以低于主力店的對(duì)外招商政策，吸引中小商家入住，爭取在項(xiàng)目銷售完畢前招商達(dá)到80%以上運(yùn)營公司開業(yè)后對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營進(jìn)行管理和扶持，實(shí)現(xiàn)旺場開業(yè)后進(jìn)入調(diào)整期，業(yè)種營業(yè)戶等根據(jù)經(jīng)營狀況而調(diào)整，直至相對(duì)穩(wěn)定旺場后經(jīng)營獲益或旺場后經(jīng)營獲益或銷售變現(xiàn)銷售變現(xiàn)商場旺場后的經(jīng)營獲益和成熟商鋪的銷售將獲益巨大，屆時(shí)，視項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況實(shí)現(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。時(shí)間：前期，以便及時(shí)調(diào)整方案針對(duì)散客招商如果有主力店引進(jìn)，則其剩余面積可以準(zhǔn)備單獨(dú)銷售，并制定不同的營銷政策。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載

41、！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879操盤目標(biāo)操盤目標(biāo)蘭澳大廈商業(yè)部分的操作目標(biāo)：旺銷旺銷+ +旺場旺場u 旺銷開發(fā)商迅速回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤；u 旺場達(dá)到開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三方利益的綜合平衡。旺銷旺場是項(xiàng)目操作的最佳目標(biāo)，既可以完成利潤目標(biāo)，又可達(dá)成最大的社會(huì)效益，為開發(fā)商贏得極大的美譽(yù)度，是經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益綜合平衡的最佳目標(biāo)。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879商業(yè)營銷所應(yīng)確定的市場形象商業(yè)營銷

42、所應(yīng)確定的市場形象 ? ?市場定位市場定位- - 市場市場 定位定位第六部分蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879市場形象定位市場形象定位定位原則：定位原則：定位鐵三角定位鐵三角贏得市場的法寶贏得市場的法寶創(chuàng)造第一表現(xiàn)差異引導(dǎo)需求u蘭州首座生活體驗(yàn)式購物中心u 獨(dú)特的營銷方式，第三代投資法則。u 最流行的主題購物方式， 最有前景的投資產(chǎn)業(yè)。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策

43、劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879市場形象定位市場形象定位商業(yè)項(xiàng)目的推廣的三個(gè)發(fā)展階段：u 第一階段：產(chǎn)品營銷地段、價(jià)格，產(chǎn)品本身的競爭u 第二階段：服務(wù)營銷返租、經(jīng)營管理、主力店，產(chǎn)品附加價(jià)值的競爭u 第三階段：體驗(yàn)營銷 情景購物、主題購物，消費(fèi)者刺激投資競爭蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879市場形象定位市場形象定位 蘭州首座生活體驗(yàn)式購物廣場蘭州首座生活體驗(yàn)式購物廣場 從商業(yè)形態(tài)上，蘭澳廣場是首家生活式購物中心，顛覆了蘭州原有的商業(yè)形

44、態(tài)。形成了第一個(gè)集購物、娛樂、餐飲、健身、休閑為一體的體驗(yàn)式商場，“讓消費(fèi)者在自由自在中體驗(yàn)購物與休閑的樂趣”。 “體驗(yàn)式商業(yè)中心”對(duì)于國外和中國香港來說都是新的商業(yè)模式，它強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者購物過程中感官的立體享受，成功的體驗(yàn)購物中心對(duì)消費(fèi)者購物心情的控制設(shè)計(jì)非常巧妙和體貼，從色彩和建筑形體的設(shè)計(jì)使消費(fèi)者產(chǎn)生愉悅心情，盡量讓消費(fèi)者在不知不覺中把每個(gè)樓層都逛一遍，從顏色和燈光，每條走道的寬度，都有非常人性化的設(shè)計(jì)。 張掖路步行街，擁有給這個(gè)定位的充足配套資源，但是缺少這樣的商業(yè)中心！如果引進(jìn)主力商家蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2

45、010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879市場形象定位市場形象定位 在運(yùn)營管理中盡量實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而使得這一推廣形象定位不至于落空。如果不能引進(jìn)主力商家蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 營銷中采取什么樣的策略和步驟營銷中采取什么樣的策略和步驟? ?營銷策略營銷策略- - 攻擊攻擊 策略策略第七部分蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地

46、產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879營銷策略營銷策略客群定位客群定位1、核心目標(biāo)客戶：投資型客戶2、次要目標(biāo)客戶：經(jīng)營客戶，局部買斷自我出租或經(jīng)營的客戶3、目標(biāo)客戶群范圍分析： 本案商業(yè)主力購買客戶來自蘭州，附以周遍地區(qū)縣市投資者。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879營銷策略營銷策略返租策略返租策略返租策略一本節(jié)返租策略，一律針對(duì)完整模式里的散戶經(jīng)營，如果成功招商進(jìn)主力商家，另案分析。地下一層一層二層三層四層五層六層測算價(jià)格（元/）2160033700

47、22500180001296011520100801、銷售價(jià)格，按照正常測算價(jià)格銷售，如上表。2、按照市場規(guī)律，為了確保開發(fā)商利益和規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，返租按照以下比例執(zhí)行： 第一年，返租4%； 第二年，返租7%； 第三年，返租8%。3、可承諾3年返租。并引導(dǎo)消費(fèi)者三年后租金將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)比例，與運(yùn)營商重新簽訂 租賃合同。4、投資者自行負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879營銷策略營銷策略返租策略返租策略返租策略一因在返租標(biāo)準(zhǔn)上考慮了市場培育周期的因

48、素和一定的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的因素，所以可以保證開發(fā)商實(shí)現(xiàn)應(yīng)得利潤。銷售價(jià)格低，客戶容易接受，返租比少，客戶也可以理解。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879營銷策略營銷策略返租策略返租策略返租策略二本節(jié)返租策略，一律針對(duì)完整模式里的散戶經(jīng)營，如果成功招商進(jìn)主力商家，另案分析。地下一層一層二層三層四層五層六層原始價(jià)格（元/）21600337002250018000129601152010080調(diào)整價(jià)格一2310036000240001920013850123001070

49、01、承諾3年返租，每年返租8%。2、銷售價(jià)格，在正常測算價(jià)格的基礎(chǔ)上，增加要多返給客戶的租金以及提高價(jià)格銷售 所應(yīng)多繳納的稅金。等于把返租給客戶的租金提前在銷售價(jià)格中收回。如上表。3、計(jì)算方法： 調(diào)整價(jià)格=原始價(jià)格*（ 1+5% ）+ 5% * 38% 蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879營銷策略營銷策略返租策略返租策略返租策略二因銷售價(jià)格上考慮了給客戶增加返租率所帶來成本增加，所以可以保證開發(fā)商實(shí)現(xiàn)應(yīng)得利潤。銷售價(jià)格稍高，客戶可以接受，但是銷售難度增加；

50、返租比符合市場，客戶容易接受。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879營銷策略營銷策略返租策略返租策略返租策略三本節(jié)返租策略，一律針對(duì)完整模式里的散戶經(jīng)營，如果成功招商進(jìn)主力商家，另案分析。地下一層一層二層三層四層五層六層原始價(jià)格（元/）21600337002250018000129601152010080調(diào)整價(jià)格二28750448003000024000172501530013400實(shí)際收款價(jià)格241503760025200201501450012850112

51、501、承諾3年返租，即買即返前2年租金（即降低首付），年返租率8%。2、銷售價(jià)格，在正常測算價(jià)格的基礎(chǔ)上，將前3年應(yīng)該返給客戶的24%、高價(jià)銷售所帶 來的稅費(fèi)增加到銷售價(jià)格中。如上表。3、計(jì)算方法： 調(diào)整價(jià)格=原始價(jià)格*（ 1+24% ）+ 24% * 38% 蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879營銷策略營銷策略返租策略返租策略返租策略三銷售價(jià)格稍高，客戶可以接受，但是銷售難度增加；返租比符合市場，客戶容易接受。但是返租政策優(yōu)惠，將會(huì)帶動(dòng)客戶極大的購買熱情

52、。尤其是降低了首付款，降低了客戶的購買門檻，也增加了購買大面積的可能性。（例如）開發(fā)商不但可以高價(jià)售房，獲得溢價(jià)利潤，還避免了返租的風(fēng)險(xiǎn)；尤其是前2年無需再返租。蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879營銷策略營銷策略返租策略返租策略地下一層一層二層三層四層五層六層合計(jì)面積（ ）300025002700270027002000100016800策略一原始價(jià)格216003370022500 1800012960115201008032650萬元策略二調(diào)整價(jià)格一23

53、1003600024000 1920013850123001070034850萬元策略三調(diào)整價(jià)格二287504285030000 2400017250153001340043500萬元實(shí)收價(jià)格241503760025200 2015014500128501125036500萬元策略三的直接經(jīng)濟(jì)收益高于策略二1650萬元，高于策略一3850萬元。策略三只需3年后再返租8%，策略二需要3年內(nèi)每年返租8%，策略一需要3年內(nèi)返租19%。策略比較直接經(jīng)濟(jì)收益比較蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大

54、全，QQ：1053527879營銷策略營銷策略返租策略返租策略直接經(jīng)濟(jì)收益 后期返租 返租風(fēng)險(xiǎn) 租金利用營銷難易客戶利益點(diǎn)適合的營銷周期策略一32650萬元3年共19%中低低價(jià)值相當(dāng)全程策略二34850萬元每年8%中中中租可還貸全程策略三36500萬元只第3年8%低高高降低了首付全程、促銷或高價(jià)難銷階段建議采取策略三。策略比較綜合比較蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州蘭澳大廈營銷策劃方案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879地下一層一層二層三層四層五層六層合計(jì)面積（ ）300025002700270027002000100016800策略三調(diào)整價(jià)格二287504285030000 24000