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認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：陸**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：上海

IP屬地：上海 上傳時(shí)間：2022-04-26 格式：DOCX 頁(yè)數(shù)：4 大?。?2.80KB 積分：12 舉報(bào) 版權(quán)申訴

1、商鋪?zhàn)饨鹬贫ǚ椒ㄗ饨鸱譃楹贤瑑r(jià)格和策略價(jià)格，我們籠統(tǒng)的合稱二者為市面價(jià)格。租金的定價(jià)屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中價(jià)格策略系統(tǒng)的組成部分，往往是銷售價(jià)格定價(jià)的先導(dǎo)和依據(jù)。制定的租值系統(tǒng)如果足夠科學(xué)合理并充分尊重市場(chǎng)的話，那么這種策略價(jià)格其與實(shí)際運(yùn)作中的合同價(jià)格誤差率不會(huì)超過(guò)正負(fù)10%。對(duì)長(zhǎng)期從事商業(yè)物業(yè)定價(jià)的老手來(lái)說(shuō)這不是難事，我在實(shí)際運(yùn)作中這種定價(jià)也比較容易把握。如果出現(xiàn)策略價(jià)與合同價(jià)的較大誤差，主要原因還是價(jià)格系統(tǒng)的完整科學(xué)性和對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知程度上的不足而造成的，比如對(duì)需方（商家）的租金承受度和敏感度和對(duì)需方的熟悉度。當(dāng)然也要去研究商業(yè)的經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目的利潤(rùn)模式及是否符合購(gòu)物中心的需求。而商家所需面積的大小

2、與租金成反比，商家品牌知名度的高低與租金大體也是成反比。需要說(shuō)明的，商家品牌的評(píng)估并無(wú)實(shí)際意義，在你為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位和策劃的時(shí)候就應(yīng)該進(jìn)行客戶分析和定位，同時(shí)進(jìn)行客戶分類和分檔，并提供客戶名單，圈定客戶范圍，而且要細(xì)到客戶來(lái)源、客戶品牌等。這有點(diǎn)類似現(xiàn)在流行的一種說(shuō)法定單式商業(yè)地產(chǎn)，只是我們可以把客戶分解的更細(xì)。商家的進(jìn)場(chǎng)先后順序?qū)ψ饨鸬姆磻?yīng)度是不一樣的，如果價(jià)格系統(tǒng)制定的越合理那對(duì)價(jià)格系統(tǒng)產(chǎn)生的影響就越小，甚至隨著你的策略價(jià)格調(diào)整而產(chǎn)生變化，這是良性有序的。一般來(lái)說(shuō)市場(chǎng)反應(yīng)熱烈的項(xiàng)目大商家基本不受進(jìn)場(chǎng)順序影響，小商家則越晚越不利；而市場(chǎng)反應(yīng)差的則越晚越可能獲得諸多優(yōu)惠，甚至有可能“擇死

3、雞”。當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷也好、運(yùn)營(yíng)也好受很多因素影響，到了項(xiàng)目中期，運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)術(shù)（招商技巧）的運(yùn)用會(huì)有非常重要的作用。這也是以科學(xué)合理的價(jià)格系統(tǒng)作為實(shí)戰(zhàn)的基礎(chǔ)保證。舉個(gè)例子，做過(guò)招商的朋友都有這樣的經(jīng)歷，商家會(huì)不約而同的采取觀望或拖延的戰(zhàn)術(shù)，你如果貿(mào)然主動(dòng)降價(jià)可能收到相反的效果嚇跑商家，而高手的會(huì)靈活應(yīng)用不同的戰(zhàn)術(shù)逼其就范，如釋放其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的談判信息等，讓其產(chǎn)生“囚徒困境”，很快就會(huì)順利洽談下去。說(shuō)走題了，這個(gè)是談判技巧的問(wèn)題。但是價(jià)格系統(tǒng)的不完善、誤差較大那么就會(huì)出現(xiàn)很多變化了，一些不確定因素甚至?xí)蚱葡到y(tǒng)的平衡。再好的高手也只能搞得定一單二單，搞不定全部，后果也是很可怕的。因此，制定好價(jià)格

4、系統(tǒng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有戰(zhàn)略性的意義，也是項(xiàng)目成功的保障。城市的綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接因素，開發(fā)項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)，另一個(gè)關(guān)鍵因素就是城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響城市總體商鋪價(jià)格的。租金價(jià)格推算演示租金價(jià)格體系分析表    如項(xiàng)目周邊街道及繁華街道租金如下： 名稱人民路中華路深南路上部路租金（平均租金）40元/.月35元/.月60元/.月60/.月1市場(chǎng)比較法定價(jià)的影響因素1）.地理位置    2）.交通情況  3）.商業(yè)氛圍  4）.人流量情況5）. 車流量情況

5、0; 6）. 建筑外觀 7）. 項(xiàng)目規(guī)模 8）.停車位9）.經(jīng)營(yíng)管理    10）.經(jīng)營(yíng)商實(shí)力信譽(yù)  11）.未來(lái)發(fā)展根據(jù)我們多本項(xiàng)目周邊地區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查。同時(shí)考慮到影響該項(xiàng)目物業(yè)定價(jià)的各種因素，綜合分析確定。在參照體系的標(biāo)準(zhǔn)上，我們采用的是行業(yè)所制定的內(nèi)部鰾膠標(biāo)準(zhǔn)，具體比較如下表。（例如）商鋪?zhàn)饨饻y(cè)算表項(xiàng)目權(quán)重本項(xiàng)目人民路中華路深南路上部路平均租金(元/)PZ=XP1=40P2= 35P3=60P4=60地理位置1257587交通情況964666商業(yè)氛圍1445498人流量情況1144476車流量情況755555建筑外觀644233項(xiàng)目規(guī)模642233停

6、車位643334經(jīng)營(yíng)管理863333經(jīng)營(yíng)商實(shí)力信譽(yù)854355未來(lái)發(fā)展1386677合計(jì)100Q=55Q1=47Q2=43Q3=59Q4=57注：1).以上各參考項(xiàng)目?jī)r(jià)格是根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)租價(jià)計(jì)算而來(lái)的。 2).本項(xiàng)目的各因素評(píng)價(jià)是指在較為理想的狀態(tài)下而比較得出。2、修正后各相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格PZ=(Q/Q1)*PZ   P Z為租賃均價(jià)P1 =(55/47) *40 = 42.55P2 =(55/43) *35 = 44.76P3=(55/59) *60 = 55.93P4 =(55/57) *60 = 57.89各相關(guān)權(quán)重取值為WZW1=25%       W2=25%       W3=25%        W4=25% PZ=PIWI租價(jià)