全程企劃與銷售推廣代理標(biāo)準(zhǔn)版本

1、全程企劃與銷售推廣代理（標(biāo)準(zhǔn)文本）導(dǎo)言1、概念認(rèn)同專業(yè)的地產(chǎn)時(shí)代，需要另一種競(jìng)爭(zhēng)。其他的開發(fā)商都是您的敵人嗎？區(qū)域營銷，包含了區(qū)域聯(lián)合與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域營銷的概念基礎(chǔ)城市化的現(xiàn)代發(fā)展軌跡區(qū)域發(fā)展的聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)區(qū)域營銷的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)共塑區(qū)域形象區(qū)域營銷的核心區(qū)域營銷與地產(chǎn)房地產(chǎn)的地段論與區(qū)域營銷的關(guān)系與區(qū)域城市發(fā)展脈絡(luò)相一致的開發(fā)思路城市設(shè)計(jì)的引入城市設(shè)計(jì)基礎(chǔ)下的新建筑觀不僅僅是立面、戶型開放的社區(qū)空間房地產(chǎn)的歷史使命尊重歷史文脈，服務(wù)現(xiàn)代人居開發(fā)商開發(fā)商應(yīng)該是資源的整合機(jī)構(gòu)，從而制造出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。營銷顧問就是花錢嗎？營銷顧問產(chǎn)生的附加值幫助開發(fā)商獲取超額利潤。2、地產(chǎn)顧問服務(wù)成都Apex的房地產(chǎn)專業(yè)顧問

2、服務(wù)以整合營銷傳播（IMC）為核心理念，倡導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)之區(qū)域營銷與城市化建設(shè)同步，從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，繼承成都城市發(fā)展的歷史文脈，弘揚(yáng)百年城市建筑，共建成都山水園林城市，在合乎成都城市建設(shè)與城市化發(fā)展的客觀規(guī)律的前提下，以消費(fèi)者的有效需求為導(dǎo)向，借鑒符合現(xiàn)代國際規(guī)范的市場(chǎng)研究手段，把區(qū)域營銷與城市設(shè)計(jì)理論相融合，運(yùn)用整合營銷傳播的方法，向廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目發(fā)展商和投資商、相關(guān)機(jī)構(gòu)、政府部門提供“全程營銷企劃”的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)。服務(wù)領(lǐng)域包含房地產(chǎn)全開發(fā)過程中的地塊研究、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)概念研究、營銷策略企劃、銷售代理、整合傳播與廣告表現(xiàn)，相關(guān)配套的市場(chǎng)研究、營銷顧問服務(wù)與咨詢、代理等綜合服務(wù)。

3、一、合作方式：全程企劃與銷售、傳播代理二、合作事項(xiàng)1、項(xiàng)目定位顧問服務(wù)（參見“定位工作流程”）1） 本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究及其結(jié)論：以項(xiàng)目所在區(qū)域與相關(guān)區(qū)域?yàn)橹?） 本項(xiàng)目定位概念修正（市場(chǎng)定位、建筑功能定位）3） 本項(xiàng)目定位市場(chǎng)研究及其結(jié)論4） 建筑概念修正建議5） 建筑設(shè)計(jì)修正建議 2、項(xiàng)目銷售代理服務(wù)1）銷售人員招聘及培訓(xùn)2）本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇與姿態(tài)企劃3）銷售策略的制訂與修正4）銷售節(jié)奏與工期配合5）項(xiàng)目定價(jià)體系與付款方式設(shè)計(jì)與調(diào)校6）銷售現(xiàn)場(chǎng)專案與銷管控制7）客戶接待與資料檔案統(tǒng)計(jì)管理 3、廣告全面代理服務(wù)1） 產(chǎn)品表現(xiàn)與制作要求設(shè)定2） 項(xiàng)目案名與VI體系導(dǎo)入3） 銷售接待中心概念與表

4、現(xiàn)設(shè)計(jì)方案4） 廣宣品創(chuàng)意設(shè)計(jì)與制作5） 廣告?zhèn)鞑ビ?jì)劃與媒介代理 雙方按上述確認(rèn)之工作計(jì)劃事項(xiàng)，確認(rèn)工作深度與范疇（另作說明文件），正式委托完成指定項(xiàng)目地塊全程營銷企劃之定位企劃與相關(guān)市場(chǎng)研究。三、企劃工作費(fèi)用：參見“全程企劃市場(chǎng)研究工作內(nèi)容與定額費(fèi)用明細(xì)”*注：概念設(shè)計(jì)方案（可直接用于方案設(shè)計(jì)及后續(xù)擴(kuò)初等的建筑方案草圖）部份另按5元/m2折算。企劃費(fèi)可考慮建筑概念方案設(shè)計(jì)費(fèi)一并計(jì)算，則前期定位部份提案費(fèi)按總建面積按8元/m2折算四、銷售代理傭金按實(shí)際銷售合同金額百分比提取銷售代理傭金，其中：寫字樓3%-5%，商場(chǎng)4%-6%，住宅類%，詳細(xì)合作條件另行協(xié)商議定。五、廣告?zhèn)鞑シ?wù)參考APEX廣告

5、傳播服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（除LOGO、賣場(chǎng)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)類外，按制作與媒介發(fā)布總費(fèi)用的15%收取廣告代理費(fèi)）*注：根據(jù)雙方合作深度與項(xiàng)目特點(diǎn)，廣告可考慮不另收企劃設(shè)計(jì)和代理費(fèi)（即不執(zhí)行APEX廣告服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），廣告總費(fèi)用為實(shí)際支付（媒介、制作）費(fèi)用，具體方式根據(jù)雙方銷售代理合作條件另定。附件一：全程企劃研究工作內(nèi)容與定額費(fèi)用明細(xì)工作內(nèi)容計(jì)劃進(jìn)度（工作日）提交文件定額費(fèi)用（萬元）備注區(qū)域市調(diào)方案設(shè)計(jì)21-3地塊資料區(qū)域與地塊勘查與分析73-6城市建設(shè)規(guī)劃要求建筑設(shè)計(jì)師配合區(qū)域消費(fèi)者研究10-20區(qū)域市場(chǎng)研究報(bào)告3-6目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位設(shè)定7項(xiàng)目定位設(shè)定報(bào)告3-6定位市場(chǎng)研究15-304-8定位研究分析與目

6、標(biāo)市場(chǎng)鎖定5目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位市場(chǎng)研究報(bào)告3建筑概念設(shè)計(jì)建議6建筑概念初步設(shè)計(jì)建議3建筑設(shè)計(jì)師配合建筑概念設(shè)計(jì)20建筑概念設(shè)計(jì)草圖按總建面積按8元/m2折算建筑設(shè)計(jì)師建筑概念設(shè)計(jì)測(cè)試15-40產(chǎn)品市場(chǎng)研究報(bào)告5建筑概念設(shè)計(jì)修正（含智能化設(shè)計(jì)）3建筑概念修正報(bào)告3建筑設(shè)計(jì)師配合營銷簡(jiǎn)綱3項(xiàng)目營銷要素簡(jiǎn)綱373-11631-46說明：1、 市場(chǎng)研究各項(xiàng)基本包括：方案設(shè)計(jì)、文本文件設(shè)計(jì)，方案實(shí)施（視方案不同包括諸多要素與方法），后期數(shù)據(jù)編碼、錄入、處理、分析，研究報(bào)告及講解的全過程；2、 所有項(xiàng)目企劃定位在工作進(jìn)程中，將不斷提供書面報(bào)告，定位企劃報(bào)告為各報(bào)告總匯；3、 各項(xiàng)工作均要求建筑設(shè)計(jì)師的從頭

7、至尾的緊密配合與協(xié)作；4、 跨額費(fèi)用的低端為最低樣本量（200個(gè)）費(fèi)用，高端為理想樣本量（500個(gè)）費(fèi)用；5、 建筑概念設(shè)計(jì)部份含地塊規(guī)劃平面圖，建筑立面，主要空間特點(diǎn)，戶型配比研究，戶型布置等草圖；詳細(xì)設(shè)計(jì)方案及擴(kuò)初由建筑設(shè)計(jì)單位在概念設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上完成，施工圖設(shè)計(jì)可另選設(shè)計(jì)單位完成。附件二：全程企劃進(jìn)度計(jì)劃甘比控制圖 工作日 項(xiàng)目任務(wù)51015202530354045505560657075808590區(qū)域市調(diào)方案設(shè)計(jì)2區(qū)域與地塊勘查與分析 7區(qū)域消費(fèi)者研究10目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位設(shè)定7定位市場(chǎng)研究15定位研究分析與目標(biāo)市場(chǎng)鎖定5建筑概念初步設(shè)計(jì)建議6建筑概念設(shè)計(jì)15建筑概念設(shè)計(jì)測(cè)試15建筑概念

8、設(shè)計(jì)修正（含智能化設(shè)計(jì)）3營銷簡(jiǎn)綱3說 明：1、為簡(jiǎn)明起見，以上各項(xiàng)任務(wù)存在尚未細(xì)化分解的部分；2、以上各項(xiàng)任務(wù)在時(shí)間上有重疊推進(jìn)的部分；3、為了項(xiàng)目的順利實(shí)施，本圖不代表最終實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，在階段例會(huì)中，根據(jù)實(shí)際情況確認(rèn)調(diào)整。4、甘比圖中 柱形標(biāo)志為市場(chǎng)研究工作部分， 為企劃研究工作部份。附件四：全程企劃研究工作流程 N區(qū)域市調(diào)方案設(shè)計(jì)（2）區(qū)域與地塊環(huán)境勘查報(bào)告（3）區(qū)域消費(fèi)者特征分析報(bào)告（4）區(qū)域消費(fèi)者文本設(shè)計(jì)（1）數(shù)據(jù)處理（5）區(qū)域（位）與地塊分析（6）提案及發(fā)展商認(rèn)可（1）市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位設(shè)定（7）1、 市場(chǎng)定位設(shè)定2、 功能定位設(shè)定3、 身份定位設(shè)定4、 物業(yè)管理服務(wù)設(shè)定5、 安防系統(tǒng)

9、設(shè)定提案及發(fā)展商認(rèn)可（1）（消費(fèi)者產(chǎn)品研究）建筑概念設(shè)計(jì)測(cè)試（7-14）1、 服務(wù)（配套）分析2、 戶型：l 面積比例l 戶型比例l 戶型面積確定l 功能間開間l 面積與套型確定智能化設(shè)計(jì)（5）結(jié) 束定位市場(chǎng)研究方案（3）定位研究分析報(bào)告（5）提案及發(fā)展商認(rèn)可（1）建筑概念設(shè)計(jì)建議（6）l 自然空間l 景觀空間l 服務(wù)（配套）分析l 戶型：面積與套型設(shè)定建筑概念設(shè)計(jì)修正（3）營銷簡(jiǎn)綱（3）l 定價(jià)l 付款l 開盤l 開發(fā)與銷售節(jié)奏定位研究文本設(shè)計(jì)（4）數(shù)據(jù)處理（7）實(shí)施（10）實(shí)施（15）Y YN YN注：流程框中的數(shù)字代表該項(xiàng)所需工作日Y附件四：建筑概念設(shè)計(jì)任務(wù)書（參考目錄提綱）總則一、地塊

10、及規(guī)劃分析1、地塊土地綜述1）地塊基本參數(shù)2）地形條件與現(xiàn)狀3）市政配套條件2、地塊周邊景觀與人文環(huán)境1）東面景觀描述2）西面景觀描述3）北面景觀描述4）南面景觀描述5）地塊周邊人文環(huán)境3、地塊環(huán)境與污染1）水質(zhì)、空氣、土地（污染）2）噪音3）社會(huì)治安4）公共功能區(qū)4、與地塊規(guī)劃相關(guān)的區(qū)域城市設(shè)計(jì)特征1）體現(xiàn)城市邊界及入口特征2）地塊地標(biāo)分析與地標(biāo)性主要看面3）天際線控制性4）對(duì)周邊地地塊的形成的場(chǎng)效應(yīng)5）交通節(jié)點(diǎn)6）人流節(jié)點(diǎn)5、地塊周圍交通條件與出入口連接1）主出入口的設(shè)立2）車道主出入口的設(shè)立3）總體空間層次的形成與總覆蓋率4）地塊現(xiàn)狀的臨街環(huán)境處理二、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)建議2、規(guī)劃

11、結(jié)構(gòu)3、平面布局1）銷售區(qū)與公共功能區(qū)的結(jié)合2）商業(yè)板塊位置與業(yè)態(tài)的關(guān)系3）主要內(nèi)環(huán)境的形成與容量4）形態(tài)布局5）圍合與觀景6）空間序列4、豎向空間布局5、建筑風(fēng)格及立面1）住宅部分2）商住部分3）商業(yè)街6、道路與交通1）停車場(chǎng)布局2）道路3）交通組織7、建筑群體8、安全性設(shè)計(jì)（defensive design）概念的導(dǎo)入9、工程管線布置10、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、環(huán)境與景觀1、住戶環(huán)境質(zhì)量保障1）居住環(huán)境2）環(huán)保設(shè)計(jì)3）建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)4）安全環(huán)境與管理2、公共服務(wù)設(shè)施1）醫(yī)療保健環(huán)境2）住區(qū)信息服務(wù)環(huán)境3）車位4）創(chuàng)造各年齡段的多重空間和生活環(huán)境3、綠地與室外環(huán)境4、室外環(huán)境景觀設(shè)計(jì)1）廣場(chǎng)

12、景觀2）商業(yè)街景觀3）庭院平臺(tái)的景觀設(shè)計(jì)四、商業(yè)部份1、北側(cè)商業(yè)街部份2、東側(cè)臨主干道社區(qū)商業(yè)部份3、南側(cè)儲(chǔ)備商業(yè)部份五、商務(wù)部分六、住宅設(shè)計(jì)1、一般原則2、住棟設(shè)計(jì)3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4、套型設(shè)計(jì)1）套型總體設(shè)計(jì)原則2）廚衛(wèi)設(shè)計(jì)3）戶型平面布局4）套型設(shè)計(jì)中的特異化5、套型分布（戶型種類、面積及比例）1）主力戶型2）輔助戶型6、管線設(shè)計(jì)7、室內(nèi)裝修8、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)七、住區(qū)配套與功能定位1、園區(qū)管理2、公共功能區(qū)（業(yè)主活動(dòng)中心、親子廣場(chǎng)、住區(qū)露天演出臺(tái)等）1）業(yè)主交往社交環(huán)境2）社區(qū)文化3）體育休閑4）餐飲和購物5）金融、郵政和商務(wù)3、設(shè)施配套及功能配置設(shè)定1）強(qiáng)電、電氣2）弱電系統(tǒng)配置3）電梯4）其它設(shè)備及配電等八、規(guī)劃定位與物業(yè)管理服務(wù)定位間的關(guān)系1、節(jié)支部份2、增收部份附件五、開盤前工作綱要參考一、 項(xiàng)目形象與VI系統(tǒng)的建立1、 項(xiàng)目形象特征及概念確定；2、 項(xiàng)目案名確定；3、 項(xiàng)目案名LOGO的設(shè)計(jì)及標(biāo)準(zhǔn)組合。二、 賣場(chǎng)的設(shè)計(jì)4、 賣場(chǎng)的外部環(huán)境及VI 系統(tǒng)的應(yīng)用；5、 賣場(chǎng)的內(nèi)部裝修風(fēng)格及VI系統(tǒng)的應(yīng)用；6、 LOGO墻；7、 現(xiàn)場(chǎng)的引導(dǎo)系統(tǒng)；8、 現(xiàn)場(chǎng)的戶外看板；9、 現(xiàn)場(chǎng)室內(nèi)展板；10、 模型（沙盤）等。三、 廣宣品的設(shè)計(jì)及制作11、 樓書；12、 海報(bào)；13