從化房屋租金參考價成果報告

1、2010年從化市房屋租金參考價成果報告從化市國土資源和房屋管理局廣東中地土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司二。一。年四月目錄一、評估范圍1二、房屋租金參考價價格內(nèi)涵3（1） 共同內(nèi)涵3（2） 租金表現(xiàn)形式和房屋類別3（三）各類物業(yè)各種租金表現(xiàn)形式條件下的具體租金內(nèi)涵三、使用說明7（一）適用場合與原則7（二）適用順序8四、房屋租金參考價成果匯總表（按行政區(qū)劃分別匯總）一、評估范圍從化市2010年房屋租金參考價評估的工作范圍為從化市中心城區(qū)和中心鎮(zhèn)的主要連片建成區(qū)范圍，并包括在建成區(qū)范圍外的個別大型的集聚點，包括3個街道(街口、城郊、江埔)、5個鎮(zhèn)(太平、鰲頭、溫泉、良口、呂田)及其下轄墟鎮(zhèn)和流溪河林場。

2、房屋租金參考價評估的重點范圍為從化市街口街道連片建成區(qū)范圍。具體由以下六個方面的現(xiàn)狀建成區(qū)主體部分組成：1、從化中心城區(qū)；2、五大中心鎮(zhèn)：太平鎮(zhèn)、鰲頭鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)、呂田鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)3、墟(燈)鎮(zhèn)(舊城鎮(zhèn))：(1)太平鎮(zhèn)：神崗；(2)鰲頭鎮(zhèn)：人和、民樂、龍?zhí)?、棋桿；(3)溫泉鎮(zhèn)：龍崗、灌村、桃園；(4)呂田鎮(zhèn)：東明；(5)良口鎮(zhèn)：新溫泉；(6)城郊街道：橫江。4、廣東從化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、廣東從化明珠工業(yè)園；5、大型集聚點：逸泉山莊、東方夏灣拿花園等大中型樓盤或新開發(fā)成片商品住宅區(qū)；6、流溪河林場場部從化市2010年房屋租金參考價評估的具體工作范圍詳見圖1-1-1圖1-1-1從化市2010年房屋租金參考價

3、評估范圍分布圖二、房屋租金參考價價格內(nèi)涵房屋租金參考價是指從化市城鎮(zhèn)或獨立工礦區(qū)、林場建成區(qū)范圍內(nèi)正常市場條件下，按照普通住宅、別墅、商鋪、辦公用房、工業(yè)（主要指廠房、倉庫）五類用途劃分，依據(jù)地段相同、租金相似的原則劃分均質(zhì)區(qū)片，根據(jù)不同用途房地產(chǎn)受總樓層、所在樓層、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、樓齡、朝向、景觀、小區(qū)規(guī)模與物業(yè)管理、臨街深度、臨街寬度、容積率等因素的影響程度不同，分別考慮影響不同用途房地產(chǎn)租金水平的主要影響因素，在此基礎(chǔ)上以道路、住宅小區(qū)、樓宇或區(qū)片為單位，根據(jù)市場房屋租賃、銷售交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析結(jié)果，分別評估確定一定均質(zhì)區(qū)片于估價基準(zhǔn)日2010年02月01日現(xiàn)狀條件下的出租人出租房

4、屋實際取得的單位建筑面積稅前月平均租金。（一）共同內(nèi)涵單位建筑面積月租金，出租人出租房屋實際取得的稅前月租金收益，主要作為租賃課稅依據(jù)，也可作為租賃雙方了解物業(yè)租金水平的參考，租賃雙方如需確定實際租金，則應(yīng)結(jié)合租賃對象的具體情況和雙方約定的相關(guān)費用承擔(dān)范圍，參考本租金參考價并綜合考慮其他因素議定租金標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)費用承擔(dān)責(zé)任和付租方式。評估基準(zhǔn)日：2010年02月01日。價格單位：元/月/平方米建筑面積。貨幣幣種：人民幣。（二）租金表現(xiàn)形式和房屋類別1 .房屋租金表現(xiàn)形式2010年從化房屋租金參考價評估的物業(yè)類型主要包括普通住宅、別墅、商業(yè)、工業(yè)以及辦公物業(yè)。針對租賃市場的一般情況，本次評定房屋：

5、商業(yè)物業(yè)只考慮一般批發(fā)零售用途房屋，工業(yè)只考慮廠房倉庫。房屋租金參考價主要表現(xiàn)形式或評估單元詳見表2-2-1o表2-2-1房屋租金參考價表現(xiàn)形式一覽表物業(yè)類型租金表現(xiàn)形式與內(nèi)涵普通住宅區(qū)標(biāo)定樓宇租金剔除標(biāo)定樓宇后的區(qū)片平均租金價格類型高層租金、多層租金、低層租金別墅區(qū)標(biāo)定樓宇租金包括區(qū)片內(nèi)標(biāo)定樓宇的區(qū)片平均租金商業(yè)區(qū)片或區(qū)段標(biāo)定樓宇剔除標(biāo)定樓宇后的商剔除標(biāo)定樓宇、商業(yè)路段后的租金業(yè)路段租金區(qū)片平均租金價格類型首層臨街租金、非首層租金；區(qū)片租金不區(qū)分是否臨街。工業(yè)區(qū)廠房倉庫區(qū)片平均租金辦公區(qū)標(biāo)定樓宇租金剔除標(biāo)定樓宇后的區(qū)片平均租金備注：（1）標(biāo)定樓宇，一般把住宅小區(qū)、社區(qū)或單棟樓宇或大中型商場、

6、專業(yè)市場、農(nóng)貿(mào)市場等作為一個評估單元，稱為標(biāo)定樓宇。（2）路線價，一般以劃分了起止范圍的道路兩側(cè)（少數(shù)情況下為一側(cè)）一定進(jìn)深內(nèi)的商業(yè)房屋作為一個評估單元，評估測算租金。2 .普通住宅租金類型分為高層住宅租金、多層住宅租金和低層住宅租金，其中高層指10層以上，多層指410層，低層指13層。3 .成果表和圖中有顯示“一一”字樣的欄目，表示該區(qū)片、道路或樓宇缺乏此類出租形式或交易數(shù)據(jù)。（三）各類物業(yè)各種租金表現(xiàn)形式條件下的具體租金內(nèi)涵1、居住用房居住用房主要指普通住宅和別墅。其中，普通住宅一般分為“低層”、“多層”和“高層”三種價格類型，13層為“低層”、410層為“多層”、10層及10層以上為“高

7、層”。高層住宅一般安裝有電梯。（1）普通住宅標(biāo)定樓宇租金內(nèi)涵普通住宅標(biāo)定樓宇租金參考價的設(shè)定內(nèi)涵是在正常市場條件下，于評估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀條件下的平均租金水平，即樓齡、景觀與周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)等均為基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀條件。(2)普通住宅區(qū)片租金內(nèi)涵普通住宅區(qū)片平均租金參考價的設(shè)定內(nèi)涵是指在正常市場條件下，剔除區(qū)片內(nèi)普通住宅標(biāo)定樓宇后，剩下的普通住宅于評估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀條件下的平均租金水平，即樓齡、景觀與周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)等均為基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀條件。(3)別墅標(biāo)定樓宇租金內(nèi)涵別墅標(biāo)定樓宇租金參考價的設(shè)定內(nèi)涵是在正常市場條件下，于評估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀條件下的別墅平均租金水平以及公寓平均租金水平，即樓齡、景觀與周邊環(huán)境、建筑

8、結(jié)構(gòu)等均為基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀條件。(4)別墅區(qū)片租金內(nèi)涵別墅區(qū)片租金參考價的設(shè)定內(nèi)涵是指在正常市場條件下，于評估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀條件下包含區(qū)片內(nèi)別墅標(biāo)定樓宇的別墅平均租金水平，即樓齡、景觀與周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)等均為基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀條件。2、商業(yè)用房商業(yè)用房主要指臨街商鋪、商場、專業(yè)市場、農(nóng)貿(mào)市場以及娛樂場所、賓館、酒店或餐館等經(jīng)營性用房。其中，商鋪是指一面臨街的首層商鋪。(1)商業(yè)標(biāo)定樓宇租金內(nèi)涵商業(yè)標(biāo)定樓宇租金參考價的設(shè)定內(nèi)涵是指在正常市場條件下，于評估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀條件下的一面臨街、進(jìn)深與寬度正常、層高正常、形狀較規(guī)則的首層臨街商鋪平均租金水平，具商服繁華度或商業(yè)氛圍、周邊環(huán)境、樓齡、建筑結(jié)構(gòu)等均為基準(zhǔn)日的現(xiàn)

9、狀條件。(2)商業(yè)路段租金內(nèi)涵商業(yè)路段租金參考價的設(shè)定內(nèi)涵是在正常市場條件下，剔除該路段的商業(yè)標(biāo)定樓宇后，該商業(yè)路段剩余的一面臨街、進(jìn)深與寬度正常、層高正常、形狀較規(guī)則的首層臨街商鋪于評估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀條件下的平均租金水平，具商服繁華度或商業(yè)氛圍、周邊環(huán)境、樓齡、建筑結(jié)構(gòu)等均為基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀條件。(3)商業(yè)區(qū)片租金內(nèi)涵商業(yè)區(qū)片租金參考價的設(shè)定內(nèi)涵是在正常市場條件下，剔除該區(qū)片內(nèi)商業(yè)標(biāo)定樓宇和商業(yè)路段的情況下，剩余的一面臨街、道路或巷道，進(jìn)深與寬度正常、層高正常、形狀較規(guī)則且能夠較容易靠近和識別的首層商業(yè)物業(yè)于評估基準(zhǔn)日的平均租金水平，具商服繁華度或商業(yè)氛圍、周邊環(huán)境、樓齡、建筑結(jié)構(gòu)等均為基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀

10、條件。(4)商業(yè)用房租金調(diào)整體系由于商業(yè)用房租金、售價水平受進(jìn)深、臨街狀況、寬度、層高、具體法定用途、所在樓層等因素的影響比較顯著，故根據(jù)房地產(chǎn)估價理論、收集的大量調(diào)查資料結(jié)合商業(yè)用房的具體情況與估價師經(jīng)驗，專門針對商業(yè)用房制定租金調(diào)整體系。對于滿足下列條件之一的商鋪一一進(jìn)深異常、寬度異常、層高異常、多面臨街、形狀不規(guī)則、非首層，其租金可參照表2-3-1進(jìn)行調(diào)整。表2-3-1商業(yè)租金調(diào)整系數(shù)參考表臨街深度調(diào)整內(nèi)容平均深度的四分之一平均深度的平均深度的四分之三平均深度的1.5倍平均深度的2倍調(diào)整系數(shù)1.61.41.20.780.65層高調(diào)整內(nèi)容1.5-2米2-2.5米2.5-3.5米3.5-4.

11、5米4.5-5.5米調(diào)整系數(shù)0.5-0.70.7-0.911.1-1.31.3-1.45臨街調(diào)整為容一面臨街面臨巷二面臨街二間臨街四間臨街-狀況調(diào)整系數(shù)1.051.1-1.21.231.25-鋪面調(diào)整為容規(guī)則較規(guī)則不規(guī)則極不規(guī)則-形狀調(diào)整系數(shù)10.9-10.75-0.90.6-0.75-二級用調(diào)整為容批發(fā)零售餐飲、娛樂與洗浴場所照相館、理發(fā)美容店住宿洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點、五金雜貨等途調(diào)整系數(shù)10.75-0.90.8-0.90.7-0.90.5-0.7所在街口、城郊、江浦街道以及太平中心鎮(zhèn)、溫泉中心鎮(zhèn)商業(yè)較繁華路段和標(biāo)定樓宇其他鎮(zhèn)、耳、從化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、明珠工業(yè)園商業(yè)較繁華路段

12、和標(biāo)定樓宇區(qū)片租金樓三層四層及以上二層三層及以上非首層層40%-70%30%-45%20-30%30-50%20-30%45-80%備注:1）多面臨街時，以價格高的商業(yè)路線價作為計算基數(shù)；一面臨巷指所臨巷道為未評估路線價格的巷道2)估價對象為位于農(nóng)貿(mào)市場或大型商場內(nèi)部以及位于二層、二層及以上商鋪時，臨街狀況為所臨公共通道或巷道數(shù)量，臨街深度、層高、臨街狀況、鋪面形狀和二級用途調(diào)整系數(shù)參照上表確定。3)位于首層的商鋪租金不做樓層調(diào)整。4) 一般情況下，不臨街商鋪適用區(qū)片租金。5)因商業(yè)區(qū)片租金參考價的內(nèi)涵為剔除該區(qū)片內(nèi)商業(yè)標(biāo)定樓宇和商業(yè)路段的情況下的租金，一般代表的為不臨主要街道的商業(yè)用房租金水

13、平，其樓層差異一般已經(jīng)對商業(yè)用房租金水平影響減弱，故樓層調(diào)整幅度相對較小，樓層調(diào)整系數(shù)較大。則：商業(yè)用房租金=適用的商業(yè)租金參考價X臨街深度調(diào)整系數(shù)X層高調(diào)整系數(shù)X臨街狀況調(diào)整系數(shù)X鋪面形狀調(diào)整系數(shù)X二級用途調(diào)整系數(shù)X樓層調(diào)整系數(shù)。3、辦公用房(1)辦公物業(yè)標(biāo)定樓宇租金內(nèi)涵辦公物業(yè)標(biāo)定樓宇租金參考價內(nèi)涵是指在正常市場條件下，于評估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀條件下的平均租金水平，即樓齡、景觀與周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)等均為基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀條件。(2)辦公物業(yè)區(qū)片租金內(nèi)涵辦公物業(yè)區(qū)片租金參考價內(nèi)涵是指在正常市場條件下，剔除區(qū)片內(nèi)辦公標(biāo)定樓宇后，剩下的辦公物業(yè)于評估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀條件下的平均租金水平，即樓齡、景觀與周邊環(huán)境、建筑

14、結(jié)構(gòu)等均為基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀條件。4、工業(yè)廠房倉庫用房工業(yè)廠房倉庫用房僅設(shè)“工業(yè)區(qū)片”租金參考價。工業(yè)區(qū)片租金參考價的設(shè)定內(nèi)涵是指在正常市場條件下，于評估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀條件下層高正常的廠房或倉庫的平均租金水平，即建筑結(jié)構(gòu)、樓齡等均為基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀條件。三、使用說明（一）適用場合與原則房屋租金參考價是政府房地產(chǎn)租賃市場管理、租賃課稅的重要依據(jù)；也可作為租賃雙方了解物業(yè)租金水平、進(jìn)行房地產(chǎn)租賃交易的參考，也可以作為司法機(jī)關(guān)糾紛調(diào)處、評估機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價的依據(jù)，但前提是必須正確理解從化房屋租金參考價的內(nèi)涵和適用順序，即房屋租金參考價為一定均質(zhì)區(qū)片于估價基準(zhǔn)日2010年02月01日現(xiàn)狀條件下的出租人出租房屋實際取得

15、的單位建筑面積稅前月平均租金。從化市2010年房屋租金參考價適用于參考價公布之日起從化市中心城區(qū)和中心鎮(zhèn)的主要連片建成區(qū)，并包括在建成區(qū)范圍外的個別大型的集聚點的房屋租賃雙方協(xié)商議定租金的參考，但并不是政府強(qiáng)制定價行為。從化市實際租金價格仍堅持租賃當(dāng)事人雙方協(xié)商一致確定的原則，各企事業(yè)單位（包括拆遷單位、房地產(chǎn)開發(fā)公司等）不能違反中華人民共和國合同法和房屋租賃合同的約定，單方強(qiáng)制性對承租戶進(jìn)行租金調(diào)整。租賃雙方如需確定實際租金，則應(yīng)結(jié)合租賃對象的具體情況和雙方約定的相關(guān)費用承擔(dān)范圍，參考本租金參考價并綜合考慮其他因素議定租金標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)費用承擔(dān)責(zé)任和付租方式。（二）適用順序1.商業(yè)用房優(yōu)先適用標(biāo)定樓宇租金，其次為商業(yè)路段租金，最后才適用區(qū)片租金。一般情況下，不臨街商鋪適用區(qū)片租金。2.居住用房和辦公用房優(yōu)先適用標(biāo)定樓宇租金，最后才適用區(qū)片租金。3.工業(yè)廠房倉庫用房直接適用