精裝修住宅成本控制

1、成本控制要素目錄一.精裝修成本控制標(biāo)準(zhǔn)體系二.精裝修項(xiàng)目成本控制實(shí)施細(xì)則一.精裝修項(xiàng)目成本控制體系的標(biāo)準(zhǔn)化 廚房電器廚房電器10-15%10-15%機(jī)電設(shè)備機(jī)電設(shè)備20-25%20-25%基礎(chǔ)施工基礎(chǔ)施工30-35%30-35%收納固定家具收納固定家具8-12%8-12%衛(wèi)浴設(shè)備衛(wèi)浴設(shè)備15-18%15-18%成品物流保護(hù)成品物流保護(hù)1-5%1-5%成本設(shè)計(jì)成本設(shè)計(jì)研究研究項(xiàng)目分解項(xiàng)目分解單項(xiàng)成本核算單項(xiàng)成本核算預(yù)預(yù)算算統(tǒng)統(tǒng)籌籌二精裝修成本控制要素和實(shí)施二精裝修成本控制要素和實(shí)施細(xì)則細(xì)則 住宅精裝修項(xiàng)目成本控制要素 設(shè)計(jì)階段的成本控制 實(shí)施階段的成本控制 物料采購(gòu)的成本控制（一）.精裝修設(shè)計(jì)階

2、段的成本控制 1、產(chǎn)品的定位，標(biāo)準(zhǔn)的選定，設(shè)計(jì)風(fēng)格確定 2、主要材料選擇 3、設(shè)計(jì)內(nèi)容及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)） 4、按照梯級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)及裝修標(biāo)準(zhǔn)。（二）.精裝修實(shí)施階段的成本控制。 1、工程預(yù)算控制； 2、工程發(fā)包控制； 3、施工階段的成本控制； 4、決算階段的成本控制；（三）.采購(gòu)成本控制 1、甲供材料的選擇范圍 地板、瓷磚、涂料、石材、窗臺(tái)板、門、櫥柜系統(tǒng)、潔具、燈具、電器等。2、批量采購(gòu)的選擇（品牌選擇余地比較小的情況）3、競(jìng)標(biāo)性采購(gòu)4、戰(zhàn)略采購(gòu) 1、精裝修設(shè)計(jì)過(guò)程成本控制流程精裝修住宅的設(shè)計(jì)成本控制一般按以下工作步驟來(lái)進(jìn)行：1.1、根據(jù)樓盤市場(chǎng)定位確定交

3、樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價(jià)。（由營(yíng)銷策劃部門、設(shè)計(jì)部門確定）。1.2、按所確定的裝修造價(jià)進(jìn)行精裝修住宅的設(shè)計(jì)深化、調(diào)整及完善，編制符合市場(chǎng)定位的精裝修預(yù)算， 初 鎖定成本（可由裝修設(shè)計(jì)公司來(lái)完成）。1.3、按確定的裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行主要裝修材料、部品的采購(gòu)詢價(jià)工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地 材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開(kāi)關(guān)插座、家用電器、墻面磁轉(zhuǎn)、涂料等（由預(yù)算采 購(gòu)部門來(lái)完成）1.4、根據(jù)初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預(yù)算（預(yù)算部門來(lái)完成）。1.5、根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標(biāo)調(diào)整裝修設(shè)計(jì)（營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部）。1.6、按照最終的定版裝修設(shè)計(jì)，完成精裝修成本預(yù)算的編制。精裝修

4、設(shè)計(jì)過(guò)程的成本控制流程成本定位成本定位裝修設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)預(yù)算設(shè)計(jì)預(yù)算采購(gòu)詢價(jià)采購(gòu)詢價(jià)編制預(yù)算編制預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)實(shí)施預(yù)算實(shí)施預(yù)算2、采購(gòu)成本控制2.1、常規(guī)的采購(gòu)控制手段對(duì)共性需求的材料設(shè)備實(shí)行集團(tuán)采購(gòu)對(duì)共性需求的材料設(shè)備實(shí)行集團(tuán)采購(gòu)n 電梯n 空調(diào)n 熱水爐n 木地板n 潔具n 龍頭n 門鎖n 石材n 涂料、墻紙n 廚房電器影響裝飾效果的分項(xiàng)工程實(shí)行專業(yè)化分包影響裝飾效果的分項(xiàng)工程實(shí)行專業(yè)化分包n木制品（木門、固定家具、櫥柜、木地板）n空調(diào)n地采暖n干濕作業(yè)n電氣管線及設(shè)備安裝2.2、分項(xiàng)采購(gòu)的細(xì)節(jié)控制木門的采購(gòu)木門的采購(gòu)對(duì)進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項(xiàng)目之一關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)木材干燥水

5、平。木材本身的品質(zhì)。門板的構(gòu)成方式。實(shí)木門、空心門、模壓門。飾面做法。油漆質(zhì)量。門套的設(shè)計(jì)方式。將其工作劃分為幾個(gè)階段，采購(gòu)合同最好予以明確：第一階段第二階段第三階段第四階段櫥柜的采購(gòu)櫥柜的采購(gòu)關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)臺(tái)面人造石的質(zhì)量，價(jià)格差別可達(dá)10倍。柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。每一種五金件。進(jìn)口和非進(jìn)口價(jià)格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個(gè)人的重量，其價(jià)格也頗為可觀。抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。封邊條的工藝及材料。各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。加工水平。 施工階段的

6、劃分第一階段第二階段第三階段衣柜及成品木作的采購(gòu)衣柜及成品木作的采購(gòu)幾乎每一組成部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級(jí)?；顒?dòng)部件的可靠性需要認(rèn)真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時(shí)間比較長(zhǎng)。安裝時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有一定影響。木地板的采購(gòu)木地板的采購(gòu)木地板在精裝修房應(yīng)用很廣泛。這種做法對(duì)房間的方正性、地面的平整度要求很高，對(duì)鋪貼的工藝要求也很嚴(yán)格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計(jì)也不是很多。因此木地板的采購(gòu)一般采用供貨商包安裝的方式。木地板的保護(hù)要求極高，因此在采購(gòu)時(shí)就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。瓷磚的采購(gòu)瓷磚的采購(gòu)盡管瓷磚

7、是標(biāo)準(zhǔn)的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題并不少見(jiàn)。采購(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值第二點(diǎn)，墻磚采用無(wú)縫磚時(shí)第三點(diǎn)，排版設(shè)計(jì)時(shí)第四點(diǎn)，色差最好按照每一色號(hào)準(zhǔn)備2的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供應(yīng)對(duì)進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應(yīng)沒(méi)有想象的那么麻煩水泥的采購(gòu)水泥的采購(gòu)?fù)ǔＲ鬀](méi)有結(jié)構(gòu)施工那么多，但是對(duì)其質(zhì)量也不能過(guò)分放松。白水泥的質(zhì)量一定要好，否則勾縫會(huì)發(fā)黑。質(zhì)量過(guò)差的水泥，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)凝結(jié)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。如果用與墻面石材的鑲貼，那么對(duì)水泥的質(zhì)量要求應(yīng)予以較高程度的關(guān)注。天花角線天花角線大批量施工時(shí)，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問(wèn)

8、題，因此建議設(shè)計(jì)上最好設(shè)天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質(zhì)量好，速度快。有些設(shè)計(jì)將天花角線設(shè)計(jì)為木線條，對(duì)防止裂縫非常不利。除非天花角線設(shè)置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品或者高分子材料。 扁平的天花角線附著在墻面上時(shí)，非常容易凸顯墻面不平整的質(zhì)量缺陷。各類裝飾膠合板各類裝飾膠合板有關(guān)裂縫問(wèn)題有關(guān)含水率問(wèn)題鋁合金吊頂鋁合金吊頂衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因?yàn)榭酒岙a(chǎn)品檔次較低，容易變黃。收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因?yàn)椴Ａz本身會(huì)收縮，引起變形。安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應(yīng)反復(fù)整改，否則必定會(huì)影響吊

9、頂質(zhì)量。乳膠漆乳膠漆乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主詬病。為減少投訴，建議采購(gòu)時(shí)選擇檔次較高的產(chǎn)品。乳膠漆的涂布率是一個(gè)容易引起爭(zhēng)議的問(wèn)題。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比較公平（隨產(chǎn)品不同略有差別）。石材石材石材的采購(gòu)比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭(zhēng)執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運(yùn)輸、保管及施工過(guò)程當(dāng)中切實(shí)地做好成品保護(hù)工作。石材編號(hào)是一件細(xì)致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號(hào)，避免混淆。打包最好按照套間進(jìn)行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時(shí)很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，特別是如果編號(hào)不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。 鏡子鏡子容易

10、產(chǎn)生的問(wèn)題主要是要防止生銹。必須采用質(zhì)量良好的銀鏡，玻璃膠根據(jù)不同情況，采用不同性質(zhì)的，常規(guī)采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。五金件五金件一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經(jīng)常使用的部件，質(zhì)量尤其要可靠。即便是簡(jiǎn)易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設(shè)計(jì)和選樣時(shí)當(dāng)然要予以重視。 衛(wèi)生潔具衛(wèi)生潔具馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場(chǎng)預(yù)埋一致，否則無(wú)法安裝，或者改動(dòng)太大。浴缸直接影響泥水的施工進(jìn)度，應(yīng)予關(guān)注。衛(wèi)生潔具對(duì)裝修檔次影響很大，價(jià)格差別也判若云泥。 開(kāi)關(guān)插座開(kāi)關(guān)插座集中采購(gòu)情形下，開(kāi)關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價(jià)，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。 燈具燈具對(duì)

11、于大批量精裝修來(lái)說(shuō)，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問(wèn)題。其次，因?yàn)槭┕み^(guò)程中難免會(huì)遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能力值得關(guān)注。T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。感應(yīng)開(kāi)關(guān)用于控制節(jié)能燈時(shí)，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應(yīng)避免這種設(shè)計(jì)。用于控制T5暗藏?zé)魩r(shí)，因燈具功率較大，需要采用加強(qiáng)型（52W），但也并非完美的組合。3.1、施工招投標(biāo)及組織方面施工招投標(biāo)及組織方面 3.1.1、加強(qiáng)考察力度，精挑細(xì)選，選擇最適合本項(xiàng)目的施工單位； 3.1.2、采取清單投標(biāo)報(bào)價(jià)方式，對(duì)清單的內(nèi)容及形式（應(yīng)包括計(jì)價(jià)部分和措施部分） 進(jìn)行全面詳盡的梳理，并在招標(biāo)文件中做出詳細(xì)的要求；

12、 3.1.3、合同主要經(jīng)濟(jì)條款：采用按戶型總價(jià)包干，變更簽證另計(jì)的形式； 3.1.4、增大招標(biāo)工程量，減少標(biāo)段，加強(qiáng)議價(jià)能力； 3.1. 5、按合同約定協(xié)助工程做好施工界面的移交，跟進(jìn)和協(xié)調(diào)裝飾總分包關(guān)系； 3.1. 6、跟蹤精裝的后設(shè)計(jì)內(nèi)容（比如戶內(nèi)欄桿、挑高露臺(tái)封閉等）。 3.2、甲供材料招投標(biāo)及組織方面甲供材料招投標(biāo)及組織方面 3.2. 1、采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，對(duì)報(bào)價(jià)清單的內(nèi)容及形式（包括供貨周期、成品保護(hù)和質(zhì)保時(shí) 間等）進(jìn)行全面詳盡的梳理，并在招標(biāo)文件中做出詳細(xì)的要求； 3.2. 2、在合同簽訂中對(duì)材料的備貨要求、按時(shí)供應(yīng)到場(chǎng)（或帶安裝）、驗(yàn)收過(guò)程及質(zhì)保體系等進(jìn)行明確的約定，控制其 它

13、 間接成本發(fā)生； 3.2. 3、對(duì)受市場(chǎng)波動(dòng)大的材料在招標(biāo)及合同簽訂過(guò)程中重點(diǎn)關(guān)注，應(yīng)充分分析市場(chǎng)行情和走勢(shì)，在供貨周期內(nèi)在保證材 料質(zhì)量、供貨時(shí)間的前提下盡量做到成本最優(yōu)； 3.2. 4、協(xié)助裝飾總包控制供貨節(jié)奏，及時(shí)跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收情況，配合工程協(xié)調(diào)總分包關(guān)系，控制一些類似多次搬運(yùn)、交叉 作業(yè)、多次污染等隱性成本的隨意發(fā)生； 5、對(duì)“甲限乙供材料”及時(shí)跟蹤施工單位和商家簽訂供貨合同，控制材料質(zhì)量和價(jià)格 及時(shí)鎖定。3.3、在施工過(guò)程中，因設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的成本增加，及時(shí)、在施工過(guò)程中，因設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的成本增加，及時(shí)在月度運(yùn)營(yíng)會(huì)和項(xiàng)目周例會(huì)上針對(duì)成本變動(dòng)情況進(jìn)行通報(bào)、反饋，在月度運(yùn)營(yíng)會(huì)和項(xiàng)目周例會(huì)上針

14、對(duì)成本變動(dòng)情況進(jìn)行通報(bào)、反饋， 加強(qiáng)職能與項(xiàng)目間的互動(dòng)和溝通，確保項(xiàng)目既定目標(biāo)優(yōu)質(zhì)實(shí)現(xiàn)。加強(qiáng)職能與項(xiàng)目間的互動(dòng)和溝通，確保項(xiàng)目既定目標(biāo)優(yōu)質(zhì)實(shí)現(xiàn)。（三）施工招標(biāo)和施工過(guò)程中的成本控制（三）施工招標(biāo)和施工過(guò)程中的成本控制5、精裝修住宅成本的五個(gè)管控5.1、目標(biāo)成本控制 公共部分裝修的成本控制，室內(nèi)裝修成本的控制 精裝修部分建議成本控制范圍：510%（標(biāo)桿企業(yè)3%）。5.2、設(shè)計(jì)合同成本控制及裝修施工合同成本控制,做到“無(wú)設(shè)計(jì)不合同”。5.3、控制付款，做到“無(wú)計(jì)劃不付款”、“無(wú)進(jìn)度不付款”。5.4、動(dòng)態(tài)成本控制 做到分級(jí)管控體系，形成月度成本報(bào)告與動(dòng)態(tài)成本回顧會(huì)議管理制度，建立成本 “預(yù)警”與“跳閘”機(jī)制，明確成本超預(yù)警指標(biāo)、強(qiáng)控指標(biāo)后的措施方案。 5.5、成本控制與績(jī)效指標(biāo)掛鉤。精裝修住宅開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成：1、土地成本（地價(jià)、拆遷