深圳花木搬遷費(fèi)用評(píng)估及探討

1、關(guān)于花木搬遷評(píng)估的探討花木搬遷補(bǔ)償?shù)恼邌?wèn)題在征（收）地補(bǔ)償評(píng)估、房屋拆遷評(píng)估過(guò)程中，經(jīng)常遇到花木補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，在深圳市征用土地實(shí)施辦法（深府2002121號(hào)）文中規(guī)定，苗圃、花木場(chǎng)、風(fēng)景樹(shù)、古樹(shù)等，原則上參考評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償搬遷費(fèi)，特殊情況可考慮按評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償。在深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法（深府2004102號(hào)）中規(guī)定，苗圃、花木場(chǎng)、風(fēng)景樹(shù)、古樹(shù)等只補(bǔ)償搬遷費(fèi)，搬遷費(fèi)按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；特殊情況可按其價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，其價(jià)值按市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。在新近頒布的深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深府2007161號(hào)）中也規(guī)定，拆遷涉及的青苗及其他地上附著物補(bǔ)償，特區(qū)內(nèi)按照征地補(bǔ)償相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

2、執(zhí)行，特區(qū)外按照城市化轉(zhuǎn)地相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。根據(jù)以上文件，對(duì)花木的補(bǔ)償政策問(wèn)題已經(jīng)很明晰了，簡(jiǎn)單說(shuō)就是補(bǔ)償搬遷費(fèi)，特殊情況可按市場(chǎng)價(jià)作價(jià)補(bǔ)償。花木搬遷補(bǔ)償評(píng)估的技術(shù)問(wèn)題結(jié)合寶安龍崗兩地轉(zhuǎn)地的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)花木起挖、運(yùn)輸、種植、保養(yǎng)的搬遷過(guò)程，根據(jù)深圳市園林建筑綠化工程綜合價(jià)格2000（以下簡(jiǎn)稱“綜合價(jià)格”）及計(jì)價(jià)辦法，套用綠化種植一類工程綜合價(jià)計(jì)算花木場(chǎng)的搬遷補(bǔ)償費(fèi)用?；景徇w補(bǔ)償費(fèi)用搬遷費(fèi)（起挖費(fèi)運(yùn)輸費(fèi)種植費(fèi)養(yǎng)護(hù)費(fèi)）損失費(fèi)。具體分步綜合計(jì)價(jià)過(guò)程如下。1）搬遷費(fèi)：A、花木起挖費(fèi)包括花木的修剪、起苗、包扎土球、集中搬運(yùn)、回填樹(shù)坑、清理場(chǎng)地等工序的費(fèi)用。套用綜合價(jià)格第九章第一節(jié)的“起挖工程”。土栽植物的起

3、挖和種植費(fèi)用隨土球直徑的增加而增加，而土球直徑直接與樹(shù)木的胸徑（喬木類）、地徑（棕櫚類）以及冠幅（灌木類）相關(guān)，因此清點(diǎn)時(shí)區(qū)分花木類別，并根據(jù)綜合價(jià)格規(guī)定的級(jí)別分別清點(diǎn)登記，根據(jù)具體清點(diǎn)結(jié)果參照綜合價(jià)格測(cè)算起挖費(fèi)用。B、花木裝卸運(yùn)輸費(fèi)花木的運(yùn)輸包括裝車、綁扎固定、運(yùn)輸、卸車、按指定地點(diǎn)堆放等費(fèi)用。運(yùn)輸機(jī)械均采用8t汽車，大型樹(shù)木需吊裝的采用8t汽車式起重機(jī)，并增加人工裝卸輔助費(fèi)用。在運(yùn)輸機(jī)械的消耗量標(biāo)準(zhǔn)上，深圳今年沒(méi)有相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)可以套用，可以選擇套用廣東省園林建筑綠化工程綜合定額（二三）之消耗量標(biāo)準(zhǔn)，采用深圳市臺(tái)班及人工工日單價(jià)進(jìn)行計(jì)算。關(guān)于搬遷距離，應(yīng)根據(jù)實(shí)際搬遷情況確定，或者與被搬遷種養(yǎng)權(quán)

4、利人協(xié)商，以往的估價(jià)中一般僅考慮深圳市內(nèi)的搬遷距離（25公里）。C、花木種植費(fèi)包括花木的種植、支撐等費(fèi)用。計(jì)算各類花木的種植費(fèi)用，和棕櫚、喬木的支撐費(fèi)用?；痉N植包括：挖穴、施基肥、栽植、澆水覆土、整形、清理、施工期養(yǎng)護(hù)等工序。套用綜合價(jià)第九章第二節(jié)的“種植工程”；由于花木種植綜合價(jià)格已包含了花木用量及其價(jià)格，而后面我們又按花木市場(chǎng)價(jià)給了損耗費(fèi)，因此花木種植綜合價(jià)格中應(yīng)扣除花木綜合價(jià)格，避免重復(fù)計(jì)算補(bǔ)償?；局伟ǎ褐茦?、運(yùn)樁、打樁、綁扎等工序。對(duì)于高度超過(guò)350cm的花木，進(jìn)行樹(shù)樁支撐。套用綜合價(jià)第九章第三節(jié)“其它工程”之“（二）綠化維護(hù)措施”的“樹(shù)木支撐”，根據(jù)實(shí)際選用的樹(shù)木支撐套算，一

5、般選毛竹樁材料支撐。D、花木成活期養(yǎng)護(hù)費(fèi)花木的養(yǎng)護(hù)包括：中耕施肥、整地、拔除雜草、整形細(xì)剪剝芽、防病除害、樹(shù)樁綁扎、加土扶正、勾除枯枝、環(huán)境清理、垃圾清運(yùn)、地勤安全、灑水、灌溉排水、設(shè)施維護(hù)等。考慮花木場(chǎng)不搬遷也要進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，即付出日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，而花木成活期養(yǎng)護(hù)已經(jīng)包含了日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，所以計(jì)算花木成活期養(yǎng)護(hù)費(fèi)時(shí)，應(yīng)扣除日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。根據(jù)綜合價(jià)規(guī)定，花木成活期養(yǎng)護(hù)按一級(jí)養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目相應(yīng)綜合價(jià)格乘以1.68計(jì)算，花木日常養(yǎng)護(hù)期按一級(jí)養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目相應(yīng)綜合價(jià)格乘以0.8計(jì)算。因此，兩者相減，因搬遷造成的養(yǎng)護(hù)增加費(fèi)按一級(jí)養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目相應(yīng)綜合價(jià)格乘以0.88計(jì)算，套用綜合價(jià)第十章“綠化養(yǎng)護(hù)工程”第一節(jié)“一級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)

6、”的綜合價(jià)，取養(yǎng)護(hù)期三個(gè)月，計(jì)算成活期養(yǎng)護(hù)費(fèi)。2）損失費(fèi)根據(jù)花木信息總價(jià)，依據(jù)綜合價(jià)規(guī)定的同一檔次損失率，計(jì)算出花木的損失費(fèi)。棕櫚喬灌木 ：土球直徑40cm以內(nèi)（含40cm）的花木，損失率按花木價(jià)值的5%計(jì)。土球直徑40-100cm以內(nèi)（含100cm）的花木，損失率按花木價(jià)值的10%計(jì)。土球直徑100-180cm以內(nèi)（含180cm）的花木，損失率按花木價(jià)值的15%計(jì)。其它花木（如盆栽、袋栽、草皮等）損失率按花木價(jià)值的5%計(jì)?；镜膬r(jià)值按最新的價(jià)格信息中的參考價(jià)格計(jì)算。規(guī)格較大，價(jià)格信息未涵蓋的花木，可以咨詢農(nóng)林園藝專家及參考市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。3）根據(jù)2000深圳市園林建筑綠化工程綜合價(jià)格，確定工

7、程量計(jì)算規(guī)則依據(jù)綜合價(jià)計(jì)價(jià)時(shí)，需確定花木的地徑、胸徑、冠幅等規(guī)格數(shù)據(jù)應(yīng)該以現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)簽字確認(rèn)的花木數(shù)量為基礎(chǔ)，分檔進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并測(cè)算。根據(jù)綜合價(jià)規(guī)定，喬木土球直徑以胸徑的7倍計(jì)算。棕櫚類花木的土球直徑，按地徑的2倍計(jì)算，套用喬木項(xiàng)目。棕櫚類胸徑以地徑的0.4倍套用喬木項(xiàng)目。灌木的土球直徑按自然冠幅的0.4倍計(jì)算。在評(píng)估過(guò)程中，根據(jù)花木大小、高度、種植密度及實(shí)際搬遷情況，估價(jià)人員可以對(duì)土球直徑進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整?；镜姆N類、規(guī)格是花木場(chǎng)搬遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算的依據(jù)，因此評(píng)估人員在實(shí)際清點(diǎn)時(shí)必須分門別類，詳細(xì)記錄下花木的名稱、胸徑、冠幅等有關(guān)數(shù)據(jù)。評(píng)估人員對(duì)品種稀少、無(wú)法辨認(rèn)的花木，可以請(qǐng)農(nóng)林專家現(xiàn)場(chǎng)鑒定或者取樣交農(nóng)

8、林專家鑒定。所有花木品種都應(yīng)該取遠(yuǎn)、近景進(jìn)行拍照，對(duì)個(gè)別價(jià)值貴重的花木還需從各個(gè)方位進(jìn)行拍照作為評(píng)估依據(jù)。花木搬遷補(bǔ)償評(píng)估的難點(diǎn)以及有待解決的問(wèn)題花木搬遷評(píng)估在技術(shù)上仍然存在一定的難點(diǎn)和有待解決的問(wèn)題，有賴于估價(jià)師較好的把握。一是花木識(shí)別問(wèn)題，深圳較大型的花木場(chǎng)很多，花木情況復(fù)雜，最好有農(nóng)林園藝方面的專業(yè)人員參加，同時(shí)需要花木種養(yǎng)戶陪同清點(diǎn)，由種養(yǎng)戶指認(rèn)花木品種與數(shù)量,便于清點(diǎn)的開(kāi)展和清點(diǎn)結(jié)束后各方簽字確認(rèn)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法認(rèn)定的花木,一定要及時(shí)拍照,并詳細(xì)記錄花木的規(guī)格尺寸,待請(qǐng)教農(nóng)林園藝專家進(jìn)行確認(rèn).二是種植密度極大的數(shù)量清點(diǎn)問(wèn)題，花木場(chǎng)有些苗木較小，種植密度較大，這樣逐棵清點(diǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)采

9、取抽樣清點(diǎn)的方法，為了使清點(diǎn)結(jié)果更為貼近實(shí)際，樣點(diǎn)至少應(yīng)取三個(gè)以上,每個(gè)樣點(diǎn)的范圍為1×1米，花木種植密度不均，可適當(dāng)擴(kuò)大樣點(diǎn)范圍及數(shù)量。三是搬遷距離問(wèn)題，搬遷距離的遠(yuǎn)近直接影響搬遷費(fèi)用的大小，按以往評(píng)估的慣例都是取20-25公里，即深圳市內(nèi)的搬遷范圍，但是又缺乏可執(zhí)行的依據(jù)。如果根據(jù)具體種養(yǎng)戶的實(shí)際搬遷距離確定，這個(gè)距離就存在很大的不確定性，不利于評(píng)估的開(kāi)展。因此，搬遷距離應(yīng)根據(jù)不同的項(xiàng)目，在制定項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與方案時(shí)予以明確，這樣就達(dá)到了較好的統(tǒng)一。四是土球徑的計(jì)算問(wèn)題，土球徑大小直接影響到搬遷費(fèi)評(píng)估金額的大小。根據(jù)綜合價(jià)格，喬木土球直徑以胸徑的7倍計(jì)算。棕櫚類花木的土球直徑，按地

10、徑的2倍計(jì)算，套用喬木項(xiàng)目。灌木的土球直徑按自然冠幅的0.4倍計(jì)算。以上計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是園林綠化定額的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際搬遷過(guò)程中，土球徑往往很少達(dá)到上述的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是大規(guī)格的花木，因此，估價(jià)師在計(jì)算花木土球徑時(shí)，要根據(jù)花木規(guī)格情況，對(duì)較大規(guī)格的花木適當(dāng)調(diào)低土球直徑。比如胸徑為50公分的喬木，如果按定額計(jì)算，土球徑為3.5米，在實(shí)際搬遷過(guò)程中，根據(jù)樹(shù)種不同，土球徑僅為1米到1.5米，因此，在計(jì)算土球徑的過(guò)程中這一點(diǎn)應(yīng)引起估價(jià)師注意。五是大規(guī)格花木的價(jià)格問(wèn)題，深圳市建設(shè)工程價(jià)格信息中涵蓋了絕大多數(shù)本地宜植花木種類，但是苗木規(guī)格較小，在評(píng)估過(guò)程中，會(huì)遇到大量的規(guī)格較大的花木，這時(shí)，就要求估價(jià)師多方位詢價(jià)，

11、包括到花木場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)詢價(jià)、向農(nóng)林園藝專家咨詢以及網(wǎng)上、電話調(diào)查，以使評(píng)估結(jié)果較好的接近實(shí)際。六是名貴花木的問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)遇到名貴花木時(shí)，必須要進(jìn)行全面的拍照與測(cè)量，并進(jìn)行大量的市場(chǎng)調(diào)查，在必要時(shí)請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行鑒定，既不能因沒(méi)有較為透明的價(jià)格信息采取保守原則而低估花木價(jià)值，也不能無(wú)限制放大名貴花木的價(jià)值損害補(bǔ)償方利益。樹(shù)木和花木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 類別說(shuō)       明規(guī)格（直徑）單位標(biāo)準(zhǔn)（元）一般樹(shù)木 移植補(bǔ)償   凡樹(shù)木未成材可移植的，不分品種，從1.3米高處直徑計(jì)算,付移植費(fèi)用.5-10厘

12、米（含10厘米）株153-5厘米（含5厘米）株103厘米以下（含3厘米）株不予補(bǔ)償砍伐補(bǔ)償   凡樹(shù)木可作成材使用的,不分品種,從1.3米高處直徑計(jì)算,砍伐樹(shù)木歸所有權(quán)人.25厘米以上株10020-25厘米（含25厘米）株7515-20厘米（含20厘米）株5010-15厘米（含15厘米）株255-10厘米（含10厘米）株55厘米以下（含5厘米）株2經(jīng) 濟(jì) 樹(shù) 木桃李杏柿梨等未掛果的果樹(shù)應(yīng)盡量移植，按年限每株補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；一年內(nèi)2元；二年內(nèi)4元；三年內(nèi)每株補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)右。 株100葡萄湖桑竹林杞柳按等級(jí)和年限確定 墩株平方米畝50-1005-1010600-1000銀 杏  每畝栽植低于50棵的，按直徑大小分等，從地面1米高處測(cè)量。30