蘇州市光福商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

1、目目 錄錄環(huán)境篇一、光福宏觀環(huán)境分析 .5、地理環(huán)境 .5、交通環(huán)境 .5、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 .7、政策環(huán)境 .9、規(guī)劃環(huán)境 .10、人口環(huán)境 .11、文化環(huán)境 .11、投資環(huán)境 .13二、類比區(qū)域宏觀環(huán)境比照分析 .15市場(chǎng)篇一、市場(chǎng)概述 .17二、商業(yè)市場(chǎng)供給 .17、整體商業(yè)供給 .17、各街道商業(yè)供給 .21三、商業(yè)市場(chǎng)需求 .32、各街道需求調(diào)查細(xì)表 .32、光福鎮(zhèn)需求整體分析 .41、經(jīng)營(yíng)狀況分析 .41、人口與業(yè)態(tài)比值 .43四、商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品、價(jià)格分析 .46、各街道產(chǎn)品、價(jià)格詳細(xì)調(diào)查 .46、光福鎮(zhèn)整體商業(yè)產(chǎn)品、價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析 .55五、商業(yè)市場(chǎng)客源分析 .57、買賣客源 .57、租賃客

2、源 .59、消費(fèi)客源 .65六、周邊類比區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 .67、優(yōu)勢(shì) .67、劣勢(shì) .68七、商業(yè)市場(chǎng)特征分析 .69八、商業(yè)市場(chǎng)開展趨勢(shì) .70工程篇一、工程概況 .72、工程現(xiàn)狀及周邊狀況 .72、工程 SWOT 分析 .74二、工程定位 .76、工程產(chǎn)品定位 .76、產(chǎn)品檔次定位 .76、產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位： .77、產(chǎn)品形態(tài)定位： .78、產(chǎn)品戶型定位： .79、工程客源定位 .82、購(gòu)置客源定位 .82、租賃客源定位： .84、消費(fèi)客源定位： .85、工程價(jià)格定位 .86產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品規(guī)劃建議 .89二、產(chǎn)品立面建議 .93三、產(chǎn)品面積配比建議 .97四、工程經(jīng)濟(jì)效應(yīng) .101環(huán)境篇環(huán)境

3、篇一、光福宏觀環(huán)境分析一、光福宏觀環(huán)境分析1.11.1、地理環(huán)境、地理環(huán)境光福鎮(zhèn)位于蘇州市吳中區(qū)西部的太湖之濱，西臨太湖，東靠穹窿山接藏書鎮(zhèn)，南連度假區(qū)與胥口鎮(zhèn)，北與蘇州市虎丘區(qū)、蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)接壤。太湖漫山島屬光福鎮(zhèn)管轄。境內(nèi)有潭山、玄墓山(鄧尉山)、西磧山等眾多山峰，旅游資源豐富，鄧尉香雪海是吳中有名的賞梅之地。分析：從光福鎮(zhèn)地理位置來看，光福鎮(zhèn)位于太湖與蘇州高新區(qū)之間，鎮(zhèn)上以及鎮(zhèn)周邊都有非常多的旅游景點(diǎn)，旅游資源非常豐富。興旺的旅游業(yè)吸分析：從光福鎮(zhèn)地理位置來看，光福鎮(zhèn)位于太湖與蘇州高新區(qū)之間，鎮(zhèn)上以及鎮(zhèn)周邊都有非常多的旅游景點(diǎn)，旅游資源非常豐富。興旺的旅游業(yè)吸引了很多外地人前來投資

4、，提高了光福鎮(zhèn)的商業(yè)價(jià)值。但目前光福旅游資源還未得到充分的挖掘，其潛在價(jià)值很高，因此商業(yè)工程在推廣過程中以潛在引了很多外地人前來投資，提高了光福鎮(zhèn)的商業(yè)價(jià)值。但目前光福旅游資源還未得到充分的挖掘，其潛在價(jià)值很高，因此商業(yè)工程在推廣過程中以潛在價(jià)值為推廣主題，是吸引投資客的主要手段之一。價(jià)值為推廣主題，是吸引投資客的主要手段之一。1.21.2、交通環(huán)境、交通環(huán)境近年來，吳中區(qū)按工業(yè)化、城市化的要求加快城鄉(xiāng)道路的對(duì)接，重點(diǎn)建設(shè)、改造了木瀆鎮(zhèn)至光福鎮(zhèn)的 230230 省道省道原 209 省道 、吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)至甪直鎮(zhèn)的東方大道東方大道、東山鎮(zhèn)至木瀆鎮(zhèn)的東山大道、木瀆鎮(zhèn)至蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)的環(huán)太湖

5、旅游專線公路環(huán)太湖旅游專線公路、吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)至浦莊鎮(zhèn)的越湖路越湖路等五條高等級(jí)的大道。230 省道是高新區(qū)西部的重要交通干道，南北連接了光福和望亭兩個(gè)鎮(zhèn)，途徑通安產(chǎn)業(yè)園、東渚科技城和東渚鎮(zhèn)區(qū)，全線長(zhǎng) 8.5 公里。230 省道已于去年完成了路面翻修工程，下一步即將實(shí)施道路綠化工程。為了塑造高新區(qū)西部重要景觀道路，提升全區(qū)道路綠化水平。 隨著 230 省道建到了光福，特別是隨著光福旅游經(jīng)濟(jì)的快速開展，到光福旅游的游客越來越多，以前當(dāng)?shù)匕傩粘鲂羞€是只有一條中巴線，百姓渴望城市公交能開進(jìn)光福。2005 年 5 月，吳中公交公司對(duì)蘇州光福鎮(zhèn)的 48 輛中巴車進(jìn)行了收購(gòu)，城市公交延伸到了光福古鎮(zhèn)?？紤]

6、到光福是個(gè)旅游古鎮(zhèn)，為方便沿線百姓和各地游客，還相繼開通了吳中公交 63 路、64 路、65 路及 632 路區(qū)間車，到光福的交通線由原來的一條增加到了 3 條。 表一：光福鎮(zhèn)公交狀況表一：光福鎮(zhèn)公交狀況公交路公交路線線起點(diǎn)站起點(diǎn)站終點(diǎn)站終點(diǎn)站起點(diǎn)站首末班時(shí)起點(diǎn)站首末班時(shí)刻刻終點(diǎn)站首末班時(shí)終點(diǎn)站首末班時(shí)刻刻行車間隔行車間隔線路里線路里程程途徑途徑63 路吳中汽車站光福05:2519:2505:2519:251218 分鐘41 公里東吳南路、東吳北路、吳中東路、迎春路、南環(huán)路、盤南路、蘇福路、旅游專線公路、230 省道、福湖路632 路光福紅木市場(chǎng)望湖賓館05:3019:3005:3019:30

7、2030 分鐘12 公里福湖路64 路旅游集散中心光福05:5019:2505:5019:251517 分鐘32 公里北環(huán)路、廣濟(jì)路、廣濟(jì)南路、干將西路、西環(huán)路、竹園路、金山路、蘇福路、木光路65 路輪船碼頭太湖船餐市場(chǎng)05:3019:3005:3019:301518 分鐘38 公里人民路、人民南路、南環(huán)西路、盤南路、蘇福路、木光路、穹靈路、木光路、福湖路分析：近年來吳中區(qū)加快了對(duì)城鄉(xiāng)道路的開展步伐，光福鎮(zhèn)的道路交通環(huán)境發(fā)生了日新月異的變化。分析：近年來吳中區(qū)加快了對(duì)城鄉(xiāng)道路的開展步伐，光福鎮(zhèn)的道路交通環(huán)境發(fā)生了日新月異的變化。230230 省道的開通再加上原有的蘇福路，使得光省道的開通再加上

8、原有的蘇福路，使得光福鎮(zhèn)與新區(qū)及吳中區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)很好的連接起來。吳中公交在光福鎮(zhèn)新增的福鎮(zhèn)與新區(qū)及吳中區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)很好的連接起來。吳中公交在光福鎮(zhèn)新增的 2 2 條交通線路無(wú)疑為光福鎮(zhèn)百姓出入蘇州其他行政區(qū)以及吳中區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)都帶條交通線路無(wú)疑為光福鎮(zhèn)百姓出入蘇州其他行政區(qū)以及吳中區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)都帶來了方便?？偟膩碚f目前光福鎮(zhèn)道路交通系統(tǒng)已經(jīng)有了明顯的改善，這對(duì)光福鎮(zhèn)商業(yè)的招商、引資等開展提供了重要保障。來了方便?？偟膩碚f目前光福鎮(zhèn)道路交通系統(tǒng)已經(jīng)有了明顯的改善，這對(duì)光福鎮(zhèn)商業(yè)的招商、引資等開展提供了重要保障。1.31.3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境光福鎮(zhèn)位于蘇州城西部，地處太湖之濱的鄧尉山麓，鎮(zhèn)域面積 67.

9、2 平方公里，人口 5 萬(wàn)多；是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)，又是國(guó)務(wù)院公布的太湖風(fēng)景名勝區(qū) 13 個(gè)重要景區(qū)之一。表表二二：光光福福鎮(zhèn)鎮(zhèn) 2 20 00 04 4 年年經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)根根本本情情況況總面積總面積私營(yíng)企業(yè)私營(yíng)企業(yè)254 家耕地面積耕地面積22739 畝合同利用外資合同利用外資2440 萬(wàn)美元人人 口口56658 人到賬外資到賬外資761 萬(wàn)美元村委會(huì)村委會(huì)8 個(gè)居委會(huì)居委會(huì)3 個(gè)第三產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值60264 萬(wàn)元工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值263218 萬(wàn)元個(gè)體工商戶個(gè)體工商戶1002 戶工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)總產(chǎn)值220000 萬(wàn)元 總數(shù)總數(shù)13511 門地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值153164

10、萬(wàn)元有線電視開通數(shù)有線電視開通數(shù)9744 戶財(cái)政收入財(cái)政收入5917 萬(wàn)元中小學(xué)校中小學(xué)校6 所水果產(chǎn)量水果產(chǎn)量567 噸年年末末銀銀行行存存款款余余額額70131 萬(wàn)元水產(chǎn)品產(chǎn)量水產(chǎn)品產(chǎn)量7270 噸農(nóng)民人均收入農(nóng)民人均收入8228 元內(nèi)資企業(yè)內(nèi)資企業(yè)97 家從未來光福鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的開展來看，由于光福鎮(zhèn)豐富的旅游資源，所以目前光福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)開展將認(rèn)真貫徹市、區(qū)關(guān)于加快效勞業(yè)開展的要求，注重發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，主攻兩大區(qū)域東崦湖地區(qū)和沿太湖地區(qū)，加快建設(shè)、加緊招商、加強(qiáng)宣傳，進(jìn)一步推動(dòng)全鎮(zhèn)三產(chǎn)效勞業(yè)開展上新臺(tái)階。首先是以東崦湖地區(qū)為主要載體，加快開展傳統(tǒng)效勞業(yè)。在全力推進(jìn)整治工程建設(shè)的同時(shí)，著重做好以下幾項(xiàng)

11、工作：進(jìn)一步細(xì)化區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)，完善功能定位和布局；繼續(xù)做好幾幅待掛拍地塊的上市準(zhǔn)備工作；抓緊幾只現(xiàn)有工程的啟動(dòng)建設(shè)，加強(qiáng)與投資商溝通，盡快啟動(dòng)“澳華、“嘉德兩只房產(chǎn)工程開工建設(shè)，加快福利商貿(mào)中心和鎮(zhèn)區(qū)相關(guān)地塊的商業(yè)化改造實(shí)施步伐。全面完成太湖船餐二期改造工程，使餐飲“亮點(diǎn)更具特色。加快改造工程進(jìn)度，抓緊灌水移船、停車場(chǎng)改造、環(huán)境綠化美化進(jìn)度。在按時(shí)完成福湖路改造工程，改善船餐市場(chǎng)外部交通條件的同時(shí)，通過加強(qiáng)宣傳、標(biāo)準(zhǔn)管理、完善功能，進(jìn)一步提升船餐市場(chǎng)整體形象，塑造嶄新的“太湖船餐品牌。提高招商水平，切實(shí)做大全鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟(jì)總量。牢固確立“旅游興鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)定位，按照構(gòu)建“吃住行游購(gòu)?qiáng)柿氐男枨?，大?/p>

12、開展旅游經(jīng)濟(jì)。借鑒工業(yè)招商的成功做法，大力開展外出招商、中介招商、網(wǎng)上招商活動(dòng)；繼續(xù)完善重點(diǎn)工程的籌劃，重點(diǎn)做好太湖島、南山公園及西施灘等工程的籌劃完善；引進(jìn)投資商增加全鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟(jì)總量，做好上鋼三廠休養(yǎng)所、吐哈度假村等原有賓館的改造效勞工作，把營(yíng)造良好效勞環(huán)境作為開展效勞業(yè)的重要舉措。分分析析：綜綜上上所所述述可可以以看看出出光光福福鎮(zhèn)鎮(zhèn)未未來來的的開開展展將將會(huì)會(huì)以以旅旅游游業(yè)業(yè)作作為為核核心心，其其他他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)將將為為旅旅游游業(yè)業(yè)效效勞勞。隨隨著著旅旅游游業(yè)業(yè)的的開開展展，勢(shì)勢(shì)必必會(huì)會(huì)加加快快光光福福鎮(zhèn)鎮(zhèn)對(duì)對(duì)外外招招商商、引引資資的的步步伐伐。商商業(yè)業(yè)將將作作為為旅旅游游業(yè)業(yè)的的配配套套設(shè)

13、設(shè)施施得得到到進(jìn)進(jìn)一一步步的的開開展展，真真正正完完善善光光福福鎮(zhèn)鎮(zhèn)“吃住行游購(gòu)?qiáng)食宰⌒杏钨?gòu)?qiáng)柿氐男枨?。六要素的需求。本工程思考：可以在旅游商業(yè)規(guī)劃的根底上，考慮開展成為其配套商業(yè)，但可行度如何，我們將會(huì)在下面分析中得到驗(yàn)證。本工程思考：可以在旅游商業(yè)規(guī)劃的根底上，考慮開展成為其配套商業(yè)，但可行度如何，我們將會(huì)在下面分析中得到驗(yàn)證。1.41.4、政策環(huán)境、政策環(huán)境在 7 月 14 日光福鎮(zhèn)召開的全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，鎮(zhèn)黨委及時(shí)傳達(dá)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，在具體分析今年上半年全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展形勢(shì)的根底上，重點(diǎn)部署了下半年經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)的各工程標(biāo)任務(wù)。 一是加快推進(jìn)“三大板塊建設(shè)。一要精心打造新鎮(zhèn)

14、區(qū)。堅(jiān)持以東崦湖環(huán)境根底建設(shè)為重點(diǎn)，推進(jìn)“鎮(zhèn)區(qū)東擴(kuò)打造新鎮(zhèn)區(qū)，力爭(zhēng)到十月份初步形成東崦湖新鎮(zhèn)區(qū)的根本格局。二要籌劃建設(shè)旅游開展區(qū)。進(jìn)一步挖掘和整合真山真水和自然生態(tài)資源，以籌劃招商為抓手，努力營(yíng)造旅游度假新勝地。要全力做好以“快樂之鄉(xiāng)為重點(diǎn)的旅游工程推進(jìn)落實(shí)工作，加快實(shí)施香雪海等景點(diǎn)改造和周邊配套設(shè)施建設(shè)，完善現(xiàn)有景區(qū)景點(diǎn)的功能設(shè)施，加大旅游促銷宣傳，重點(diǎn)辦好第二屆太湖開捕節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)。三要高水平開展工業(yè)集聚區(qū)。按照“總體規(guī)劃、分步實(shí)施的要求，在重點(diǎn)做好工業(yè)東區(qū)近 6 平方公里的開展控制性規(guī)劃的前提下，優(yōu)先建設(shè)道路根底設(shè)施，進(jìn)一步提升載體水平。要做好已落戶工程促開工工作，下半年確保新開工工業(yè)工

15、程 10 只以上。圍繞“三大板塊建設(shè)，要努力提高招商引資水平：在招商方式上，靈活采取出讓土地、租用廠房、增資擴(kuò)建等形式；在工程引進(jìn)上，著力提升引辦工程的質(zhì)量和檔次；在工程效勞上，從工程引進(jìn)到建成投產(chǎn)的全過程都要提供優(yōu)質(zhì)效勞，重點(diǎn)做好工程落戶后的促開工工作。 分析：從光福鎮(zhèn)目前的開展政策來看，光福鎮(zhèn)將以開展鎮(zhèn)上旅游業(yè)、商業(yè)以及建造高水平的工業(yè)聚集區(qū)為主要方向；其次為加快周邊新農(nóng)村的建設(shè)。分析：從光福鎮(zhèn)目前的開展政策來看，光福鎮(zhèn)將以開展鎮(zhèn)上旅游業(yè)、商業(yè)以及建造高水平的工業(yè)聚集區(qū)為主要方向；其次為加快周邊新農(nóng)村的建設(shè)。由此來看，光福鎮(zhèn)方案通過旅游業(yè)以及商業(yè)的開展來提高鎮(zhèn)上的經(jīng)濟(jì)水平。由此來看，光福鎮(zhèn)

16、方案通過旅游業(yè)以及商業(yè)的開展來提高鎮(zhèn)上的經(jīng)濟(jì)水平。1.51.5、規(guī)劃環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境近年來，光福鎮(zhèn)大力實(shí)施“富民強(qiáng)鎮(zhèn)戰(zhàn)略，全面開展招商引資工作。將在蘇福路南、北面規(guī)劃建設(shè) 6 平方公里的光福鎮(zhèn)工業(yè)園。同時(shí)，堅(jiān)持古鎮(zhèn)保護(hù)和開發(fā)新區(qū)并重，古鎮(zhèn)區(qū)將積極開展推進(jìn)鎮(zhèn)區(qū)東擴(kuò)進(jìn)程，著力開發(fā)東崦湖和西崦湖，不斷加大環(huán)境建設(shè)力度，努力把古鎮(zhèn)建設(shè)成為蘇州最正確人居新。而開發(fā)新區(qū)規(guī)劃為蘇福路西部附近的新興商業(yè)中心以及玉器城；在蘇福路商業(yè)中心往北，規(guī)劃為別墅區(qū)。從規(guī)劃上看該區(qū)域?qū)?huì)成為光福鎮(zhèn)旅游業(yè)的首席配套設(shè)施，集購(gòu)物、休閑、娛樂以及生活配套為一身。西崦湖的開展主要是引進(jìn)巨額外資聯(lián)手國(guó)際一流旅游開發(fā)公司將把吳中區(qū)光福鎮(zhèn)

17、的西崦湖地區(qū)建設(shè)和開發(fā)成具有國(guó)際水準(zhǔn)的旅游目的地。該工程目前定名為 “快樂之鄉(xiāng)工程，由英國(guó) MCI 投資合作股份投資。 蘇州光福“快樂之鄉(xiāng)旅游目的地工程是由英國(guó) MCI 投資合作股份投資并與吳中區(qū)光福鎮(zhèn)人民政府、上海永漢文化交流三方共同合作開發(fā)的綜合性旅游工程，開發(fā)主體是由上述三方共同組建成立的蘇州光福圣地旅游開發(fā)。該公司前期注冊(cè)資金為 3000 萬(wàn)美元。該工程位于光福鎮(zhèn)的西崦湖地區(qū)，規(guī)劃面積 5 平方公里，工程主要元素包括：高速騎乘及滑翔、水上公園快艇俱樂部、大型歐式購(gòu)物中心、文化展示交流中心、明清古鎮(zhèn)風(fēng)情特色購(gòu)物街、水上音樂廳、國(guó)際康復(fù)中心、體育運(yùn)動(dòng)中心、賽車測(cè)試培訓(xùn)中心、國(guó)際會(huì)議中心、沿

18、湖生態(tài)觀光景觀帶及與旅游相配套的各類酒店，總建筑面積 100 多萬(wàn)平方米。 分析：從政府的規(guī)劃來看主要分為三個(gè)局部。首先是開發(fā)新區(qū)，以開展商業(yè)以及構(gòu)建別墅區(qū)為主要目標(biāo)，新興的商業(yè)中心將以滿足消費(fèi)者購(gòu)物為分析：從政府的規(guī)劃來看主要分為三個(gè)局部。首先是開發(fā)新區(qū)，以開展商業(yè)以及構(gòu)建別墅區(qū)為主要目標(biāo)，新興的商業(yè)中心將以滿足消費(fèi)者購(gòu)物為主要目的；其次為西崦湖主要目的；其次為西崦湖“快樂之鄉(xiāng)快樂之鄉(xiāng)工程的開展，該區(qū)域?qū)?huì)成為光福鎮(zhèn)休閑、娛樂的集中地；最后是光福鎮(zhèn)工業(yè)園的構(gòu)建。從商業(yè)的規(guī)劃上看，規(guī)工程的開展，該區(qū)域?qū)?huì)成為光福鎮(zhèn)休閑、娛樂的集中地；最后是光福鎮(zhèn)工業(yè)園的構(gòu)建。從商業(yè)的規(guī)劃上看，規(guī)劃中的開發(fā)新區(qū)

19、、西崦湖劃中的開發(fā)新區(qū)、西崦湖“快樂之鄉(xiāng)快樂之鄉(xiāng)工程以及現(xiàn)有的太湖湖畔的特色工程以及現(xiàn)有的太湖湖畔的特色“船餐船餐將會(huì)形成三足鼎立的局面，本工程位于開發(fā)新區(qū)，與其他重點(diǎn)開展區(qū)域?qū)?huì)形成三足鼎立的局面，本工程位于開發(fā)新區(qū)，與其他重點(diǎn)開展區(qū)域處于同等地位，因此，在今后的規(guī)劃開展中，有著較大的商業(yè)機(jī)遇。處于同等地位，因此，在今后的規(guī)劃開展中，有著較大的商業(yè)機(jī)遇。1.61.6、人口環(huán)境、人口環(huán)境光復(fù)鎮(zhèn)占地面積平方公里，下轄 1818 個(gè)個(gè)行政村，2 個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總?cè)丝?5665856658 人人，總戶數(shù) 1567915679 戶戶，其中從業(yè)人口 3570335703 人人，流動(dòng)人口 15672156

20、72 人人。分析：從光復(fù)鎮(zhèn)人口來看，光福鎮(zhèn)人口較少，鎮(zhèn)上只有分析：從光復(fù)鎮(zhèn)人口來看，光福鎮(zhèn)人口較少，鎮(zhèn)上只有 5 5 萬(wàn)多人，由于光福鎮(zhèn)目前工廠非常少，外來打工的人口較少，人流量較小，這對(duì)光福鎮(zhèn)商萬(wàn)多人，由于光福鎮(zhèn)目前工廠非常少，外來打工的人口較少，人流量較小，這對(duì)光福鎮(zhèn)商業(yè)的開展有一定的影響，所以光福鎮(zhèn)的商業(yè)需要聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人氣。本工程位于新開發(fā)區(qū)內(nèi)，本鎮(zhèn)人相對(duì)較少，外地工人較多，目前支撐新區(qū)商業(yè)的業(yè)的開展有一定的影響，所以光福鎮(zhèn)的商業(yè)需要聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人氣。本工程位于新開發(fā)區(qū)內(nèi)，本鎮(zhèn)人相對(duì)較少，外地工人較多，目前支撐新區(qū)商業(yè)的主要來自工廠工人，本工程的開展也應(yīng)該以工廠工人為根底，努力開展

21、周邊農(nóng)村的消費(fèi)者，同時(shí)吸引老鎮(zhèn)區(qū)的客戶。如以旅游客戶為主要消費(fèi)群體話，主要來自工廠工人，本工程的開展也應(yīng)該以工廠工人為根底，努力開展周邊農(nóng)村的消費(fèi)者，同時(shí)吸引老鎮(zhèn)區(qū)的客戶。如以旅游客戶為主要消費(fèi)群體話，在前期啟動(dòng)時(shí)，沒有足夠的客戶支撐，會(huì)影響到工程銷售。在前期啟動(dòng)時(shí)，沒有足夠的客戶支撐，會(huì)影響到工程銷售。1.71.7、文化環(huán)境、文化環(huán)境光福古鎮(zhèn)原屬于吳縣，原名野步市，志里，別名鄧尉，據(jù)考證在七八千年的新石器時(shí)代已有人類繁衍生息。 全鎮(zhèn)總面積約 58 平方公里，位于蘇州市古城西南 28 公里的太湖之濱，南鄰太湖區(qū)，西鄰太湖、北通長(zhǎng)江。光福鎮(zhèn)具有 2500 多年的悠久歷史，自有“湖光山色，洞天福地

22、之美稱；有豐富的自然資源，享有“魚米之鄉(xiāng)，“四季有果之美稱；光福是傳統(tǒng)工藝之鄉(xiāng) ，蘇繡的發(fā)源地之一，精湛的雕刻工藝巧奪天工； 光福寺，光福塔，司徒古柏，天壽圣恩寺等古跡在留下人們的贊美詩(shī)篇時(shí)，無(wú)不流露出歷史的倉(cāng)桑。光福人文景觀，名勝古跡密集，吳文化內(nèi)涵深厚，形成了多層次的旅游專線，是國(guó)家太湖名勝風(fēng)景區(qū)之一。 據(jù)史志記載，古鎮(zhèn)光福乃春秋時(shí)期吳王闔閭養(yǎng)虎之地，遂名虎溪。南朝梁大同年間九真太守顧野王舍宅建光福講寺后，鎮(zhèn)以寺得名，距今已有1500 多年歷史。 光福鎮(zhèn)素有“湖光山色，洞天福地之稱，境內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、名勝眾多。鎮(zhèn)南疊翠連綿的鄧尉山相傳因東漢大司徒鄧禹在此隱居而得名。鎮(zhèn)西有國(guó)內(nèi)第一大內(nèi)陸漁港太湖

23、漁港。司徒廟內(nèi)的“清、奇、古、怪四株漢柏，相傳乃鄧禹手植，古人贊曰：“清奇乖僻畫難狀，風(fēng)光雷霆劫不磨堪稱吳中一絕。千年古剎“圣恩寺、賞梅勝地“香雪海、光福寺塔、石嶁石壁等吳中名勝數(shù)不勝數(shù)，歷史上無(wú)數(shù)達(dá)官顯貴、文人墨客駐足賞景詠詩(shī)，清康熙、乾隆帝先后屢次巡游光福，并留下了多首詠梅詩(shī)。 光福鎮(zhèn)植被茂密、綠樹成蔭，“月月有花、季季有果，是江蘇省花木之鄉(xiāng)；是全國(guó)桂花五大產(chǎn)地之一，植桂面積達(dá) 2000 多畝，品種有 10 多個(gè)。設(shè)有江蘇省植物自然保護(hù)區(qū)木荷林，這是一種中亞熱帶常綠闊葉植物，能在北亞熱帶生長(zhǎng)實(shí)屬奇特。 分析：光福鎮(zhèn)有分析：光福鎮(zhèn)有 25002500 年的悠久歷史，文化底蘊(yùn)濃厚。一直以來光福

24、鎮(zhèn)就被喻為旅游勝地，境內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、名勝古跡眾多，在歷史上王侯將相、達(dá)官年的悠久歷史，文化底蘊(yùn)濃厚。一直以來光福鎮(zhèn)就被喻為旅游勝地，境內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、名勝古跡眾多，在歷史上王侯將相、達(dá)官貴人以及文人雅客前來游玩者數(shù)不勝數(shù)?？梢姽飧ｆ?zhèn)的旅游業(yè)已經(jīng)有悠久的歷史，在國(guó)內(nèi)有一定的知名度。不可否認(rèn)，光福的文化環(huán)境能吸引更多的游貴人以及文人雅客前來游玩者數(shù)不勝數(shù)?？梢姽飧ｆ?zhèn)的旅游業(yè)已經(jīng)有悠久的歷史，在國(guó)內(nèi)有一定的知名度。不可否認(rèn)，光福的文化環(huán)境能吸引更多的游客，從而帶動(dòng)旅游商業(yè)的開展，但是旅游商業(yè)季節(jié)性較強(qiáng)，操作難度較大，對(duì)于小量體商業(yè)來說，且無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)。而且政府在規(guī)劃中規(guī)定，旅游客，從而帶動(dòng)旅游商業(yè)的開

25、展，但是旅游商業(yè)季節(jié)性較強(qiáng)，操作難度較大，對(duì)于小量體商業(yè)來說，且無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)。而且政府在規(guī)劃中規(guī)定，旅游商業(yè)將往西北方向開展，與本工程所在的新開發(fā)區(qū)方向不一致，由此，本工程可依賴的旅游資源少。商業(yè)將往西北方向開展，與本工程所在的新開發(fā)區(qū)方向不一致，由此，本工程可依賴的旅游資源少。1.81.8、投資環(huán)境、投資環(huán)境從光福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境以及歷史文化環(huán)境可以看出，光福鎮(zhèn)以開展旅游業(yè)為首要目標(biāo)。而光福鎮(zhèn)獨(dú)特的旅游資源是光福重振雄風(fēng)的有力支撐，雖然光福的旅游開發(fā)相對(duì)于周莊、同里這些水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)來說起步較晚，面對(duì)差距，光福抓住蘇州的“后花園做文章，講求錯(cuò)位開展，揚(yáng)長(zhǎng)避短，“恢復(fù)生態(tài)、文化旅游成為光福

26、鎮(zhèn)打出的旅游招牌。目前來光福的游客多集中在五一、十一以及周六和周日，現(xiàn)代人假日休閑講求返樸歸真、親近自然。而光福有真山真水，有深厚的歷史人文古跡。雖然旅游資源豐富，但是由于交通不方便、景點(diǎn)太過分散、商業(yè)配套不完善等原因，使得旅游業(yè)沒有完全開展起來。分析：通過光福鎮(zhèn)環(huán)境的分析可以看出光福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)開展與旅游業(yè)分不開，旅游業(yè)的良性開展是招商、引資的重要籌碼，也是投資者首要考察對(duì)象。分析：通過光福鎮(zhèn)環(huán)境的分析可以看出光福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)開展與旅游業(yè)分不開，旅游業(yè)的良性開展是招商、引資的重要籌碼，也是投資者首要考察對(duì)象。從目前的開展來看，政府正著力開展旅游業(yè)以引進(jìn)外資。憑借著鎮(zhèn)區(qū)的合理規(guī)劃以及豐富的旅游資源，本

27、鎮(zhèn)吸引投資客方面擁有著較大的優(yōu)勢(shì)。該優(yōu)勢(shì)從目前的開展來看，政府正著力開展旅游業(yè)以引進(jìn)外資。憑借著鎮(zhèn)區(qū)的合理規(guī)劃以及豐富的旅游資源，本鎮(zhèn)吸引投資客方面擁有著較大的優(yōu)勢(shì)。該優(yōu)勢(shì)是光福對(duì)外的主要窗口，旅游業(yè)的開展能帶動(dòng)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展，投資商增加，帶動(dòng)流動(dòng)人口的增加，本工程位于新開發(fā)區(qū)內(nèi)，是吸引外地人口最為集中是光福對(duì)外的主要窗口，旅游業(yè)的開展能帶動(dòng)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展，投資商增加，帶動(dòng)流動(dòng)人口的增加，本工程位于新開發(fā)區(qū)內(nèi)，是吸引外地人口最為集中區(qū)域，因此考慮成為未來的新開發(fā)區(qū)的生活配套，是可行的方案之一。區(qū)域，因此考慮成為未來的新開發(fā)區(qū)的生活配套，是可行的方案之一?？偪?結(jié)結(jié)從光福鎮(zhèn)的環(huán)境來看，光福鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)

28、特點(diǎn)鮮明，開展目標(biāo)明確。由于光福鎮(zhèn)歷史文化悠久，旅游資源豐富，所以光福鎮(zhèn)政府將全力開展光福鎮(zhèn)旅游業(yè)，從光福鎮(zhèn)的環(huán)境來看，光福鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)鮮明，開展目標(biāo)明確。由于光福鎮(zhèn)歷史文化悠久，旅游資源豐富，所以光福鎮(zhèn)政府將全力開展光福鎮(zhèn)旅游業(yè)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)以及工廠區(qū)的開展。目前影響光福鎮(zhèn)旅游業(yè)開展的主要障礙是道路交通、景點(diǎn)開發(fā)以及商業(yè)配套上的問題。在道路交通的問題上，政府同時(shí)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)以及工廠區(qū)的開展。目前影響光福鎮(zhèn)旅游業(yè)開展的主要障礙是道路交通、景點(diǎn)開發(fā)以及商業(yè)配套上的問題。在道路交通的問題上，政府規(guī)劃的繞光福鎮(zhèn)公路以及另一條直通蘇州市區(qū)的公路將在明年開工，繞光福鎮(zhèn)公路的建成可連接光福鎮(zhèn)分散的旅游景點(diǎn)，

29、使得旅客門更加方便，而通往規(guī)劃的繞光福鎮(zhèn)公路以及另一條直通蘇州市區(qū)的公路將在明年開工，繞光福鎮(zhèn)公路的建成可連接光福鎮(zhèn)分散的旅游景點(diǎn)，使得旅客門更加方便，而通往蘇州市區(qū)的公路將會(huì)對(duì)引進(jìn)外資、開展旅游業(yè)帶來極大的促進(jìn)作用；在景點(diǎn)開發(fā)的問題上，政府明年將著力開發(fā)西淹湖風(fēng)景區(qū)，蘇州市區(qū)的公路將會(huì)對(duì)引進(jìn)外資、開展旅游業(yè)帶來極大的促進(jìn)作用；在景點(diǎn)開發(fā)的問題上，政府明年將著力開發(fā)西淹湖風(fēng)景區(qū)，5 平方米公里的平方米公里的“快樂快樂之鄉(xiāng)之鄉(xiāng)大型休閑娛樂場(chǎng)所將在明年開工，旅游資源的開發(fā)將給光福鎮(zhèn)帶來非常多的商機(jī)，勢(shì)必會(huì)吸引更多的游客及投資客；在商業(yè)配套的問題上，光福大型休閑娛樂場(chǎng)所將在明年開工，旅游資源的開發(fā)將

30、給光福鎮(zhèn)帶來非常多的商機(jī)，勢(shì)必會(huì)吸引更多的游客及投資客；在商業(yè)配套的問題上，光福鎮(zhèn)將在開發(fā)新區(qū)打造一個(gè)大型的商業(yè)中心，而目前光福鎮(zhèn)的商業(yè)中心將會(huì)拆遷，該商業(yè)中心將會(huì)興建高檔的賓館、玉器城等旅游配套商業(yè)，光福鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)將在開發(fā)新區(qū)打造一個(gè)大型的商業(yè)中心，而目前光福鎮(zhèn)的商業(yè)中心將會(huì)拆遷，該商業(yè)中心將會(huì)興建高檔的賓館、玉器城等旅游配套商業(yè)，光福鎮(zhèn)商業(yè)的開展將會(huì)對(duì)旅游業(yè)的開展提供保障。從目前光福鎮(zhèn)的人口來看，光福鎮(zhèn)的人口較少，僅憑當(dāng)?shù)厝丝诘南M(fèi)還不能支撐起政府所規(guī)劃的商業(yè)中心，所以的開展將會(huì)對(duì)旅游業(yè)的開展提供保障。從目前光福鎮(zhèn)的人口來看，光福鎮(zhèn)的人口較少，僅憑當(dāng)?shù)厝丝诘南M(fèi)還不能支撐起政府所規(guī)劃的商業(yè)中

31、心，所以如何引進(jìn)外資，如何吸引外地人是光福鎮(zhèn)開展的重點(diǎn)，由此來看，光福鎮(zhèn)的商業(yè)與旅游業(yè)的開展是相互制約相互促進(jìn)的。從光福鎮(zhèn)的環(huán)境結(jié)合本工程來如何引進(jìn)外資，如何吸引外地人是光福鎮(zhèn)開展的重點(diǎn)，由此來看，光福鎮(zhèn)的商業(yè)與旅游業(yè)的開展是相互制約相互促進(jìn)的。從光福鎮(zhèn)的環(huán)境結(jié)合本工程來看，本工程正好位于光福鎮(zhèn)將要開展的新的商業(yè)中心的核心地帶，北面為別墅區(qū)，南面為工廠區(qū)，從政府規(guī)劃以及周邊目前的開展來看，本工程的投資看，本工程正好位于光福鎮(zhèn)將要開展的新的商業(yè)中心的核心地帶，北面為別墅區(qū)，南面為工廠區(qū)，從政府規(guī)劃以及周邊目前的開展來看，本工程的投資前景非常樂觀。前景非常樂觀。二、類比區(qū)域宏觀環(huán)境比照分析二、類比

32、區(qū)域宏觀環(huán)境比照分析通過對(duì)光福鎮(zhèn)宏觀環(huán)境的分析，與木瀆鎮(zhèn)宏觀環(huán)境進(jìn)行比擬，其優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)如下：11優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：從規(guī)劃上看，光福鎮(zhèn)規(guī)劃較好，功能非常明確。而木瀆鎮(zhèn)由于開展已經(jīng)成型，難以改變，所以從規(guī)劃上看，光福鎮(zhèn)的規(guī)劃有一定的優(yōu)勢(shì)。自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)：自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)：光福鎮(zhèn)的自然環(huán)境優(yōu)美，名勝古跡眾多，是江南著名的旅游景點(diǎn)之一。旅游資源豐富是光福鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)之一。22劣勢(shì)：劣勢(shì)：地理位置劣勢(shì)：地理位置劣勢(shì)：與緊鄰蘇州高新區(qū)的木瀆鎮(zhèn)相比，光福鎮(zhèn)較為偏遠(yuǎn)，離蘇州市區(qū)距離較遠(yuǎn)。道路交通劣勢(shì)：道路交通劣勢(shì)：雖然光福鎮(zhèn)近年來在道路交通上開展迅速，幾條直通蘇州市區(qū)以及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的道路已經(jīng)改造完工。但是與

33、木瀆鎮(zhèn)相比，光福鎮(zhèn)的道路交通系統(tǒng)相對(duì)較差，木瀆鎮(zhèn)目前的道路交通系統(tǒng)興旺，出入蘇州其他行政區(qū)已經(jīng)極為方便。所以在道路交通環(huán)境上，光福鎮(zhèn)處于明顯的劣勢(shì)。經(jīng)濟(jì)開展劣勢(shì)：經(jīng)濟(jì)開展劣勢(shì)：木瀆鎮(zhèn)開展起步相對(duì)較早，目前商業(yè)已經(jīng)有了自己的特色，日漸成熟。而光福鎮(zhèn)目前的經(jīng)濟(jì)仍然以幾年前的老的經(jīng)濟(jì)體制為主。所以在經(jīng)濟(jì)開展上，光福鎮(zhèn)有一定的劣勢(shì)。人口劣勢(shì)：人口劣勢(shì)：木瀆鎮(zhèn)面積為 38.32 平方公里，人口 11 萬(wàn)，光福面積為 69.12 平方米公里，人口僅為 5.6 萬(wàn)。在人口環(huán)境上，光福鎮(zhèn)處于一定的劣勢(shì)?？偪?結(jié)結(jié)綜上所述，在宏觀環(huán)境上光福鎮(zhèn)與木瀆鎮(zhèn)相比處于一定的劣勢(shì)。主要是由于木瀆鎮(zhèn)開展較早，而光福鎮(zhèn)起步相對(duì)

34、較晚。但是從未來的開展?fàn)顩r來看，綜上所述，在宏觀環(huán)境上光福鎮(zhèn)與木瀆鎮(zhèn)相比處于一定的劣勢(shì)。主要是由于木瀆鎮(zhèn)開展較早，而光福鎮(zhèn)起步相對(duì)較晚。但是從未來的開展?fàn)顩r來看，光福鎮(zhèn)有良好的規(guī)劃以及獨(dú)特的自然資源，如果能夠合理的利用，光福鎮(zhèn)的開展將有較好的前景，比擬適合投資，而木瀆鎮(zhèn)已經(jīng)開展成熟，提升的空間光福鎮(zhèn)有良好的規(guī)劃以及獨(dú)特的自然資源，如果能夠合理的利用，光福鎮(zhèn)的開展將有較好的前景，比擬適合投資，而木瀆鎮(zhèn)已經(jīng)開展成熟，提升的空間相對(duì)較小。相對(duì)較小。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇一、市場(chǎng)概述一、市場(chǎng)概述 光福鎮(zhèn)位于蘇州市的西部，西鄰太湖，臨近藏書鎮(zhèn)、東渚鎮(zhèn)。光福鎮(zhèn)擁有悠久的文化歷史。光福鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)開展起步較晚，從住

35、宅市場(chǎng)上看，目前光福鎮(zhèn)有僅兩個(gè)別墅樓盤，分別為江南御園以及太湖西溪里；從商業(yè)市場(chǎng)來看，目前光福鎮(zhèn)的商業(yè)主要集中在老商業(yè)街鄧蔚北路以及新興商業(yè)街蘇福路上；從未來的供給量來看，今年拍賣的 3 塊住宅用地以及 2 塊商業(yè)用地將在近期啟動(dòng)，預(yù)計(jì)在明年能夠面世，所以在未來的供給量上，光福鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的供給量。本工程是今年拍賣的一塊商業(yè)用地，下面是針對(duì)本工程做的市場(chǎng)調(diào)查及分析。二、商業(yè)市場(chǎng)供給二、商業(yè)市場(chǎng)供給2.12.1、整體商業(yè)供給、整體商業(yè)供給表三：光福鎮(zhèn)商業(yè)總統(tǒng)計(jì)明細(xì)表表三：光福鎮(zhèn)商業(yè)總統(tǒng)計(jì)明細(xì)表業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量供給量供給量平方米平方米高檔2900中檔195280餐飲住宿低檔

36、231090高檔31600娛樂休閑低檔11620中檔6290服裝低檔19840中檔4700超市低檔3380高檔1240中檔3160美容美發(fā)低檔13510高檔31660電器低檔7456五金/361920裝修/351520百貨/2330衛(wèi)浴/160窗簾/5340玻璃/2120煙酒/22390雜貨/11470醫(yī)藥/10780糧油/3160干洗/4120通訊/13590復(fù)印/7140書店/270金店/1200水果/140眼鏡/160銀行/3800郵政/1300電瓶車賣場(chǎng)/8770摩配修車/14730玉器/652600其他/7220空/856114合計(jì)/45633570分析：分析：從上表可以看出目前光福

37、鎮(zhèn)總共有商業(yè) 3357033570 平方米平方米，其中空置商鋪總共 8585 間間，面積為 61146114 平方米平方米，占鎮(zhèn)上總商業(yè)的 18.2%18.2%。餐飲住宿業(yè)的商業(yè)面積最大，到達(dá)了 72707270 平方平方米米，總共有 4444 家家，以中、低檔餐飲住宿為主，高檔餐飲住宿的店鋪較少。玉器買賣是光福鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)玉器買賣的店鋪有 6565 間間，總面積為 26002600 平方米平方米。五金、裝修、建材類的商鋪較多，總共有 7171 間間，面積到達(dá)了 34403440 平方米平方米。小結(jié)：光福鎮(zhèn)雖然歷史文化悠久，并且擁有較多的旅游資源，但是鎮(zhèn)上旅游業(yè)的配套設(shè)施缺乏，休閑娛樂以

38、及購(gòu)物商場(chǎng)類的商鋪相對(duì)較少，高檔的小結(jié)：光福鎮(zhèn)雖然歷史文化悠久，并且擁有較多的旅游資源，但是鎮(zhèn)上旅游業(yè)的配套設(shè)施缺乏，休閑娛樂以及購(gòu)物商場(chǎng)類的商鋪相對(duì)較少，高檔的酒店也十分缺乏，但是根據(jù)政府的規(guī)劃來看，政府在對(duì)開展旅游業(yè)上力度較大，規(guī)模較大的玉器城以及酒店也十分缺乏，但是根據(jù)政府的規(guī)劃來看，政府在對(duì)開展旅游業(yè)上力度較大，規(guī)模較大的玉器城以及“快樂之鄉(xiāng)快樂之鄉(xiāng)大型休閑娛樂場(chǎng)所都將在明年開工，大型休閑娛樂場(chǎng)所都將在明年開工，所以本工程利用光福鎮(zhèn)的歷史文化以及旅游景點(diǎn)營(yíng)造有特色的商業(yè)街的時(shí)機(jī)不大。所以本工程利用光福鎮(zhèn)的歷史文化以及旅游景點(diǎn)營(yíng)造有特色的商業(yè)街的時(shí)機(jī)不大。2.22.2、各街道商業(yè)供給、各

39、街道商業(yè)供給、鄧蔚北路商業(yè)供給、鄧蔚北路商業(yè)供給表四：鄧蔚北路商業(yè)供給量調(diào)查表四：鄧蔚北路商業(yè)供給量調(diào)查業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量供給量供給量平方米平方米高檔1600餐飲住宿中檔31000電器低檔156娛樂高檔1600煙酒/110五金/6288糧油/120空/23984郵政/1300合計(jì)/383858分析：分析：鄧蔚北路的商業(yè)主要都集中在鄧蔚路與老街交匯處附近，總共有商鋪 3838 間間，總面積為 38583858 平方米平方米。從上表可以看出，鄧蔚北路的商業(yè)中空置商鋪非常多，總共有 2323 間間，面積到達(dá)了 984984 平方米平方米。高檔飯店鄧蔚山莊酒樓以及高檔浴場(chǎng)鄧蔚溫泉浴場(chǎng)位于

40、鄧蔚北路最南面，靠近鄧蔚中路的區(qū)域。五金業(yè)在鄧蔚北路商鋪?zhàn)疃啵灿?6 6 間間，面積 288288 平方米平方米。小結(jié)：鄧蔚北路雖然靠近光福鎮(zhèn)老街以及旅游景點(diǎn)光福塔，但是人氣不旺，鄧蔚北路的商業(yè)主要依附于光福鎮(zhèn)老街的商業(yè)，作為老街商業(yè)的補(bǔ)充，小結(jié)：鄧蔚北路雖然靠近光福鎮(zhèn)老街以及旅游景點(diǎn)光福塔，但是人氣不旺，鄧蔚北路的商業(yè)主要依附于光福鎮(zhèn)老街的商業(yè)，作為老街商業(yè)的補(bǔ)充，例如一些中檔的餐飲業(yè)?？偟膩碚f，鄧蔚北路商業(yè)供給量較少，并且空置率非常高，商鋪業(yè)態(tài)較少，以五金以及中檔餐飲業(yè)為主。例如一些中檔的餐飲業(yè)?？偟膩碚f，鄧蔚北路商業(yè)供給量較少，并且空置率非常高，商鋪業(yè)態(tài)較少，以五金以及中檔餐飲業(yè)為主。

41、、老街商業(yè)供給、老街商業(yè)供給表五：老街商業(yè)供給量調(diào)查表五：老街商業(yè)供給量調(diào)查業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量供給量供給量平方米平方米高檔1160電器低檔3120超市中檔1150雜貨/270煙酒/240五金/5120百貨/1250醫(yī)藥/1120干洗/240通訊/130其他/360合計(jì)/221160分析：分析：光福鎮(zhèn)老街是光福鎮(zhèn)最早出現(xiàn)的商業(yè)街，是光福老鎮(zhèn)的中心所在。整個(gè)老街以自建房為主，商鋪面積普遍偏小。從供給量來看，老街共有商鋪 2222 間間，總面積共 11601160 平方米平方米，其中五金業(yè)依然是店鋪?zhàn)疃嗟臉I(yè)態(tài)，總共有 5 5 間間，總面積為 120120 平方米平方米，整個(gè)老街沒有空置

42、的商鋪。從業(yè)態(tài)來看，由于老街附近居民較多，人流量比擬大，所以老街的商鋪主要是日用品商店，以滿足附近居民的日常生活為主，例如醫(yī)藥店、干洗店以及小型的百貨商場(chǎng)等。小結(jié)：整個(gè)老街商業(yè)的供給量較少，店面以面積較小的商鋪為主。從老街商業(yè)各種業(yè)態(tài)的供給量來看，老街的商業(yè)主要功能是為周圍居住區(qū)做生活小結(jié)：整個(gè)老街商業(yè)的供給量較少，店面以面積較小的商鋪為主。從老街商業(yè)各種業(yè)態(tài)的供給量來看，老街的商業(yè)主要功能是為周圍居住區(qū)做生活配套。配套。、鄧蔚中路商業(yè)供給、鄧蔚中路商業(yè)供給表六：鄧蔚中路商業(yè)供給量調(diào)查表六：鄧蔚中路商業(yè)供給量調(diào)查高檔21000娛樂休閑低檔3300中檔6290服裝低檔9440中檔2250超市低檔

43、2300高檔1240中檔280美容美發(fā)低檔3110高檔21500電器低檔180五金/181072裝修/12780百貨/180衛(wèi)浴/160窗簾/5340玻璃/2120煙酒/15280雜貨/3160醫(yī)藥/4460糧油/2140干洗/280通訊/5360復(fù)印/5100書店/270金店/1200水果/140眼鏡/160銀行/3800電瓶車賣場(chǎng)/5610摩配修車/3180空/273690合計(jì)/16716312分析：分析：鄧蔚中路是光福鎮(zhèn)目前的主干道，是光福鎮(zhèn)目前最繁華的街道，從鄧蔚中路商業(yè)的供給量就可以看出。整個(gè)鄧蔚中路總共有商鋪 167167 間間，總面積到達(dá)了 1631216312 平方米平方米，占

44、了整個(gè)光福鎮(zhèn)商業(yè)的一半，其中空置商鋪 2727 間間，面積 36903690 平方米平方米。從鄧蔚路商業(yè)業(yè)態(tài)的分布來看，鄧蔚中路作為光福鎮(zhèn)主要的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)多種多樣。在鄧蔚中路靠近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近是光福鎮(zhèn)目前的鎮(zhèn)中心，商業(yè)以餐飲、服裝以及百貨商場(chǎng)為主，該地段的商鋪檔次以中、高檔商業(yè)為主。該地段人流量大，人氣旺，商業(yè)氣氛濃厚，是光福鎮(zhèn)重要的購(gòu)物場(chǎng)所。在鄧蔚中路南部商業(yè)以五金、裝修、摩配以及電瓶車買賣為主。該地段商業(yè)與鄧蔚北路商業(yè)較為相似。雖然離鎮(zhèn)中心非常近，但是人流量較小，人氣不旺，空置商鋪較多，總共有 2727 間間，面積為 36903690 平方米平方米。該地段有 2 個(gè)較大的商業(yè)廣場(chǎng)在招商

45、，由此在未來供給量上，該地段還將有較大的供給量。小結(jié)：鄧蔚北路作為光福鎮(zhèn)的主要商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)多種多樣。從商業(yè)的供給量來看，鄧蔚北路商業(yè)主要集中在鄧蔚北路靠近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近，而其小結(jié)：鄧蔚北路作為光福鎮(zhèn)的主要商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)多種多樣。從商業(yè)的供給量來看，鄧蔚北路商業(yè)主要集中在鄧蔚北路靠近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近，而其他區(qū)域商業(yè)氣氛比擬差，仍然有相當(dāng)多的空置商鋪。整體來看雖然鄧蔚北路是光福鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，但是商業(yè)氣氛并不是特別興旺。商鋪普遍集中在人流量他區(qū)域商業(yè)氣氛比擬差，仍然有相當(dāng)多的空置商鋪。整體來看雖然鄧蔚北路是光福鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，但是商業(yè)氣氛并不是特別興旺。商鋪普遍集中在人流量大，并且人氣旺盛的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近，

46、檔次都不高。由此可見光福鎮(zhèn)本地商業(yè)氣氛欠濃厚，檔次普遍比擬低，高檔商業(yè)缺乏人氣支撐。大，并且人氣旺盛的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近，檔次都不高。由此可見光福鎮(zhèn)本地商業(yè)氣氛欠濃厚，檔次普遍比擬低，高檔商業(yè)缺乏人氣支撐。、光福路商業(yè)供給、光福路商業(yè)供給表七：光福路商業(yè)供給量調(diào)查表七：光福路商業(yè)供給量調(diào)查業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量供給量供給量平方米平方米餐飲住宿中檔1400摩配修車/3230玉器/280合計(jì)/6710分析：分析：光福路是蘇福路的延伸，光福路上以政府各個(gè)部門機(jī)關(guān)為主，另外還有少量工廠，商業(yè)非常少，總共 6 6 間間，面積 710710 平方米。平方米。、寶泉路商業(yè)供給、寶泉路商業(yè)供給表八：寶泉路

47、商業(yè)供給量調(diào)查表八：寶泉路商業(yè)供給量調(diào)查業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量供給量供給量平方米平方米玉器/632520空/16640合計(jì)/793160分析：分析：寶泉路是光福鎮(zhèn)的特色商業(yè)街，與主干道鄧蔚中路相交。寶泉路上均為玉器買賣、加工等商鋪?？偣灿械赇伒赇?7979 間間，面積為 31603160 平方米平方米，其中空置商鋪 1616 間間，面積為 640640 平方米平方米。由于政府明年將要著力打造玉器城工程，所以玉器買賣等商鋪對(duì)本工程沒有太大的影響。、蘇福路商業(yè)供給、蘇福路商業(yè)供給表九：蘇福路商業(yè)供給量調(diào)查表九：蘇福路商業(yè)供給量調(diào)查業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量供給量供給量平方米平方米中

48、檔102740餐飲住宿低檔13490娛樂休閑低檔8320服裝低檔10400中檔1300超市低檔180中檔180美容美發(fā)低檔10400電器低檔2200五金/12440裝修/18740煙酒/460雜貨/6240醫(yī)藥/5200通訊/7200復(fù)印/240電瓶車賣場(chǎng)/3160摩配修車/8320其他/4160空/19800合計(jì)/1448370分析：分析：由于本工程位于蘇福路上，所以本工程周邊的商業(yè)對(duì)本工程的影響非常大。目前本工程周邊的商鋪集中在本工程?hào)|面，蘇福路商業(yè)街上。蘇福路商業(yè)街是光福鎮(zhèn)政府著力打造的新的商業(yè)街，已經(jīng)有了一定的規(guī)模，總共有商鋪商鋪 144144 間間，總面積為 83708370 平方米

49、平方米，其中空置商鋪 1919 間間，面積為 800800平方米。平方米。從業(yè)態(tài)上來看，蘇福路商業(yè)街業(yè)態(tài)多種多樣，堪比鄧蔚路商業(yè)中心。與鄧蔚路商業(yè)街相比，蘇福路上商鋪檔次偏低，以低檔商業(yè)為主。五金、裝修業(yè)是蘇福路上主要的業(yè)態(tài)，總共有 3030 家家，面積為 11801180 平方平方米。從業(yè)態(tài)的分布來看，中檔的商業(yè)以及超市主要分布在蘇福路商業(yè)街外街；而蘇福路商業(yè)街內(nèi)街以低檔的餐飲以及雜貨店等生活配套設(shè)施為主。中檔的餐飲住宿業(yè)在蘇福路上有較大的供給量，這主要是由于蘇福路周邊廠房比擬多，人流量大，人氣比擬旺，餐飲業(yè)在該區(qū)域有一定的市場(chǎng)。生活日常用品在該區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)中占有一定的比例，例如醫(yī)藥店、雜

50、貨店以及小型的超市等。小結(jié)：蘇福路商業(yè)街是光福鎮(zhèn)商業(yè)的新興板塊，目前已經(jīng)有了一定的規(guī)模，形成了比擬成熟的商業(yè)圈，這對(duì)本工程的開發(fā)有一定的優(yōu)勢(shì)。從業(yè)態(tài)來小結(jié)：蘇福路商業(yè)街是光福鎮(zhèn)商業(yè)的新興板塊，目前已經(jīng)有了一定的規(guī)模，形成了比擬成熟的商業(yè)圈，這對(duì)本工程的開發(fā)有一定的優(yōu)勢(shì)。從業(yè)態(tài)來看，該區(qū)域的業(yè)態(tài)以五金、建材以及日常生活用品為主。主要作用為周邊居民以及廠區(qū)員工的生活配套設(shè)施?？?，該區(qū)域的業(yè)態(tài)以五金、建材以及日常生活用品為主。主要作用為周邊居民以及廠區(qū)員工的生活配套設(shè)施。、未來光福鎮(zhèn)商業(yè)土地供給、未來光福鎮(zhèn)商業(yè)土地供給表十：未來光福鎮(zhèn)商業(yè)土地供給表十：未來光福鎮(zhèn)商業(yè)土地供給地塊位置地塊位置地塊編號(hào)地

51、塊編號(hào)土地面積土地面積容積率容積率建筑面積建筑面積拍賣時(shí)間拍賣時(shí)間光福鎮(zhèn)上淹村GF-2006-0042007 年推出光福鎮(zhèn)上淹村GF-2006-005448721448722006 年 9 月份光福鎮(zhèn)凌塘路南側(cè)GF-2006-00712007 年推出光福鎮(zhèn)雙島路以北東淹湖內(nèi)GF-2006-0082007 年推出合計(jì)：合計(jì)：/ / / /分析：分析：從上表可以看出，光福鎮(zhèn)未來有較大的商業(yè)量體推出。目前將在 2006 年 9 月份以及 2007 年推出的地塊共有 4 4 快快，總共占地面積，建筑面積達(dá)。從地塊的位置來看，有兩塊地塊離本工程較近，位于本工程的北面，分別是 GF-2006-004 和

52、GF-2006-005，占地面積共，建筑面積，地塊推出時(shí)間分別 2007 年和 2006 年 9 月份。結(jié)合本工程來看，GF-2006-005 號(hào)地塊更為靠近本工程，并且馬上即將推出，目前該地塊周邊以民房為主，未來規(guī)劃為別墅區(qū)。該地塊建筑面積大，將是一個(gè)大型的商業(yè)中心，僅憑目前周邊的居民區(qū)、工廠區(qū)是無(wú)法支撐的，因此該商業(yè)必須依靠周圍規(guī)劃的別墅區(qū)成型，所以預(yù)計(jì)該工程在今年內(nèi)不會(huì)開工。綜上所述，本工程周邊未來有非常大的商業(yè)量體，但是在今年內(nèi)不會(huì)開工，因此對(duì)本工程的威脅不大；另外周圍規(guī)劃的商業(yè)會(huì)使得本工程地塊處于未來的商業(yè)中心，開展前景巨大，非常適合投資。圖一：光福鎮(zhèn)各商業(yè)街供給量比擬圖一：光福鎮(zhèn)各

53、商業(yè)街供給量比擬光福鎮(zhèn)各商業(yè)街供給量比較385811601631271031608370984036900640800020004000600080001000012000140001600018000鄧蔚北路老街鄧蔚中路光福路寶泉路蘇福路供給量空置量總總 結(jié)結(jié)從光福鎮(zhèn)的商業(yè)供給量來看，光福鎮(zhèn)的商業(yè)主要集中在老的商業(yè)中心鄧蔚中路以及新興商業(yè)圈蘇福路上。從業(yè)態(tài)上看光福鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)以五金、建材從光福鎮(zhèn)的商業(yè)供給量來看，光福鎮(zhèn)的商業(yè)主要集中在老的商業(yè)中心鄧蔚中路以及新興商業(yè)圈蘇福路上。從業(yè)態(tài)上看光福鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)以五金、建材以及特色玉器買賣的商業(yè)為主，其次為生活配套商業(yè)設(shè)施。光福鎮(zhèn)商業(yè)結(jié)合本工程商業(yè)來分析

54、，光福鎮(zhèn)雖然旅游景點(diǎn)較多并且歷史文化悠久，但是旅游以及特色玉器買賣的商業(yè)為主，其次為生活配套商業(yè)設(shè)施。光福鎮(zhèn)商業(yè)結(jié)合本工程商業(yè)來分析，光福鎮(zhèn)雖然旅游景點(diǎn)較多并且歷史文化悠久，但是旅游業(yè)并不興旺，根據(jù)調(diào)查，雖然將要新開旅游線路，但目前欠順暢、景點(diǎn)分散、配套設(shè)施沒有及時(shí)跟上，各種原因制約光福旅游開展。由于山連山，水相業(yè)并不興旺，根據(jù)調(diào)查，雖然將要新開旅游線路，但目前欠順暢、景點(diǎn)分散、配套設(shè)施沒有及時(shí)跟上，各種原因制約光福旅游開展。由于山連山，水相隔，光福的景點(diǎn)分布存在著天然的地域局限。另外光福鎮(zhèn)明年將開工的玉器城將會(huì)把光福鎮(zhèn)玉器買賣的商鋪統(tǒng)一管理起來。由此來看，由于本工程的規(guī)隔，光福的景點(diǎn)分布存在

55、著天然的地域局限。另外光福鎮(zhèn)明年將開工的玉器城將會(huì)把光福鎮(zhèn)玉器買賣的商鋪統(tǒng)一管理起來。由此來看，由于本工程的規(guī)模較小，如果要營(yíng)造獨(dú)特的商業(yè)氣氛有相當(dāng)大難度，所以本工程在業(yè)態(tài)的定位上應(yīng)該著重參考蘇福路商業(yè)街。模較小，如果要營(yíng)造獨(dú)特的商業(yè)氣氛有相當(dāng)大難度，所以本工程在業(yè)態(tài)的定位上應(yīng)該著重參考蘇福路商業(yè)街。三、商業(yè)市場(chǎng)需求三、商業(yè)市場(chǎng)需求3.13.1、各街道需求調(diào)查細(xì)表、各街道需求調(diào)查細(xì)表、鄧蔚北路商業(yè)需求、鄧蔚北路商業(yè)需求表十一：鄧蔚北路商業(yè)需求調(diào)查表十一：鄧蔚北路商業(yè)需求調(diào)查業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次供給量供給量平方米平方米店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況高檔6001較好餐飲住宿中檔10003一般電器低檔

56、561較差?yuàn)蕵犯邫n6001較好煙酒/101一般五金/2886較好糧油/201較差空/98423/合計(jì)/355838較差分析：分析：從上表看出，鄧蔚北路商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不太好，從該區(qū)域的商業(yè)的空置率能看出，目前該區(qū)域空置商鋪到達(dá)了 2323 間間。從現(xiàn)有的商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況來看，大局部商鋪經(jīng)營(yíng)狀況比擬差，主要是由于該區(qū)域人流量太少，缺乏人氣。經(jīng)營(yíng)狀況較好的是該區(qū)域的高檔酒樓鄧蔚山莊酒樓以及高檔浴場(chǎng)鄧蔚溫泉浴場(chǎng)。光福鎮(zhèn)缺乏高檔娛樂設(shè)施以及高檔酒樓，所以該區(qū)域的高檔酒樓以及高檔浴場(chǎng)成了光福鎮(zhèn)有錢人少有的休閑娛樂場(chǎng)所，并且在光福鎮(zhèn)已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)拿麣?，所以?jīng)營(yíng)狀況一直較好。、老街商業(yè)需求、老街商業(yè)需求表十二：老

57、街商業(yè)需求調(diào)查表十二：老街商業(yè)需求調(diào)查業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次供給量供給量平方米平方米店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況高檔1601一般電器低檔1203一般超市中檔1501較好雜貨/702一般煙酒/402一般五金/1205一般百貨/2501較差醫(yī)藥/1201較好干洗/402較好通訊/301較好其他/603一般合計(jì)/116022較好分析：分析：從上表可以看出，光福鎮(zhèn)老街的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況比擬好。這主要是由于老街周圍居民比擬多，人流量大，人氣旺。并且老街的產(chǎn)品業(yè)態(tài)以生活配套設(shè)施為主，這為周邊居民的生活提供了方便。、鄧蔚中路商業(yè)需求、鄧蔚中路商業(yè)需求表十三：鄧蔚中路商業(yè)需求調(diào)查表十三：鄧蔚中路商業(yè)需求調(diào)查業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)

58、檔次檔次供給量供給量平方米平方米店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況高檔3001好中檔11405較好餐飲住宿低檔600102 間較好，其余差高檔10002一般娛樂休閑低檔3003差中檔2906較好服裝低檔4409一般中檔2502較好超市低檔3002一般高檔2401較好中檔802一般美容美發(fā)低檔1103一般高檔15002好電器低檔801一般五金/107218一般裝修/78012一般百貨/801較差衛(wèi)浴/601較好窗簾/3405一般玻璃/1202不好煙酒/28015較差雜貨/1603較差醫(yī)藥/4604一般糧油/1402較差干洗/802較差通訊/3605較好復(fù)印/1005一般書店/702一般金店/200

59、1好水果/401較好眼鏡/601較好銀行/8003/電瓶車賣場(chǎng)/6105一般摩配修車/1803一般空/369027/合計(jì)/16312167較好分析：分析：鄧蔚中路是光福鎮(zhèn)的商業(yè)中心，人氣旺，人流量大，商業(yè)氣氛濃厚，特別是在靠近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的區(qū)域，經(jīng)營(yíng)狀況都非常好。從上表可以看出，經(jīng)營(yíng)狀況最好的為高檔餐飲店、金店以及高檔電器商場(chǎng)。由此可以看出高檔商業(yè)在光福鎮(zhèn)非常缺乏，高檔商業(yè)在光福鎮(zhèn)中心缺乏競(jìng)爭(zhēng)，光福鎮(zhèn)的有錢人可以選擇的余地較小。娛樂業(yè)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況都不太好，由于光福鎮(zhèn)靠近木瀆鎮(zhèn)，而木瀆鎮(zhèn)的娛樂休閑場(chǎng)所非常多，所以大局部光福鎮(zhèn)有錢人都選擇去木瀆休閑娛樂，使得光福鎮(zhèn)本地的娛樂業(yè)不景氣。超市、服裝以及日常

60、生活用品商店經(jīng)營(yíng)狀況比擬好，鄧蔚中路作為光福鎮(zhèn)主要的購(gòu)物中心，人氣旺盛，有非常強(qiáng)的商業(yè)氣氛，大局部光福鎮(zhèn)本地居民都在鄧蔚中路消費(fèi)。并且光福鎮(zhèn)其他商業(yè)街對(duì)于服裝、超市等商業(yè)比擬缺乏，更進(jìn)一步促進(jìn)了鄧蔚中路超市、服裝以及生活日常用品商店的開展。根據(jù)調(diào)查經(jīng)營(yíng)狀況較好的主要集中在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近，而靠近光福路附近區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況卻不太理想，沒有人氣的支撐是該區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不好的主要原因。小結(jié)：以上分析可以看出，鄧蔚北路雖然是光福鎮(zhèn)最主要的商業(yè)街，但是其商業(yè)主要是依靠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所聚集的人氣。另外，就鎮(zhèn)中心而言，高檔消小結(jié)：以上分析可以看出，鄧蔚北路雖然是光福鎮(zhèn)最主要的商業(yè)街，但是其商業(yè)主要是依靠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所