以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律效力及風(fēng)險分析

1、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律效力及風(fēng)險分析近年來，房地產(chǎn)市場跌宕起伏，因資金短缺、商業(yè)風(fēng)險等因素，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓公司名下土地使用權(quán)來謀求企業(yè)發(fā)展的出路。鑒于土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)存在諸多立法限制，因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式除了直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目外，還出現(xiàn)了大量通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目公司股權(quán)以實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的操作模式。采用這種模式，無需辦理土地權(quán)屬變更登記等手續(xù)，可以回避獲取土地的限制性條件，且可以規(guī)避相關(guān)稅費。然而，當(dāng)前我國法律、法規(guī)并未就該種模式進行明確規(guī)定，司法實踐中對該模式是否有效尚存爭議，全國各地的做法也不盡相同。筆者認(rèn)為，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓目的并未

2、違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，該模式除了其本身具有的高效、便捷、成本低等優(yōu)點，對于盤活土地存量、優(yōu)化土地資源配置也起到了很好的促進作用。一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性分析（一）我國現(xiàn)行法律并未明確否定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性1、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定公司法第七十二條規(guī)定：“有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同音”后、O涉及國有或外資的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法、外資企業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定：國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國有資產(chǎn)管理部門、產(chǎn)權(quán)交易中心等機構(gòu)的監(jiān)管，在轉(zhuǎn)讓時涉及上級部門審批、

3、必須在產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易等限制；涉外股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到企業(yè)性質(zhì)變更、外商優(yōu)惠政策的變更、外商投資領(lǐng)域限制、外商投資主管部門批準(zhǔn)等的限制和約束。因此，除涉及國有或外資的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，公司股東之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無法律上的限制；而股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，其限制條件是應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意，這只是一種程序性要求，并非實體限制。2、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；”第三十八條規(guī)定："以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支

4、付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！币虼?，認(rèn)為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)目的無效的理由通常是：當(dāng)事人的真實意思表示是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但因法律的強制性規(guī)定而無法以土地使用權(quán)交易的方式實現(xiàn)，因此當(dāng)事雙方以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行土地轉(zhuǎn)讓之實，屬于合同法第五十二條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)被認(rèn)定為無效。此外，此種行為惡意規(guī)避國家關(guān)于房地產(chǎn)法和稅法的相關(guān)規(guī)定，從這個角度而言，該行為也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓彼

5、此獨立，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)有效。根據(jù)前述相關(guān)法律的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬兩個不同層面上的法律關(guān)系，受不同的法律規(guī)范調(diào)整。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東根據(jù)公司法的規(guī)定對股權(quán)的處分行為，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓并未導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，原公司仍然依法享有其名下土地的使用權(quán)；土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則是公司依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)規(guī)定對公司名下土地使用權(quán)這一物權(quán)的處分行為。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為之間相互獨立，不能僅因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致的對于標(biāo)的公司資產(chǎn)的間接控制就否定行為本身的效力，也不應(yīng)將調(diào)整房地產(chǎn)這種物權(quán)變動的法律規(guī)范適用于股權(quán)變動。此外，我國稅法的相關(guān)制度允許當(dāng)事人在不違反法律強

6、制性規(guī)定的情況下合理避稅，因此，該行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。（二）法院判例并未否定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司全部股權(quán)不能認(rèn)定為變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)進而認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效（最高人民法院，2012?民二終字第23號）裁判要旨：本案爭議雙方兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，雖然出讓方將房地產(chǎn)公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了受讓方，但原屬該目標(biāo)公司的建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬始終登記于目標(biāo)公司名下，屬于目標(biāo)公司的資產(chǎn)，并未因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而發(fā)生流轉(zhuǎn)。因此，不能僅以轉(zhuǎn)讓了房地產(chǎn)公司的全部股權(quán)，而認(rèn)定該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為實為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，并因此認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。2、當(dāng)事人之間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得土地使用權(quán)有別于直接的

7、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，標(biāo)的公司所控制的土地使用權(quán)是否達到開發(fā)投資總額的25%,并非判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的依據(jù)（最高人民法院，2011?民二終字第2號民事調(diào)解書）調(diào)解要旨：（1）城市房地產(chǎn)管理法第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達到25%以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。該條規(guī)定的性質(zhì)，系管理性規(guī)范。（2）當(dāng)事人之間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得土地使用權(quán)有別于直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，標(biāo)的公司所控制的土地使用權(quán)是否達到開發(fā)投資總額的25%,并非判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的依據(jù)。二、以股權(quán)

8、轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律風(fēng)險分析以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的操作模式涉及到公司與房地產(chǎn)兩大領(lǐng)域的法律問題，法律風(fēng)險較大。但實際操作中，在這種模式合法的前提下，當(dāng)事雙方面臨的風(fēng)險與普通股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無太大的不同。主要包括以下三個方面的問題：1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效？股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動中，應(yīng)避免以下導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效的因素：轉(zhuǎn)讓主體不適格、違反法定程序或公司章程的約定、未按法律規(guī)定的手續(xù)登記、國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓或涉外股權(quán)轉(zhuǎn)讓未按照相關(guān)特別法律規(guī)定進行等。2、標(biāo)的公司債務(wù)如何承擔(dān)？股權(quán)受讓方不僅要對標(biāo)的公司經(jīng)營管理并享有標(biāo)的公司財產(chǎn)的間接控制權(quán)，還需要繼受并承擔(dān)公司的債務(wù)，對于公司原有的債務(wù)不能以股東變更或

9、與公司原股東簽訂的合同對外拒絕債務(wù)的履行。因此，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，受讓方面臨的最大風(fēng)險就是對公司原有的、不可知的債務(wù)承擔(dān)以及承擔(dān)之后向轉(zhuǎn)讓方追償而不得的風(fēng)險。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同能否誠信履行？股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有進行工商登記的情況下，股權(quán)受讓方作為公司股東的法律地位尚未完全確立，此時，若股權(quán)轉(zhuǎn)讓方在收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后拖延辦理相關(guān)手續(xù)，受讓方將面臨著極大的風(fēng)險，且受讓方僅能根據(jù)合同約定得到債權(quán)層面的保護。三、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的風(fēng)險防范措施作為專業(yè)律師，我們應(yīng)當(dāng)為客戶提供合法、有效的法律服務(wù)，在最大程度上將風(fēng)險前移，盡可能規(guī)避以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的潛在風(fēng)險。具體可采

10、取以下四個方面的有效措施：1、全面審查股權(quán)轉(zhuǎn)讓各階段的潛在風(fēng)險在股權(quán)轉(zhuǎn)讓期間，應(yīng)就當(dāng)事雙方的資格、資質(zhì)、資信、審批手續(xù)、用地條件、土地使用權(quán)是否存在他物權(quán)、拆遷補償是否完成、標(biāo)的公司的歷史法律糾紛、尚未履行完畢的合同、債權(quán)、債務(wù)等情況進行全面審查。2、確立股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序在股權(quán)轉(zhuǎn)讓實施之前，應(yīng)當(dāng)明確所轉(zhuǎn)讓的股份是否含有外資、國有成分，以此確立合法的股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。3、制定詳盡規(guī)范的股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)受到多方面因素的制約，因此，制定詳盡規(guī)范的股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件并約定出現(xiàn)不同情況的補救措施顯得尤為重要。同時，有必要在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中明確各階段的關(guān)鍵節(jié)點及相應(yīng)的違約責(zé)任，并約定分期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，以促使股權(quán)轉(zhuǎn)讓方積極辦理相關(guān)手續(xù)。4、全程跟進股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)跟進當(dāng)事雙方的履約行為，并