四線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資規(guī)劃建議書(shū)

1、喜天下項(xiàng)目融資規(guī)劃建議書(shū)銷售部2015年1月目錄1、 建議內(nèi)容和思路············································&#

2、183;·········1三層面業(yè)務(wù)整合簡(jiǎn)析······································

3、3;···············22、 建議工作步驟和方法································

4、83;················3第一步驟：融資定位································

5、;······················3 第二步驟：渠道選擇··························

6、·····························3 A：信托種類介紹···················&#

7、183;······································3 B: 喜天下項(xiàng)目引入REITs的意義········

8、···································4 C: 操作執(zhí)行(REITs)············&#

9、183;··········································4 D: 項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)受益型信托分析····

10、3;···········································5 E: 項(xiàng)目信托基金融資的目的····

11、············································5 第三步驟：資源整合及運(yùn)作···

12、3;·············································63、 建議運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)圖···

13、;··················································

14、;···7喜天下項(xiàng)目融資規(guī)劃建議書(shū)1、 建議內(nèi)容和思路融資定位：1. 分析南大洋集團(tuán)及喜天下項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源及優(yōu)勢(shì)； 2. 明晰融資的戰(zhàn)略定位和核心價(jià)值。融資規(guī)劃：1. 擬定總的戰(zhàn)略規(guī)劃體系； 2. 在房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)上，擬定未來(lái)發(fā)展的融資組合建議； 3. 資本運(yùn)營(yíng)策略建議。規(guī)劃構(gòu)架：1. 設(shè)立為融資服務(wù)的新型管理模式，以適應(yīng)喜天下項(xiàng)目今后的發(fā)展戰(zhàn)略； 2. 公司應(yīng)合理運(yùn)營(yíng)的組織結(jié)構(gòu)； 3. 公司應(yīng)建立的適應(yīng)未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的管理構(gòu)架。內(nèi)部環(huán)境分析外部環(huán)境分析環(huán)境分析融資發(fā)展態(tài)勢(shì)分析運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析融資渠道分析戰(zhàn)略執(zhí)行項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)體系項(xiàng)目整體目標(biāo)達(dá)

15、成首先，分析南大洋集團(tuán)及喜天下項(xiàng)目的內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)：1. 南大洋集團(tuán)擁有很強(qiáng)的集團(tuán)整合優(yōu)勢(shì)，集團(tuán)涉及經(jīng)營(yíng)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)較多，可形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)運(yùn)營(yíng)；2. 南大洋集團(tuán)擁有投資公司，可對(duì)所屬項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)融資操作；3. 喜天下項(xiàng)目所屬經(jīng)營(yíng)行業(yè)定位屬于未來(lái)發(fā)展性較強(qiáng)行業(yè)，擁有穩(wěn)定的資金回報(bào)可能；4. 集團(tuán)自持物業(yè)超過(guò)70%，便于進(jìn)行多渠道融資操作。然后對(duì)與外部環(huán)境和現(xiàn)有行業(yè)進(jìn)行分析：宏觀分析：1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，目前，國(guó)家經(jīng)濟(jì)采取放緩發(fā)展，各項(xiàng)數(shù)據(jù)同比有所降低，今后幾年乃至更久，國(guó)家都會(huì)保持平穩(wěn)狀態(tài)，放緩經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐；2. 行業(yè)政策和法規(guī)，國(guó)家調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售下降，降幅較大，銀行針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管控

16、更加嚴(yán)格，各項(xiàng)規(guī)章也大大提升了房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商的投入資本；3. 國(guó)內(nèi)趨勢(shì)，整體上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在慢慢轉(zhuǎn)變，由原有單一的“建售”模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的“融資運(yùn)營(yíng)”模式，大量的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始越來(lái)越多提升自持物業(yè)比例，迎合未來(lái)行業(yè)趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，并于國(guó)際接軌。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析：1. 喜天下項(xiàng)目所屬三門(mén)峽市區(qū)與陜縣城區(qū)交匯處，居民收入一般，常駐人口比例較大，居民投資觀念過(guò)于保守，對(duì)于“商鋪投資”有關(guān)注，但由于較之前期投資的項(xiàng)目“義烏商貿(mào)城及運(yùn)城空港”的失利，所以投資觀念有所輕視；2. 行業(yè)分析，目前三門(mén)峽市區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，除住宅項(xiàng)目屬于剛性需求，還存有部分市場(chǎng)，所有商業(yè)在售及認(rèn)籌項(xiàng)目普遍反映比較乏力；3. 區(qū)域發(fā)展

17、分析，三門(mén)峽屬于四線城市，目前城區(qū)發(fā)展步伐較快城市中心正在南移，南區(qū)目前在建/開(kāi)售項(xiàng)目很多，商業(yè)地產(chǎn)還是有很大前景，所以也存在很多競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)分析：1. 行業(yè)現(xiàn)今銷售普遍不佳，靠預(yù)售回款基本不能保障項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)/開(kāi)發(fā)所需；2. 項(xiàng)目周邊投資類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；3. 行業(yè)內(nèi)融資渠道過(guò)于集中在單一銀行貸款方向，使得銀行房貸條件提升。趨勢(shì)分析：1. 行業(yè)整體趨勢(shì)為“重運(yùn)營(yíng)，輕銷售”體系，行業(yè)盈利重心偏移；2. 房地產(chǎn)行業(yè)普遍開(kāi)始涉足多品類融資渠道的建立，但限于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力及眼光，很多開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有設(shè)立融資部門(mén)；3. 喜天下項(xiàng)目所處地域及觀念限制，在短時(shí)間內(nèi)，銷售不轉(zhuǎn)變方式很難有較大突破。

18、為了保持項(xiàng)目長(zhǎng)久健康的發(fā)展，從集團(tuán)層面上，喜天下項(xiàng)目除核心業(yè)務(wù)外應(yīng)該建設(shè)其他的長(zhǎng)期核心業(yè)務(wù)，形成三個(gè)層面的業(yè)務(wù)組合：第三層面運(yùn)營(yíng)發(fā)展第二層面融資開(kāi)發(fā)積極探索擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)發(fā)展，項(xiàng)目進(jìn)入資本運(yùn)作環(huán)節(jié)引入戰(zhàn)略性融資渠道，建立未來(lái)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力源第一層面核心業(yè)務(wù)穩(wěn)步把控核心業(yè)務(wù)即：現(xiàn)有核心業(yè)務(wù)（銷售/招商），并在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)行部門(mén)內(nèi)整合，縮減開(kāi)支，強(qiáng)化核心業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力 沒(méi)有把握未來(lái)趨勢(shì)：沒(méi)有第二層面提供發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力，第三層面無(wú)力支撐，將會(huì)逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無(wú)法增長(zhǎng)。2、 建議工作步驟和方法第一步驟：融資定位明確項(xiàng)目融資的愿景、使命、核心價(jià)值觀和總體戰(zhàn)略，作為指導(dǎo)融資運(yùn)作的方針：便于第一層

19、面核心業(yè)務(wù)的提升及改進(jìn)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)成果發(fā)展的動(dòng)力融資的愿景為后續(xù)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)，提供穩(wěn)固的資金來(lái)源融資愿景：為集團(tuán)公司發(fā)展指明方向；融資使命：為項(xiàng)目拓寬融資渠道，突破單一融資的局限性；核心價(jià)值觀：為項(xiàng)目發(fā)展提供持續(xù)有效的動(dòng)力。只有將融資環(huán)節(jié)帶入到項(xiàng)目整體發(fā)展的高度，才能使融資方向清晰，并具有可操作性融資核心基礎(chǔ)是：第一層面核心業(yè)務(wù)的提升及改進(jìn)1. 基于核心業(yè)務(wù)提升方向-要有充足的入駐經(jīng)營(yíng)商戶；2. 基于核心業(yè)務(wù)改進(jìn)方向-銷售“免費(fèi)”概念引入。第二步驟：渠道選擇目前集團(tuán)公司融資重點(diǎn)集中在“房產(chǎn)抵押”單一融資渠道，本案提出“雞蛋不能放到同一個(gè)籃子”，將資金引入是對(duì)項(xiàng)目有利，但凡“有利就有弊”。房產(chǎn)抵押

20、屬于貸款類融資渠道，貸款首先要確定金額標(biāo)的，商鋪如果銷售比例不足，貸款標(biāo)的將以建筑成本核算，單一的成本核算只能放貸金額為原有成本的50%-70%之間（不同銀行，借貸標(biāo)準(zhǔn)不一），這樣能保證后續(xù)項(xiàng)目進(jìn)行，但貸款所要支付的利息也將加入到日后銷售過(guò)程當(dāng)中，并非最有利于項(xiàng)目日后銷售的融資手段。股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資，一般企業(yè)不到“萬(wàn)不得已”，基本不會(huì)考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資，尤其是一期主體完工預(yù)計(jì)半年后正式營(yíng)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，此時(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，無(wú)異于將利潤(rùn)及公司決策權(quán)拱手出讓他人，所以本案認(rèn)為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資為下下之選，不推薦。本案推薦：REITs（房地產(chǎn)信托基金）融資A：基于融資過(guò)程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要

21、有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托四種模式。四類REITs詳細(xì)介紹表：類型對(duì)項(xiàng)目要求進(jìn)入方式風(fēng)險(xiǎn)控制期限/金額/成本退出方式貸款型信托“四證”齊全/自有資本達(dá)到35%/二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)/項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)發(fā)放貸款（債權(quán)）資產(chǎn)抵押（不動(dòng)產(chǎn)，抵押率一般50%左右）/股權(quán)質(zhì)押/第三方擔(dān)保/設(shè)置獨(dú)立賬戶1至2年居多/幾千萬(wàn)到幾億不等/6%-10%居多償還貸款本金股權(quán)型信托股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)股權(quán)收購(gòu)或增資擴(kuò)股（類似優(yōu)先股）向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保1至2年居多/幾千萬(wàn)到幾億不等/6%-10%居多溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)財(cái)產(chǎn)收益型業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全

22、/能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等租賃型物業(yè)財(cái)產(chǎn)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)主回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)保1至2年居多/視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，一般在其評(píng)估價(jià)值的50%左右/6%-10%居多溢價(jià)受益權(quán)回購(gòu)混合型信托對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理能力、項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及盈利能力等有較高要求以股權(quán)和債權(quán)的組合形式向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、設(shè)置專門(mén)賬戶、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保期限根據(jù)需求靈活設(shè)置/金額一般較大/成本一般在6%-10%之間歸還貸款本金/溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)B:喜天下項(xiàng)目引入REITs的意義首先，便于項(xiàng)目進(jìn)行融資。結(jié)合2014年整年度房地產(chǎn)行業(yè)情況對(duì)比項(xiàng)目現(xiàn)今銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，本項(xiàng)目在銷售過(guò)程中有很大的阻力，短時(shí)間內(nèi)可能不會(huì)

23、有太大的銷售波動(dòng)。所以，項(xiàng)目需要新的融資渠道，引進(jìn)新的資金，盤(pán)活整個(gè)項(xiàng)目。其次，便于項(xiàng)目中后期的整體管理。因?yàn)镽EITs一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)基金管理公司發(fā)起并管理的，能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的管理，所以，相對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從經(jīng)營(yíng)管理上大大降低了投資管理風(fēng)險(xiǎn)。再次，對(duì)于本項(xiàng)目而言，與債務(wù)融資相比，REITs是以財(cái)產(chǎn)受益形式的投資，不會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。如果從銀行貸款，本項(xiàng)目要按借款合同約定的還款，財(cái)務(wù)壓力大,而且回避了銀行審批的程序繁瑣和時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題。 C:操作執(zhí)行(REITs) REITs的選擇 房地產(chǎn)信托基金常見(jiàn)的有四種：貸款型、股權(quán)型、財(cái)產(chǎn)受益型和混合型。1 貸款型：主要是資產(chǎn)或股權(quán)抵押進(jìn)行融資

24、；2 股權(quán)型：通過(guò)股權(quán)增資手段進(jìn)行融資；3 財(cái)產(chǎn)受益型：通過(guò)財(cái)產(chǎn)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資；4 混合型：通過(guò)股權(quán)與債權(quán)組合形式進(jìn)行融資。 喜天下項(xiàng)目REITs對(duì)比表：（結(jié)合表一）貸款型股權(quán)型財(cái)產(chǎn)受益型混合型項(xiàng)目要求進(jìn)入方式風(fēng)險(xiǎn)控制期限/金額/成本退出方式 綜上所述，本項(xiàng)目最適合采取的REITs融資方式為：財(cái)產(chǎn)受益型信托融資，只有財(cái)產(chǎn)受益型信托最符合本項(xiàng)目要求。 D:項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)受益型信托分析準(zhǔn)入要求比較表：財(cái)產(chǎn)受益型信托喜天下項(xiàng)目項(xiàng)目要求業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全/能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等租賃型物業(yè)項(xiàng)目家具建材城已經(jīng)建成，預(yù)計(jì)今年6月底就能試營(yíng)業(yè)，而且這個(gè)項(xiàng)目還是黃河“金三角”地區(qū)唯一

25、的超大型專業(yè)市場(chǎng)集群的商業(yè)樓盤(pán)，租金收益可觀進(jìn)入方式財(cái)產(chǎn)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓物業(yè)及租金受益權(quán)轉(zhuǎn)讓（符合未來(lái)5至10年內(nèi)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展要求）風(fēng)險(xiǎn)控制業(yè)主回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)?？梢栽阡N售過(guò)程中添加10年回購(gòu)內(nèi)容，也可通過(guò)集團(tuán)公司渠道進(jìn)行第三方擔(dān)保期限/金額/成本1至2年居多/視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，一般在其評(píng)估價(jià)值的50%左右/6%-10%居多可以設(shè)置期限為3年信托基金和5年信托基金組合的產(chǎn)品/融資金額預(yù)計(jì)首次在2.5億左右退出方式溢價(jià)受益權(quán)回購(gòu)到期贖回E:項(xiàng)目信托基金融資的目的1 通過(guò)金融市場(chǎng)運(yùn)作，達(dá)到快速回籠資金的目的；2 減少項(xiàng)目銷售過(guò)程中的財(cái)務(wù)壓力；3 方便后期銷售（如果房產(chǎn)抵押貸款，個(gè)別銷售還要單一解押，手續(xù)麻煩）；4 提升項(xiàng)目銷售競(jìng)爭(zhēng)力（如資金回籠后，可以適當(dāng)降低銷售門(mén)檻，促進(jìn)銷