土地增值稅培訓(xùn)課件

1、土地增值稅清算業(yè)務(wù)指南一、清算準(zhǔn)備資料（一）初始填報(bào)的土地增值稅項(xiàng)目登記表、已完工項(xiàng)目成本計(jì)算表。（二）國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。（三）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、合同臺(tái)賬。（四）項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（五）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售明細(xì)表、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章（包含：合同號(hào)、項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、實(shí)測(cè)面積等）（六）項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（七）項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、工程施工許可證等。（八）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。（九

2、）整體項(xiàng)目用途與面積分布全面介紹；包括：開(kāi)發(fā)總建筑面積及開(kāi)發(fā)類(lèi)別介紹、分類(lèi)別可銷(xiāo)售面積、已售產(chǎn)品類(lèi)別建筑面積、自用面積、對(duì)外出租面積、公共配套面積等；扣除項(xiàng)目情況介紹；包括：土地價(jià)款的分?jǐn)傄罁?jù)及配比、建造成本的分?jǐn)傄罁?jù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下室及地下車(chē)位分?jǐn)傄罁?jù)、允許分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施及其移交情況等；清算面積與未售面積成本的配比、未扣除成本地價(jià)金額等情況、扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偣降鹊?。?duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有其他商品房的，應(yīng)分別核算增值額。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，必須分別計(jì)算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策。二、 土地增值稅清算的前期審核（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

3、，是指銷(xiāo)售商品房所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷(xiāo)售取得的收入。貨幣收入，銷(xiāo)售商品房而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。實(shí)物收入，銷(xiāo)售商品房而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)。一般要評(píng)估確認(rèn)其價(jià)值。其他收入，是指銷(xiāo)售商品房而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商益權(quán)等。其價(jià)值需要專(zhuān)門(mén)評(píng)估確認(rèn)；對(duì)將開(kāi)發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的

4、非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售，取得其收入由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類(lèi)區(qū)域、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定。（1）對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同的審核商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，是否包括貨幣以外的經(jīng)濟(jì)收益，并按合同記載的金額、銷(xiāo)售面積匯總后與銷(xiāo)售明細(xì)收入表、銷(xiāo)售發(fā)票匯總表進(jìn)行核對(duì)，確定土地增值稅收入（發(fā)票、合同、銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表，核對(duì)一致）(2)對(duì)代收費(fèi)用的審核政府要求房開(kāi)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取并上交的，（如：計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目的）不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（二）扣除項(xiàng)目金額情況的審核 土

5、地增值稅暫行條例和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，各項(xiàng)成本和費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額扣除；無(wú)合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得扣除；具體扣除項(xiàng)目為：(1)地價(jià)款的審核土地取得方式如下：一是按照城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，所支付的土地出讓金。二是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。三是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。取得土地使用權(quán)所支付金額

6、的確認(rèn)取得土地使用權(quán)支付地價(jià)款，提供已支付的地價(jià)款憑證，不能提供已支付的地價(jià)款憑證的，不允許扣除支付的金額。原始憑證有：國(guó)有土地出讓合同、土地證、銀行轉(zhuǎn)帳記錄、土地局開(kāi)具的收據(jù)、契稅完稅單、市政配套收據(jù)等；地價(jià)審核的重點(diǎn)查看出讓合同、土地證、契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本的簡(jiǎn)稱(chēng),實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地用費(fèi)、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶(hù)住房和安置被拆遷者及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。包括

7、土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或者他人承擔(dān)的，房開(kāi)公司在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這部分支出已體現(xiàn)在取得土地使用權(quán)所支付的金額中，開(kāi)發(fā)成本中就不允許再扣除。前期工程費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平”（通上下水、通路、通電、通郵、通排水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。如果取得的土地已經(jīng)進(jìn)行了三通一平，這部分支出體現(xiàn)在土地使用權(quán)價(jià)款中，開(kāi)發(fā)成本中不允許重復(fù)扣除。建筑安裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)

8、項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括：出包給建筑施工單位的建筑安裝工程費(fèi)用、自己開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用(工程施工圖預(yù)算內(nèi)).基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的支出。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)指開(kāi)發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施；主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車(chē)棚、公共廁所等。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，確定允許扣除公共配套設(shè)施面積后再將成本進(jìn)行分?jǐn)?；成片開(kāi)發(fā)分期清算的公共配套設(shè)

9、施費(fèi)用，在先期清算時(shí)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?。后期清算時(shí)支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?3)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括項(xiàng)目管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。總部行政管理部門(mén)發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)費(fèi)用不在此扣除；在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除開(kāi)發(fā)成本審核的要點(diǎn)：1、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用科目，根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度、合同簽訂的內(nèi)容等進(jìn)行判斷，確定發(fā)票內(nèi)容、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷(xiāo)審核記錄等情況，確定會(huì)計(jì)科目核算的合理性；2、預(yù)提的開(kāi)發(fā)成

10、本，如“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，是否取得發(fā)票并支付價(jià)款；在土地增值稅清算時(shí)預(yù)提成本費(fèi)用不可以扣除；題外：國(guó)稅發(fā)2009 31號(hào)文件（針對(duì)企業(yè)所得稅）第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、

11、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金（物業(yè)完善費(fèi)一般反應(yīng)在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中）3、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報(bào)告。不可以串移開(kāi)發(fā)成本。4、票據(jù)的合法合理合規(guī)性：根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類(lèi)別：a.如果對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；b.如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)（房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機(jī)構(gòu)（質(zhì)檢站、測(cè)繪站、消防局、市容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。c.如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書(shū)面憑證（合同

12、協(xié)議、收據(jù)），應(yīng)具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件。d.對(duì)于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除項(xiàng)目的憑證。5、開(kāi)發(fā)成本中的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目的劃分核算，應(yīng)直接按照土地增值稅暫行條例和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中的規(guī)定進(jìn)行對(duì)應(yīng)，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用這四項(xiàng)費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。明細(xì)核算不規(guī)范或沒(méi)有明細(xì)核算，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)所列四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的扣除額，在土地增值稅清算時(shí)可采取按分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表核定扣除額的方法。 （1）無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的；（2）提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的；（3）虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的；（4）清算項(xiàng)目中的這四項(xiàng)費(fèi)用，每平方

13、米建安成本扣除額，明顯高于制定的分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由無(wú)法舉證的。分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表核定扣除額的核算方法：首先先將清稅項(xiàng)目的房屋類(lèi)型與分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中的房屋分類(lèi)進(jìn)行對(duì)照，確定適用的核定建安造價(jià)。其次，用核定建安造價(jià)乘以房屋清算面積，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的扣除金額。(三)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按地價(jià)使和開(kāi)發(fā)

14、成本金額之和的5計(jì)算扣除。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以取得土價(jià)和開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10進(jìn)行計(jì)算扣除。利息支出按照國(guó)家銀行公布的不同類(lèi)別不同時(shí)期的利率，以金融機(jī)構(gòu)利息結(jié)算單為依據(jù)。超過(guò)上浮幅度的部分利息、超過(guò)貸款期限的利息部分、加罰的利息都不允許扣除。金融機(jī)構(gòu)證明，是指各類(lèi)銀行、保險(xiǎn)公司及經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。包括國(guó)家專(zhuān)業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國(guó)性保險(xiǎn)企業(yè)、區(qū)域性保險(xiǎn)企業(yè)，股份保險(xiǎn)企業(yè)、中外合資保險(xiǎn)企業(yè)，以及其他專(zhuān)業(yè)性保險(xiǎn)企業(yè)；

15、還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類(lèi)財(cái)務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)和綜合性非銀行金融機(jī)構(gòu)。企業(yè)間的借款等利息不允許扣除。（四）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、政府稅費(fèi)。列入管理費(fèi)用印花稅，不再重復(fù)扣除。 （五）、加計(jì)扣除對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本之和的20加計(jì)扣除。（政府規(guī)費(fèi)和代收費(fèi)用各地規(guī)定不一致，能否加計(jì)扣除需要明確；五、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題（一）取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款

16、、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。（二）取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目對(duì)取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得房地產(chǎn)時(shí)支付的價(jià)款、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。也不能價(jià)計(jì)20%的扣除。（三）僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目對(duì)取得了土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如三通一平等），不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付

17、的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和允許加計(jì)20的扣除。（四）成片受讓、分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目計(jì)算方法納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總開(kāi)發(fā)建筑面積的比例分別來(lái)計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額。例如：取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除項(xiàng)目分?jǐn)?，地價(jià)款的扣除，需按全部建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不允許按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。具體分?jǐn)偣剑喝〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額÷總建筑面積*清稅面積三、需要核定征收的處理程序（一）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷(xiāo)售收入直接乘以核定的征收率征收土地增值稅。（1）

18、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷(xiāo)售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷(xiāo)售收入或扣除項(xiàng)目金額的；（2）擅自銷(xiāo)毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；（3）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；（4）納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 土地增值稅清算案例案例一某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)的“小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年7月，向地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。一、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)小區(qū)項(xiàng)目，于2001年2月開(kāi)發(fā)，座落于區(qū)號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面

19、積80,000平方米。2003年3月地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。2、該項(xiàng)目于2002年初開(kāi)工建設(shè)，于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，根據(jù)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車(chē)庫(kù)等面積30,000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷(xiāo)售面積10,000平方米中，已對(duì)外出租4000平

20、方米。4、公共配套設(shè)施分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車(chē)棚1000平方米，車(chē)庫(kù)3500平方米。5、該項(xiàng)目在2006年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。 6、根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)2006年市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條

21、件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。二、取得收入情況說(shuō)明 該單位于2003年5月開(kāi)始預(yù)售房屋, 截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷(xiāo)售收入總額1,430,000,000元。其中:出售住宅120,000平方米,取得銷(xiāo)售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米, 取得銷(xiāo)售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米, 取得銷(xiāo)售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200,000元。售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。三

22、、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明(一) 取得土價(jià)為4.53,2億元。單位提供土地出讓合同、地價(jià)繳款證明、交納土地出讓金4.4億元,繳納契稅0.132億元（不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積）。該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除地價(jià)： 4.532/200,000*160,000=3.6256億（二）開(kāi)發(fā)成本工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為5億元,該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為3.776億元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：0.4元。(2)前期工程費(fèi)：1.2元。(3)建筑安裝工程費(fèi)：2.9元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：0.02元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：0.28元。(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：0.2元。分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為：5億/200,000*160,000=4億元；（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為：（3.6256+4）*10%=0.76256億元（四）與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅0.72億元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加0.072億元。（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為（3.6256+4）*20%=1.52512億元本次允許扣除項(xiàng)目的總金額為：（3.6