商業(yè)規(guī)劃動線設(shè)計與鋪位分割

1、商業(yè)規(guī)劃動線設(shè)計及鋪位分割交流探討唐豫 2010-9-30一商業(yè)地產(chǎn)項目基本概念二動線規(guī)劃三鋪位分割基本概念基本概念一一商業(yè)項目專業(yè)術(shù)語基本概念商業(yè)項目專業(yè)術(shù)語基本概念總用地面積總用地面積：地塊退紅線之后的總面積，總用地面積包括三部分：建設(shè)用地面積、代征道路面積和代征綠化面積。總建筑面積總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 容積率容積率：總建筑面積與總用地面積的比率。建筑密度建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率綠化率：總綠地面積與總用地面積之比。建筑高度建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。

2、煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。 建筑紅線建筑紅線：又稱建筑控制線，是城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線，指建筑物的外立面所不能超出的界線。目的在于騰出用地，改善或美化環(huán)境，取得良好的效果。用地紅線是圍起某個地塊的一些坐標點連成的線，紅線內(nèi)土地面積就是取得使用權(quán)的用地范圍。開發(fā)建設(shè)這個地塊的規(guī)劃建筑時候，還需要退紅線2米左右，這個數(shù)字各地不一，要看當?shù)匾?guī)劃局的規(guī)定。規(guī)劃的建筑必須在退紅

3、線范圍內(nèi)，退出的這塊地不準占用。也就是說，盡管你已經(jīng)為退出的這塊地付出了土地出讓金，但就是不準占用。商圈商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。商鋪商鋪：經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。項目運營組項目運營組：指根據(jù)項目運作需要，合理配備經(jīng)營、管理、營銷、物業(yè)等各方面專家人員組成專門負責項目，進駐項目現(xiàn)場，負責項目各周期的具體工作的運營團隊。商業(yè)經(jīng)營管理商業(yè)經(jīng)營管理：根據(jù)不同商業(yè)項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)和定位，導入我們自主開發(fā)的商業(yè)管理模式，對商業(yè)項目進行全面、有效的經(jīng)營管理。商業(yè)營銷策劃商業(yè)營銷策劃：根

4、據(jù)商業(yè)企業(yè)的市場競爭狀況和經(jīng)營狀況，進行商業(yè)營銷戰(zhàn)略設(shè)計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施，進行文化營銷、服務營銷、CS整合營銷。核心筒核心筒：就是在建筑的中央部分，由電梯井道、樓梯、通風井、電纜井、公共衛(wèi)生間、部分設(shè)備間圍護形成中央核心筒，與外圍框架形成一個外框內(nèi)筒結(jié)構(gòu)，以鋼筋混凝土澆筑。此種結(jié)構(gòu)十分有利于結(jié)構(gòu)受力，并具有極優(yōu)的抗震性。是國際上超高層建筑廣泛采用的主流結(jié)構(gòu)形式。同時，這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性還在于可爭取盡量寬敞的使用空間，使各種輔助服務性空間向平面的中央集中，使主功能空間占據(jù)最佳的采光位置，并達到視線良好、內(nèi)部交通便捷的效果。 柱網(wǎng)柱網(wǎng)：承重結(jié)構(gòu)柱子在平面排列時形成的網(wǎng)格就是柱網(wǎng)。

5、 柱網(wǎng)的尺寸由柱距和跨度確定。柱網(wǎng)的確定就是確定跨度（縱向間距）和柱距（橫向間距）。布置的依據(jù)滿足建筑使用要求，同時考慮結(jié)構(gòu)的合理性與施工的可行性。布置的原則：1.盡量按建筑的墻體分布布置；2.盡量使的柱子縱橫向均勻，縱橫向間距盡量接近，以便更合理的布置梁板；3.盡量減小梁截面；4.為建筑盡量省空間，往往建筑層高是一定的，你的梁增大了，就會降低梁下（或吊頂?shù)母叨龋┑母叨取?建筑分類建筑分類：民用建筑應根據(jù)其使用性質(zhì)、火災危險性、疏散和撲救難度等進行分類，并應符合下表規(guī)定：建筑設(shè)計防火規(guī)范（2001年版）GBJ 161987 名稱高層民用建筑及其裙房單層或多層民用建筑一一 類類二 類居住建筑建筑

6、高度大于60m的住宅、宿舍等建筑建筑高度大于27m，但不大于60m的住宅、宿舍等建筑建筑高度不大于27m的住宅、宿舍等建筑其他民用建筑l.醫(yī)院、重要公共建筑2. 建筑高度建筑高度24m24m以上部分任一樓層建筑面積大于以上部分任一樓層建筑面積大于1500m1500m2 2的商店的商店、展覽、電信、郵政、財貿(mào)金融建筑和綜合建筑3.廣播電視、電力調(diào)度和防災指揮調(diào)度建筑4.藏書超過l00萬冊的圖書館、書庫5.建筑高度大于50m的其他公共建筑除一類外的其他高層公共建筑1. 建筑高度大于24m的單層公共建筑2. 建筑高度不大于24m的公共建筑防火分區(qū)防火分區(qū)：是指采用防火分隔措施劃分出的、能在一定時間內(nèi)

7、防止火災向同一建筑的其余部分蔓延的局部區(qū)域（空間單元）。 民用建筑之間的防火間距（民用建筑之間的防火間距（m m）建筑類別高層民用建筑裙房和其他民用建筑一、二級一、二級三級四級高層民用建筑一、二級1391114裙房和其他裙房和其他民用建筑民用建筑一、二級9 9679三 級117810四 級1491012名稱耐火等級建筑高度或允許層數(shù)防火分區(qū)的允許建筑面積（m2）備 注高層民用建筑一、二級符合建筑分類中規(guī)定15001.體育館、劇院的觀眾廳，其防火分區(qū)允許建筑面積可適當放寬；2.當高層建筑與其裙房之間未設(shè)置防火墻等防火分隔設(shè)施時，裙房的防火分區(qū)允許建筑面積不應大于1500m2。裙房，單層或多層民用

8、建筑一、二級1.單層公共建筑的建筑高度不限；2.住宅建筑的建筑高度不大于27m；3.其他民用建筑的建筑高度不大于24m。2500三級5層1200四級2層600地下、半地下建筑（室）一級不宜超過3層500設(shè)備用房的防火分區(qū)允許建筑面積不應大于1000m2。建筑的耐火等級、允許層數(shù)和防火分區(qū)允許建筑面積建筑的耐火等級、允許層數(shù)和防火分區(qū)允許建筑面積 防煙分區(qū)防煙分區(qū)：是指用擋煙垂壁、擋煙梁、擋煙隔墻等劃分的可把煙氣限制在一定范圍的空間區(qū)域。 建筑中的防煙方式可采用機械加壓送風防煙方式或可開啟外窗的自然排煙方式。 機械排煙系統(tǒng)與通風、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)宜分開設(shè)置。當合用時，必須采取可靠的防火安全措施，并應

9、符合機械排煙系統(tǒng)的有關(guān)要求。 防煙和排煙系統(tǒng)中的管道、風口及閥門等必須采用不燃材料制作，且排煙管道、加壓送風管道和排煙系統(tǒng)中的補風管道的耐火極限不應低于0.50h。排煙管道應采取隔熱防火措施或與可燃物保持不小于150mm的距離。動線設(shè)計動線設(shè)計二二動線設(shè)計基本原則及方法動線設(shè)計基本原則及方法 動線動線，是購物中心設(shè)計中經(jīng)常遇到的詞匯，意指人在室內(nèi)室外移動的點，連合起來就成為動線。在商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計方面，動線是需要重點考慮的一個方面。對于商業(yè)動線，可以這樣簡單的理解：由點生線，一個腳印一個點、一串腳印一條線，這就是動線。 購物中心動線設(shè)計規(guī)劃主要包括：聯(lián)系外部動線系統(tǒng)規(guī)劃、入口及大堂動線規(guī)劃、中

10、庭動線規(guī)劃、樓層水平動線規(guī)劃、樓層垂直動線規(guī)劃等五部分。1）聯(lián)系外部道路聯(lián)系外部道路 大型購物中心的聯(lián)外道路可以說是動線系統(tǒng)中很重要的一項，在規(guī)劃聯(lián)外道路系統(tǒng)時，應考慮該項目周邊道路現(xiàn)有的交通狀況周邊道路現(xiàn)有的交通狀況，主大門及廣場可面向主主大門及廣場可面向主道（道（所謂主道指日常應有大量的人流、車流通過，車道不能是城市快速道，但可以是主干道），這樣才能吸引人流及方便行人進出，此外側(cè)門最好是另有其他的聯(lián)外道路，且盡量避免以過境交通量很大的道路作為其唯一聯(lián)外道路，聯(lián)外道路應做到可以很方便迅速地接上地區(qū)性主要干道或快速道路，以充分發(fā)揮其集聚的功能，并可使其對周邊道路的交通影響減至最低。 聯(lián)外道路與

11、完善的交通運輸網(wǎng)連結(jié)，能擴大購物中心的輻射范圍，擴大其商圈，能方便購物者到達及貨料運送。像這方面的案件很多，如廣州天河城，除主門（北門）面向交通量很大的天河路（注：其不是快速路）外，其它三個門分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場及地鐵作為其聯(lián)外道路，并通過它們與廣州黃埔大道、環(huán)城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋達整個珠三角，并創(chuàng)出單日最高人流達80多萬的效果。1）聯(lián)系外部道路聯(lián)系外部道路 2）停車場進出動線停車場進出動線 停車場進出口的位置將會影響周邊道路的車流方向，規(guī)劃不當?shù)耐＼噲鲞M出口不僅會影響停車場的進出效率，也會導致車流回堵而影響周邊道路上的車流。一般規(guī)劃停車場進出

12、口時，應注意的有以下幾項： 出入口應設(shè)于交通量較少的非主道路上出入口應設(shè)于交通量較少的非主道路上。若一定要設(shè)于較大車流量的道路上時，必須在出入口處向后退縮若干距離以便車輛進出。 應配合道路的車行方向以單進單出單進單出，避免進出在同一個口。 采用效率較高的收費系統(tǒng)以節(jié)省車輛進出時間，收費點盡量不要設(shè)在地上，以避免司機進出麻煩，斜坡起步。汽車、摩托車操作特性不同，進出口應盡量予以分開。 以下地點不應設(shè)置停車場進出口：學校、醫(yī)院或消防隊學校、醫(yī)院或消防隊等出入口起20米以內(nèi)；車道的十字口十字口、穿越斑馬線斑馬線、橫越天橋橫越天橋、地下道上下口起地下道上下口起8 8米以內(nèi)米以內(nèi)；公共公共汽車站汽車站、

13、鐵路平交道起鐵路平交道起1010米以內(nèi)米以內(nèi)；其它經(jīng)主管建筑機關(guān)或公安交通主管機關(guān)認為有礙交通所指定的道路或場所。3）行人動線系統(tǒng)行人動線系統(tǒng) 不論是自駕車或搭乘公共交通系統(tǒng)來到購物中心，下了車之后一定要行走，會用到人行設(shè)施，因此行人動線的規(guī)劃也是動線規(guī)劃的重要內(nèi)容之一。 人們自駕車或打的到達目的地后，所需步行的距離較短，其行人動線主要其行人動線主要為停車場地到購物中心的動線為停車場地到購物中心的動線。若停在購物中心附設(shè)的地下停車場內(nèi)，直接由升降梯或樓梯即可到達購物中心；若是停在較遠的停車場，則應考慮其可能的動線，最好避免穿越交通量大的道路，無法避免而需穿越這些道路時，應以立交方式避免其直接干

14、擾，這就是說如果購物中心附近有較大型的停車場，其一般可以作為購物中心的有益補充，就要設(shè)計出從停車場來購物中心的動線設(shè)計出從停車場來購物中心的動線，遇到交通量較大的過道時，應以立交或地下通道方式加以解決立交或地下通道方式加以解決。同樣道理如果附近有地鐵站或公交站的也要用同樣方法加以解決，這樣才能增強購物中心的易接近性。廣州天河城之所以有巨大的人流量，就是因為消費者自駕車、乘公車、搭地鐵都可輕松到達。4）貨車動線系統(tǒng)貨車動線系統(tǒng) 購物中心中大宗商品的進出需要貨車，對于貨車行使的路線應盡量與一般消費者的汽車及行人動線分開汽車及行人動線分開，避免互相干擾，并且應依法規(guī)規(guī)定設(shè)置足夠的離街場地供貨車卸貨使

15、用。貨車動線的設(shè)計要注意利用建筑物較偏僻的地方或行人較少達到的地方，盡量減少對顧客的干擾，實在沒有地方的，大宗物流的配送要利用非營業(yè)時間進行，這樣能在動線上進行時間上的分隔。貨車動線設(shè)計中還要考慮一些技術(shù)問題，如地面的承重力及貨場貨梯的配套地面的承重力及貨場貨梯的配套等。 入口大門對購物中心而言是一項重要的空間形象指標，應能有明顯易辯的入口大門對購物中心而言是一項重要的空間形象指標，應能有明顯易辯的特性，對外部環(huán)境要有一定的視覺形象沖擊特性，對外部環(huán)境要有一定的視覺形象沖擊，在此要將購物中心名稱及圖案標志進行顯著地展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象，表現(xiàn)其形象視覺系統(tǒng)（VI），對外在環(huán)境而言，購物中心的入口

16、應大而顯著。 騎樓、遮蓬騎樓、遮蓬等可以將人行步道接近，使行人停留，且它也像是一個廣告以說明入口所在，人流在此聚集再進入購物中心就變得自然的了，這樣可以提高店鋪聚客率。 入口大堂入口大堂對于在購物中心內(nèi)的顧客而言，也是一項重要的空間動線指標，因而也應有明顯易辨的特性，購物中心內(nèi)各商品商店位置標示板及引導地圖集中放在購物中心各入口大堂處設(shè)有明顯的指引。 在內(nèi)圍式的購物中心內(nèi)，多會有中庭作為購物中心的焦點，中庭廣場多位中庭廣場多位于各個道路形成的動線交匯點，亦即人行活動最頻繁處于各個道路形成的動線交匯點，亦即人行活動最頻繁處。它一方面提供場所供購物以外的活動使用，如流行展示、動態(tài)表演流行展示、動態(tài)

17、表演等，另一方面也是公共活動及休息的場所，在此應利用照明及裝修等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點。在中庭設(shè)及屋頂采光，具有將購物者的視線引導向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動力。像東莞虎門富民服裝大樓的中庭就有很好地表現(xiàn)了這一特點，在此既是商品展示的舞臺又是公共活動及休息的場所。中庭挑空直達屋頂，人們在中庭留步，各樓層扶梯聯(lián)系動線一覽無余，很好地體現(xiàn)了動線交匯點的特征，每天來自全國各地的大量服裝商場家在此川流不息。目前，在國內(nèi)這種形式的中庭設(shè)計已經(jīng)十分普遍，為人們所認同。 樓層水平動線設(shè)計的目的是要使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，

18、使消費者能輕松看見商店內(nèi)的展示細部，在大型購物中心內(nèi)，建議使用專賣商店或分功能分商品品種商店使專場更緊湊，如果是有中庭的，要使店鋪及招牌盡量都面向中庭展開，面向視覺焦點，以達聚集效果。 另外根據(jù)購物者的人數(shù)，空間應勿過窄以至感覺太過擁塞。人行主通道人行主通道4-4-9 9米寬較為合適米寬較為合適。購物中心人行直線通道應該不要太長不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，要有一定的變化，開放式的沿街商店及其它方式能使賣場更富表現(xiàn)力（目前國內(nèi)主要還是店面玻璃封閉式），中國道家的八卦圖案是一個聚人氣利風水的線 路圖，在購物中心水平通道動線設(shè)計中可以參考，圍繞中庭設(shè)計一至多層的循環(huán)購物街是可行的，

19、但是層次太多了也不好層次太多了也不好，末層次的店鋪消費者不易到達，為了使消費者輕松到達，主要平面層次最好不要超過三層，而且各層次的聯(lián)系通道動線要寬，要大于同層次的通道。水平各層次的通道動線設(shè)計表現(xiàn)形式也要有多種方式，既可以設(shè)計成“十十”行，也可以設(shè)計成“Y”Y”或或“T”T”形等，目的就是要使消費者視覺通透，盡量做到?jīng)]有盲點，處在購物者盲點中的店鋪是沒有商業(yè)價值的，其動線設(shè)計和商鋪分隔也是不成功的。要做好這一點也不是容易的，需要經(jīng)營者不斷努力并根據(jù)需要在實踐中持續(xù)改進。像香港著名的又一城購物中心和香港時代廣場在水平動線設(shè)計中就使用上述的手法，達到了很好的效果。 在多層大型購物中心內(nèi)，要誘使購物

20、者離開低樓層，前往另一個樓層誘使購物者離開低樓層，前往另一個樓層購物，這在設(shè)計上是樓層垂直動線要解決的問題，解決得不好可能產(chǎn)生一層賣得很好另一層卻很差的情況，樓層垂直動線規(guī)劃在購物中心動線設(shè)計規(guī)劃中也是十分重要的，它能提升購物中心的整體價值提升購物中心的整體價值。 在垂直動線設(shè)計中，手扶梯和電梯及其它設(shè)備搭配合理，分布均勻手扶梯和電梯及其它設(shè)備搭配合理，分布均勻，在購物中心大門附近及中庭可配置觀光垂直電梯中庭可配置觀光垂直電梯，在許多舊購物中心的改造中，這是主要增加的內(nèi)容；在大堂要配置手扶梯大堂要配置手扶梯，既有利于消費者上下，又可增強立體感；在中庭兩邊要配置循環(huán)連續(xù)上樓的電動手扶梯電動手扶梯

21、，有利于消費者上下，配置循環(huán)連續(xù)攀爬手扶梯時要注意創(chuàng)造出消費者在每層的停留路線和時間，在手扶梯或主道邊要有該層的商鋪位置和通道的平面圖展示。手扶梯的配置要掌握一個基本原則：消費者在某個手扶梯附近能看到上樓或下樓的下一個動線連接消費者在某個手扶梯附近能看到上樓或下樓的下一個動線連接，扶梯安置不宜太疏也不宜太密。在某些超大型的購物中心，因其面積很大，為了方便顧客進入，可在購物中心外墻面設(shè)立攀爬向上的手扶梯外墻面設(shè)立攀爬向上的手扶梯將人流引入高處。在購物中心內(nèi)的大型百貨公司，因其經(jīng)營是多層經(jīng)營，而且每層占 用面積都很大，經(jīng)營者為了節(jié)約租金成本，其位置又是遠離購物中心主要公用垂直動線的偏遠處，這樣為了

22、將每一層動線聯(lián)系起來，就要在百貨公司的經(jīng)營面積內(nèi)增設(shè)電動手扶梯，將其每層動線進行連接，以提升經(jīng)營場地的緊湊性。像廣州天河城內(nèi)的天河城百貨和廣州中華廣場內(nèi)的中華百貨樓層聯(lián)系就考慮了這點。1 1）多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚至于有數(shù)個主）多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚至于有數(shù)個主力店。力店。 香港購物中心都是多層，最高有18層之多，通過多主力店的設(shè)置，使購物中心的人流拉動力達到最強人流拉動力達到最強。香港有的購物中心一層有數(shù)個主力店，如又一城、海港城等購物中心，某些層級一層甚至于有三家以上的主力店。 購物中心名稱購物中心名稱主力店主力店海港城海港城連卡

23、佛百貨、惠康超市、嘉禾電影院、玩具反斗城連卡佛百貨、惠康超市、嘉禾電影院、玩具反斗城太古廣場太古廣場連卡佛百貨、瑪莎百貨、西武百貨、連卡佛百貨、瑪莎百貨、西武百貨、UAUA電影院電影院時代廣場時代廣場百佳超市、連卡佛百貨、瑪莎百貨、豐澤電器百佳超市、連卡佛百貨、瑪莎百貨、豐澤電器又一城又一城百佳超市、瑪莎百貨、永安百貨、真冰場、豐澤電器、百佳超市、瑪莎百貨、永安百貨、真冰場、豐澤電器、LOG-ONLOG-ON、生活創(chuàng)庫、生活創(chuàng)庫太古城中心太古城中心生活創(chuàng)庫、瑪莎百貨、永安百貨、生活創(chuàng)庫、瑪莎百貨、永安百貨、LOG-ONLOG-ON、UAUA電影院、真冰場、美國冒險樂園電影院、真冰場、美國冒險樂

24、園新城市廣場新城市廣場瑪莎百貨、瑪莎百貨、UAUA電影院、史諾比開心世界、宜家家私電影院、史諾比開心世界、宜家家私2 2）將主力店設(shè)置于購物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心的中部。）將主力店設(shè)置于購物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心的中部。 購物中心內(nèi)部的人流動線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂購物中心內(nèi)部的人流動線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂。內(nèi)部人流動線設(shè)計的基本要求是晝引導人流經(jīng)過每一間店鋪，使每一間店鋪都擁有足夠多的人流，使每一平方米的室內(nèi)空間都能為購物者創(chuàng)造愉悅的體驗，使每一間店鋪都創(chuàng)造盡可能多的營業(yè)額。 購物中心的人流動線規(guī)劃與地塊形狀地塊形狀有關(guān)，與出入口出入口的設(shè)置有關(guān)，與主力主力

25、店的位置店的位置安排有關(guān)。 當?shù)貕K形狀為長條形時，香港購物中心的經(jīng)驗是將主力店設(shè)置于兩端，將一般承租商戶設(shè)置于中間的方式。2 2）將主力店設(shè)置于購物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心的中部。）將主力店設(shè)置于購物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心的中部。案例介紹：又一城案例介紹：又一城又一城的LG1層平面當中，其兩端分別是香港唱片旗艦店和AMC電影院，而一般的承租商戶則分布于中間。這樣在兩大主力店的拉動下，中間的一般承租戶就能享受更多的人流，實現(xiàn)資源互動，人流共享的目的。AMC電影院主力店一般商戶EspritEsprit主力店主力店香港唱片香港唱片主力店主力店一般商戶3 3）將主力店設(shè)置于購

26、物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布。）將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布。 香港購物中心都是多層，最高有18層之多，通過多主力店的設(shè)置，使購物中心的人流拉動力達到最強。香港有的購物中心一層有數(shù)個主力店，如又一城、海港城等購物中心，某些層級一層甚至于有三家以上的主力店。 全球購物中心的造型無處乎9種類型，分別是直線帶狀、“L型”“U“型、集團型、”T“型、三角形、啞鈴型、四方型和垂直立體式。 主力店與一般承租戶的動線安排，其基本原則在于利用主力店與一般承租商有戶的不同位置，吸引消費者在購物中心內(nèi)做雙向流動，這樣才能獲得最大的消費效果。 3 3）將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶

27、圍繞主力店分布。）將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布。 香港比較常見的購物中心造型除了長條形的直線帶狀之外，”L“型和四方型的也比較常見，這兩種平面造型的購物中心，其基本的動線規(guī)劃就是將主力店設(shè)置在購物中心中間，而一般承租戶則圍繞著主力店呈發(fā)散狀分布。 香港購物中心的這種動線規(guī)劃原則的精髓在于：將主力店設(shè)置在中央地帶，就能形成一個平面的商業(yè)核心，同時積極利用這個核心作用的人流吸引作用，達到人流聚集、發(fā)散的效果，不僅促進了一般承租商戶的經(jīng)營，也促進了主力商家的經(jīng)營，使購物中心商業(yè)元素之間實現(xiàn)良好的整體互動。一般商戶一般商戶一般商戶一般商戶一般商戶一般商戶一般商戶一般商戶主力店家4

28、 4）設(shè)置多個地鐵出入口，全方位引導人流，使購物中心與地鐵站融為一體。）設(shè)置多個地鐵出入口，全方位引導人流，使購物中心與地鐵站融為一體。 現(xiàn)代購物中心的建設(shè)有兩個基本的原則就是易達性原則和聚集性原則易達性原則和聚集性原則，即要將購物中心建在集客能力最強，顧客最方便，最容易到達的地方。香港建于地鐵沿線的購物中心，最主要的人流來自于地鐵，如何方便人們乘坐地鐵，以及如何促使地鐵的人流在此形成聚集效應，是購物中心在設(shè)計的時候，就要重點考慮的一個問題。 香港的眾多購物中心，在全方位引導人流方面，最成功的一種方式就是在購物中心內(nèi)不止設(shè)置一個地鐵出入口，而是設(shè)置幾個地鐵出入口，如位于地鐵青衣站的青衣城就都設(shè)

29、有兩個地鐵出入口。4 4）設(shè)置多個地鐵出入口，全方位引導人流，使購物中心與地鐵站融為一體。）設(shè)置多個地鐵出入口，全方位引導人流，使購物中心與地鐵站融為一體。 多個地鐵出入口的設(shè)置，有利于促進購物中心的整體經(jīng)營有利于促進購物中心的整體經(jīng)營。如青衣城在同一平面上設(shè)置兩個地鐵出入口，這樣的設(shè)計至少有兩大作用： 在地鐵到站后，有利于疏導人流。當人流過于擁擠時，則消費者購物頻率不高，多出入口的地鐵設(shè)計，有利于合理分散人流，提高購物機率。 不同平面，不同區(qū)域的地鐵出入口設(shè)計，在方便了消費者乘坐地鐵及進出地鐵站的同時，還能引導人流購物，在一個購物中心造就了兩條地鐵大街，兩個地鐵同層，使更多街道上的商戶、更多

30、平面上的商戶，能享受到地鐵所帶來的人流和商機。購物中心購物中心地鐵出入口地鐵出入口地鐵出入口地鐵出入口5 5）不把停車場只放在負一層，而是將停車場進行多樓層設(shè)置，進行人流引導。）不把停車場只放在負一層，而是將停車場進行多樓層設(shè)置，進行人流引導。 不把停車場只放在負一層，而是將停車場進行多樓層布置，其目的不僅是在城市中心，寸土寸金的地方創(chuàng)造更多的停車位，而且停車場多樓層設(shè)置的結(jié)果更便于人流引導，使購物中心人流的進入途徑和分布更加合理。頂層停車場頂層停車場商場商場商場商場商場商場負一層停車場負一層停車場6 6）將美食廣場安排在購物中心的頂樓，形成吸引人流的磁極。將美食廣場安排在購物中心的頂樓，形成

31、吸引人流的磁極。 香港購物中心對美食的安排極為考究，會在一個面積較大的區(qū)域，形成一個專門的美食區(qū)。 美食廣場位置的設(shè)定，各有不同，如青衣城安排在中庭地面，時代廣場、旺角新世紀等則安排在頂樓。 將美食廣場安排在頂層，有香港購物中心獨特的考慮。美食廣場具有“365天的市民餐桌”的特點，美食具有“經(jīng)常性”的特點，而且顧問在就餐前后，必定會在購物中心內(nèi)行走，隨時都有可能購物。從這個角度來看，將美食廣場安排在購物中心的頂樓，是有必要的。7 7）在購物中心設(shè)置大型電視屏幕，形成人流集）在購物中心設(shè)置大型電視屏幕，形成人流集中的焦點效應。中的焦點效應。 現(xiàn)代購物中心大多在主入口處設(shè)置大型露天廣場，以達到吸引

32、人流和聚集人流的效果。 香港購物中心眾多，為吸引人流，表達時尚，在購物中心內(nèi)設(shè)置大型電視屏幕就成為一種有效的手段。8 8）建筑玻璃外墻進行主題式設(shè)計，讓建筑外部形成消費動力。建筑玻璃外墻進行主題式設(shè)計，讓建筑外部形成消費動力。 購物中心外立面采用玻璃幕墻材質(zhì)，在香港和大陸都比較常見。香港購物中心的一個成功經(jīng)驗就是：如何通過對玻璃幕墻的運用，達到最佳的吸引人流的效果。 通過對比我們可以發(fā)現(xiàn)：大陸購物中心的玻璃幕墻在形成了一個良好的建筑觀感之后，并沒有營造出濃郁的購物氣息。而香港購物中心卻充分利用了玻璃幕墻材質(zhì)透明的特點，將濃郁的購物氣息充分展示出來，形成了一個良好的外部形象設(shè)計，讓路人經(jīng)過此處，

33、就生產(chǎn)了進入購物中心的愿望。9 9）將電影城的入口設(shè)置于首層，但是出口卻設(shè)置于高層，引導人流往上走。）將電影城的入口設(shè)置于首層，但是出口卻設(shè)置于高層，引導人流往上走。 香港購物中心設(shè)有電影院非常普遍，其成功之處在于：部份購物中心不僅把電影院作為一種娛樂投資，更利用它對人流的良好拉動作用，形成購物中心內(nèi)的又一條人流動線。 如又一城和太古廣場的電影院，就有意將電影院的入口設(shè)置在首層，而出口卻設(shè)置在較高的層次，這樣，顧客在一次看電影的過程，就會形成一條相對完整的人流動線，通過增加人的流動，增加購物中心商品的消費。電影放映廳電影放映廳首層電影院入口處首層電影院入口處首層電影院出口處首層電影院出口處10

34、10）巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口，將人流引向購物中心。）巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口，將人流引向購物中心。 由于地鐵擁有多個出口，人流瞬間即分散。香港購物在如何吸引人流的技巧方面，創(chuàng)意很多，而且很富親和力。案例：案例：APMAPM購物中心購物中心在地鐵的交叉路口設(shè)巨大的公仔吸引眼球創(chuàng)作型公仔個性化、特色化公仔身上有很大的購物中心標識購物中心的“小使者”市民、游人與公仔拍照、合影購物中心最好的宣傳接近了購物中心與地鐵站之間的距離1111）建筑玻璃外墻進行主題式設(shè)計，讓建筑外部形成消費動力。）建筑玻璃外墻進行主題式設(shè)計，讓建筑外部形成消費動力。 自動扶梯口設(shè)置引導性廣告，吸引人流按照

35、其引導的方向走。 在自動扶梯口擺放主力店廣告招牌的方式很普遍。在自動扶梯口擺放主力店廣告招牌的方式很普遍。 在購物中心的中庭懸掛商戶的廣告招牌。在購物中心的中庭懸掛商戶的廣告招牌。1212）充分發(fā)揮街鋪的聚客作用，設(shè)計盡可能多的街鋪以營造商業(yè)氣氛。）充分發(fā)揮街鋪的聚客作用，設(shè)計盡可能多的街鋪以營造商業(yè)氣氛。 現(xiàn)代購物中心的商鋪以封閉式封閉式為主，如封閉式的商業(yè)街和錯落在商場各層的各式各樣的商鋪等。但開放式的傳統(tǒng)街鋪，直接面對消費人群，還是具有相當?shù)奈?，對營造街區(qū)商業(yè)氣氛起著很重要的作用。 購物中心是不是要有開放式街鋪，以及開放式街鋪與封閉式街鋪共同存在的矛盾如何協(xié)調(diào)，是發(fā)展購物中心一直在探

36、討的問題。 由于香港人口密度大，商場周邊流動人口密集或靠近住宅區(qū)，有一些購物中心，因地制宜地在沿街或沿住宅面設(shè)置了街鋪沿街或沿住宅面設(shè)置了街鋪，并取得了成功。1313）頂樓設(shè)置特色化，讓顧客情不自禁往上走。頂樓設(shè)置特色化，讓顧客情不自禁往上走。美食廣場美食廣場大型電視屏幕大型電視屏幕電影城電影城娛樂項目：玩具反斗城、溜冰場、冒險樂園、兒童樂園等娛樂項目：玩具反斗城、溜冰場、冒險樂園、兒童樂園等鋪位分割鋪位分割三三鋪位分割基本原則及方法鋪位分割基本原則及方法1）根據(jù)項目定位及銷售的需要合理劃分鋪位的面積； 2）進深比例結(jié)合定位的業(yè)態(tài)來確定適當?shù)谋壤?）合理利用區(qū)域內(nèi)的面積，最大化得到使用；4）

37、避免出現(xiàn)鋪位死角；5）避免通道中出現(xiàn)柱子；6）避免出現(xiàn)不規(guī)則的鋪位（如三角鋪）；7）通過公共部分與通道系統(tǒng)的劃分來提高各個區(qū)域的均好性；8）一般先完成鋪位的銷售分割，再考慮鋪位的招商分割。 1）了解基本平面布局，提出修改意見了解基本平面布局，提出修改意見：一般上拿到手的是一張結(jié)構(gòu)完成的圖紙，那么主要的設(shè)施已經(jīng)標注位置，核心筒、樓梯、電梯、柱網(wǎng)如何分布，哪個部分我們需要更改，要即時提出修改意見。2）認識柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)認識柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)：也就柱矩，柱子的分布情況。一般規(guī)則的柱矩是9x9的，但住宅裙樓商業(yè)可能有不規(guī)則的情況。 3）了解防火分區(qū)了解防火分區(qū)：了解國家關(guān)于商場的防火分區(qū)的設(shè)計，或者了解設(shè)計院對整體防火分區(qū)的設(shè)計，各分區(qū)之間的防火卷閘門下是不能擺放任何東西的，鋪位劃分時需要注意這點，還有就是消防栓的設(shè)置，別把那位置給包到鋪位內(nèi)。設(shè)計院規(guī)劃的防火分區(qū)往往不能跟我們的鋪位分割不符，這時就需要與設(shè)計院討論，結(jié)合我們的鋪位分割重新規(guī)劃防火分區(qū)。 1）先根據(jù)場子面積、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，以及項目的長和寬粗略估計劃分；2）確定主通道和次通道的寬度；3）從街鋪開始劃鋪，先外后內(nèi)；4）一排排、一層層劃分。 平面布局設(shè)計是確定通道形態(tài)，確定鋪位的布局和面積大小，最大限度地為每個鋪位帶來通行人流，提供更多的生意機會。 柱距與鋪位面寬有直接關(guān)系：柱子不宜落在店面內(nèi)，柱點應中分或四分，