房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的特點及管理需求

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的特點及管理需求本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】M房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理問題探究【第一章】M房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流優(yōu)化管理研究引言【第二章】現(xiàn)金流管理概念界定與相關(guān)理論【第三章】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的特點及管理需求【4.14.2】M房地產(chǎn)公司報表分析【4.34.41M房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀與優(yōu)化建議【結(jié)論/參考文獻(xiàn)】房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流控制分析結(jié)論與參考文獻(xiàn)第3章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的特點及管理需求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指將追求利潤作為企業(yè)發(fā)展目的，進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)和管理的企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的重要國民企業(yè)，其行業(yè)GDP占據(jù)我國總GDP的大部分，房地產(chǎn)行業(yè)同其他生產(chǎn)型企業(yè)不同，具有強烈的

2、行業(yè)特征，例如房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求量和對銀行的依賴性比其它行業(yè)要多得多。房地產(chǎn)行業(yè)具有建設(shè)開發(fā)周期長，前期資金投入量大與資金投出后收回時間長等特征，因此如果房地產(chǎn)企業(yè)不能在存續(xù)期間保持良好的現(xiàn)金流量，那么即使企業(yè)處于盈利狀況，也將會由于資金鏈斷裂出現(xiàn)現(xiàn)金流缺口導(dǎo)致無法償還到期債務(wù)而面臨破產(chǎn)清算。因此，建立良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理制度是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的必經(jīng)之路。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流同其他行業(yè)是很不一樣的。首先從經(jīng)營活動的現(xiàn)金流上看，房地產(chǎn)行業(yè)是房屋建設(shè)和開發(fā)，一般資金回收期為2年左右，資金回收期較長；而一般生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售時間間隔短，資金回收時間短，回收率較高。從籌資活動的

3、現(xiàn)金流上看，房地產(chǎn)行業(yè)無論是土地的購買還是房屋的建設(shè)，資金投入量都是巨大的，因此房地產(chǎn)行業(yè)的籌資一般都是巨大的；一般生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的投入量是參差不齊的，資金投入量也是各有不同，但是相比房地產(chǎn)行業(yè)，生產(chǎn)型企業(yè)的籌資額相對較低等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同其他行業(yè)之間關(guān)于編制現(xiàn)金流管理制度的區(qū)別主要包括以下方面：3.1 資金需求量大要求企業(yè)多渠道融資房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期對資金有著巨大的需求量，首先是前期土地的購買。隨著我國經(jīng)濟越來越發(fā)達(dá)，市場經(jīng)濟快速發(fā)展，國家人口密集，土地價額是越來越大，在現(xiàn)在，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的土地是舊城改造土地，因此，購買土地房地產(chǎn)企業(yè)還得額外支付拆遷費等，這些都是巨額的

4、支出。其次是房屋的建設(shè)支出，房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)支出包括前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，建筑安裝費，綠植建造費等，這些都需要大量的資金支持。上海置地公司在2013年購買的上海虹橋地塊的土地價額為18億，至2014年年底該企業(yè)生產(chǎn)成本已達(dá)30多億，然而后續(xù)仍需要巨額的支出。這些都說明，房地產(chǎn)企業(yè)的建立是需要有強大的資金作為后盾的。房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是前期的土地購買需要大量資金，其日常生產(chǎn)建設(shè)期也是需要有足夠的資金支持的。資金的籌集主要來源于兩個方面，其一是自有資金的籌集，即實收資本、資本公積等，因此房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他企業(yè)，其要求投資者的資金實力雄厚，并能夠給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營及其發(fā)展提供有力的支持。其二是融資借

5、款等的籌集,即長期借款、短期借款等，房地產(chǎn)行業(yè)的融資不同于其他企業(yè)融資金額小、籌集資金渠道廣等，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大，所以房地產(chǎn)企業(yè)融資金額也是較大的，金額過大也就限制了企業(yè)的融資渠道等等都導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，具融資工作較困難。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)，在項目初期就得積極需找各種融資渠道，多渠道融資尋找融資成本最低的最優(yōu)方案。3.2 資金回收期長要求企業(yè)極早編制資金計劃從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展上來看，房地產(chǎn)開發(fā)首先是從考察項目開始，其次就是投標(biāo)土地、開發(fā)土地、房屋建設(shè)、竣工驗收再到銷售等階段，而整個過程所耗用的時間是較長的，一般都需要在兩年以上。在20世紀(jì)，房地產(chǎn)在中國掀起狂熱，大

6、部分的實業(yè)企業(yè)均往房地產(chǎn)行業(yè)靠攏，使得中國在短短幾年內(nèi)建造了大量的房屋，甚至使得很多城市成為“空城”,近幾年國家不斷出臺新的政策限制房地產(chǎn)的急速擴張，房地產(chǎn)也開始暫緩發(fā)展的腳步，但是由于前期房屋的大量建造以及國家嚴(yán)格管控土地的購買都大大增加了房地產(chǎn)行業(yè)購買土地的難度，相對的也延長了項目開發(fā)周期。其次房地產(chǎn)行業(yè)在房屋出售前基本沒有現(xiàn)金流入，而在房屋基本結(jié)構(gòu)封頂且辦理預(yù)售許可證后方能出售，且房屋由于成交價格大，為增大銷售，房地產(chǎn)企業(yè)普遍是采用分期付款的銷售方法，因此其資金回收期長。近幾年，由于國家政策的頒布等原因，房地產(chǎn)行業(yè)開始陷入低迷階段，房屋的成交量也大

7、大減少，這也使得現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的銷售更加困難，同時房地產(chǎn)行業(yè)資金回收期也相對的變得更長。對于項目周期長，房地產(chǎn)企業(yè)要在項目開始前，規(guī)劃好項目的基本運作流程，計劃好項目的每個流程時間，對每個部門制定時間限制條件，不同部門也要積極配合，及時拿到四證，盡早出具設(shè)計圖紙，嚴(yán)格監(jiān)管建設(shè)方的進(jìn)度情況，避免出現(xiàn)延誤工期的情況。為了避免資金回收期過長就得要求企業(yè)擁有一個優(yōu)秀的銷售團隊，在工程部等的配合及時完成房屋建筑的情況下，銷售部要及時跟進(jìn)項目的進(jìn)展情況，盡早對項目做好企劃宣傳等工作，確定目標(biāo)客戶，做好同客戶的溝通進(jìn)展等。3.3 融資難度大要求企業(yè)妥善管理銀企關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)資金的投入額巨大，銀行貸款受政策制

8、約等使得融資工作相對困難，特別是近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷，資金投資風(fēng)險高使得銀行對房地產(chǎn)行業(yè)融資的要求也越來越高。特別是房地產(chǎn)行業(yè)一般都要好幾個項目，每個項目都需要面臨融資的問題，融資金額巨大，且企業(yè)如果要健康的發(fā)展下去就得保持良好的信譽度，所以每個項目的融資均需要及時歸還，資金壓力是巨大的。且由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，使得該企業(yè)如果不融資，將很難發(fā)展下去，甚至很可能導(dǎo)致無法支付工程款等使得項目終止，資金被套牢，使得企業(yè)破產(chǎn)等。所以不僅僅是房地產(chǎn)總公司，每個項目公司的融資壓力都是巨大的，融資難度也是巨大的。在項目初期，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者就得積極做好同融資相關(guān)的前期工作，了解不同的融資方式，不同

9、銀行之間的融資利率等，在項目開始時，就積極跟進(jìn)各個銀行不同融資方式的進(jìn)展情況，多重的選擇從中選擇最優(yōu)的融資方案。且對于房地產(chǎn)行業(yè)一定要做好同銀行之間的銀企關(guān)系，由于房地產(chǎn)行業(yè)項目較多企業(yè)較分散，所以做好銀企關(guān)系有利于其他項目的融資進(jìn)展等。3.4 資金風(fēng)險高要求企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算每個房地產(chǎn)項目在建設(shè)初期投入金額都是巨大的，但是資金的回收具有不確定性，特別是在最近幾年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)銷售開始陷入低潮，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金的回收更加具有不確定性，使得資金的投資風(fēng)險巨大。其次房地產(chǎn)公司一般是同時投資開發(fā)多個項目，然而每個項目都存在投資金額大，回收期長等特點，因此很容易導(dǎo)致企業(yè)陷入資金困難的，很多企業(yè)缺乏

10、管控意識，在資金緊缺時拆東補西，這樣很容易使得企業(yè)被項目套牢，導(dǎo)致資金短缺，這些都給企業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)行業(yè)要慎重投資，對每個項目的投資前一定要做出詳細(xì)的可行性分析，避免盲目投資。并且房地產(chǎn)行業(yè)在對項目投資時，要考慮資金持有量，合理規(guī)劃自有資金和借款之間的權(quán)重比例，要及時知曉整個項目總的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況，將各個投資項目的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況編制表格，確保對企業(yè)整體的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況了如指掌，避免不必要的資金風(fēng)險。3.5 企業(yè)稅負(fù)重要求企業(yè)合理進(jìn)行稅收籌劃房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)是相當(dāng)重的，從前期土地的購買，就需要支付契稅，契稅的稅率一般是在3%-5%之間，M公司旗下的上海分公司在2013年支付契稅達(dá)5400萬。其次還包括大小稅種合計達(dá)幾十種，金額均是巨大的，2012年萬科稅負(fù)達(dá)211億，從數(shù)據(jù)上來看可知房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重的。房地產(chǎn)行業(yè)相比其他行業(yè)存在稅負(fù)較重的問題，所以房地產(chǎn)行業(yè)的管理者要積極做好稅收籌劃，避免出現(xiàn)不必要的稅