房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識場調(diào)研初級

1、百合田房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（初級一、房地產(chǎn)及相應(yīng)所有權(quán)概念1 .房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)。2 .地產(chǎn)的概念與類型（記大點(diǎn)地產(chǎn):即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)類型： 居住用地 工業(yè)用地 倉庫用地 交通用地： 能政用地:包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。 閻業(yè)服務(wù)用地：包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn) 科文衛(wèi)設(shè)施用地：包括各類學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體

2、育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。 港口碼頭用地 軍事用地： 其它用地:不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等03 .土地所有權(quán)的概念與分類1土地所有權(quán)概念：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；土地所有權(quán)不可出讓，使用權(quán)可出讓。2土地所有權(quán)種類：國有土地和集體土地兩類。3國有土地:指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。4集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。4 .房產(chǎn)所有權(quán)的概念與分類所有權(quán):對于房屋的實(shí)際持有和控制，但不同物業(yè)各有年限限制使用權(quán)

3、：自由行使利用的權(quán)利，以滿足人們需要收益權(quán):出讓所有權(quán)而獲取收入，如房屋租金。處分權(quán):對所有權(quán)的變更處理，如出讓、贈與、遺產(chǎn)過戶等。5 .房地產(chǎn)市場市場構(gòu)成1房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。附一級土地市場交易形式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議轉(zhuǎn)讓（透明度逐漸遞減2房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，即一手房市場。3房地產(chǎn)三級市場：存量房地產(chǎn)交易市場，即二手房市場。二、房地產(chǎn)基本知識點(diǎn)1 .單位換算2 畝=666nf15畝=1萬nf3 .三通一平路通、水通、電通和場地平整；往往是土地出讓必備條件。4 .七通一平路通、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施和條件，,平”是指

4、土地平整;往往是交房必備條件5 .五證兩書國有土地使用證，一般由國土資源局獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證，一般由規(guī)劃局獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，一般由規(guī)劃局獲取建筑工程施工許可證，一般由建設(shè)局獲取商品房預(yù)售許可證，一般由房管局獲取商品房使用說明書，一般由房管局獲取商品房質(zhì)量保證書，一般由房管局獲取6 .國有土地性質(zhì)及年限居住有地70年工業(yè)用地、科教文衛(wèi)體用地、綜合用地50年旅游、娛樂、商業(yè)用地40年7 .經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)解讀1規(guī)劃用地面：紅線內(nèi)的土地面積，即政府實(shí)際出讓的土地面積。2建設(shè)用地面積（有時(shí)營銷上稱用地面積”或齒地面積”；占地面積”此處不用,以免混淆概念有時(shí)規(guī)劃用地存在退紅線，紅線內(nèi)為實(shí)際可利用的

5、土地，紅線外為代征道路或代征綠化帶；若無退紅線存在，則規(guī)劃用地面積與建設(shè)用地面積相等。3總建筑面積所有建筑物地上、地下計(jì)容建筑面積之和。附地下建筑面積：4容積率總建筑面積/規(guī)劃用地面積附地下面積一般不計(jì)容積率，但如果為可出售產(chǎn)權(quán)（如車位,則計(jì)容積率。5樓面價(jià)每平米建筑中所平攤的土地成本尸土地出讓金/總建筑面積6建筑占地面積建筑基底或底座的占地面積7建筑密度建筑占地面積/規(guī)劃用地面積8綠地面積建設(shè)用地內(nèi)符合政策標(biāo)準(zhǔn)的綠地面積，不含垂直綠化、空中綠化及土層小于2米的綠地面積。9綠地率綠地面積/規(guī)劃用地面積三、住宅產(chǎn)品分類住宅產(chǎn)品按單體的建筑形態(tài)一般分為以下6類：8 .低層別墅,1-3F建筑形態(tài)：獨(dú)

6、棟、雙拼、聯(lián)排、疊加；由于獨(dú)棟受限，市場出現(xiàn)類獨(dú)棟”產(chǎn)品，即局部粘接的雙拼或聯(lián)排別墅。9 .多層洋房,4-6F建筑形態(tài)：多為板樓產(chǎn)品特色：復(fù)式樓中樓，大露臺贈送，地下室贈送，一層花園贈送。10 小高層7-11F,一部電梯建筑形態(tài):板樓（品質(zhì)較好、塔樓11 中高層12F-18F,兩部電梯建筑形態(tài):板樓、塔樓（較多12 高層19F-100米（30-35F,至少三部電梯，剪刀梯（含兩個(gè)獨(dú)立樓梯建筑形態(tài):塔樓13 超高層100米以上建筑，多為鋼結(jié)構(gòu)建筑，多用于寫字樓，住宅較少；至少四部電梯，每15F需有避難層附：塔樓:各戶以核心筒為點(diǎn)，散開分布板樓:各戶平行分布，戶戶南北通透，單體垂直投影呈規(guī)則矩形。

7、騎樓:沿街商住建筑，沿街部分二層以上出挑至街道紅線處，用立柱支撐，形成內(nèi)部的人行道。裙樓:沿街商住建筑，底層若干層單層面積較大。住宅產(chǎn)品按戶型的立體結(jié)構(gòu)一般分為以下4類：標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8-3.1米的住宅錯(cuò)層戶內(nèi)的不同區(qū)域出現(xiàn)30-60cm的落差復(fù)式產(chǎn)權(quán)面積為一層，但戶內(nèi)挑高，可倒板實(shí)現(xiàn)兩層。躍層戶內(nèi)為兩層，但往往一層客廳為挑高，垂直通透。四、產(chǎn)品知識點(diǎn)細(xì)化14 建筑結(jié)構(gòu)1磚木結(jié)構(gòu)或土木結(jié)構(gòu)這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、土、木構(gòu)成。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋、舊式廟宇。2磚混結(jié)構(gòu)建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下的民

8、用建筑及小型工業(yè)廠房。3框架結(jié)構(gòu)建筑物的梁、柱、樓板、基石全部用鋼筋混凝土制作，形成承重的框架；幕墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑；普遍用于當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)。4框減結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)的升級版本，部門幕墻為承重墻，分擔(dān)梁柱的壓力提高低樓層的使用面積;普遍用于當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)。5鋼結(jié)構(gòu)建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或玻璃等材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑、超高層建筑；普遍用于當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)。15 預(yù)售證申請條件（各地區(qū)略有差異，本處以廈門為例；橫線部分背，其余熟讀1國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（復(fù)印件2土地使用權(quán)出讓合同、地價(jià)款繳清證明、立項(xiàng)批文、用地批文（復(fù)印

9、件經(jīng)核對3規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖和分層平面圖（復(fù)印件經(jīng)核對4商品房建筑面積預(yù)先測算成果報(bào)告（有資質(zhì)單位出具的原件5開工備案表、建設(shè)工程施工合同、工程施工進(jìn)度計(jì)劃和白蟻防治合同（復(fù)印件經(jīng)核對6達(dá)到工程建設(shè)總投資（地價(jià)款除外25%以上的工程投入證明7商品房預(yù)售款銀行監(jiān)管協(xié)議書8房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明、委托書、代理人身份證明16 封頂建筑物主體2構(gòu)已完工，工程將近過半；內(nèi)外部裝飾裝修，水電通風(fēng)等配套設(shè)施施工開始。17 層高下層地板面至上層地板面的距離,2.8-3.1米。18 凈高下層地板面至上層樓板底面之間的垂直距離五、戶型的面積計(jì)算19 建筑面積（戶型二套內(nèi)建筑面積（層

10、高在2.2米以上+公攤面積；與產(chǎn)權(quán)面積相等20 套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積21 套內(nèi)使用面積房屋屋內(nèi)全部實(shí)際可供使用的面積22 套內(nèi)墻體面積墻體水平投影面積的一半23 陽臺建筑面積封閉陽臺一般算全部面積，但廈門至2012年起，進(jìn)深小于等于1.8米的，也按一半計(jì)入建筑面積。半封閉陽臺算一半面積；凸窗亦算一半面積6.公攤率=公攤面積/建筑面積（戶型）7.128.1234569.12經(jīng)攤面積整棟建筑的公用面積，含大堂、過道、核心筒、管道進(jìn)、值班室等設(shè)備用房每套住宅與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半判斷戶型好壞的簡要標(biāo)準(zhǔn)動靜分離干濕分明南北通透客臥朝南

11、戶型方正全明設(shè)計(jì)購房付款方式一次性按揭分期付款六、市調(diào)入門（記憶大點(diǎn)就行，如市調(diào)身份哪兩種？市調(diào)的三個(gè)階段？市調(diào)有哪五個(gè)內(nèi)容？其余細(xì)節(jié)自行了解）1.市調(diào)身份的兩種演繹1明調(diào)開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、業(yè)務(wù)員；可毫無顧忌問詢問，但信息真實(shí)性較弱2暗調(diào)客戶；想想自己要買房，最關(guān)心什么？暗調(diào)某些問題不方便涉及，如客群，但獲取信息真實(shí)性強(qiáng)。2.市調(diào)的三個(gè)階段1市調(diào)前的準(zhǔn)備A.必要準(zhǔn)備市調(diào)項(xiàng)目項(xiàng)目地址售樓處地址銷售熱線地圖繪制及路線設(shè)計(jì)B,補(bǔ)充準(zhǔn)備（時(shí)間充裕時(shí)）通過網(wǎng)站了解項(xiàng)目介紹、均價(jià)、產(chǎn)品等其他一切可獲信息，并形成紙質(zhì)記錄。網(wǎng)絡(luò)尋找類似成型報(bào)告現(xiàn)場市調(diào)時(shí)，核實(shí)信息真實(shí)性及補(bǔ)充空缺信息，有的放矢。62市調(diào)進(jìn)行時(shí)圍

12、繞量、價(jià)、產(chǎn)品、營銷策略、客群”進(jìn)行談、觀”的信息收集于市調(diào)的五個(gè)內(nèi)容”中，重點(diǎn)闡述3市調(diào)后的信息處理每次市調(diào)都有不同目的，為產(chǎn)品建議書或?yàn)闋I銷方案等等，但每次市調(diào)都應(yīng)完成市調(diào)表”的信息錄入工作。表格內(nèi)容填寫項(xiàng)目定位（根據(jù)定位語、產(chǎn)品規(guī)格或客群判斷）項(xiàng)目總結(jié)，其優(yōu)勢及劣勢項(xiàng)目圖片3.信息獲取的四個(gè)途徑1網(wǎng)站：房管局官方網(wǎng)站、地區(qū)性房地產(chǎn)門戶、全國性房地產(chǎn)門戶2偷”報(bào)告：由各個(gè)文庫網(wǎng)站搜索或利用行內(nèi)資源索?。ǖ禺a(chǎn)人的事，能叫偷么？）3談：業(yè)務(wù)員、業(yè)內(nèi)朋友、客戶訪談4觀：現(xiàn)場沙盤、現(xiàn)場銷控表、現(xiàn)場客戶、車輛牌照；樓書、折頁、戶型圖；戶外廣告、報(bào)紙廣告市調(diào)的五個(gè)內(nèi)容1量總量（住宅、商業(yè)、商辦、酒店）銷量（住宅、商業(yè)、商辦）存量總量-銷量=存量2價(jià)最高價(jià)（高樓層，南朝向