房地產(chǎn)估價計算法及公式

1、1. 2房地產(chǎn)的概念建筑密度=建筑基底總面積x100%建筑用地面積容積率=總建筑面積建筑用地面積總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)容積率=建筑密度X建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)房屋使用面積十套內(nèi)墻體面積十套內(nèi)陽臺面積建筑面積二套內(nèi)建筑面積十分攤的共有建筑面積2. 3房地產(chǎn)的供求與價格供給量=存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量彈性=作為因變量的經(jīng)濟變量的相對變化作為自變量的經(jīng)濟變量的相對變化房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求的人口

2、彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性=一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比房地產(chǎn)需求的價格預期彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比預期的房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價格變化的百分比3. 4房地產(chǎn)價值和價格的種類一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。標定價

3、格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。房屋重置價格：某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。房地價格=土地價格+建筑物價格土地價格=房地價格一建筑物價格建筑物價格=房地價格一土地價格樓面地價=土地總價總建筑面積樓面地價=土地總價X土地總面積=土地單價總建筑面積土地總面積容積率期房目前的價格=現(xiàn)房價格一（預計從期房達到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風險補償補地價=改變后的地價一改變前的地價補地價（單價）=現(xiàn)樓面地價X現(xiàn)容

4、積率一原樓面地價X原容積率補地價（總價）=補地價（單價）x土地總面積補地價（單價）=原樓面地價X（現(xiàn)容積率一原容積率）補地價（單價）=原容積率下的土地單價X（現(xiàn)容積率一原容積率）原容積率4. 4建立價格可比基礎(chǔ)建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格X套內(nèi)建筑面積建筑面積建筑面積下的價格=使用面積下的價格X使用面積建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格X使用面積套內(nèi)使用面積1公頃=10000平方米1畝=平方米1平方英尺=平方米1坪二平方米平方米下的價格=公頃下的價格+10000平方米下的價格=畝下的價格一平方米下的價格=平方英尺下的價格+平方米下的價格=坪下的價格一4. 5交易情況修正采

5、用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格可比實例成交價格X1=可比實例正常市場價格1±S%或者：可比實例成交價格X100=可比實例正常市場價格100±S%上式中，1或100是交易情況修正系數(shù)1±S%100±S%采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格±交易情況修正數(shù)額=可比實例正常市場價格正常成交價格一應(yīng)有賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格正常成交價格+應(yīng)有買方繳納的稅費=買方實際付出的價格應(yīng)有賣方繳納的稅費=正常成交價格X賣方繳納稅率應(yīng)有買方繳納的稅費=正常成交價格X買方

6、繳納稅率正常成交價格=賣方實際得到的價格1賣方繳納稅率正常成交價格=買方實際付出的價格1+買方繳納稅率4.6交易日期調(diào)整可比實例在成交日期時的價格X(1±T%)=可比實例在估價時點時的價格可比實例在成交日期時的價格X(100±T)/100=可比實例在估價時點時的價格采用定基價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價格X估價時點時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點時的價格成交日期時的價格指數(shù)采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價格X成交日期的下一時期的價格指數(shù)X再下一時期的價格指數(shù)XX估價時點時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點時的價格采用

7、逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價格X(1土價格變動率)期數(shù)=可比實例在估價時點時的價格采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價格X(1土價格變動率X期數(shù))=可比實例在估價時點時的價格4. 7房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格或者：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X1±R%?可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X100100±R可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X可比實例在其房地產(chǎn)

8、狀況下的價格X況下的價格1=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格100/()=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格100/()X()/100=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀注：上式()為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分4. 8求取比準價格百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式：估價對象價格=可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價對象價格X(1±S%)X(1±R%)=可比實例成交價格X(1±T%)或者：估價對象價格=可比實例成交價格X1X(1±T%)X1或者：1±S%

9、1±R%估價對象價格=可比實例成交價格x100X100±TX10010O±S100100±R百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式：估價對象價格=可比實例成交價格乂（1+交易情況修正系數(shù)十交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）估價對象價格X（1土S旭R%）=可比實例成交價格X（1土T%）或者：估價對象價格=可比實例成交價格X1土T%或者：1±S旭R%估價對象價格=可比實例成交價格X100土T100±S±R差額法下的公式：估價對象價格=可比實例成交價格土交易情況修正系數(shù)土交易日期調(diào)整系數(shù)土房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額5. 2房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

10、開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一土地取得成本一開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，即：直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本十開發(fā)成本）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用：投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價），相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5. 3成本法的

11、基本公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格一折舊新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積X100%新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得該用地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+總開發(fā)利潤）/（用地總面積X開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）X用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息十總銷

12、售費用+總銷售稅費+總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價X銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率得出：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=（取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息）1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息（1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率）乂可轉(zhuǎn)讓熟地面積=（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用十總投資利息）(1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)X可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率X該荒地總面積新建房地價格=土地得成本+土

13、地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格一建筑物重新購建價格舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊5. 5建筑物的折舊建筑物的折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)直線法的年折舊計算公式：Di=D=CS/N=C(1R)/N上式中：Di第i年的折舊額。D是一個常數(shù)；C建筑物的重新購建價格；S建筑物的凈殘值N建筑物的經(jīng)濟壽命；R建筑物的凈殘值率；(C-S)稱為折舊基數(shù)；年折舊率d=D/C

14、X100%=(CS)/(CXN)X100%=(1R)/NX100%有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=DXt=(CS)t/N=C(1R)t/N直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：V=C-Et=C(CS)t/N=c1-(1-R)t/N上式中：Et建筑物的折舊總額；V建筑物的現(xiàn)值；(C-S)稱為折舊基數(shù)；成新折扣法V=Oq式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購建價格；q建筑物的成新率()；用直線法計算成新率的公式為：q=1(1R)t/NX100%當R=0時，q=(1t/N)X100%=t/NX100%=1(1R)Nn/NX100%=1(1R)t/t+nX100%=n/t+nX100%建筑物經(jīng)

15、濟壽命=1/年折舊率修復所必需的費用修復后的房地產(chǎn)價值一修復前的房地產(chǎn)價值扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一超額持有成本扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一(無效成本+超額持有成本)5. 6成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定年折舊額=原價x(1殘值率)/耐用年限6. 1收益法的基本原理地價=年地租x購買年地價=地租/利息率某筆資金x利率=房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的凈收益/利率7. 2報酬資本化法的公式V=A1/1+Y1+A2/(1+Y1)X(1+Y2)+-+An/(1+Y1)X(1+Y2)-X(1+Yn)V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+An/(1+Y)nA

16、末=人初(1+Y)V =A/Y11/(1+Y)nV=A/YKn=11/(1+Y)n=(1+Y)n1/(1+Y)nV 70MXK70V 50M義K50W=V50/K50V40=V4OXK40/K50Vn=VNXKn/KN=VN<(1+YX(1+Y)n1/(1+Y1Vn=A/Yn11/(1+Yn)n或VN=A/YN11/(1+YN)N以上幾個公式中：V一房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；n一收益年限；A1,A2-An-第n期凈收益；Y1,Y2Yn-第Y期報酬率(折現(xiàn)率)收益期限為有限年的公式：式中t為凈收益有變化的期限收益期限為無限年的公式：凈收益按一定數(shù)額遞增有限年V=(A/Y+b/Y2)X11/(

17、1+Y)n-b/YXn/(1+Y)n未來第n年為A十(n1)b收益年限為無限年V=A/Y+b/Y2凈收益按一定數(shù)額遞減有限年V=(A/Yb/Y2)X11/(1+Y)n+b/YXn/(1+Y)n未來第n年為A(n1)bn<A/b+1凈收益按一定比率遞增有限年V=A/(Y-g)x1(1+g)/(1+Y)n未來第n年為A(1+g)n1無限年V=A/(Y-g)凈收益按一定比率遞減有限年V=A/(Y+g)X1(1-g)/(1+Y)n未來第n年為A(1g)n1無限年V=A/Y+g以上幾個公式中：V一房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；b凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額；g凈收益逐年遞減的比率；凈收益為有效毛收入減運營

18、費用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gl,運營費用逐年遞增的比率為gE,收益年限為有限年公式為:V=I/(Y-gl)X1-(1+gI)/(1+Y)nE/YgEX1(1+gE)/(1+Y)n上式中：I一有效毛收入；E一運營費用；gl逐年遞增的比率；g逐年遞增的比率；預知未來若干年后的價格的公式：如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為：V=A/Y1(1+Y)t+Vt/(1+Y)t如果凈收益按一定數(shù)額遞增，則公式為：V=(A/Y+b/Y2)1-1/(1+Y)t-b/YXt/(1+Y)tVt/(1Y)t如果凈收益按一定數(shù)額遞減，則公式為：V=A/Yg1(1+g/1+Y)t+b/Yxt/(1+Y)tVt/(1

19、Y)t如果凈收益按一定比率遞增，則公式為：V=A/Yg1-(1+g/1+Y)t+Vt/(1+Y)t如果凈收益按一定比率遞減，則公式為:V=A/Y+g1(1+g/1+Y)t+Vt/(1+Y)t如果難以預測未來的價格公式為：V=A(1+Y)t-1/Y(1+Y)t(1+)=A/YXY/(1+Y)t1=A/YAa上式中：a償債基金系數(shù)；A一凈U益；V一房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；Y一報酬率(折現(xiàn)率)；一增值率；6.3凈收益潛在毛收入(PGI);有效毛收入(EGI);凈運營收益(NOI);稅前現(xiàn)金流量(PTCF);運營費用率(OER)稅后現(xiàn)金流量(ATCF);凈收益率(NIR)凈收益率=1運營費用率凈收益=

20、潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運營費用=有效毛收入一運營費用(運營費用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅)有租約限制下的價值=無租約限制下的價值一承租人權(quán)益的價值6.4報酬率報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠6.5直接資本化法資本化率=年收益/價格V =NOI/R上式中：V房地產(chǎn)價值；NO房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R資本化率；收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：收益乘數(shù)=價格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價值=年收益X收益乘數(shù)房地產(chǎn)價值=毛租金X毛租金

21、乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：毛租金乘數(shù)=價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”)V =PGIXPGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGIV =EGIXEGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGIV =NOIXNIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即:V=NOI/R凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜

22、合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因為NIR=1OERT以Ro=(1OER)/EGIM上述公式的來源是：因為Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)彳#:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro-綜合資本化率；OER-運營費用；V房產(chǎn)彳格；NIR一凈收益率；EGIM-有效毛收入乘數(shù)；NO某一年的凈收益；在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y11/(1+Y)nR=Y/11/(1+Y)n在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公

23、式為：V=A/Yg在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/YXY/(1+Y)t1或R=丫一xY/(1+Y)t1投資組合和剩余技術(shù)式中：Ro-綜合資本化率；R一土地資本化率；RB-建筑物資本化率；VL土地彳O;VB-建筑物價值；V一土地價值占房地價值的比率；B建筑物價值占房地價值的比率，L+B=100%;Ro=VLXRL+VBXRB/VL+VBRL=(VL+VB)RO-VBXRB/VLRB=(VL+VB)RO-VLXRL/VBRo=LXRL+BXRBRo=LXRL+(1L)RBRo=(1B)RL+BXRB抵押貸款常數(shù)的計算公式為：Ro=MKRM(1-M)XRE在分

24、期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計算公式為：RM=YM(1+YM)n/(1+YM)n-1=YM+YM/(1+YM)n-1式中：RM-抵押貸款常數(shù)；YM-抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率(i);n一抵押貸款期限；房地產(chǎn)的價格=抵押貸款金額+自有資金額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式為:VL=AO-VBXRB/RL直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為：VB=AO-VLXRL/RB上式中：VL土地價值；AO-土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VB-建筑物價值；RB-建筑物資本化率；RL土地資本化率;直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為：VE=AO-Vh/K

25、RM/RE直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為：VM=AOVEXRE/RM上式中：VE-自有資金權(quán)益價值；AO-房地產(chǎn)凈收益；VM-抵押貸款金額；RM-抵押貸款常數(shù)；RE一自有資金資本化率；凈收益與資本化率的匹配由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/土地資本化率由建筑物收益求取建筑物價格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物資本化率由房地收益求取房地價格：房地價格=房地凈收益/綜合資本化率由房地收益單獨求取土地價格：土地價格=房地凈收益一建筑物凈收益/土地資本化率土地價格=房地凈收益一建筑物價格x建筑物資本化率/土地資本化率土地價格=房地凈收益/綜合資本化率一建筑物價格由房地收益單獨求取建

26、筑物價格：建筑物價格=房地凈收益一土地凈收益/建筑物資本化率建筑物價格=房地凈收益一土地價格X土地資本化率/建筑物資本化率建筑物價格=房地凈收益/綜合資本化率一土地價格7.2假設(shè)開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由生地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息費銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買生地應(yīng)負擔的稅費生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買生地應(yīng)負擔的

27、稅費毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由毛地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負擔的稅費在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負擔的稅費舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費用

28、一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負擔的稅費適用于開發(fā)完成后出售的公式：V=V>C適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V=VR-C上式中:V一待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；VP一用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；VC-應(yīng)扣除項目VR一用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；7. 4假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取利率=單位時間內(nèi)的利息/本金X100%I=PXixnF=P(1+ixn)復利的本利和計算公式為：F=P(1+i)n復利的總利息計算公式為：I=P(1十i)n-1在名義利率下白本利和為：F=P(1+r/m)nXm在名義利率下的一年末本利和為：F=P(1+r

29、/m)m假設(shè)實際年利率為i則在實際利率下的一年末本利的為：F=P(1+i)令一年末名義利率與實際利率的本利和相等，即P(1+i)=P(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m1名義利率與實際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計算公式得出，即i=(FP)/P=P(1+r/m)mP/P=(1+r/m)m1上式中：i利率；n計息周期數(shù)；I總利息；F一計息期末的本利和；r一名義年利率；m年中計息m次；r/m-每次計息的利率；P一本金；8. 2數(shù)學曲線似合法Y=a+bXa=(EYbxEX)/Nb=(NXJ2XY-EXXEY)/NxEX2-(EX)2當！2X=0時，a=EY/Nb=EXY/EX2上式中：Y各期的房

30、地產(chǎn)價格；X一時間；a,b為末知參數(shù)；N一時間序列的項數(shù)；8.3平均增減量法Vi=Po十dxid=(P1Po)+(P2P1)+-+(PiPi1)+(PnPn-1)/n=(PnP0)/n上式中：Vi第i期房地產(chǎn)價格的趨勢值;i時期序數(shù)；Po基期增減量的平均數(shù)；d-逐期增減量的平均數(shù)；Pi第i期房地產(chǎn)價格的實際值;8.4平均發(fā)展速度法Vi=P0xtit=(P1/P0XP2/P1XP3/P2xPi/Pi1x-xPn/Pn1)1/n=(Pn/P0)1/n上式中：t平均發(fā)展速度；8.6指數(shù)修勻法下式中：Vi第i期的預測值;Pi第i期的實測值;Vi+1第i+1期的預測值;a修勻常數(shù)，0&a&l公式為：Vi+1=Vi+a(PiVi)=aPi+(1a)ViVi+1=aPi+(1a)ViVi+1=Vi+a(PiVi)9.1路線價法臨街深度價格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則(%)403020109876單獨深度價格修正率(%)403020109876累計深度價格