投資性房地產(chǎn)知識(shí)點(diǎn)

1、投資性房地產(chǎn)（大前提：企業(yè)自己的資產(chǎn)）（一）投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。房建筑物固定資產(chǎn)地土地使用權(quán)無形資產(chǎn)1 .投資性房地產(chǎn)的范圍（1）已出租的土地使用權(quán)：用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。（賺取租金）（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（資本增值）【注意】按照我國有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地（2年），不屬于投資性房地產(chǎn)。（3）已出租的建筑物：企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后

2、用于出租的建筑物。（賺取租金）【注意】出租的建筑物應(yīng)是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，即企業(yè)的資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)（大前提：企業(yè)自己的資產(chǎn)），、廠【注忌】第一，企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。第二，已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)核算。（目的不變）第三，企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如果董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。（目的不變）不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍（1）自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、

3、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓和經(jīng)營用土地等。（2）作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。（3）企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)特殊情況的判斷（1）某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（2）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為

4、投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。下列不屬于投資性房地產(chǎn)：1 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房；（存貨）2 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成后準(zhǔn)備出售的商品房；（存貨）3 .房地產(chǎn)企業(yè)持有準(zhǔn)備增值后出售的商品房。（存貨）4 .企業(yè)自用的辦公樓；（固定資產(chǎn)）5 .企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅店或飯店；（固定資產(chǎn)）6 .企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造辦公樓等建筑物的土地使用權(quán)；（無形資產(chǎn)）7 .企業(yè)以經(jīng)營

5、租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物；（不是資產(chǎn)）（二）投資性房地產(chǎn)的取得投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照其取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。（1）外購：包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自建：由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。（3）內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的根據(jù)后續(xù)計(jì)量模式的不同可以分為：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量：1. 成本模式一一同固定資產(chǎn)2. 公允價(jià)值模式一一同交易性金融資產(chǎn)成本模式

6、：借：投資性房地產(chǎn)（倒擠）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已計(jì)提的減值準(zhǔn)備】貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】（3）內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式：公：投資性房地產(chǎn)一一成本【以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量】1100800存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已提減值準(zhǔn)備】100借差：公允價(jià)值變動(dòng)損益100貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】10001000貸差：其他綜合收益200企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，根據(jù)后續(xù)計(jì)量模式的不同可以分為：成本模式：自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)【資產(chǎn)的賬面原值】累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資

7、產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值模式下：借：投資性房地產(chǎn)一一成本【轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值】累計(jì)折舊（攤銷）固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備【轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已提減值準(zhǔn)備】借差：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)【賬面原值】貸差：其他綜合收益公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量同存貨轉(zhuǎn)為投房1,采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）應(yīng)當(dāng)按固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。會(huì)計(jì)分錄：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）【注意】投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入

8、”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（不折舊、不攤銷、不減值）企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。，、廠【注忌】投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面余額，公允價(jià)值與原賬面余額之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。（1）取得租金收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目（2）資產(chǎn)負(fù)債表日按公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)分錄為：借或貸：投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動(dòng)貸或借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（四）投資性房地產(chǎn)的處置

9、企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本O1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)一一成本公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）借或貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸或借：其他業(yè)務(wù)成本如果存在自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)貸方差額還需要編制會(huì)計(jì)分

10、錄：借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本（沖減）一、無形資產(chǎn)（一）無形資產(chǎn)的概念和特征無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。1 .不具有實(shí)物形態(tài)；2 .具有可辨認(rèn)性；3 .屬于非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。一、無形資產(chǎn)（二）無形資產(chǎn)的內(nèi)容專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)和土地使用權(quán)等。（三）無形資產(chǎn)的賬務(wù)處理1.無形資產(chǎn)的取得：無形資產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。（1）外購的無形資產(chǎn)，其成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途前所發(fā)生的其他支出。【注意】下列各項(xiàng)不包括在無形資產(chǎn)的初始成本中：為引入新產(chǎn)品進(jìn)行宣傳發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)用及其他間接費(fèi)用；無形資產(chǎn)已經(jīng)

11、達(dá)到預(yù)定用途以后發(fā)生的費(fèi)用。一、無形資產(chǎn)（2）企業(yè)自行研究開發(fā)的無形資產(chǎn)，其成本包括在滿足資本化條件的時(shí)點(diǎn)至無形資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途前所發(fā)生的可直接歸屬于該無形資產(chǎn)的創(chuàng)造、生產(chǎn)弁使該資產(chǎn)能夠以管理層預(yù)定的方式運(yùn)作的必要支出總和。企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的支出應(yīng)區(qū)分研究階段支出和開發(fā)階段支出。研究階段支出計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用；開發(fā)階段支出符合資本化條件的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)；不符合資本化條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。資本化支出無形資產(chǎn)研發(fā)支出（成本類）費(fèi)用化支出管理費(fèi)用一無形資產(chǎn)的攤銷（1）企業(yè)應(yīng)當(dāng)于取得無形資產(chǎn)時(shí)分析判斷其使用壽命。使用壽命有限的無形資產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行攤銷，使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不應(yīng)攤銷（

12、期末進(jìn)行減值測(cè)試）。（2）無形資產(chǎn)應(yīng)自可供使用當(dāng)月起開始攤銷，處置當(dāng)月不再攤銷。（3）無形資產(chǎn)攤銷方法包括直線法、生產(chǎn)總量法等。（4）無形資產(chǎn)攤銷的會(huì)計(jì)處理。借：制造費(fèi)用（用于特定產(chǎn)品生產(chǎn)的列入該產(chǎn)品的成本）管理費(fèi)用（自用的一般無形資產(chǎn)）其他業(yè)務(wù)成本（出租的無形資產(chǎn)）貸：累計(jì)攤銷3 .無形資產(chǎn)的處置企業(yè)處置無形資產(chǎn)，應(yīng)將所得價(jià)款與該項(xiàng)無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益（營業(yè)外收入或營業(yè)外支出）會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)攤銷貸：無形資產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營業(yè)稅（或增值稅）貸方：營業(yè)外收入借方：營業(yè)外支出4 .無形資產(chǎn)的減值如果無形資產(chǎn)的預(yù)計(jì)可收回金額低于其賬面價(jià)值，則應(yīng)當(dāng)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。借：資產(chǎn)減值損失一一計(jì)提的無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備【注意】無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)確認(rèn)以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回?？赊D(zhuǎn)回：存貨，應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)，持有至到期投資，可供出售金融資產(chǎn)不可轉(zhuǎn)回：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、以成本模式