行政中心大樓物業(yè)管理辦法

1、行政大樓物業(yè)管理監(jiān)督考核辦法第一章目的一、為了進一步加強對我縣行政大樓物業(yè)管理，提高物業(yè)管理水平，依據(jù)縣經(jīng)濟服務中心大樓物業(yè)管理服務政府采購標書和縣經(jīng)濟服務中心大樓服務政府采購合同，制定縣行政中心大樓物業(yè)管理監(jiān)督考核辦法，遵守以下基本原則：1、監(jiān)督考核的內(nèi)容、事項、標準都為縣行政中心大樓物業(yè)管理服務政府采購標書和經(jīng)濟服務中心大樓服務政府采購合同所定的原則；2、公開、公平、公正的原則；3、相互尊重、共同協(xié)商、有利提高工作的原則；4、實事求是，罰有事實的原則；5、業(yè)主共同監(jiān)督的原則。由機關事務管理局牽頭，組織縣委辦公室、人大辦公室、政府辦公室、政協(xié)辦公室、紀委辦公室和其他單位辦公室（秘書科）代表參

2、加，參與監(jiān)督考核，負責對縣行政中心大樓的物業(yè)管理和服務進行監(jiān)督考核。每個單位和個人都有權利和義務通過機關事務管理局對縣行政中心大樓的物業(yè)管理和服務提出意見和建議，機關事務管理局和縣行政中心大樓物業(yè)服務公司都必須對這些意見和建議認真研究，積極采納合理化意見建議。第二章監(jiān)督考核辦法二、日常監(jiān)督考核以機關事務管理局為主。實行日查，周查，月查，重點分保潔衛(wèi)生，設備保養(yǎng)，安全保衛(wèi)三個部分，按以下章節(jié)條款，進行考核打分，滿分200分，實持扣分法。三、業(yè)主民意測評機關事務管理局組織，監(jiān)督考核小組參加，對物業(yè)服務質(zhì)量滿意程度進行測評打分，每月一次。滿分100分，機關事務管理局按以下權數(shù)計算匯總，打出測評分?？h

3、委辦公室、人大辦公室、政府辦公室、政協(xié)辦公室、紀委辦公室各一份測評表占5%其它單位各一份測評表占3%第三章物業(yè)從業(yè)人員的監(jiān)管四、物業(yè)管理公司的人員，包括管理層，都必須符合政府采購標書的要求，滿足縣經(jīng)濟服務中心大樓的需要，思想素質(zhì)高，具有一定的文化水平和相應專業(yè)技能。五、物業(yè)管理公司必須按照在投標的“招標文件”所承諾的配足物業(yè)服務人員，一次發(fā)現(xiàn)少一人扣1分，提出整改，到時復查，還不整改，在物業(yè)費中扣除一個人一個月工資。六、機關事務管理局有權建議物業(yè)管理公司辭退不能履行職責、行為有損大樓形象的物業(yè)服務人員。七、機電人員必須具備相應的專業(yè)資質(zhì)，應具備相應的資質(zhì)證件，有不符合要求者每人次扣1分。八、安

4、保人員必須優(yōu)先從退伍軍人和武警學校畢業(yè)的學生中選拔，確保政治合格，有一定的軍事素質(zhì)和安保技能，高中以上文化水平，年齡50周歲以下，身高165CM以上，經(jīng)其縣戶口所在地的公安機關政審合格后方能使用。發(fā)現(xiàn)一人不合格，扣1分，并立即整改。九、嚴禁徇私謀利，如發(fā)現(xiàn)經(jīng)查實一個一次扣1分，并要求辭退相關人員。十、安保人員要服從命令，聽從指揮，著裝整齊；行、立、坐按規(guī)范標準；精神飽滿，儀表整潔；文明服務、禮貌待人。對指出后拒不改正者每人次扣0.5分。第四章車輛管理的監(jiān)管十一、大樓休息平臺嚴禁停車或停車等人滯留時間過長（特殊情況除外），遇此情況安保執(zhí)勤人員必須上前勸離或?qū)`規(guī)車輛進行處理。不作為者每次扣0.1

5、分。十二、在縣行政中心大樓周圍如發(fā)生交通事故時，安保員要第一時間到現(xiàn)場維護秩序，協(xié)助管理車輛，引導車輛分流，并及時匯報。不作為者每次扣0.5分。十三、安保員必須對不準進入大樓內(nèi)停車場的車輛進行攔阻，強行進入的要及時登記車牌，上報。不作為者每次扣0.5分。十四、接送貨物的車輛進入負一層，必須要機關事務局同意，并經(jīng)過嚴格檢查后方準進出。不按要求者每次扣2分。十五、負一層違規(guī)停放的車輛，安保員要進行勸阻，對不聽勸告的要及時報告，違者每輛扣0.5分。十六、加強停車場的巡邏，做到車輛擺放整齊。嚴禁無關人員在負一層走動，發(fā)現(xiàn)車輛漏油、漏水、門窗未關，應重點看管，通知車主并及時匯報。不作為者每次扣0.5分。

6、第五章治安、消防管理監(jiān)管十七、縣機關事務管理局有權隨時對物業(yè)的安保工作進行抽查，對安保一項或幾項能力進行考核，如考核不合格扣2分，但考核的方案必須征得物業(yè)同意，評分標準必須明確、公正、合理。十八、在規(guī)定的值守時間與范圍內(nèi)（規(guī)定范圍為大樓周邊與室內(nèi)停車位），發(fā)生一起室內(nèi)外停車場的摩托車、電動車、自行車被竊案件與汽車被損及財物被竊案件，經(jīng)查實屬安保責任，扣10分，并給予適當?shù)馁r償。十九、確?？h行政中心大樓全年內(nèi)不發(fā)生一起刑事、治安案件。如發(fā)生一起屬物業(yè)沒有履行職責或沒有完全履行職責，造成可以防范而沒有防范，可以制止而沒能制止，可以發(fā)現(xiàn)而沒能發(fā)現(xiàn)，查實后扣15分，并處以2萬元的罰款。如再發(fā)生一起，處

7、以5萬的罰款。二十、嚴格執(zhí)行登記制度，凡進入縣經(jīng)濟服務中心大樓的外來人員，應詢問來訪目的，查驗有效證件，并進行登記。有違者每人次扣0.1分。二十一、安保人員要熟悉巡邏區(qū)內(nèi)的各種情況，認真巡視每個角落，發(fā)現(xiàn)異常情況可疑人員立即查明報告，認真填寫“巡邏簽到記錄”，嚴禁走過場。不合格者每人次扣0.5分。二十二、值班安保人員每月必須組織學習軍訓一次，要堅守崗位。發(fā)現(xiàn)撤離職守，在崗不盡職責、玩忽職守等行為每人次扣0.5分，造成后果的扣2分。二十三、安保領班要配合公安局、縣綜治辦的工作，積極落實大樓安全保衛(wèi)工作的管理制度、決定、決議及加強大樓安全保衛(wèi)管理工作的有關措施。不執(zhí)行者每次扣1分，落實不到位每次扣

8、0.5分，并立即糾正。二十四、加強上訪人員的控制和管理，嚴格按照上訪人員的處置工作程序辦事，如發(fā)現(xiàn)群體上訪人員（3人含3人以上）應及時報告機關事務局領導，并協(xié)助處理，置之不理者每次扣1分。二十五、保安要嚴格檢查進出大樓物品，嚴禁易燃易爆、有毒有害等危險物品進入大樓，嚴格按照門衛(wèi)管理制度管理。違者每次扣2分。二十六、樓內(nèi)嚴禁打架、斗毆、尋釁滋事的事件發(fā)生，確保大樓安全，有不盡責者每次扣1分。二十七、消防設施設備齊全，完好無損，有效，無丟失；消火栓無動用；常閉式防火門處于關閉狀態(tài)。違者每次扣0.5分。二十八、消防通道無占用、無雜物堆放等現(xiàn)象。違者每次扣0.5分。消防預備隊員每月必須組織消防安全培訓

9、和訓練，熟練掌握各種消防器材的使用和消防安全常識。不合格者每人扣0.5分。二十九、安保消防設備、器材和消防安全標志到位，狀態(tài)良好，發(fā)現(xiàn)破損應及時維修更換。不合格者每處扣0.5分，并立即整改。第六章清潔服務監(jiān)管三十、各區(qū)域保潔人員，做到清潔保潔及時，實行標準保潔。統(tǒng)一著裝，精神飽滿、儀表整潔，不出現(xiàn)蓬頭散發(fā)現(xiàn)象。不合格者每人次扣0.2分。大樓管理員、工作人員服務態(tài)度端正，佩戴明顯標志（工作牌），穿工作服，工作認真負責，有較強的奉獻精神，文明服務，禮貌待人。使用規(guī)范、文明禮貌用語。不合格者每人次扣0.5分。三十一、辦公樓樓層衛(wèi)生間玻璃鏡面、洗手臺面和地面無積水、無明顯污漬，地面無明顯腳??；及時擦干

10、開水間內(nèi)地面積水，搽拭干凈電開水器，清理干凈茶渣簍，定期按要求對開水機進行清潔保養(yǎng)；會議室等公共區(qū)域沙發(fā)、茶幾，桌椅等各處衛(wèi)生死角按時進行清潔（45分鐘內(nèi)），目視有發(fā)霉，蛛網(wǎng)等不合格者每處扣0.3分。三十二、衛(wèi)生間便池感應閥、洗手龍頭能正常工作，出水流暢。出現(xiàn)損壞的在一日內(nèi)修復。不合者每處扣0.1分。三十三、衛(wèi)生間墻面瓷磚、門窗無灰塵，大、小便池內(nèi)無污物，衛(wèi)生間其他設施完好沒有異味。不合格都每處扣0.3分。三十四、建筑物內(nèi)公共樓道、步行梯上無瓜皮果殼、煙頭、紙屑、痰跡等雜物，地面無積水、無污漬。如發(fā)現(xiàn)應在45分鐘內(nèi)清掃不合者每處扣0.3分。三十五、大廳、公共樓道、衛(wèi)生間、走廊、廣場等公共部分的

11、面磚，地磚無污跡、無破損。涂料墻面等裝飾材料無脫落，定期粉刷無污跡。墻面處1米以下隨時保潔，保持無污漬。不合格都每處扣0.3分。（建筑質(zhì)量除外）三十六、公共門窗、消防栓、標牌、欄桿、扶手門（窗）框、電梯內(nèi)，目視無污漬、灰塵，玻璃門窗（內(nèi)）無污跡。不合格者每處扣0.3分。三十七、廣場路面、綠化帶、停車場、水池、各樓入口臺階無瓜皮果殼、紙屑，無垃圾雜物、無泥沙、無積水、無污漬。標識牌、雕塑無亂張貼，目視表面無灰塵、無污跡。如發(fā)現(xiàn)垃圾45分鐘內(nèi)及時清掃。不合格者每處扣0.3分。三十八、天花板、天棚目視無蜘蛛網(wǎng)、無灰塵；燈罩、煙感、吹風口、指示燈目視無灰塵、無污跡；不合格者每處扣0.3分。三十九、辦公

12、樓煙灰盅、垃圾桶等環(huán)衛(wèi)設施內(nèi)垃圾當日及時清理，不超出器皿容量的50%煙灰盅、垃圾桶外表無污跡、黏附物，垃圾桶周圍無散落垃圾，無污水、污漬，環(huán)衛(wèi)設施保護完好，廣場垃圾箱及休閑石凳干凈、整潔。不合格者每處扣0.1-0.2分。四十、雨、污水管井的井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無銹跡。蓋板無污跡，并按計劃進行清理，確保暢通。不合格者每處扣0.5分。四十一、化糞池按月進行檢查，定期進行清淘，不外溢污水。污水溢出扣1分，不合格的一般情況扣0.5分。四十二、樓面平臺地漏完好無堵塞，無大面積積水，明溝、暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。不合格者每處扣0.5分。四十三、在清運垃圾、收集垃圾

13、時做到不溢出，無散落。不合格者每處扣0.5分。四十四、大廳南北門玻璃每周徹底清理1次，平時發(fā)現(xiàn)手印、污漬等及時擦除，國徽正立面、大樓休息平臺天花板無蜘蛛網(wǎng)等，不合格者每處扣0.5分。四十五、每天檢查大樓區(qū)域的盆栽植物、花槽，保持盆栽植物無黃葉、煙頭、紙屑等雜物，使其無塵、無垃圾，如發(fā)現(xiàn)應在45分鐘內(nèi)清掃。不合格者每處扣0.5分。四十六、各區(qū)域保潔人員每天檢查大樓內(nèi)配電間，水管井間，發(fā)現(xiàn)堆放礦泉水瓶、廢紙等廢品，發(fā)現(xiàn)按每人次扣0.5分。第七章設備設施操作、維護管理（一）給排水四十七、每日檢查電源系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、水泵運轉(zhuǎn)部分的潤滑情況。沒執(zhí)行的發(fā)現(xiàn)一次扣1分。四十八、保證水泵運行穩(wěn)定、無異響，電源

14、指示無波動，控制箱清潔，開機時盤根滴水不超標，達不到要求的發(fā)現(xiàn)一次扣1分。四十九、每周對供水系統(tǒng)的各個主要部分進行詳細檢查，作好詳細記錄，不進行檢查的缺一次扣2分，有問題應該查到而沒有查扣1分，檢查后記錄不全不詳?shù)目?.5分。五十、每星期檢查一次排污井，并保證排污系統(tǒng)暢通。（1）排污井排水不暢扣0.5分；（2）排污水井溢出地面的扣1分。五一、每年雨季來臨前必須徹底清暢排水系統(tǒng)，保證雨水暢通；確保排污系統(tǒng)隨時完好，正常運轉(zhuǎn)。在檢查中發(fā)現(xiàn)一次有故障，扣1分；發(fā)現(xiàn)一次因故障積水扣2分。（二）空調(diào)五十二、按照空調(diào)保養(yǎng)標準每年分冬、夏兩季二次清洗、清理全部內(nèi)機與外機，包括過濾網(wǎng)的清洗、室內(nèi)機面板的清洗消

15、毒。室外機熱交換的風機葉片清洗等按照雙方商定的清洗、清理時間，按時完成工作任務。不能按時完成工作，影響了空調(diào)開啟時間的扣5分。五十三、每年分二次全面檢查空調(diào)的運轉(zhuǎn)情況，按照規(guī)定做好室內(nèi)外機的保養(yǎng)。包括溫度的測定、電流、電壓測定、絕緣測定和電器動作確認、運轉(zhuǎn)聲、震動等的測定螺絲、堅固件的確認、冷媒泄漏的檢查、判斷運轉(zhuǎn)狀態(tài)是否正常等內(nèi)容，并作好完整記錄。不能按時完成工作，扣5分。五十四、在供熱、供冷月份，一月內(nèi)空調(diào)設備運行正常，效果良好，力口5分。五十五、在供熱、供冷月份，一月內(nèi)設備因維護保養(yǎng)不當出現(xiàn)兩次同樣故障扣1分。（二）會議系統(tǒng)五十六、安排專人負責會議系統(tǒng)的操作，缺項扣2分五十七、定期對會議

16、系統(tǒng)進行測試，保證會議系統(tǒng)的正常使用，不影響會議效果，如因會議系統(tǒng)設備問題影響會議效果的，每次扣1分。五十八、保證會議室的清潔整齊，負責各種會議主席臺的茶水，協(xié)助相關單位做好會務工作。服務不到位的每次扣0.5分。（四）供配電五十九、保持室內(nèi)照明燈具、應急照明、各種指示燈儀表良好。一次檢查發(fā)現(xiàn)壞3盞以上扣0.5分。（因為設備質(zhì)量問題除外）六十、設備運行記錄，交接班記錄必須完整，準確，清晰。如出現(xiàn)虛假，不符事實等問題，每次扣1分。六一、保持配電室內(nèi)衛(wèi)生清潔，不亂堆雜物，禁止吸煙現(xiàn)象。抽查時每發(fā)現(xiàn)一個煙頭以上者扣0.3分。六十二、配電房內(nèi)設備或線路改變，必須事前上報機關事務管理局批準。違者每次扣3分

17、。六十三、配電室內(nèi)配電柜操作開關有明顯標志，停電拉閘，檢修拉閘，必須事先通知有關單位（特殊或緊急情況除外），并掛警示牌。違者每次扣3分。六十四、停送電必須嚴格執(zhí)行二人制（1人操作，1人監(jiān)護）不符合要求未造成損失扣5分，造成損失，視后果扣10-20分。六十五、必須詳細填寫工作記錄及拉閘記錄。未填寫或未使用工作記錄本者扣3-5分。六十六、停送電必須預先通知各部門辦公室人員；停電時（線路停電除外）須確認電梯為無人狀態(tài)，方可進行操作。每次未通知造成不良影響者扣1-3分，造成嚴重影響扣5-10分。六十七、停送電操作時必須掛警示牌，并用模擬牌標示出來。未懸掛警告或未用模擬牌標示者每次扣5分。六十八、必須保

18、證配電室內(nèi)通風，照明，事故照明完好。抽查每發(fā)現(xiàn)2盞照明燈以上有故障、或通風有故障，扣0.5分；多一盞故障燈加扣1分。六十九、機房內(nèi)整潔，無亂堆現(xiàn)象及無煙頭；保持機身潔凈儀表清晰。抽查時發(fā)現(xiàn)不合格者每項扣0.5分。七十、設備維修時應設警示牌，維修完畢后，必須做好現(xiàn)場清理，必要時須通知清潔人員及時現(xiàn)場處理。未清理現(xiàn)場者扣0.5分。七一、帶電作業(yè)時，須作好絕緣處理，并在有看護人的監(jiān)護下方可工作。未作絕緣處理造成嚴重后果扣10分，一般后果扣5分。七十二、必須建立供電設備設施維護保養(yǎng)計劃并制作成文檔，交機關事務管理局一份，安排進行月保養(yǎng)，季保養(yǎng)，半年保養(yǎng)，年保養(yǎng)。保養(yǎng)計劃實施須定崗、定人，保養(yǎng)人員需對保

19、養(yǎng)設備區(qū)域簽名負責。保養(yǎng)計劃須在計劃規(guī)定時間內(nèi)完成。未按時按質(zhì)完成一項扣1分。（五）電梯七十三、電梯轎廂運行平穩(wěn)，無抖動、擺動或異響現(xiàn)象。如果有異常應及時通知專業(yè)公司進行維護，出現(xiàn)一次不作為者扣0.1分。七十四、電梯轎廂風扇，照明，各按鍵，樓層顯示燈完好。如果有異常應及時通知專業(yè)公司進行維護，抽查時壞二個以上扣0.5分。七十五、電梯內(nèi)、外開關或開門正常。如果有異常應及時通知專業(yè)公司進行維護，不正常不作為者每次扣0.5分。七十六、電梯突發(fā)故障，維修人員須在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。超過5分鐘趕到者扣0.5分。七十七、停、檢修電梯須提前通知機關事務管理局，認可后方可執(zhí)行（緊急情況除外），并在電梯最低

20、層入口片設置警示牌。不符合者每次扣0.5分。七十八、每月兩次由物業(yè)公司牽頭安排專業(yè)人員進行電梯檢查、保養(yǎng)，作好記錄。如沒有實施，或工作不到位，扣3分，并要求立即補做完成工作。（六）設備設施維護七十九、各種設備的運行、維護記錄、報表齊全及時準確。每缺一項扣1分。八十、接到報修通知后，維修人員必須在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，當日進行維修。人為原因拖延時間或不作為一項扣1分。八十一、維修人員不能推諉本職工作。發(fā)現(xiàn)一次扣1分，同一人出現(xiàn)二次以上，要求物業(yè)公司辭退。八十二、設備設施的巡查工作應及時，發(fā)現(xiàn)問題，應及時處理，并作好記錄。對應發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)，一次扣1分；對已發(fā)現(xiàn)而未及時處理或不處理，扣5分。八十三、做出詳細的設備月、季、年保養(yǎng)計劃，計劃報機關事務管理局備案，并嚴格按計劃認真執(zhí)行。發(fā)現(xiàn)未按保養(yǎng)計劃執(zhí)行一項又無合理理由扣1分。第八章其他方面的監(jiān)管八十四、嚴禁