2009商鋪投資收益丶回收期測(cè)算及產(chǎn)權(quán)式商鋪解析

1、1商鋪投資收益、回收期測(cè)算商鋪投資收益、回收期測(cè)算及及產(chǎn)權(quán)式商鋪解析產(chǎn)權(quán)式商鋪解析2009年11月2商鋪投資收益率測(cè)算分析如何測(cè)算投資回收期 產(chǎn)權(quán)式商鋪解析商業(yè)貸款政策解析 3 商鋪投資迎來了黃金時(shí)代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪受到商鋪投資迎來了黃金時(shí)代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪受到了越來越多的投資者的關(guān)注，目前出售或者出租的商鋪受投資客廣泛了越來越多的投資者的關(guān)注，目前出售或者出租的商鋪受投資客廣泛關(guān)注的為沿街商鋪和集中商業(yè)內(nèi)的商鋪關(guān)注的為沿街商鋪和集中商業(yè)內(nèi)的商鋪?！耙讳侌B(yǎng)三代一鋪養(yǎng)三代”“投資商鋪是金投資商鋪是金” 任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，投資者若要任何物業(yè)投

2、資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率呢？如何計(jì)算投資回報(bào)率呢？ 4(1)租金回報(bào)率法公式： 每月租金收益12/購房總價(jià)【案例分析案例分析】： 20082008年年1212月底，周先生買下了某社區(qū)一套臨街商鋪，面積約月底，周先生買下了某社區(qū)一套臨街商鋪，面積約4040平平方米，售價(jià)約方米，售價(jià)約6060萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是120120元元/ /平方米左右，即周先生每個(gè)月可收取平方

3、米左右，即周先生每個(gè)月可收取0.480.48萬元的租金。那么，萬元的租金。那么，他的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：他的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下： 租金回報(bào)率租金回報(bào)率=4800=4800* *12/600000=9.6%12/600000=9.6%5 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單、快捷、易操作，適用于所有投資類型。簡(jiǎn)單、快捷、易操作，適用于所有投資類型。不足：不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能準(zhǔn)確的未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能準(zhǔn)確的測(cè)算按揭及多套投資方式。且由于其固有的片面性，不能作為理想測(cè)算按揭及多套投資方式。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投

4、資分析工具。的投資分析工具。 6(2)(2)租金回報(bào)率分析法公式：租金回報(bào)率分析法公式： ( (稅后月租金稅后月租金- -按揭月供款按揭月供款) )1212( (首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款) ) 【案例分析】【案例分析】 ： 假設(shè)周先生首付假設(shè)周先生首付5050萬元，貸款萬元，貸款1010萬元，按揭萬元，按揭1010年，按照最新商業(yè)年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。套用上述計(jì)算公式：這個(gè)商鋪的投資回報(bào)率貸款上限貸款利率。套用上述計(jì)算公式：這個(gè)商鋪的投資回報(bào)率(4800-1137)(4800-1137)* *12/(500000+136465)=6.9%12/(5000

5、00+136465)=6.9%通過計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回報(bào)率將是：通過計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回報(bào)率將是：6.9%6.9%7 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法測(cè)算按揭貸款購買類型更加準(zhǔn)確。測(cè)算按揭貸款購買類型更加準(zhǔn)確。 不足：不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。投資的現(xiàn)金分析問題。8 商鋪投資回報(bào)率一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初商鋪投資回報(bào)率一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資和按揭貸款外，還應(yīng)

6、包括始投資和按揭貸款外，還應(yīng)包括: : 契稅契稅 印花稅印花稅 物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)用 公共維修基金公共維修基金 折舊費(fèi)用折舊費(fèi)用 甚至還有通貨膨脹帶來的甚至還有通貨膨脹帶來的價(jià)格貶值價(jià)格貶值、央行加息后帶來的、央行加息后帶來的利差利差及及商鋪的空置期商鋪的空置期。 9 不同物業(yè)的投資回報(bào)率不盡相同，我們通過普通商業(yè)物業(yè)、商住兩不同物業(yè)的投資回報(bào)率不盡相同，我們通過普通商業(yè)物業(yè)、商住兩用物業(yè)、爛尾物業(yè)及地鐵物業(yè)的投資回報(bào)率分析，它們的合理利潤(rùn)、投用物業(yè)、爛尾物業(yè)及地鐵物業(yè)的投資回報(bào)率分析，它們的合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列：資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列： 物業(yè)類別

7、物業(yè)類別 合理回報(bào)率合理回報(bào)率 投資臨界點(diǎn)投資臨界點(diǎn) 超高回報(bào)率超高回報(bào)率 普通商業(yè)物業(yè)普通商業(yè)物業(yè)8%6%12%商住兩用物業(yè)商住兩用物業(yè) 10-12%7%15%爛尾物業(yè)爛尾物業(yè) 9-10%6%20%地鐵物業(yè)地鐵物業(yè) 3-6%3%10%10商鋪投資收益率測(cè)算分析如何測(cè)算投資回收期產(chǎn)權(quán)式商鋪解析商業(yè)貸款政策解析 11一次性付款計(jì)算公式：一次性付款計(jì)算公式：（購買房屋總價(jià)（購買房屋總價(jià)+ +契稅契稅+ +公共維修基金）公共維修基金）/（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）1212【案例分析】【案例分析】 ： 20082008年年1212月底，周先生買下了某社區(qū)一套臨街商鋪，面積約

8、月底，周先生買下了某社區(qū)一套臨街商鋪，面積約4040平方米，平方米，售價(jià)約售價(jià)約6060萬元，目前商鋪的月租金約是萬元，目前商鋪的月租金約是120120元元/ /平方米左右平方米左右, ,物業(yè)管理費(fèi)為物業(yè)管理費(fèi)為3 3元元/ /平米。投資回收期測(cè)算：平米。投資回收期測(cè)算： 投資回收期投資回收期=(600000+24000+9000)/(4800-120)=(600000+24000+9000)/(4800-120)* *12=11.2712=11.27 通過計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回收期為通過計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回收期為11.2711.27年。年。12按揭貸款計(jì)算公式：按揭貸款計(jì)算

9、公式：（首期房款（首期房款+ +契稅契稅+ +印花稅印花稅+ +抵押登記費(fèi)抵押登記費(fèi)+ +公共維修基金）公共維修基金）/（稅后月租金（稅后月租金- -按揭月供款按揭月供款- -每月物業(yè)管理費(fèi)）每月物業(yè)管理費(fèi)）12 12 【案例分析】【案例分析】 ： 假設(shè)周先生首付假設(shè)周先生首付5050萬元，貸款萬元，貸款1010萬元，按揭萬元，按揭1010年。目前在這片商鋪年。目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是周邊，同等商鋪的月租金約是120120元元/ /平方米左右，物業(yè)管理費(fèi)為平方米左右，物業(yè)管理費(fèi)為3 3元元/ /平平米。套用上述計(jì)算公式：米。套用上述計(jì)算公式： 投資回收期投資回收期(500000

10、+24000+50+550+9000)/(4800-1137-(500000+24000+50+550+9000)/(4800-1137-120)120)* *12=17.612=17.6通過計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回收期為通過計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回收期為17.617.6年。年。13簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法 ：基本公式為：基本公式為：該物業(yè)的年收益該物業(yè)的年收益1515年房產(chǎn)購買價(jià)年房產(chǎn)購買價(jià) 若購買價(jià)目小于或等于同區(qū)域其它商業(yè)物業(yè)則該物業(yè)物有所值。若購買價(jià)目小于或等于同區(qū)域其它商業(yè)物業(yè)則該物業(yè)物有所值。 （以上公式為國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。）（以上公式為國(guó)

11、際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。） 14商鋪投資收益率測(cè)算分析如何測(cè)算投資回收期產(chǎn)權(quán)式商鋪解析 商業(yè)貸款政策解析 15 產(chǎn)權(quán)式商鋪：產(chǎn)權(quán)式商鋪：指所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商指所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資者獲得定期定額的投資回報(bào)；或由投資者自行經(jīng)營(yíng)，但必行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資者獲得定期定額的投資回報(bào)；或由投資者自行經(jīng)營(yíng)，但必須服從公司的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。須服從公司的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 對(duì)于投資者而言，將產(chǎn)權(quán)商鋪通

12、過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)對(duì)于投資者而言，將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，獲得定期定額的投資回報(bào)。營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，獲得定期定額的投資回報(bào)。對(duì)開發(fā)商而言，為快速回籠資金，獲取利潤(rùn)最大化，將商場(chǎng)分割出售，對(duì)開發(fā)商而言，為快速回籠資金，獲取利潤(rùn)最大化，將商場(chǎng)分割出售，向小業(yè)主保證一定收益率，要求小業(yè)主簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，為開發(fā)商與大型向小業(yè)主保證一定收益率，要求小業(yè)主簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，為開發(fā)商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎(chǔ)。商家簽訂整體租賃合同奠定基礎(chǔ)。16 隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為投資回報(bào)最為隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為投資回報(bào)最

13、為豐厚的物業(yè)類型，它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高豐厚的物業(yè)類型，它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長(zhǎng)性。專業(yè)的商管公司、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃擴(kuò)大了投資平臺(tái)，成長(zhǎng)性。專業(yè)的商管公司、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃擴(kuò)大了投資平臺(tái)，有助于投資回報(bào)的順利實(shí)現(xiàn)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)。有助于投資回報(bào)的順利實(shí)現(xiàn)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)。 17【正面案例】第三極文化中心【正面案例】第三極文化中心18 第三極文化中心作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為第三極文化中心作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經(jīng)營(yíng)主體，總體量近經(jīng)營(yíng)主體，總體量近8 8萬方，劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)外銷售，向投資者萬方，劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)

14、外銷售，向投資者承諾承諾6%-10%6%-10%的投資回報(bào)。開發(fā)商聘請(qǐng)了專業(yè)商管公司進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，的投資回報(bào)。開發(fā)商聘請(qǐng)了專業(yè)商管公司進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，將該項(xiàng)目定為為集知識(shí)性休閑、文化性消費(fèi)為一體的復(fù)合型文化主題商場(chǎng)。將該項(xiàng)目定為為集知識(shí)性休閑、文化性消費(fèi)為一體的復(fù)合型文化主題商場(chǎng)。將十一層商業(yè)共分為六個(gè)大本營(yíng)，以將十一層商業(yè)共分為六個(gè)大本營(yíng)，以4 47 7層的圖書大本營(yíng)作為吸引人流的層的圖書大本營(yíng)作為吸引人流的主動(dòng)力源，主動(dòng)力源，9 9、1010層以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)層以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)旅游及教育大本營(yíng)作為附動(dòng)力旅游及教育大本營(yíng)作為附動(dòng)力源源. . 初期通過非常優(yōu)惠的租金政策吸引大量的經(jīng)營(yíng)者，

15、后期汰劣選優(yōu)，使初期通過非常優(yōu)惠的租金政策吸引大量的經(jīng)營(yíng)者，后期汰劣選優(yōu)，使得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展，租金也在節(jié)節(jié)攀升，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者承諾的得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展，租金也在節(jié)節(jié)攀升，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者承諾的年收益年收益10%10%的投資回報(bào)，使投資者的投資回報(bào)，使投資者1010年收回成本。年收回成本?！菊姘咐俊菊姘咐?19 投資者：投資者： 投資門檻低。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資額相對(duì)較小，通過鋪位的劃分控制了商鋪總價(jià)，無須投資門檻低。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資額相對(duì)較小，通過鋪位的劃分控制了商鋪總價(jià)，無須參與經(jīng)營(yíng)管理，收益穩(wěn)定。以可觀的回報(bào)收益和升值潛力成為投資者理想的投資品種。參與經(jīng)營(yíng)管理，收益穩(wěn)定。以可觀

16、的回報(bào)收益和升值潛力成為投資者理想的投資品種。 開發(fā)商：開發(fā)商： 減緩資金壓力。大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要大型商家的拉動(dòng)，而對(duì)于大型的零售商來說，減緩資金壓力。大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要大型商家的拉動(dòng)，而對(duì)于大型的零售商來說，高效的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率是他們成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，即使是沃爾瑪、家樂福等跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的公高效的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率是他們成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，即使是沃爾瑪、家樂福等跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的公司都不會(huì)購買大面積的鋪面。同時(shí)，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者司都不會(huì)購買大面積的鋪面。同時(shí)，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪可以使開發(fā)商資金回籠加快。不敢想的，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪可以使開

17、發(fā)商資金回籠加快。 經(jīng)營(yíng)者：經(jīng)營(yíng)者： 降低經(jīng)營(yíng)成本。經(jīng)營(yíng)商以承租的方式獲得了商場(chǎng)使用權(quán)，省卻了占領(lǐng)市場(chǎng)的大筆資降低經(jīng)營(yíng)成本。經(jīng)營(yíng)商以承租的方式獲得了商場(chǎng)使用權(quán)，省卻了占領(lǐng)市場(chǎng)的大筆資金，不僅維持了合理的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于是通過發(fā)展商或第金，不僅維持了合理的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于是通過發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會(huì)出現(xiàn)過多的法律問題。三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會(huì)出現(xiàn)過多的法律問題。 20 產(chǎn)權(quán)式商鋪有利好優(yōu)勢(shì)，但也存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)上很多產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)式商鋪有利好優(yōu)勢(shì)，但也存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)上很多產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)商是做住

18、宅項(xiàng)目出身的，他們的投資目的是要實(shí)現(xiàn)商鋪的開發(fā)商是做住宅項(xiàng)目出身的，他們的投資目的是要實(shí)現(xiàn)“短、短、平、快平、快”的收益回報(bào)，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的的收益回報(bào)，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)更多的附加價(jià)值，從而人為的改動(dòng)了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)更多的附加價(jià)值，從而人為的改動(dòng)了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級(jí)。級(jí)。21 “秀庫裝庫食庫玩庫，讓你的消費(fèi)體驗(yàn)酷到頂點(diǎn)秀庫裝庫食庫玩庫，讓你的消費(fèi)體驗(yàn)酷到頂點(diǎn)” 【風(fēng)險(xiǎn)案例】【風(fēng)險(xiǎn)案例】 22 “巨庫巨庫” ” 20042004年全國(guó)首家年全國(guó)首家“體驗(yàn)式體驗(yàn)式”主題賣場(chǎng)概念的大型商業(yè)項(xiàng)目。主題賣場(chǎng)概念的大型商業(yè)項(xiàng)目。 巨

19、庫巨庫” ” 裝修投資裝修投資20002000多萬元，擁有地上多萬元，擁有地上200200、地下、地下150150個(gè)車位，建筑面?zhèn)€車位，建筑面積萬平米，打破了以往北京市場(chǎng)類商鋪只租不售的游戲規(guī)則，全部分割積萬平米，打破了以往北京市場(chǎng)類商鋪只租不售的游戲規(guī)則，全部分割成成5 5至至7 7平米的店中店形式對(duì)外銷售，單店價(jià)格在平米的店中店形式對(duì)外銷售，單店價(jià)格在3030萬元至萬元至8080萬元，產(chǎn)權(quán)為萬元，產(chǎn)權(quán)為5050年。開發(fā)商并承諾投資者年。開發(fā)商并承諾投資者2 2年包租，商鋪銷售一空。年包租，商鋪銷售一空。 之后，在自身經(jīng)驗(yàn)不足和管理經(jīng)驗(yàn)的缺失的前提下，又沒有專業(yè)的商之后，在自身經(jīng)驗(yàn)不足和管理

20、經(jīng)驗(yàn)的缺失的前提下，又沒有專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理，迫于開業(yè)壓力，降低了商戶和商品的選擇標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致所業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理，迫于開業(yè)壓力，降低了商戶和商品的選擇標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致所謂的體驗(yàn)式賣場(chǎng)變成了一個(gè)空頭口號(hào)和形式；謂的體驗(yàn)式賣場(chǎng)變成了一個(gè)空頭口號(hào)和形式； 再加上開業(yè)之后廣告投放數(shù)再加上開業(yè)之后廣告投放數(shù)量和力度銳減，就更使消費(fèi)者漸漸將其遺忘。量和力度銳減，就更使消費(fèi)者漸漸將其遺忘?！撅L(fēng)險(xiǎn)案例】【風(fēng)險(xiǎn)案例】 23【風(fēng)險(xiǎn)案例】【風(fēng)險(xiǎn)案例】 碧溪家居廣場(chǎng)碧溪家居廣場(chǎng) 24 北京碧溪家居廣場(chǎng)宣傳北京碧溪家居廣場(chǎng)宣傳“1616萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”，5 5萬多平方米的營(yíng)業(yè)面萬多平方米的營(yíng)業(yè)面積，分成積，分成

21、13.3413.34平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位，以每個(gè)攤位平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位，以每個(gè)攤位1616萬元的價(jià)格向外發(fā)售。開萬元的價(jià)格向外發(fā)售。開發(fā)商提出保值、增值性回購辦法發(fā)商提出保值、增值性回購辦法33年內(nèi)可原價(jià)回購商鋪，超過年內(nèi)可原價(jià)回購商鋪，超過3 3年，每年，每年遞增原價(jià)的年遞增原價(jià)的5%5%，截至第十年為原價(jià)的，截至第十年為原價(jià)的135%135%回購?；刭?。 關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商宣稱，以該家居廣場(chǎng)關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商宣稱，以該家居廣場(chǎng)5 5萬平方米的房產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收萬平方米的房產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入以及企業(yè)下屬溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔(dān)保。交房后半年入以及企業(yè)下屬溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔(dān)保。

22、交房后半年期間，開發(fā)商按合同約定正常返還業(yè)主租金。半年后自稱出現(xiàn)資金困難，期間，開發(fā)商按合同約定正常返還業(yè)主租金。半年后自稱出現(xiàn)資金困難，停付業(yè)主租金。停付業(yè)主租金。 早在物業(yè)交付前，開發(fā)商就將項(xiàng)目抵押給銀行（貸款至今未還），隨后，開發(fā)早在物業(yè)交付前，開發(fā)商就將項(xiàng)目抵押給銀行（貸款至今未還），隨后，開發(fā)商又將大樓化整為零出售商鋪。商又將大樓化整為零出售商鋪。 【風(fēng)險(xiǎn)案例】【風(fēng)險(xiǎn)案例】 25 風(fēng)險(xiǎn)第一重：延期交房風(fēng)險(xiǎn)第一重：延期交房 投資者看好地產(chǎn)商業(yè)的美好收益前景，卻很可能被開發(fā)商和后期物管投資者看好地產(chǎn)商業(yè)的美好收益前景，卻很可能被開發(fā)商和后期物管公司不規(guī)范行為而導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。公司不規(guī)范行為

23、而導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā)商以開發(fā)商以“售后返租售后返租”概念促銷商鋪，許諾概念促銷商鋪，許諾8 81010的高收益率，投的高收益率，投者者購買踴躍，開發(fā)商在與投資者簽訂買賣合同后，再讓投資者與自己成立者者購買踴躍，開發(fā)商在與投資者簽訂買賣合同后，再讓投資者與自己成立的一家物管公司簽訂了包租協(xié)議。但交房時(shí)開發(fā)商延期交房，業(yè)主依照買賣的一家物管公司簽訂了包租協(xié)議。但交房時(shí)開發(fā)商延期交房，業(yè)主依照買賣合同追究違約責(zé)任，但緊接著物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司依據(jù)包租合同追究業(yè)主延期合同追究違約責(zé)任，但緊接著物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司依據(jù)包租合同追究業(yè)主延期交房的違約責(zé)任，且包租合同約定的違約金為買賣合同約定的交房的違約責(zé)任，且

24、包租合同約定的違約金為買賣合同約定的3 3倍。最終導(dǎo)倍。最終導(dǎo)致業(yè)主陷入連環(huán)官司，真是欲哭無淚。致業(yè)主陷入連環(huán)官司，真是欲哭無淚。26 風(fēng)險(xiǎn)第二重：售后包租風(fēng)險(xiǎn)第二重：售后包租 盡管建設(shè)部嚴(yán)禁開發(fā)商盡管建設(shè)部嚴(yán)禁開發(fā)商“售后包租售后包租”，但開發(fā)商往往引進(jìn)第三方或經(jīng)，但開發(fā)商往往引進(jìn)第三方或經(jīng)營(yíng)管理公司承租或受托包租，以高額的租金回報(bào)掀起商鋪投資風(fēng)潮。營(yíng)管理公司承租或受托包租，以高額的租金回報(bào)掀起商鋪投資風(fēng)潮。 開發(fā)商在開發(fā)商在“售后包租售后包租”過程中普遍采取抬高售價(jià)，以高額租金吸引投過程中普遍采取抬高售價(jià)，以高額租金吸引投資者，此租金值一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出正常租金水平，一旦包租期滿或開發(fā)商資金資者

25、，此租金值一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出正常租金水平，一旦包租期滿或開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，則租金的預(yù)期很難保證，其返租承諾或回報(bào)率也不可能實(shí)現(xiàn)。鏈出現(xiàn)問題，則租金的預(yù)期很難保證，其返租承諾或回報(bào)率也不可能實(shí)現(xiàn)。 另一方面開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)盡快融資采用另一方面開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)盡快融資采用“包租套現(xiàn)包租套現(xiàn)”銷售模式，如資金銷售模式，如資金回收后，開發(fā)商一旦選擇撤場(chǎng)，投資者將面臨諸如資金斷鏈的延期交房、回收后，開發(fā)商一旦選擇撤場(chǎng)，投資者將面臨諸如資金斷鏈的延期交房、爛尾工程，甚或是開發(fā)商卷款而去的風(fēng)險(xiǎn)。爛尾工程，甚或是開發(fā)商卷款而去的風(fēng)險(xiǎn)。27 風(fēng)險(xiǎn)第三重：經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)第三重：經(jīng)營(yíng)管理 商鋪，顧名思義，有商才有鋪。經(jīng)營(yíng)管理對(duì)

26、于商鋪來說非常重要。時(shí)商鋪，顧名思義，有商才有鋪。經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于商鋪來說非常重要。時(shí)下商鋪下商鋪“重銷售，輕經(jīng)營(yíng)重銷售，輕經(jīng)營(yíng)”的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。 開發(fā)商完成銷售后，沒有有效經(jīng)營(yíng)，前期宣傳與后期管理嚴(yán)重脫節(jié)，開發(fā)商完成銷售后，沒有有效經(jīng)營(yíng)，前期宣傳與后期管理嚴(yán)重脫節(jié)，經(jīng)營(yíng)不好的商鋪退出后，無后續(xù)者經(jīng)營(yíng)，閑置商鋪數(shù)量日益增加，使得投經(jīng)營(yíng)不好的商鋪退出后，無后續(xù)者經(jīng)營(yíng)，閑置商鋪數(shù)量日益增加，使得投資者期待的巨額回報(bào)無法實(shí)現(xiàn)。資者期待的巨額回報(bào)無法實(shí)現(xiàn)。 另一方面商鋪本身的經(jīng)營(yíng)者如缺乏經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，另一方面商鋪本身的經(jīng)營(yíng)者如缺乏經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，“生鋪生鋪”就無法作就無法作成成“熟鋪熟鋪

27、”。28 風(fēng)險(xiǎn)第四重：回購兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)第四重：回購兌現(xiàn) 為增強(qiáng)購房者投資信心，不少開發(fā)商在銷售時(shí)打?yàn)樵鰪?qiáng)購房者投資信心，不少開發(fā)商在銷售時(shí)打“回購回購”牌，與投牌，與投資者在合同中注明回購。雙方除簽定包租協(xié)議作為買賣合同的附件，約資者在合同中注明回購。雙方除簽定包租協(xié)議作為買賣合同的附件，約定租期和租金外，還約定若到期后購房者不愿再出租房屋，則由開發(fā)商定租期和租金外，還約定若到期后購房者不愿再出租房屋，則由開發(fā)商以高于原房?jī)r(jià)回購。一旦開發(fā)商轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或資不抵債，回購只能化成泡以高于原房?jī)r(jià)回購。一旦開發(fā)商轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或資不抵債，回購只能化成泡影。影。29 發(fā)展商關(guān)心的是售價(jià)，業(yè)主關(guān)心的是投資回報(bào)率，經(jīng)營(yíng)者

28、希望租金越低發(fā)展商關(guān)心的是售價(jià)，業(yè)主關(guān)心的是投資回報(bào)率，經(jīng)營(yíng)者希望租金越低越好。產(chǎn)權(quán)分散使得產(chǎn)權(quán)式商鋪蘊(yùn)含很大風(fēng)險(xiǎn)。越好。產(chǎn)權(quán)分散使得產(chǎn)權(quán)式商鋪蘊(yùn)含很大風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商以開發(fā)商以“短、平、快短、平、快”收益回報(bào)為目的，為迅速回籠資金而抬收益回報(bào)為目的，為迅速回籠資金而抬高售價(jià)，以實(shí)現(xiàn)更高附加值，從而人為的改動(dòng)了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級(jí)。高售價(jià)，以實(shí)現(xiàn)更高附加值，從而人為的改動(dòng)了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級(jí)。 專業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏的風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏的風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)內(nèi)大部分開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)于經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式商鋪目前國(guó)內(nèi)大部分開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)于經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式商鋪缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，處于缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)

29、，處于“摸著石頭過河摸著石頭過河”的階段；國(guó)外擁有先進(jìn)的管理水平的商管公司卻的階段；國(guó)外擁有先進(jìn)的管理水平的商管公司卻因?yàn)椴涣私鈬?guó)內(nèi)消費(fèi)者的生活方式和消費(fèi)習(xí)慣而因?yàn)椴涣私鈬?guó)內(nèi)消費(fèi)者的生活方式和消費(fèi)習(xí)慣而 “ “水土不服水土不服”。 經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。承租期中，如經(jīng)營(yíng)管理不善，不僅經(jīng)營(yíng)目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，更無法向承租期中，如經(jīng)營(yíng)管理不善，不僅經(jīng)營(yíng)目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，更無法向投資者提供承諾的租金收益。投資者提供承諾的租金收益。 承諾擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。很多開發(fā)商以自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入或擔(dān)保公司作為擔(dān)保，但投資承諾擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。很多開發(fā)商以自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入或擔(dān)保公司作為擔(dān)保，但投資者很難知道該公司的資產(chǎn)債務(wù)

30、關(guān)系，而小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后；很多擔(dān)者很難知道該公司的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，而小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后；很多擔(dān)保公司實(shí)力不強(qiáng)，根本不能實(shí)現(xiàn)所謂的承諾回報(bào)。保公司實(shí)力不強(qiáng)，根本不能實(shí)現(xiàn)所謂的承諾回報(bào)。 30 合肥市房地產(chǎn)管理局在頒布的合肥市商業(yè)設(shè)施分割銷售管理暫行規(guī)定中允許銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪，2010年4月23日前執(zhí)行以下條款： 一、允許開發(fā)商分割銷售四周有明顯界限的商業(yè)設(shè)施。 二、分割后的環(huán)形交通通道寬度不低于2米。 三、可采用實(shí)體墻或地面嵌銅條的方式分割。 四、單塊銷售區(qū)域建筑面積不得低于20平方米。 五、開發(fā)商不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售。31 目前合肥市場(chǎng)銷售火爆

31、的商業(yè)項(xiàng)目均為目前合肥市場(chǎng)銷售火爆的商業(yè)項(xiàng)目均為“高租金回報(bào)收益高租金回報(bào)收益”的產(chǎn)權(quán)式的產(chǎn)權(quán)式商鋪項(xiàng)目。銷售模式主要有兩種：商鋪項(xiàng)目。銷售模式主要有兩種： 一種是一種是“售后包租售后包租”式，即開發(fā)商向投資者承諾，對(duì)其所購買的產(chǎn)權(quán)式，即開發(fā)商向投資者承諾，對(duì)其所購買的產(chǎn)權(quán)式商鋪由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)，而開發(fā)商所宣傳的式商鋪由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)，而開發(fā)商所宣傳的年回報(bào)率一般在年回報(bào)率一般在8%8%以上；以上； 另一種則是另一種則是“一次性返利一次性返利”式，開發(fā)商與投資者簽約后，即將三年、式，開發(fā)商與投資者簽約后，即將三年、五年的租金利潤(rùn)一次性返還給投資人

32、。五年的租金利潤(rùn)一次性返還給投資人。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，普遍投資回報(bào)率均超出調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，普遍投資回報(bào)率均超出8%8%，有些甚至宣傳若干年后，有些甚至宣傳若干年后150%150%回購回購。32 產(chǎn)權(quán)式商鋪在合肥商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)作由來已久。產(chǎn)權(quán)式商鋪在合肥商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)作由來已久。 淮河路中段的怡和錦江大酒店作為合肥早期的產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，淮河路中段的怡和錦江大酒店作為合肥早期的產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，當(dāng)初銷售非?；鸨?，后來由于開發(fā)商資金斷裂，無法支撐后續(xù)的統(tǒng)一經(jīng)當(dāng)初銷售非?；鸨髞碛捎陂_發(fā)商資金斷裂，無法支撐后續(xù)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，造成了爛尾現(xiàn)象。營(yíng)，造成了爛尾現(xiàn)象。 現(xiàn)在在售的產(chǎn)權(quán)式商鋪有金都新天地、喜洋洋婚慶廣

33、場(chǎng)、賽康數(shù)碼現(xiàn)在在售的產(chǎn)權(quán)式商鋪有金都新天地、喜洋洋婚慶廣場(chǎng)、賽康數(shù)碼廣場(chǎng)、樂客來、鳳凰城家世界等。廣場(chǎng)、樂客來、鳳凰城家世界等。33返租政策返租政策: : 第第1-31-3年年8%8%；第；第4-64-6年年9%9%；第；第7-97-9年年10%10%；第；第1010年年11%11%；第；第1111年年150%150%購回。購回。 以上以上1111年共收益年共收益242%,242%,平均平均4.54.5年收回成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商鋪投資合理的年收回成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商鋪投資合理的回收期限回收期限8-128-12年，為風(fēng)險(xiǎn)較高的投資項(xiàng)目。做商業(yè)地產(chǎn)心態(tài)很重要，但年，為風(fēng)險(xiǎn)較高的投資項(xiàng)目。做商業(yè)地產(chǎn)心態(tài)很

34、重要，但部分開發(fā)商卻過于追求高回報(bào)，給商業(yè)平穩(wěn)發(fā)展埋下了隱患。部分開發(fā)商卻過于追求高回報(bào)，給商業(yè)平穩(wěn)發(fā)展埋下了隱患。 位置規(guī)模(萬)屬性面積區(qū)間蜀山區(qū)80綜合體8-50主力店Tesco 、盧米埃影院大唐國(guó)際廣場(chǎng)：大唐國(guó)際廣場(chǎng)：34總商會(huì)商業(yè)廣場(chǎng)：總商會(huì)商業(yè)廣場(chǎng)：返租政策：返租政策：第1-3年8%；第4-5年8.46%；第6年125%購回。區(qū)位政務(wù)區(qū)一層均價(jià)24000屬性商業(yè)裙樓+寫字樓二層均價(jià)14000商鋪面積15-100三層均價(jià)10000 項(xiàng)目周邊沿街商鋪平均租金為項(xiàng)目周邊沿街商鋪平均租金為30-4030-40元元/ /平米平米/ /月，以該項(xiàng)目所售均價(jià)的月，以該項(xiàng)目所售均價(jià)的8%8%測(cè)算租

35、測(cè)算租金，得出前三年租金收益為金，得出前三年租金收益為160160元元/ /平米平米/ /月，第月，第4-54-5年年170170元元/ /平米平米/ /月，高出區(qū)域租金月，高出區(qū)域租金水平和遞增幅度，加之第水平和遞增幅度，加之第6 6年年125%125%購回，此返租政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)遍離正常租賃水平，屬超高購回，此返租政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)遍離正常租賃水平，屬超高投資回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)因素極高。投資回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)因素極高。35 以上商業(yè)均是在大的商業(yè)用房?jī)?nèi)分割成小塊，之間無隔離，不劃分實(shí)以上商業(yè)均是在大的商業(yè)用房?jī)?nèi)分割成小塊，之間無隔離，不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下出售的物業(yè)。與住宅和門面房不同，產(chǎn)權(quán)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在

36、投資者名下出售的物業(yè)。與住宅和門面房不同，產(chǎn)權(quán)式商鋪在沒有經(jīng)營(yíng)起來之前，本身是沒有價(jià)值的。對(duì)投資者而言，如果投式商鋪在沒有經(jīng)營(yíng)起來之前，本身是沒有價(jià)值的。對(duì)投資者而言，如果投資一套住宅，即使貶值，也可以用來居住、降價(jià)處理，不至于沒有任何用資一套住宅，即使貶值，也可以用來居住、降價(jià)處理，不至于沒有任何用處，由于住宅的使用價(jià)值不會(huì)為零，其房產(chǎn)價(jià)值也就不會(huì)是零，但在一個(gè)處，由于住宅的使用價(jià)值不會(huì)為零，其房產(chǎn)價(jià)值也就不會(huì)是零，但在一個(gè)沒有經(jīng)營(yíng)起來的商場(chǎng)大廳里，一個(gè)僅幾平方米的空間是很難有其他用途的。沒有經(jīng)營(yíng)起來的商場(chǎng)大廳里，一個(gè)僅幾平方米的空間是很難有其他用途的。 36區(qū)位廬陽區(qū)樓層均價(jià)商鋪面積30-

37、280-1層12741元1層21042元2層9425元3層6530元合肥明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)：合肥明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)：返租政策：返租政策：第1年6%；第2-3年7%；第4-5年8%。 以樓層平均售價(jià)推算出第以樓層平均售價(jià)推算出第1 1年商鋪平均月租金為年商鋪平均月租金為6262元元, ,第第2-32-3年為年為7272元元, , 因前三年因前三年租金開發(fā)商已在購房款中返還給投資者。為加大市場(chǎng)培育力度租金開發(fā)商已在購房款中返還給投資者。為加大市場(chǎng)培育力度, ,開發(fā)商對(duì)經(jīng)營(yíng)者給予開發(fā)商對(duì)經(jīng)營(yíng)者給予免免“租租+ +低租低租”的優(yōu)惠扶持政策的優(yōu)惠扶持政策, ,隨著商業(yè)的日趨成熟隨著商業(yè)的日趨成熟, ,第第4-54-

38、5年年9090元的月租金元的月租金, ,這種緩這種緩速的遞增幅度也能被商家接受，整體商業(yè)以良性循環(huán)模式發(fā)展。速的遞增幅度也能被商家接受，整體商業(yè)以良性循環(huán)模式發(fā)展。37 產(chǎn)權(quán)式商鋪零風(fēng)險(xiǎn)只是個(gè)概念，業(yè)主雖然沒有經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，可是產(chǎn)權(quán)式商鋪零風(fēng)險(xiǎn)只是個(gè)概念，業(yè)主雖然沒有經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，可是其投資回報(bào)卻來源于市場(chǎng)和消費(fèi)者。而在產(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在三其投資回報(bào)卻來源于市場(chǎng)和消費(fèi)者。而在產(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在三方利益的沖突：發(fā)展商關(guān)心的是商鋪的售價(jià)；業(yè)主希望租金高一些，方利益的沖突：發(fā)展商關(guān)心的是商鋪的售價(jià)；業(yè)主希望租金高一些，投資回報(bào)率高；而經(jīng)營(yíng)者則希望租金越低越好，同時(shí)有統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)投資回報(bào)率高；而經(jīng)營(yíng)者則希望租金越低越好，同時(shí)有統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。這樣一來，支撐商鋪?zhàn)钪匾纳€營(yíng)管理。這樣一來，支撐商鋪?zhàn)钪匾纳€市場(chǎng)和消費(fèi)者這一市場(chǎng)和消費(fèi)者這一最重要的問題被忽視了。因此，零風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)意味著最大的風(fēng)險(xiǎn)。最重要的問題被忽視了。因此，零風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)意味著最大