經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)最新20140525

1、商品房買賣合同商品房買賣合同一、商品房買賣包括：期房和現(xiàn)一、商品房買賣包括：期房和現(xiàn)房的買賣（預(yù)售和現(xiàn)售）房的買賣（預(yù)售和現(xiàn)售）二、合同主要條款二、合同主要條款 1、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 2、商品房銷售依據(jù) 3、買受人所購(gòu)房屋的基本情況 4、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款 5、面積確認(rèn)及面積差異處理 6、付款方式及期限 7、買受人逾期付款的違約責(zé)任 8、交付期限 9、出賣人逾期交房的違約責(zé)任 10、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定 11、交接 12、出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任 13、出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任 14、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾 15、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 16、保修責(zé)任 17、關(guān)于房屋

2、、外墻面使用權(quán)及樓宇、小區(qū)的命名權(quán)的約定 18、買受人關(guān)于不改變房屋用途、建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)的承諾 19、爭(zhēng)議的解決 20、附件及附件的效力 三、商品房買賣合同的訂立和效力三、商品房買賣合同的訂立和效力（一）銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容可以視為合同內(nèi)容1、訂立合同的程序：要約、承諾注：要區(qū)分要約（有法律效力）與要約邀請(qǐng)（無(wú)法律效力） 2、要約邀請(qǐng)的內(nèi)容視為合同內(nèi)容的認(rèn)定 “商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)范范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，

3、也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?注：銷售廣告和宣傳資料“視為要約”要有兩個(gè)并列條件： （1）一是允諾在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍（俗稱“紅線”）的。 （2）二是對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋的價(jià)格有重大影響。 要約邀請(qǐng)（銷售廣告和宣傳資料）如特意注明：“該資料不作為合同內(nèi)容”、“本海報(bào)中的圖片及文字僅做說(shuō)明使用，不是發(fā)展商要約”，“平面圖不作為合同附件”，或在沙盤上或文字圖案上注明的“效果圖”的，一般不能認(rèn)定為構(gòu)成合同內(nèi)容。 但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或經(jīng)紀(jì)人對(duì)宣傳資料注明“樓書的最終解釋權(quán)歸發(fā)展商所有”等字樣的，不具有法律效力，不能阻止宣傳資料的內(nèi)容進(jìn)入合同。 例如：甲與乙房地產(chǎn)公

4、司簽訂了預(yù)售商品房合同，房屋交付時(shí)，甲發(fā)現(xiàn)售樓廣告中所明確許諾的每戶20的公共綠地并未兌現(xiàn)，廣告中標(biāo)明的公共綠地的位置，已被建為永久性公共停車場(chǎng)，甲遂主張乙違約。乙主張廣告是要約邀請(qǐng)，無(wú)須為此承擔(dān)違約責(zé)任。 （二）商品房買賣合同的效力 1、商品房預(yù)售合同的出賣人應(yīng)當(dāng)持有商 品房預(yù)售許可證明。 注：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。 但是，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)在合同中注明預(yù)售商品房的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)和商品房預(yù)售許可證號(hào)。 2、商品房預(yù)售合同辦理登記備案手續(xù)，不是合同生效的必要條件，如果，當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為

5、商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定。 但是，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。（三）定金擔(dān)保立約定金 1、定金與訂金的不同 定金是一種雙方擔(dān)保，交付定金的一方（買受人）不履行合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方（出賣人）不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 買受人交付訂金之后，不履行合同，還是可以要求返還的，但是要賠償出賣人的損失。訂金不適用定金罰則。 例如：張某與房地產(chǎn)公司簽訂了房屋預(yù)購(gòu)合同，交付了5萬(wàn)定金，但張某到期聲明不要約定的房屋，不簽訂房屋購(gòu)買正式協(xié)議。張某交付的5萬(wàn)元是立約定金，由于他的反悔，使其喪失了5萬(wàn)元。如果房地產(chǎn)公司無(wú)故不履行合同，應(yīng)返還給張某10萬(wàn)元。 2、因不

6、可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 例如：黃小姐與房地產(chǎn)公司簽訂了一份買賣商品房的認(rèn)購(gòu)書，有定金約定。后房產(chǎn)公司依約通知黃小姐簽訂正式商品房買賣合同，但因?yàn)殡p方對(duì)面積確認(rèn)是按套內(nèi)建筑面積，還是套內(nèi)使用面積計(jì)算上相持不下，（認(rèn)購(gòu)書中只籠統(tǒng)地約定建筑面積約150）最終未達(dá)成商品房買賣合同。 問(wèn)；定金應(yīng)該如何處理 答：房地產(chǎn)公司應(yīng)返還定金。 理由：該合同未能正式簽約是因?yàn)檎５挠憙r(jià)還價(jià)，對(duì)雙方均為正當(dāng)，屬于“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立。” 違約責(zé)任是違反有效合同義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 締約責(zé)任是違反先合同義務(wù)導(dǎo)致合同無(wú)效，不成立或被撤

7、銷應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。（一）合同解除與出賣人的違約責(zé)任 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： 1、合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。 2、合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。（二）出賣人因欺詐應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任 出賣人訂立合同時(shí)，具有下列情形之一的，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷，解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： 1、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)

8、售許可證明。 2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。 3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人。或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 注： （1）上述三種行為都是出賣人在訂立合同之際的欺詐行為。 （2）若因欺詐導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷，出賣人承擔(dān)的是締約責(zé)任。 （3）若出賣人雖有欺詐行為而合同未被認(rèn)定無(wú)效或未被撤銷，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。 （三）出賣人與第三人惡意串通應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，法院應(yīng)予以支持。 買受人可以請(qǐng)求，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不

9、超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（一）房屋的交付 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 一般交鑰匙就算交付（二）房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)1、房屋毀損，滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)；交付使用后由買受人承擔(dān)。2、買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受的，房屋毀損，滅失的風(fēng)險(xiǎn)，自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定除外。六、房屋買賣合同的解除六、房屋買賣合同的解除 出賣人有重大違約情形之一的，買受人可以解除房屋買賣合同，解除合同不影響要求賠償損失的權(quán)利：（一）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房

10、屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的。解除（二） 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)及修復(fù)期間，造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。（三）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按照以下原則處理： 1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。 2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人

11、請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。 注； 買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足；面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)。所有權(quán)歸買受人。 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 （四）根據(jù)合同法的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月內(nèi)的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒(méi)有規(guī)定或當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)

12、對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 七當(dāng)事人的違約金責(zé)任七當(dāng)事人的違約金責(zé)任 （一）約定違約金 根據(jù)合同法的規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?1、對(duì)于商品房買賣來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。 2、當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 例如：雙方約定的不履行的違約金

13、是100萬(wàn)，而一方不履行合同給對(duì)方造成的損失是70萬(wàn)，在這種情況下，違約金的數(shù)額就不在進(jìn)行調(diào)整；如果損失時(shí)120萬(wàn)，就可將違約金調(diào)整到120萬(wàn)。 要求調(diào)整的一方應(yīng)當(dāng)對(duì)損失的大小要舉證。適用約定的違約金，而又不調(diào)整數(shù)額的，對(duì)違約金造成損失的多少，不必舉證。（二）法定違約金約定違約金與法定違約金的關(guān)系是大于法定。商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 1、逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照人 行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段

14、同類型房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。八房屋權(quán)屬證書的取得以及八房屋權(quán)屬證書的取得以及 出賣出賣人的責(zé)任人的責(zé)任（一）由于出賣人的原因致使買受人不能如期取得房屋權(quán)屬證書的責(zé)任 在商品房買賣合同簽訂之后，出賣人應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記須由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿，未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： 1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。 2、商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。 3、商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 注：對(duì)于上述違約責(zé)任，合

15、同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照人行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（二）寬限期后的解除權(quán) 商品房買賣合同約定或城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持。 九、商品房買賣合同與借款合同九、商品房買賣合同與借款合同的效力關(guān)系的效力關(guān)系 （一）未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同對(duì)商品房買賣合同效力的影響 1、 因當(dāng)事人一方原因貸款未能實(shí)現(xiàn)，致使商品房買賣合同不能履行 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未

16、能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除并要求賠償損失。 2、 因不可歸責(zé)與當(dāng)事人的事由貸款未能實(shí)現(xiàn)，致使商品房買賣合同不能履行 當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及利息或定金返還買受人。 （二）商品房買賣合同無(wú)效、被撤銷、被解除，對(duì)擔(dān)保貸款合同效力的影響 1、 商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效，被撤銷、被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除擔(dān)保合同的，法院應(yīng)予支持。 2、出賣人應(yīng)將收受的購(gòu)房款本金、利息分別返還給買受人、擔(dān)保人。物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)登記 所謂不動(dòng)產(chǎn)登記：是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

17、的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的 事實(shí)。 我國(guó)物權(quán)法規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外?！?根據(jù)本條的規(guī)定，只有經(jīng)過(guò)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移才能發(fā)生效力。 對(duì)于房屋來(lái)說(shuō)，必須在房產(chǎn)局辦理完過(guò)戶登記手續(xù)后，房屋的所有權(quán)才轉(zhuǎn)移。 即：物權(quán)變動(dòng)必須采取“合同+登記”的模式。 例題：2012年甲乙簽訂了一份轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議，甲將一套房屋以80萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給乙。乙居住一年，于2013年又將該房屋以90萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丙。丙居住一年，于2014年又將該房屋以100萬(wàn)價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丁。上述轉(zhuǎn)讓行為均未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。 現(xiàn)甲、乙、丙、丁四人都主張自己是該房的所有權(quán)

18、人，為此發(fā)生爭(zhēng)議。 問(wèn)：該房屬于誰(shuí)？ 答：在本案中，盡管甲、乙、丙、丁之間雖然都有轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的真實(shí)有效的合同存在，而且丁現(xiàn)在已經(jīng)占有該房屋，但是他們均未辦理過(guò)戶登記。 也就是說(shuō)，此時(shí)房屋的所有權(quán)應(yīng)該以登記簿上顯示的內(nèi)容為準(zhǔn)，即：登記的是甲，仍是房屋的所有權(quán)人。 但因?yàn)橘?gòu)房合同的存在，根據(jù)最高院司法解釋第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！?所以，丁可以向法院起訴，要求甲、乙、丙協(xié)助他一起辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，以獲得最終的所有權(quán)。物權(quán)變動(dòng)之公式 一元登記 不動(dòng)產(chǎn)登

19、記 兩本證書 三種登記 四個(gè)責(zé)任一、一元登記：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。二、兩本證書：（一）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)置和保管不動(dòng)產(chǎn)登記 簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人出具權(quán)利權(quán)屬證書。（三）不動(dòng)產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書不一致的，以不動(dòng) 產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。但是，有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記 簿確有錯(cuò)誤的除外。 例如：甲向乙購(gòu)買了一套住房，因甲委托乙辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，致使甲持有的房屋產(chǎn)權(quán)證書與房管部門的登記簿上的權(quán)屬記載不一致，該登記簿上記載該套房屋為丙享有，為此引起糾紛。下列表述正確的是： A、該套房屋的所有權(quán)為甲所有，因?yàn)榧壮钟性摲课莸漠a(chǎn)權(quán)證書。 B、該套房屋的所

20、有權(quán)為丙所有，因?yàn)榈怯洸旧嫌涊d為丙所有。 C、甲欲主張對(duì)該套房屋的所有權(quán)，其應(yīng)證明登記簿記載有錯(cuò)誤。 D、丙欲主張對(duì)該套房屋的所有權(quán)，其應(yīng)證明甲持有的產(chǎn)權(quán)證書有錯(cuò)誤。三、三種登記（一）更正登記 “權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?、申請(qǐng)主體：權(quán)利人、利害關(guān)系人。 2、法定事由：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤。3、法律效力：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。（二）異議登記 “不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異

21、議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人利益損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?1、申請(qǐng)主體：利害關(guān)系人2、法定事由：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正 3、法律效力：15日內(nèi)可以對(duì)抗第三人，第三人在此期間不得主張善意取得。（三）預(yù)告登記 “當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?、申請(qǐng)主體：房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)的買受人。 2、法

22、定事由：須有當(dāng)事人之約定。3、法律效力：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 注：此處的“不發(fā)生物權(quán)效力”意味著可以發(fā)生債權(quán)效力。如：甲乙簽訂房屋買賣合同，并完成預(yù)告登記，甲后來(lái)又將該房屋賣給丙，并完成登記，則丙不能取得該房屋的所有權(quán)，但是丙可以向出賣人甲主張違約責(zé)任。4、失效事由：債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記。 案例：實(shí)務(wù)中預(yù)告登記有什么效力？ 某市甲公司開發(fā)的溫馨花園別墅，在取得商品房預(yù)售資格的條件下，對(duì)在建的別墅進(jìn)行預(yù)售。7月7日，甲公司將溫馨花園的A別墅預(yù)售給張三，并簽訂商品房預(yù)售合同，并約定價(jià)款66萬(wàn)，在合同簽訂后三日內(nèi)付清

23、，甲公司保證在同年11月7日將別墅交給張三，并在交付后五個(gè)月內(nèi)辦理過(guò)戶。同年8月6日，甲公司又將同一個(gè)別墅以68萬(wàn)元的價(jià)格賣給李四，雙方也簽訂合同，李四交付了房款，甲公司保證、11月1日交房。合同簽訂后，李四為了限制甲公司將別墅再行處分，與甲公司一起到房管部門進(jìn)行了商品房預(yù)售登記。后來(lái)在交房時(shí)張三與李四發(fā)生爭(zhēng)議。 答案： 這是一起典型的開發(fā)商“一物二賣”的案例。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不管合同訂立的先后、價(jià)金支付的先后乃至標(biāo)的物交付的先后等，先登記的人才能優(yōu)先取得所有權(quán)。本案中雖然李四進(jìn)行的只是一個(gè)預(yù)告登記，但此登記也能賦予李四優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到實(shí)現(xiàn)，所以別墅應(yīng)歸他所有。但為了

24、更好的保護(hù)張三的利益，開發(fā)商不但要把66萬(wàn)元房款全部返還給張三，還要把差價(jià)2 萬(wàn)元也賠給張三，因?yàn)檫@個(gè)差價(jià)本來(lái)就是張三可以期待得到的利益。四、四個(gè)責(zé)任（一）異議不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）登記機(jī)構(gòu)在賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。物權(quán)法業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)（簡(jiǎn)稱區(qū)分所有權(quán)） 是指在對(duì)建筑物內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分的基礎(chǔ)上，業(yè)主享有的由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利相結(jié)合而組成的一種特殊物權(quán)。 業(yè)主：

25、是指依法登記取得房屋專有部分所有權(quán)的人或基于與建筑單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有該專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。 物權(quán)法70條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)。對(duì)專有部分外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”二、專有部分所有權(quán)及其行使 （一）專有所有權(quán) 是建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分享有 占有、使用、收益和處分的權(quán)力 1、專有部分包括： 構(gòu)造上、使用上、法律上的獨(dú)立性。（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有使用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）具有法律上的獨(dú)立性，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。2、業(yè)主對(duì)自己專有

26、部分可以轉(zhuǎn)讓、出租、出借、出典、抵押，享有物權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)。（二）業(yè)主對(duì)專有部分行使所有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到一定限制 1、不得危及建筑物的安全； 2、不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如：業(yè)主對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品，危及整個(gè)建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。三、對(duì)專有部分以外的共有部分的權(quán)利義務(wù) （一）共有權(quán) 是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。 （二）建筑物的共有部分： 是指建筑物及其附屬物中除專有部分之外的由全體或部分區(qū)分所有人共同使用的其他部分。 通常是指住宅、經(jīng)營(yíng)性用

27、房以外的部分。（三）業(yè)主對(duì)共有部分享有的權(quán)利 1、共有部分享有共有權(quán)； 2、共有部分享有共同管理權(quán)。 前者主要是指業(yè)主在法律未作特殊規(guī)定的情形 下，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、 外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)物業(yè)管 理用房、綠地、道路、公用設(shè)施以及其他公共場(chǎng)所 等共有部分享有占有、使用的權(quán)利。 后者是指業(yè)主有權(quán)對(duì)公用部分與公用設(shè)備、設(shè) 施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利，同 時(shí)對(duì)共有部分的管理也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。（四）業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù) 業(yè)主對(duì)共有部分享有共有權(quán)、共同管理權(quán)，但又負(fù)有義務(wù)。 有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。 例如：業(yè)主不得以不使用

28、電梯為由 ，不繳納電梯維修費(fèi)用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不繳納暖氣費(fèi)用。四、車位、車庫(kù)的歸屬與利用規(guī)定 （一）物權(quán)法第74條規(guī)定： “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”（二）案例分析：購(gòu)房合同沒(méi)有約定時(shí)，地下出庫(kù)歸誰(shuí)所有？ 某房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備建造一住宅樓，欲建15層，一樓為地下車庫(kù)，該公司在辦完各種手續(xù)后即開始興建樓房。2012年年底，該樓竣工。2013年2月，該公司開始做廣告售樓。20

29、13年3月起，陳某等人先后與該房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立了購(gòu)房合同。 合同并未約定地下出庫(kù)的歸屬問(wèn)題。但是，2013年5月，陳某等搬進(jìn)該樓后發(fā)現(xiàn)該公司已經(jīng)將該樓三十多套住房連同地下車庫(kù)一同賣于某鋼鐵公司，該鋼鐵公司在購(gòu)得套房和車庫(kù)后明確表示，因地下車庫(kù)的車位僅供住在本樓的本單位職工使用，其他住戶如需要停車要交納一定的停車費(fèi)。陳某等人隨后找到房地產(chǎn)公司詢問(wèn)，該房地產(chǎn)公司提出，因?yàn)樵诤贤胁](méi)有約定提供車位，所以，他們并不負(fù)責(zé)提供。陳某等人不服，遂向人民法院提起訴訟。 答案： 根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定

30、或者約定不明確的，法律沒(méi)有對(duì)此有明確規(guī)定，但是至少要優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。結(jié)合本案，盡管房地產(chǎn)公司和陳某等人并沒(méi)有約定車庫(kù)的歸屬，但應(yīng)該先滿足業(yè)主的需要，而房地產(chǎn)公司在未保證業(yè)主在合理價(jià)格水平上停車需要的情況下，即將車庫(kù)處分給鋼鐵公司，因此該房地產(chǎn)公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。五、業(yè)主大會(huì)和委員會(huì)的設(shè)立（一）性質(zhì)： 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。（二）業(yè)主委員會(huì) 是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé)。（三）業(yè)主共同決定的事項(xiàng)及規(guī)則 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定: 1、制定和修改業(yè)主大會(huì) 議事

31、規(guī)則； 2、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； 3、選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員； 4、選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；5、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 注：第5、6事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積的3分之2以上的業(yè)主并且占總?cè)藬?shù)3分之2以上的業(yè)主同意。 其他事項(xiàng)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主，并且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。六、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的效力與撤銷 （一）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè) 主具有約束力。（二）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵 害業(yè)主合法權(quán)益

32、的，受侵害的業(yè)主可以 請(qǐng)求法院予以撤銷。 七、建筑物及其附屬設(shè)施維修基金的歸屬與使用 （一）屬于業(yè)主共有。 （二）使用：經(jīng)業(yè)主共同決定可以用于電 、水箱等共有部分的維修。維修基金的籌集和使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 八、建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配 （一）有約定的，按照約定；（二）沒(méi)有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定；（三）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)購(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。案例： 王某看中了甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一 處住宅樓，但王某看上的

33、戶型僅剩一套，為了保證這套房能夠留給自己，王某便應(yīng)開發(fā)商要求，繳納了三萬(wàn)元錢作為定金，并簽訂了購(gòu)房協(xié)議。協(xié)議中稱該房屋內(nèi)的面積有150平方米，而后王某實(shí)際測(cè)量只有104平方米，即公攤面積有46平方米。王某認(rèn)為公攤面積與協(xié)議規(guī)定相差比較大，要求解除合同、返還定金，遭到開發(fā)商拒絕。王某訴至法院。 本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于開發(fā)商在履約過(guò)程中改變房屋結(jié)構(gòu)增加公攤面積，減少住房者面積。建筑面積、公攤面積與使用面積是購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)非常重要的條款。商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第五條規(guī)定：“商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之

34、和?！倍坏┌l(fā)生糾紛，根據(jù)就是購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同。因此，購(gòu)房者應(yīng)該把開發(fā)商口頭承諾的使用面積比例寫入合同作為防范的依據(jù)，如達(dá)不到要求，可以解除合同、返還定金或預(yù)付款以及請(qǐng)求損害賠償。九、建筑物及其附屬設(shè)施的管理 主要有兩種形式： （一）業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理；（二）業(yè)主自行管理注：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間通常要簽訂物業(yè)服務(wù)合同，通過(guò)服務(wù)合同約束雙方當(dāng)事人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照全體業(yè)主形的決議對(duì)建筑物進(jìn)行管理。 （三）業(yè)主的選擇權(quán)： 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，是委托合同關(guān)系，如果業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，可以行使解除權(quán)。解除權(quán)是業(yè)主對(duì)于服務(wù)企業(yè)行使選擇權(quán)從而行使管理

35、權(quán)的表現(xiàn)。即：共同管理權(quán)選擇權(quán)解除權(quán)十、業(yè)主義務(wù)與權(quán)益維護(hù)（一）業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。（二）對(duì)任意棄置垃圾，排放污染物或噪聲，違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，處置的辦法如下：1、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求其停止侵害，消除危險(xiǎn)，排除妨礙，賠償損失。2、收到侵害的業(yè)主個(gè)人依據(jù)民訴法等規(guī)定，可向法院起訴。3、共同受到侵害的業(yè)主，推選代表人，向法院起訴。（三）業(yè)主或其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為“其他損害他人合法權(quán)益的行為

36、： 1、損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或妨礙建筑物正常使用。2、違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀。3、違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修。4、違章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或其他共有部分。十一、住宅變經(jīng)營(yíng)性用房的限制與條件（一）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。（二）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。（三）本棟建筑物內(nèi)的其他的業(yè)主為“有利害關(guān)系的業(yè)主”注意：本棟建筑物以外的業(yè)主，主張自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋

37、價(jià)值，生活質(zhì)量受到或可能受到不利影響。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法一、消費(fèi)者的9項(xiàng)權(quán)利 1、安全保障權(quán) 2、知悉權(quán) 3、自主選擇權(quán) 4、公平交易權(quán) 5、獲得賠償權(quán)6、結(jié)社權(quán)7、消費(fèi)知識(shí)了解權(quán)8、受尊重權(quán)9、監(jiān)督、控告、檢舉和批評(píng)、建議權(quán)二、經(jīng)營(yíng)者的14項(xiàng)義務(wù) 1、履行法定義務(wù)和約定義務(wù) 2、接受監(jiān)督的義務(wù)3、保障消費(fèi)者安全的義務(wù)4、缺陷信息報(bào)告、告知義務(wù)5、真實(shí)信息告知的義務(wù)6、真實(shí)標(biāo)識(shí)的義務(wù) 7、出具單據(jù)的義務(wù) 8、質(zhì)量保證的義務(wù) 9、售后服務(wù)的義務(wù) 10、無(wú)條件退貨的義務(wù) 11、禁止經(jīng)營(yíng)者以格式條款等方式免責(zé)的義務(wù) 12、禁止侵犯消費(fèi)者人身權(quán)的義務(wù) 13、采用網(wǎng)絡(luò)等方式提供商品或服務(wù)的信息告知義務(wù) 14、收集、使用消費(fèi)者個(gè)人信息的義務(wù)三、發(fā)生消費(fèi)爭(zhēng)議解決的途徑1、與消費(fèi)者協(xié)商解決2、請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)或依法成立的其他調(diào)解組織調(diào)解3、向有關(guān)行政部門投訴4、根據(jù)與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁5、向法院提起訴訟。四、虛假?gòu)V告損害賠償責(zé)任人的確定（一）消費(fèi)者因經(jīng)營(yíng)者利