房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第7講_房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度2012

1、廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院主主 講講 人人: : 蘭澤英蘭澤英郵箱: lanying_授課時(shí)間和地點(diǎn)：周一、周四，教學(xué)分：3.0，共48學(xué)時(shí)講授內(nèi)容：講授內(nèi)容：第七章第七章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) n 產(chǎn)權(quán)理論概述n 土地產(chǎn)權(quán)及相關(guān)制度n 房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)制度第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論 一、產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵一、產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 指產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合，它是一定社會(huì)的人與人之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)。也可認(rèn)為是財(cái)產(chǎn)權(quán)，即存在或設(shè)定在一切客體之中或之上的完全權(quán)力。普通法中的定義普通法中的定義產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，定義不統(tǒng)一，較具有代表性的有：產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，定義不統(tǒng)一，較具有代表性的有：n是一種通過(guò)社會(huì)強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)的

2、對(duì)某種經(jīng)濟(jì)物品的多種用途進(jìn)行選擇的權(quán)利。n是指所有權(quán)、使用權(quán)、管理權(quán)、分享殘余收益或承擔(dān)負(fù)債的權(quán)利、對(duì)資本的權(quán)利、安全的權(quán)利、轉(zhuǎn)讓權(quán)以及尚未列舉的一些權(quán)利。n由對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行利用、收益、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利或權(quán)力組成。n是描述人們或廠商可以對(duì)他們的財(cái)產(chǎn)做什么的法律規(guī)則。n不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由于物的存在及關(guān)于他們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系準(zhǔn)則。n所有者能按照自己意愿使用或者轉(zhuǎn)讓財(cái)物的權(quán)利，只要所有其他人的私有財(cái)產(chǎn)的物質(zhì)性能或用途不受影響，并為別人抵制或轉(zhuǎn)移這種影響留下充分的余地。社會(huì)契約第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論 產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)：產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)：產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合，是一

3、定社會(huì)的人與人之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)?？煞譃椋核袡?quán)、所有權(quán)的暫時(shí)分割、信托產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。 二、產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)效率二、產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)效率 （一）完全（整）產(chǎn)權(quán)概念（一）完全（整）產(chǎn)權(quán)概念 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的商品及服務(wù)交易，實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易。一項(xiàng)完全產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)是指對(duì)某一財(cái)產(chǎn)具有可以完全實(shí)施的排他性（獨(dú)占性、專(zhuān)有性）的使用及收益權(quán)、自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)。 （二）交易費(fèi)用（成本）概念（二）交易費(fèi)用（成本）概念 交易費(fèi)用是指在產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中，尋求買(mǎi)方或賣(mài)方、買(mǎi)賣(mài)雙方談判、簽訂合同、履行合同等方面的費(fèi)用。第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論 （三）科斯定理（三）科斯定理 美國(guó)法學(xué)教授羅納德科斯在論文聯(lián)邦通訊委員

4、會(huì)（1959）中提出“權(quán)利界定是市場(chǎng)交易的前提，促進(jìn)產(chǎn)出最大化的結(jié)果與法律判決無(wú)關(guān)”。后來(lái)他又在社會(huì)成本問(wèn)題（1960）一文中復(fù)述了這一觀點(diǎn)，并說(shuō)明這一結(jié)果取決于零交易費(fèi)用的假設(shè)。斯蒂格勒將科斯定理表述為：在完全競(jìng)爭(zhēng)條在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，私人成本與社會(huì)成本將相等件下，私人成本與社會(huì)成本將相等。也就是說(shuō)，如果交易費(fèi)用為零，私人成本就等于社會(huì)成本。第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論 三、產(chǎn)權(quán)的演變?nèi)?、產(chǎn)權(quán)的演變 （1 1）羅馬法的絕對(duì)所有權(quán)）羅馬法的絕對(duì)所有權(quán)簡(jiǎn)單的商品經(jīng)濟(jì)條件下形成。個(gè)人本位的立法思想和絕對(duì)所有權(quán)原則。強(qiáng)調(diào)個(gè)人所有權(quán)在立法中處于絕對(duì)的、中心的地位，而不是對(duì)物的利用。承認(rèn)其絕對(duì)性、排他性

5、和永續(xù)性。 所有權(quán)中心主義 一物一權(quán)原則 絕對(duì)所有權(quán)原則 所有權(quán)的彈性力與歸一力第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論 （2）英美法的地產(chǎn)權(quán)）英美法的地產(chǎn)權(quán) 是土地制度的基礎(chǔ)。有兩個(gè)相互聯(lián)系的概念：u保有權(quán)保有權(quán)：分為自由保有權(quán)、非自由保有權(quán)。u地產(chǎn)權(quán)（地產(chǎn)權(quán)（ estate ）：土地保有的持續(xù)期間發(fā)展為財(cái)產(chǎn)權(quán)的意義，即描述一個(gè)人在不動(dòng)產(chǎn)中的所有權(quán)利益(在特定地產(chǎn)中所享有的權(quán)利的屬性)的性質(zhì)。第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論（3）日耳曼法日耳曼法的所有權(quán)的所有權(quán)其界定有鮮明的農(nóng)業(yè)社會(huì)法律兼游牧部落傳統(tǒng)的特征：n 以“團(tuán)體本位”為立法原則，以物的利用為中心。n 各種利用權(quán)為獨(dú)立的物權(quán)，而不是派生于所有權(quán)n

6、 所有權(quán)的雙重性n 團(tuán)體所有時(shí)權(quán)利的分離n 所有權(quán)的可分割性第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論 四、權(quán)利束四、權(quán)利束產(chǎn)生條件：產(chǎn)生條件：日耳曼法中所有權(quán)的相對(duì)性和分割性?；纠碚摚夯纠碚摚航^對(duì)所有權(quán)可以分割成相對(duì)獨(dú)立的、清晰的一束權(quán)利。絕對(duì)所有權(quán)同每項(xiàng)分離的權(quán)利的關(guān)系，就像一束花整體同其所包含的每枝花的關(guān)系。第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論 五、所有權(quán)概念的發(fā)展五、所有權(quán)概念的發(fā)展u權(quán)利分離，絕對(duì)性弱化，由絕對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)化為相對(duì)所有權(quán)u從“以所有為中心”向“以利用為中心”轉(zhuǎn)變u從“個(gè)人中心”向“社會(huì)本位”轉(zhuǎn)變u所有權(quán)向權(quán)利束的發(fā)展u所有權(quán)由對(duì)物的所有向?qū)r(jià)值的權(quán)利轉(zhuǎn)變u土地產(chǎn)權(quán)概念產(chǎn)生第二節(jié)第二節(jié)

7、我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度 法定性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（種類(lèi)、效力、內(nèi)容、法律要件）要以法律的形式來(lái)明確記載、承認(rèn)并受?chē)?guó)家法律保護(hù)。 地產(chǎn)和房產(chǎn)分別設(shè)定權(quán)利。l我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類(lèi)型我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類(lèi)型 一、土地所有權(quán)一、土地所有權(quán) （一）所有權(quán)的屬性（一）所有權(quán)的屬性u(píng)產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因：產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因：土地資源的有用性和稀缺性。u絕對(duì)性向可分離性轉(zhuǎn)變：絕對(duì)性向可分離性轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利等。各產(chǎn)權(quán)要素可以界定，可以分離，可在不同主體間進(jìn)行分配或配置。其絕對(duì)地位趨于形式化。u土地所有的類(lèi)型：土地所有的類(lèi)型：部落、氏族、家族、個(gè)人、集體、合作社、法人、國(guó)家。

8、國(guó)有和集體所有。國(guó)有和集體所有。（二）所有權(quán)的權(quán)能：（二）所有權(quán)的權(quán)能：“四項(xiàng)權(quán)能四項(xiàng)權(quán)能”理論理論u占有權(quán)能：占有權(quán)能：占有指對(duì)物的實(shí)際控制。u使用權(quán)能：使用權(quán)能：權(quán)利人依照自己的意志對(duì)物加以利用或不利用的行為權(quán)利。所有權(quán)和使用權(quán)可以分離，分所有權(quán)和使用權(quán)可以分離，分離后所有者可在經(jīng)濟(jì)上要求實(shí)現(xiàn)。離后所有者可在經(jīng)濟(jì)上要求實(shí)現(xiàn)。u收益權(quán)能：收益權(quán)能：指權(quán)利人可以由物之使用或物之自然產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。u處分權(quán)能：處分權(quán)能：指權(quán)利人對(duì)物的權(quán)利變化有權(quán)作出決定。即擁有自由處分權(quán)，并排除他人的一切干涉。（三）國(guó)有土地所有權(quán)（三）國(guó)有土地所有權(quán)u來(lái)源來(lái)源 接收舊政權(quán)的國(guó)有土地 沒(méi)收舊官僚等的土地

9、 農(nóng)村土地改革中劃歸國(guó)家所有的土地。1950、1953年。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同時(shí)期征收的土地u性質(zhì)：性質(zhì)：區(qū)別于領(lǐng)土主權(quán) 屬于民事法律關(guān)系范疇，受民法的調(diào)整 在財(cái)產(chǎn)關(guān)系方面，國(guó)家同其他民事主體處于平等地位u主體：主體：權(quán)利多元化的體制。權(quán)利多元化的體制。 國(guó)家統(tǒng)一所有：國(guó)家統(tǒng)一所有：1998年，由國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。 分級(jí)管理分級(jí)管理：不同的權(quán)能被不同的政府或利益群體擁有。第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度 特點(diǎn)：特點(diǎn)：堅(jiān)持城市土地國(guó)有：保障我國(guó)社會(huì)主義公有制國(guó)家的性質(zhì)；所有權(quán)與使用權(quán)分離：適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易與經(jīng)濟(jì)發(fā)展；統(tǒng)一所有、分級(jí)管理模式有利于城市統(tǒng)一管理；缺點(diǎn)是土地收

10、益的合理分割問(wèn)題較難解決； 建議：國(guó)有所有土地制現(xiàn)狀總體是較為合理的建議：國(guó)有所有土地制現(xiàn)狀總體是較為合理的，但要完善稅制等改革。，但要完善稅制等改革。（四）我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)（四）我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)u歷史歷史52年農(nóng)村土改：公有變私有；年農(nóng)村土改：公有變私有；53-56年：形成初級(jí)、高級(jí)合作社：家庭所有、分紅收年：形成初級(jí)、高級(jí)合作社：家庭所有、分紅收益；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理益；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理集體化；集體化；58年年：形成人民公社；形成人民公社；62年：提出年：提出“三級(jí)所有、三級(jí)所有、隊(duì)為基礎(chǔ)隊(duì)為基礎(chǔ)”78年：現(xiàn)行農(nóng)村集體土地所有制：集體所有，家庭聯(lián)年：現(xiàn)行農(nóng)村集體土地所有制：集體所有，家庭

11、聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。產(chǎn)承包責(zé)任制。第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度u主體主體村農(nóng)民集體所有 公社分解、生產(chǎn)隊(duì)村民小組所有（65%) 生產(chǎn)大隊(duì)村民委員會(huì) (34%) 自然村、聯(lián)隊(duì)(1%)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有 實(shí)際主體缺失u國(guó)有化：征收國(guó)有化：征收第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度 特點(diǎn)及存在的問(wèn)題特點(diǎn)及存在的問(wèn)題村農(nóng)民集體所有權(quán)主體混亂村農(nóng)民集體所有權(quán)主體混亂，非行政、非經(jīng)濟(jì)、非法律規(guī)定組織，地權(quán)界定不清，所有權(quán)能虛設(shè)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有權(quán)的實(shí)際主體缺失鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有權(quán)的實(shí)際主體缺失；集體受益邊界模糊集體受益邊界模糊：所有權(quán)人是一個(gè)動(dòng)態(tài)的集合；

12、三元地權(quán)結(jié)構(gòu)三元地權(quán)結(jié)構(gòu)：管理權(quán)歸國(guó)家（征收制的缺陷）、經(jīng)營(yíng)權(quán)歸農(nóng)戶(hù)（使用權(quán)擴(kuò)張，處分權(quán)擴(kuò)張，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題日益突出）、所有權(quán)歸集體（微觀管理權(quán)和處分權(quán)削弱）。第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度 改革與完善改革與完善維護(hù)與加強(qiáng)農(nóng)村集體土地所有制維護(hù)與加強(qiáng)農(nóng)村集體土地所有制 從行政、法律上定義權(quán)利主體、權(quán)利內(nèi)容；進(jìn)行普法宣傳教育，切實(shí)維護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益等；搞活土地使用制搞活土地使用制 嚴(yán)格控制耕地面積；嚴(yán)格控制建設(shè)用地流轉(zhuǎn)；進(jìn)行規(guī)?；r(nóng)村土地整理、新農(nóng)村建設(shè)，增加農(nóng)民收入，從根源上村絕小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生；對(duì)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)改革升級(jí)給予政策、經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)惠等。 二、土地使用權(quán)二、土地使用權(quán)n 特征特征 一

13、種物權(quán)一種物權(quán) 是土地所有權(quán)派生出來(lái)的一種權(quán)利是土地所有權(quán)派生出來(lái)的一種權(quán)利 可以在法律規(guī)定和合同約定下轉(zhuǎn)讓可以在法律規(guī)定和合同約定下轉(zhuǎn)讓第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度直接性直接性派生性派生性從屬性從屬性期限性及可轉(zhuǎn)讓性期限性及可轉(zhuǎn)讓性（二）國(guó)有土地使用權(quán)（二）國(guó)有土地使用權(quán)n 類(lèi)型（類(lèi)型（按取得方式的不同劃分）：劃撥劃撥作價(jià)出資入股作價(jià)出資入股租賃租賃授權(quán)經(jīng)營(yíng)授權(quán)經(jīng)營(yíng)出讓出讓第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度n 相關(guān)制度發(fā)展歷史相關(guān)制度發(fā)展歷史 49年年54年年，新民主主義經(jīng)濟(jì)：國(guó)有土地租用制(稅)； 54年年83年年，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)：國(guó)有企業(yè)土地?zé)o償使用制度，房地產(chǎn)稅變工商稅； 84

14、年年87年年，深圳、撫順等市開(kāi)展國(guó)有企業(yè)用地有償使用制度試驗(yàn)；實(shí)質(zhì)是絕對(duì)地租 88年年至今至今，法律規(guī)定土地有償使用制度，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽?、拍、掛。招、拍、掛?90年年,出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例，推動(dòng)增量土地使用權(quán)出讓?zhuān)?97年年，國(guó)企改制，存量國(guó)有企業(yè)用地使用權(quán)制度完善第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度 （1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)﹪?guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)簢?guó)家（所有權(quán)者）土地使用者（使用權(quán)者）出讓?zhuān)ㄒ欢晗蓿┏鲎尳穑ǖ貎r(jià)）土地使用權(quán)有條件限制 （2）國(guó)有土地租賃：同出讓類(lèi)似，所不同的是土地使用者）國(guó)有土地租賃：同出讓類(lèi)似，所不同的是土地使用者不是一次支付土地出讓金，而是按年交地租。不是一次

15、支付土地出讓金，而是按年交地租。國(guó)家（所有權(quán)者）土地使用者（使用權(quán)者）租賃（一定年限）按年支付地租土地使用權(quán)有條件限制土地有償使用制度土地有償使用制度 （3）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置費(fèi)用之后，將該土地交其使用，或無(wú)償交其使用的行為。 （4）原土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）原土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)A、將以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓后使用年限為原有使用年限減去已使用的年限；B、將以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，辦理出讓手續(xù)，按規(guī)定交出讓金。n 配套的其他國(guó)有土地使用管理制度配套的其他國(guó)有土地使用管

16、理制度土地利用年度計(jì)劃：土地利用年度計(jì)劃：控制總量，法律規(guī)定其地位、任務(wù)、責(zé)任；城市土地利用規(guī)劃：城市土地利用規(guī)劃：規(guī)定用地范圍、用途、容積率等;土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度：實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)的控制和壟斷、規(guī)范交易、盤(pán)活存量；土地征收制度：土地征收制度：新增國(guó)有土地的使用。但在征收階段仍有許多問(wèn)題。（三）集體土地使用權(quán)（三）集體土地使用權(quán)n 屬性屬性 用益物權(quán)：用益物權(quán)：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承； 限制物權(quán)：限制物權(quán)：主體、用地類(lèi)型、管理權(quán)和處分權(quán)限制； 與與“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”的區(qū)別：的區(qū)別：后者是改革過(guò)渡，債權(quán)屬性，僅限于耕地；前者是物權(quán)屬性，但沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)。n 類(lèi)型類(lèi)型農(nóng)地使用權(quán)：農(nóng)

17、地使用權(quán)：耕地土地證、林地證、荒地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)：宅基地、企業(yè)用地、公益用地，小產(chǎn)權(quán)房只承認(rèn)其農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)。第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度n 相關(guān)制度建立相關(guān)制度建立49年年-52年：年：個(gè)人所有自己經(jīng)營(yíng)53年年-77年年：集體所有集體經(jīng)營(yíng)78年至今：年至今：集體所有家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)n 完善與建議完善與建議家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制由債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)，建立真正的集體土地使用制，從法律上對(duì)其權(quán)能做界定。第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度n 配套的集體土地使用制度配套的集體土地使用制度土地利用年度計(jì)劃：土地利用年度計(jì)劃：控制總量，法律規(guī)定其地位、任務(wù)、責(zé)任；土地

18、利用規(guī)劃：土地利用規(guī)劃：新農(nóng)村規(guī)劃、土地整理規(guī)劃；耕地保護(hù)制度：耕地保護(hù)制度：基本農(nóng)田保護(hù)、占地補(bǔ)償、控制農(nóng)轉(zhuǎn)非、耕地開(kāi)發(fā)復(fù)墾、新增耕地整理集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度：集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度：93年開(kāi)始試點(diǎn)，盤(pán)活了集體存量建設(shè)用地，促進(jìn)集約節(jié)約利用，壯大集體經(jīng)濟(jì)，改善投資環(huán)境。由于不完善也出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。三、他項(xiàng)權(quán)利三、他項(xiàng)權(quán)利（一）類(lèi)型（一）類(lèi)型n 租賃權(quán)n 地役權(quán)n 抵押權(quán)n 地上權(quán)、空中權(quán)n 典權(quán)第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度地役權(quán)：地役權(quán)：雙方約定而產(chǎn)生，為了土地的便利使用而使用他人雙方約定而產(chǎn)生，為了土地的便利使用而使用他人土地的權(quán)利；土地的權(quán)利；相鄰權(quán)：相鄰權(quán)：相鄰近的建筑物及土

19、地所有者或使用者之間，在對(duì)相鄰近的建筑物及土地所有者或使用者之間，在對(duì)各自所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，相互間依法各自所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。租賃權(quán)：租賃權(quán)：指土地所有權(quán)人及使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人，出租指土地所有權(quán)人及使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人，出租給承租人并收取租金的權(quán)利。給承租人并收取租金的權(quán)利。 抵押權(quán)：抵押權(quán)：債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的，作為債務(wù)擔(dān)債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的，作為債務(wù)擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)，于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，就其賣(mài)得價(jià)有優(yōu)先受償保的不動(dòng)產(chǎn)，于債務(wù)人不

20、履行債務(wù)時(shí)，就其賣(mài)得價(jià)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。的權(quán)利。住房按揭抵押：住房按揭抵押：金融機(jī)構(gòu)、住房開(kāi)發(fā)公司、購(gòu)樓著三金融機(jī)構(gòu)、住房開(kāi)發(fā)公司、購(gòu)樓著三方共同參加的買(mǎi)賣(mài)樓宇的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)，本質(zhì)是為售樓者與購(gòu)方共同參加的買(mǎi)賣(mài)樓宇的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)，本質(zhì)是為售樓者與購(gòu)樓者之間的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)提供的住房抵押貸款。樓者之間的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)提供的住房抵押貸款。典權(quán)：典權(quán)：指支付典價(jià)，占有他人不動(dòng)產(chǎn)為使用收益的權(quán)利。指支付典價(jià)，占有他人不動(dòng)產(chǎn)為使用收益的權(quán)利。（典權(quán)人、出典人、典物、典價(jià)）（典權(quán)人、出典人、典物、典價(jià)）第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度（二）特點(diǎn)（二）特點(diǎn)n 它是在他人土地上享有的權(quán)利n 它的

21、主體是土地所有權(quán)人和使用權(quán)人以外的人n 它不受一物一權(quán)主義的限制n 它對(duì)所有權(quán)和使用權(quán)既依賴(lài)又限制n 登記制度：他項(xiàng)權(quán)利可以登記，受法律保護(hù)；n 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，他項(xiàng)權(quán)利體系不斷完善，對(duì)使用權(quán)能的有效發(fā)揮起到保障和補(bǔ)充作用。第三節(jié)第三節(jié) 土地行政管理制度土地行政管理制度u 概念：概念：主要指土地管理機(jī)構(gòu)及其運(yùn)行模式、規(guī)則。u 原則：原則：必須以維護(hù)產(chǎn)權(quán)為目標(biāo)、與行政體系相協(xié)調(diào)、反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制。（1）統(tǒng)管與分管模式統(tǒng)管與分管模式 50年70年：分管 82年86年：統(tǒng)分結(jié)合 86年至今：統(tǒng)管。有利于維護(hù)公有制，但實(shí)際城鄉(xiāng)分割、農(nóng)林分割，“政出多門(mén)”、“管理缺位”問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。第三節(jié)第三節(jié) 土

22、地行政管理制度土地行政管理制度（2）集權(quán)與分權(quán)的模式集權(quán)與分權(quán)的模式中央集權(quán)與地方分權(quán)：中央集權(quán)與地方分權(quán)：中央：控制國(guó)有土地增量和出讓量地方：獲得經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，改善基礎(chǔ)設(shè)施及土地開(kāi)發(fā)地方分權(quán)模式：地方分權(quán)模式：中央：不下達(dá)控制指標(biāo)，采取經(jīng)濟(jì)措施調(diào)控；地方：國(guó)有土地由地方政府托管，使用；中央集權(quán)模式中央集權(quán)模式中央到地方的土地行政部門(mén)實(shí)行單線、垂直領(lǐng)導(dǎo)第三節(jié)第三節(jié) 土地土地行政行政管理制度管理制度（3）改革與完善改革與完善改革省以下國(guó)土資源管理體制改革省以下國(guó)土資源管理體制 2004年，省以下土地行政主管部門(mén)實(shí)行垂直管理：改革國(guó)土部干部管理體制改革國(guó)土部干部管理體制理順行政管理體制：理順行政管理體

23、制：機(jī)構(gòu)編制受同級(jí)政府管理；市轄區(qū)改分局；鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管所受縣市政府管理；強(qiáng)化行政管理職能：強(qiáng)化行政管理職能：完善審批管理、監(jiān)察執(zhí)法職能合并市級(jí)土地管理機(jī)構(gòu)：深圳試點(diǎn)；合并市級(jí)土地管理機(jī)構(gòu)：深圳試點(diǎn)；建立國(guó)家土地督察制度建立國(guó)家土地督察制度 一、房屋所有權(quán)一、房屋所有權(quán) （一）內(nèi)涵（一）內(nèi)涵u定義：定義：房屋所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋行使的占有、使用、收益和處分占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權(quán)利。u屬性：屬性：n 所有權(quán)是一種最充分的物權(quán)n 所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)、具有排他性第四節(jié)第四節(jié) 房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)（二）取得和喪失（二）取得和喪失1）取得n 原始取得n 繼受取得2）喪失n 房屋所有

24、權(quán)客體的消失：自然、法律、行為事件n 所有權(quán)主體的消失：自然、法律、行為事件n 所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)悍伞⑿袨槭录谒墓?jié)第四節(jié) 房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán) 二、我國(guó)房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)類(lèi)型二、我國(guó)房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)類(lèi)型（一）房屋所有權(quán)分類(lèi)（一）房屋所有權(quán)分類(lèi)第四節(jié)第四節(jié) 房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)全民所有全民所有房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)集體所有房屋集體所有房屋所有權(quán)所有權(quán)合資和股份制合資和股份制房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)外產(chǎn)所有權(quán)外產(chǎn)所有權(quán)私有房屋私有房屋所有權(quán)所有權(quán) （二）房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)型（二）房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)型第四節(jié)第四節(jié) 房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)成本價(jià)產(chǎn)權(quán)微利房產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)價(jià)房屋產(chǎn)權(quán)第四節(jié)第四節(jié) 房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)（三）建筑物

25、區(qū)分所有制度概述（三）建筑物區(qū)分所有制度概述定義：定義：建筑物的所有形態(tài)有三種:單獨(dú)所有、共同所有、區(qū)分所有。區(qū)分所有是將一棟建筑分割為不同部分而為眾多的住戶(hù)所有。權(quán)能：權(quán)能：“三元論三元論” ：專(zhuān)有部分所有權(quán)+共有部分持分權(quán)+基地上之權(quán)利（土地使用權(quán)）組成的復(fù)合權(quán)利。為我國(guó)法律采納。1)1)專(zhuān)有部分專(zhuān)有部分。是指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有排他性，能獨(dú)立使用的建筑物部分。2)2)共有部分。共有部分。是指除專(zhuān)有部分外的其他部分。分為法定共有(如地基、外墻、樓頂、梁柱、大門(mén)、樓梯、走廊、電梯、供水電氣的設(shè)備等)和約定共有。第四節(jié)第四節(jié) 房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)（四）配套的房地產(chǎn)制度（四）配套的房地產(chǎn)制度1、

26、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度2、住房制度1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定義）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定義 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)，贈(zèng)與或其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)，贈(zèng)與或其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。移給他人的行為。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)證書(shū)土地使用權(quán)證書(shū) + 房屋所有權(quán)證書(shū)（房屋已建成的）。房屋所有權(quán)證書(shū)（房屋已建成的）。 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 報(bào)人民政府審批報(bào)人民政府審批 + 辦理出讓手續(xù)，交出讓金辦理出讓手續(xù)，交出讓金 / 或不辦理出讓手或不

27、辦理出讓手續(xù)，需將土地收益上交國(guó)家。續(xù)，需將土地收益上交國(guó)家。 商品房預(yù)售商品房預(yù)售土地使用權(quán)證書(shū)土地使用權(quán)證書(shū) + 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 + 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證 + 投入開(kāi)發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的投入開(kāi)發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上以上 + 商品商品房預(yù)售許可證（需通過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等申請(qǐng)）。房預(yù)售許可證（需通過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等申請(qǐng)）。商品房銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同 + 開(kāi)發(fā)商在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保

28、證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。城市私有房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)城市私有房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)賣(mài)雙方須簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，并持有房屋所有權(quán)證和土地使買(mǎi)賣(mài)雙方須簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，并持有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證及其他證明材料。用權(quán)證及其他證明材料。房屋所有權(quán)人出售其房屋時(shí)，須有共有人同意的證明書(shū)，在同房屋所有權(quán)人出售其房屋時(shí)，須有共有人同意的證明書(shū)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。2、住房制度住房制度 住房制度住房制度指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)在住房供給、分配或交易、消費(fèi)過(guò)程中形成的各種社會(huì)關(guān)系的總稱(chēng)。因此，住房制度應(yīng)包含：供給制度、保障分配、管理制度。u發(fā)展發(fā)展演變演變 （1 1）改革開(kāi)

29、放前：改革開(kāi)放前：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主，特點(diǎn)： “低租金、高福利、無(wú)償分配”。 （2 2）改革開(kāi)放后至今：改革開(kāi)放后至今：房改。房改。其目的是建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房體制，實(shí)現(xiàn)住房商品化私有化社會(huì)化，加快住房建設(shè)，改善住房條件，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。 u住房制度改革的基本內(nèi)容住房制度改革的基本內(nèi)容“三改三改”n住房建設(shè)投資體制。國(guó)家國(guó)家集體個(gè)人合理負(fù)擔(dān)住房建設(shè)投資體制。國(guó)家國(guó)家集體個(gè)人合理負(fù)擔(dān)n經(jīng)營(yíng)管理體制。單位建房分房維修管理商品化專(zhuān)業(yè)化社會(huì)化經(jīng)營(yíng)管理體制。單位建房分房維修管理商品化專(zhuān)業(yè)化社會(huì)化n住房分配制度。福利性分配市場(chǎng)化貨幣化分配住房分配制度。福利性分配市場(chǎng)化貨幣化分配

30、“四建四建”p以中低收入家庭為對(duì)象具有以中低收入家庭為對(duì)象具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房供應(yīng)體系社會(huì)保障性質(zhì)的住房供應(yīng)體系和以和以高收入家庭為對(duì)象的高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系商品房供應(yīng)體系p住房公積金制度住房公積金制度p政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和保險(xiǎn)政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和保險(xiǎn)p規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修管理服務(wù)體系規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修管理服務(wù)體系u住房制度改革的歷程住房制度改革的歷程 （1）售房試驗(yàn)階段售房試驗(yàn)階段 1）全價(jià)售房（）全價(jià)售房（1979-1981） 2）補(bǔ)貼出售（）補(bǔ)貼出售（1982-1985） 3）提租補(bǔ)貼階段（）

31、提租補(bǔ)貼階段（1986-1988）（2）全面起步及推進(jìn)階段（全面起步及推進(jìn)階段（1991-1997） 1）1988年，全國(guó)第一次房改工作會(huì)議年，全國(guó)第一次房改工作會(huì)議2）1991年，全國(guó)第二次房改工作會(huì)議，全面推進(jìn)配套改革和年，全國(guó)第二次房改工作會(huì)議，全面推進(jìn)配套改革和制度改革。制度改革。1992年年7月改革在全國(guó)展開(kāi)。月改革在全國(guó)展開(kāi)。 3）1994年年7月，月，關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，要求，要求實(shí)現(xiàn)住房商品化。以建設(shè)住房公積金和開(kāi)展安居工程為主。實(shí)現(xiàn)住房商品化。以建設(shè)住房公積金和開(kāi)展安居工程為主。4）成功突破階段（）成功突破階段（1998- ），），3

32、月新一屆政府上臺(tái)執(zhí)政，劃時(shí)代月新一屆政府上臺(tái)執(zhí)政，劃時(shí)代的意義。的意義。6月全國(guó)住房改革工作會(huì)議下發(fā)月全國(guó)住房改革工作會(huì)議下發(fā)23號(hào)文件號(hào)文件國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，核心是從，核心是從1998年年7月月1日起停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。日起停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。2003年起從經(jīng)適房供應(yīng)轉(zhuǎn)為商品房為主的供應(yīng)。年起從經(jīng)適房供應(yīng)轉(zhuǎn)為商品房為主的供應(yīng)。5）2004年加快啟動(dòng)保障性住房建設(shè)。年加快啟動(dòng)保障性住房建設(shè)。住房制度改革現(xiàn)狀、住房制度改革現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策問(wèn)題及對(duì)策住房供給制度住房供給制

33、度住房保障制度住房保障制度住房管理制度住房管理制度住房分配制度住房分配制度住房供應(yīng)制度住房供應(yīng)制度 （1）我國(guó)住房供應(yīng)制度的演變）我國(guó)住房供應(yīng)制度的演變1單一的行政供給制階段單一的行政供給制階段改革開(kāi)放前改革開(kāi)放前2住房市場(chǎng)化供應(yīng)的探索和試點(diǎn)階段住房市場(chǎng)化供應(yīng)的探索和試點(diǎn)階段19781998年年3以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的階段以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的階段19982003年年以普通商品住房為主的階段以普通商品住房為主的階段2003年以來(lái)年以來(lái)4近年土地供應(yīng)政策時(shí)間時(shí)間主題主題目的目的內(nèi)容內(nèi)容2003關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 一、切實(shí)加

34、強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)的調(diào)控二、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)政策三、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地監(jiān)管力度四、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)服務(wù)2007進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地供應(yīng) 一、科學(xué)編制土地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地二、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，保證住宅用地供應(yīng)三、切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)用地政策四、規(guī)范土地收益征收，加大資金支持力度五、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，將調(diào)控政策落到實(shí)處 2009年1、深化集體建設(shè)用地使用制度改革 。2、完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格基地管理。3、完善第二此土地調(diào)查中耕地增加或減少有關(guān)政策。4、嚴(yán)格工地政策，限制囤地

35、。2010年服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、破解三農(nóng)問(wèn)題、縮小城鄉(xiāng)差距、保民生、擴(kuò)大內(nèi)需、保持社會(huì)基本穩(wěn)定的政策走向 在耕地保護(hù)方面，將更加注重使用經(jīng)濟(jì)手段，鼓勵(lì)探索設(shè)立耕地保護(hù)基金，調(diào)動(dòng)地方政府和農(nóng)民保護(hù)耕地的積極性。 在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中，要從供給、需求以及交易程序三方面進(jìn)行管理，將嚴(yán)厲打擊土地被囤積、炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。近幾年來(lái)全國(guó)土地供應(yīng)數(shù)據(jù)近幾年來(lái)全國(guó)土地供應(yīng)數(shù)據(jù)年份土地供應(yīng)總量（公頃）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地（公頃）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地（公頃）其他用地（公頃）2006204277.7792947.9562067.4649262.372007259098.91117995.987128

36、6.5369816.402008221331.3082826.7075221.7363282.862009319059.48119386.66102840.1696832.652010428212.04152721.76153119.64122370.65年份土地出讓總面積（公頃）招拍掛出讓面積（公頃）劃撥供應(yīng)土地（公頃）租賃供應(yīng)土地（公頃）其他有償方式供應(yīng)土地（公頃）2006146065.4947394.6554160.622420.401631.312007180418.5276348.1175170.622388.261211.512008151018.44126744.90647404

37、344.231228.62200920.88萬(wàn)17.81萬(wàn)10.97萬(wàn)380.0599.82201029.15萬(wàn)25.73萬(wàn)13.61萬(wàn)550.723.7年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)（公頃）商業(yè)服務(wù)用地（公頃）住宅用地（公頃）200662067.4616886.3045158.02200771286.5317665.6253620.91200875221.7320128.1455093.59200910.28萬(wàn)2.64萬(wàn)7.65萬(wàn)201015.31萬(wàn)3.87萬(wàn)11.44萬(wàn)（2 2）主要問(wèn)題）主要問(wèn)題u制度設(shè)計(jì)還沒(méi)有完全涵蓋不同收入人群u存量與增量市場(chǎng)發(fā)展不平衡u租賃與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)發(fā)展不平衡u住房保障制度

38、建設(shè)明顯滯后于住房市場(chǎng)發(fā)展u商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理u住宅產(chǎn)業(yè)化程度低（3 3）完善住房供應(yīng)制度的建議）完善住房供應(yīng)制度的建議 堅(jiān)持市場(chǎng)化的基本方向，堅(jiān)持市場(chǎng)化的基本方向，大力培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步拓寬租售并舉的市場(chǎng)供應(yīng)。 強(qiáng)化住房保障強(qiáng)化住房保障，完善體制、健全機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，建立健全多層次的住房保障渠道，滿(mǎn)足低收入和最低收入家庭的基本住房需要。逐步豐富和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系。 以住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為載體，制定技術(shù)、經(jīng)濟(jì)政策，發(fā)展節(jié)能省地型住宅。住房住房保障保障制度制度（1）住房住房保障保障制度制度u現(xiàn)狀現(xiàn)狀類(lèi)型：成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（限價(jià)房、微利價(jià)房（行政劃撥土地、事業(yè)收費(fèi)減半

39、、招標(biāo)建設(shè)、限制建筑標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格、限制交易、限定對(duì)象。供給途徑和渠道主要包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、集資合作建房、單位自建。政策頒政策頒布時(shí)間布時(shí)間政策名稱(chēng)政策名稱(chēng)頒布單頒布單位位主要內(nèi)容（目的）主要內(nèi)容（目的）1994年年“國(guó)七條國(guó)七條”國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定房制度改革的決定 國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院 確立了我國(guó)城鎮(zhèn)住房走市場(chǎng)化、商確立了我國(guó)城鎮(zhèn)住房走市場(chǎng)化、商品化道路的大方向；明確提出加快品化道路的大方向；明確提出加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法管理辦法建設(shè)部、建設(shè)部、財(cái)政部財(cái)政部建設(shè)以中低收入家庭為

40、對(duì)象，具社建設(shè)以中低收入家庭為對(duì)象，具社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系1998年年“國(guó)八條國(guó)八條”國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知房建設(shè)的通知國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院闡述了當(dāng)時(shí)國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、闡述了當(dāng)時(shí)國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和中低收入住房問(wèn)題的政策廉租房和中低收入住房問(wèn)題的政策 1999年年城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法 建設(shè)部建設(shè)部要求各城市建立起廉租房體系要求各城市建立起廉租房體系2003年年“18號(hào)文號(hào)文” 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通

41、知 國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院闡述了市場(chǎng)缺失、政策效果不佳并闡述了市場(chǎng)缺失、政策效果不佳并進(jìn)行必要的調(diào)整進(jìn)行必要的調(diào)整2005年年“國(guó)八條國(guó)八條”國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院重視穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整和改善住房供重視穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。檢測(cè)市場(chǎng)的運(yùn)行。應(yīng)結(jié)構(gòu)。檢測(cè)市場(chǎng)的運(yùn)行。2007年年中共十七大報(bào)告和中共十七大報(bào)告和國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院“健全廉租住房制度，加快解決城健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難市低收入家庭住房困難”寫(xiě)入報(bào)告寫(xiě)入報(bào)告住房保障政策一覽表住房保障政策一覽表政策頒布政策頒布時(shí)間時(shí)間政策名稱(chēng)政策名稱(chēng)頒布單頒布單位位主要內(nèi)容

42、（目的）主要內(nèi)容（目的）2007年年11月月經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法建設(shè)部等建設(shè)部等七部門(mén)七部門(mén)面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房具有保障性質(zhì)的政策性住房2008年年“24號(hào)文號(hào)文”國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)入家庭住房困難的若干意見(jiàn) 國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系的政策體系 2009年年2009-2011年廉租住房保年廉租住房保障規(guī)劃障規(guī)劃建設(shè)部建設(shè)部三年內(nèi)全國(guó)建成

43、廉租房三年內(nèi)全國(guó)建成廉租房518萬(wàn)套，新萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼增發(fā)放租賃補(bǔ)貼191萬(wàn)戶(hù)萬(wàn)戶(hù)2010年年關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)房的指導(dǎo)意見(jiàn)七部門(mén)七部門(mén)對(duì)象為城市中等偏低收入住房困難家對(duì)象為城市中等偏低收入住房困難家庭；外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍庭；外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍關(guān)于支持公共租賃住房建關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知的通知 國(guó)家稅務(wù)國(guó)家稅務(wù)總局總局對(duì)公租房建設(shè)與經(jīng)營(yíng)相關(guān)稅收的減免對(duì)公租房建設(shè)與經(jīng)營(yíng)相關(guān)稅收的減免與優(yōu)惠與優(yōu)惠 “十二五十二五”期間期間保障房建設(shè)的宏偉計(jì)劃保障房建設(shè)的宏偉計(jì)劃中央政府中央政府未來(lái)五年我

44、國(guó)將新建未來(lái)五年我國(guó)將新建36003600萬(wàn)套保障性萬(wàn)套保障性住房住房 u問(wèn)題及建議問(wèn)題及建議缺乏明確的目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃落實(shí)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格管理廉租對(duì)象覆蓋面過(guò)于狹窄關(guān)心“夾心層”住房迫切的需求與短缺的房源供給形成鮮明的反差完善進(jìn)入、退出、監(jiān)督機(jī)制供應(yīng)手段匱乏落實(shí)資金，降低成本，開(kāi)拓渠道住房法律、法規(guī)建設(shè)滯后房地產(chǎn)法經(jīng)適房沒(méi)起到應(yīng)有之用（涉嫌腐敗，公務(wù)員小區(qū)；名不符實(shí)；負(fù)福利）不宜繼續(xù)建,或不給予完全產(chǎn)權(quán)，一般不允許出售，在出售時(shí)應(yīng)當(dāng)將國(guó)家補(bǔ)貼的部分還給國(guó)家。（1）住房分配制度）住房分配制度 改革目的：改革目的：在公房入市過(guò)程中，對(duì)可能出現(xiàn)的舊住房制度及房改過(guò)程中存在的分配不公的顯性化、貨幣化等新問(wèn)題

45、進(jìn)行有效防范。 改革方式：改革方式：變行政性的實(shí)物分配方式為在市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)下的貨幣分配方式住房公積金、住房補(bǔ)貼。這一分配方式使居民以貨幣的形式從社會(huì)總財(cái)富中取得自己應(yīng)得的一份，然后用貨幣到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)或租賃自己所需的住房。 現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：分配形式還不完善。分配不公。住房分配制度住房分配制度附：住房公積金附：住房公積金 是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金屬于職工個(gè)人所有屬于職工個(gè)人所有。住房公積金由在職職工個(gè)人及其所在單位，按職按職工個(gè)人月工資總額的一定比例繳納工個(gè)人月工資總額的一定比例繳納，存入個(gè)人公積金帳戶(hù)公積金帳戶(hù)，用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住房屋住房屋，任何單位和個(gè)人不得挪作他用不得挪作他用。住房公積金貸款住房公積金貸款 住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。 相對(duì)于商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款具有利率較低，還款方式靈活，首付比例低的優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)在于手續(xù)繁瑣，審批時(shí)間長(zhǎng)。 通常限制最