簽訂房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)

1、簽訂房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)留意哪些事項(xiàng)？張盡安律師 導(dǎo)讀 作為承租人，在拿到一個租賃合同，須要做些什么？簽一個租賃合同之前，須要審查的哪些詳細(xì)內(nèi)容？跟小編一起來學(xué)習(xí)吧 簽訂房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)留意哪些事項(xiàng)？一、房屋本身是否可以租賃 假如要來看房屋本身是不是可以租賃的的話，要探討的是租賃合同無效的情形，哪些狀況下租賃合同是無效的？ 法律里面規(guī)定了租賃合同無效的基本的一些情形。 那么合同法主要是五十二條的一些詳細(xì)規(guī)定。第五十二條有下列情形之一的，合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共

2、利益； （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 租賃房屋本身違反法律法規(guī)的規(guī)定引發(fā)租賃合同無效的情形（見最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的說明)： （一）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋； （二）未經(jīng)批準(zhǔn)或者未依據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑； 可以法定解除租賃合同的情形。 法定解除也就是依據(jù)合同法的一個規(guī)定。 1、合同法第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （一）因不行抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當(dāng)事人一方拖延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告

3、后在合理期限內(nèi)仍未履行； （四）當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。 依據(jù)合同法其次百三十三條，租賃物危及承租人的平安或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍舊可以隨時解除合同。 2、最高院的司法說明第八條 依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的說明第八條，因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法運(yùn)用，承租人懇求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持： （一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的； （二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的； （三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋運(yùn)用條件強(qiáng)制性規(guī)定狀況的。

4、第三種情形包括例如未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格、未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的情形。 給承租方的建議：在上述狀況下，建議承租人在簽署租賃合同之前首先要求出租人供應(yīng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明以及房屋產(chǎn)權(quán)證明。 二、出租人是否有權(quán)出租房屋 依據(jù)出租人是否有權(quán)出租，分為以下2種狀況 1、出租人非房屋全部權(quán)人，將房屋干脆出租給承租人 給承租方的建議：承租方在簽訂租賃合同時應(yīng)要求出租人出示房屋全部權(quán)人允許該人出租房屋的授權(quán)托付書。 2、出租人轉(zhuǎn)租承租的房屋的情形 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人和出租人之間的租賃合同接著有效，第三人對租賃

5、物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（合同法第224條） 給承租方的建議：承租方在簽訂租賃合同時應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)租人的出租行為是否經(jīng)過出租人的同意，并在租賃合同中明確約定轉(zhuǎn)租人違反上述規(guī)定時應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任。提示大家留意的是，依據(jù)最高院<</SPAN>關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的說明>第十六條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由懇求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！?三、房屋在租賃之前是否存在抵押的狀況 假如房屋在租賃之前已經(jīng)存在抵押，那么在

6、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。（最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的說明第六十六條第一款）。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時，假如抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任；假如抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已擔(dān)當(dāng)。（最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的說明第六十六條其次款）。抵押權(quán)人處分抵押房屋，應(yīng)當(dāng)事先書面通知承租人，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。 給承租方的建議：承租方在簽署租賃合同之前須要了解該租賃房屋是否存在抵押。 四、租賃期限的限制 租賃期限不得超過二十年。超過二十年

7、的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。（合同法其次百一十四條）。租賃房屋為臨時建筑時，租賃期限超過臨時建筑的運(yùn)用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長運(yùn)用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長運(yùn)用期限內(nèi)的租賃期間有效。（最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的說明第三條） 給承租方的建議：承租方在簽訂租賃合同時應(yīng)特殊留意租賃房屋尤其是臨時建筑的租賃期限，以免超出相關(guān)期限限制，導(dǎo)致租賃合同部分無效。 五、意向書的效力 實(shí)務(wù)中簡單產(chǎn)生誤會的地方：意向書的效力：意向書可能構(gòu)成租賃合同，也可能不構(gòu)成租賃

8、合同。在符合下列條件時，意向書有可能被認(rèn)為是一個租賃合同：A意向書是由有權(quán)雙方簽署；B意向書是由雙方真實(shí)意思表示所簽署的；C租賃內(nèi)容是確定可行的（如意向書中列明白租賃場所、租金和起始時間）；以及D意向書不違反法律及社會公共利益。 給承租方的建議：若承租方不想意向書構(gòu)成租賃合同，可在意向書中明確約定。示例條款如下：本意向書不應(yīng)被認(rèn)為是一個租賃合同。它僅僅是對構(gòu)成租賃合同部分條款及條件的排列，除意向書第【】條外，其他條款對雙方不產(chǎn)生約束力。只有雙方正式簽署的租賃合同才構(gòu)成對雙方有法律約束力的文件。 六、租賃合同的備案 房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民

9、政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。（商品房屋租賃管理方法第十四條） 當(dāng)事人以房屋租賃合同未依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。（最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的說明第四條）即沒有備案不影響租賃合同的效力。 但是，假如當(dāng)事人沒有登記備案租賃合同，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。（商品房屋租賃管理方法其次十三條）但沒有備案會有一些行政懲罰。 給承租方的建議：由于有關(guān)法律法規(guī)并未明確租賃合同的登

10、記備案主體是出租人亦或承租人，建議承租人在租賃合同中明確約定登記備案主體及登記費(fèi)用分擔(dān)。 七、租賃合同中的關(guān)鍵條款及陷阱防范 租金和物業(yè)管理費(fèi) 商業(yè)物業(yè)租賃的租金通常有三種支付方式：a)固定基準(zhǔn)租金;b)提成租金（即按承租人經(jīng)營收入的百分比計(jì)算提取的租金;）c)固定基準(zhǔn)租金及提成租金孰高.一般來說，租金假如是租賃期限不是很長，在三年以內(nèi)。就是說存在每年上調(diào)租金的可能性是比較小的。但假如一旦涉及到租金的就是說租賃期限比較長，那么一般，出租人會要求在合同中約定就是每年租金依據(jù)肯定的比例上浮。這個完全是依據(jù)雙方談判的實(shí)際狀況來定。一般狀況下我們可以限制的就是說，上浮的比例是依據(jù)這個物價(jià)指數(shù)的每年的物

11、價(jià)指數(shù)的增長比例進(jìn)行相應(yīng)的對租金的調(diào)整。 另一個方面，就是雙方可以在合同中，特殊是對承租人來講，在合同中限制物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整幅度，每年的調(diào)整次數(shù)。而且約定物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整是適用于整個大樓的。 例如我們會建議承租人，增加這樣的條款，比如：我們說的甲方（出租人），有權(quán)依據(jù)企業(yè)實(shí)際運(yùn)作成本調(diào)整該房屋所在地物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。以維護(hù)該物業(yè)的素養(yǎng)及環(huán)境但此類調(diào)整必需適用于整棟物業(yè)的全部商業(yè)住戶。前每次調(diào)整的幅度不得超過8% ，且租期內(nèi)每年調(diào)整次數(shù)不超過一次。甲方應(yīng)當(dāng)提前三十天書面通知乙方調(diào)整后的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。并向乙方供應(yīng)統(tǒng)一調(diào)整物業(yè)管理。 給承租方的建議：雙方可在合同中限制物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整幅度，每

12、年的調(diào)整次數(shù)，且約定該物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整應(yīng)適用于整個大樓。 修理保養(yǎng)義務(wù) 依據(jù)合同法，出租方對物業(yè)有修理義務(wù)，雙方另有約定的除外。當(dāng)出租物業(yè)須要修理時，出租方應(yīng)在承租方要求的合理時間內(nèi)對物業(yè)進(jìn)行修理。如出租方未能履行其修理義務(wù)的，承租方可以自行修理，由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由出租方擔(dān)當(dāng)。 給承租方的建議：承租方可要求由出租方負(fù)責(zé)樓宇重要部位的修理和保養(yǎng)，例如: a房屋的結(jié)構(gòu)部分 b機(jī)械、電力、管道、空調(diào)、供暖、照明、給排水（若有）、防火和保安系統(tǒng)及其他設(shè)備設(shè)施 c公共區(qū)域 d外部墻壁、門窗、屋頂、由甲方供應(yīng)的門牌、指示牌等設(shè)施 e假如出租方未能剛好供應(yīng)修理服務(wù)，承租方有權(quán)自行修理并在租金中扣除修理費(fèi)用

13、。 物業(yè)管理服務(wù) 依據(jù)物權(quán)法，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 假如業(yè)主自行供應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，業(yè)主應(yīng)于供應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)前取得相關(guān)資質(zhì)。通常物業(yè)管理服務(wù)包括： 1、物業(yè)共用部位的修理、養(yǎng)護(hù)和管理 2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、修理、養(yǎng)護(hù)和管理 3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通 4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理 5、車輛停放管理 6、公共秩序維護(hù)、平安防范等事項(xiàng)的幫助管理 7、裝飾裝修管理服務(wù) 8、物業(yè)檔案資料管理 9、客戶服務(wù) 停水停電 目前全國范圍內(nèi)的法律法規(guī)或司法說明尚未就租賃合同中的停水停電措施

14、的合法性和有效性作出明確規(guī)定，各地方也較少就該問題作出明確規(guī)定，但其中北京高級人民法院對停水停電措施作出了較為明晰的解答，規(guī)定停水停電應(yīng)當(dāng)和承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過錯程度相適應(yīng)，超過必要限度的須要擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任；其他地方對待出租人停水停電的合法性問題更多體現(xiàn)在司法判決中。 就目前的司法實(shí)踐來看，法院一般認(rèn)可租賃合同中停水停電條款的有效性，并且認(rèn)可出租人依據(jù)租賃合同的約定實(shí)行停水停電措施。在租賃合同明確約定停水停電條款的狀況下，法院一般認(rèn)定出租人實(shí)行的停水停電措施符合合同約定情形，并且承租人應(yīng)交納停水停電期間的租金。須要留意的是，部分司法實(shí)踐對出租人停水停電措施的程度有肯定限制，即假如出租人

15、實(shí)行停水停電的措施給承租人帶來的損失超過承租人欠付的租金，法院可能認(rèn)定出租人須要就超出的部分擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。假如當(dāng)事人在租賃合同中雖未約定停水停電條款，但出租人在承租人出現(xiàn)欠租等違約行為時實(shí)行停水停電措施，則法院對于這種狀況審查一般比較嚴(yán)格，主要考慮雙方的過錯以及出租人停水停電措施給承租人造成的影響，可能削減承租人在停水停電期間的欠繳租金。 違約條款 現(xiàn)行法律允許當(dāng)事人在租賃合同自行約定違約金條款，但須要留意的是，依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的說明（二），若當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條其次款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。 依據(jù)江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的看法，因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失,但最長不得超過六個月。因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的,如租賃房屋用于商業(yè)用途的,承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營損失,但最長不得超過六個月