黃埔大道項(xiàng)目管理及商業(yè)定位管理知識分析

1、旺地發(fā)展顧問旺地發(fā)展顧問2012011 1年年3 3月月目錄目錄項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)遇項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)遇商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目需要解決的問題項(xiàng)目需要解決的問題項(xiàng)目項(xiàng)目概況概況小結(jié)小結(jié)1 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況區(qū)位區(qū)位：大區(qū)位：廣州天河區(qū)，緊鄰珠江新城CBD 小區(qū)位：廣東國防大廈地塊占地：占地：20畝，約1.3萬平方米（容積率沒限定）規(guī)劃：規(guī)劃：綜合體，包括寫字樓、酒店、公寓和商業(yè)交通：交通：最近公交站：國防大廈站（7條公交線） 最近地鐵站：崗頂站（直線距離約1公里）西西東東北北南南項(xiàng)目項(xiàng)目石牌東路環(huán)宇大廈黃埔大道西陶育路項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至1 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況2 2

2、 項(xiàng)目需要解決的問題項(xiàng)目需要解決的問題2.1 2.1 商業(yè)定位商業(yè)定位 根據(jù)項(xiàng)目本身各方面的條件以及市場需求，對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的商業(yè)定位。2.2 2.2 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 根據(jù)市場需求制定具有市場競爭力的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。2.3 2.3 資本運(yùn)營資本運(yùn)營 以良好的商業(yè)運(yùn)營帶動寫字樓和公寓的租售，協(xié)助項(xiàng)目快速回籠資金，促進(jìn)項(xiàng)目整體資金的合理流動。2.4 2.4 項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展 項(xiàng)目商業(yè)部分要最大限度地滿足消費(fèi)者的需求，這樣才能獲得可持續(xù)發(fā)展。3 3 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報及政府工作報告數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報及政府工作報告3.1 3.1 商業(yè)背景商業(yè)背景 商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較快

3、商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較快近5年，廣州市和天河區(qū)社會消費(fèi)品零售總額增速分別為年均19%和18%3.2 3.2 主要商圈分布主要商圈分布 3 3 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目項(xiàng)目商圈商圈天河商圈天河商圈北京路商圈北京路商圈珠江新城商圈珠江新城商圈范圍以天河路為核心，西起廣州大道，東至龍口東路，南起黃埔大道，北至廣園快速路西起人民路，東至越秀路，南起沿江路，北至東風(fēng)路西起廣州大道，東至華南快速干線，南起臨江大道，北至黃埔大道級別市級市級區(qū)域級發(fā)展模式以大型商場為主，沿街商鋪為輔以沿街商鋪為主，大型商場為輔目前以專業(yè)市場（臨建）及住宅和寫字樓裙樓商鋪為主主營業(yè)態(tài)綜合零售為主建材、家居、汽車美容及展覽、餐飲等

4、主要消費(fèi)群體以周邊工作的年輕白領(lǐng)、IT專業(yè)人員、學(xué)生、外地打工者為主以學(xué)生、年輕白領(lǐng)、年輕家庭群體為主以周邊住戶家庭、周邊工作的年輕白領(lǐng)為主商業(yè)體量(未計街鋪)目前約80萬平方米目前約30萬平方米未來純商業(yè)規(guī)模約73萬平方米人流量日均至少50萬人次，節(jié)假日2-3倍日均50萬，節(jié)假日翻倍日均人流量最高達(dá)25萬人次街鋪首層月租金300-1000元/平方米800-2600元/平方米200-800元/平方米3.3 3.3 商圈分析商圈分析3 3 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目處于天河商圈和珠江新城商圈的輻射地帶，項(xiàng)目處于天河商圈和珠江新城商圈的輻射地帶，共享兩大商圈的人流共享兩大商圈的人流3 3 商業(yè)市

5、場分析商業(yè)市場分析3.4 3.4 購物中心現(xiàn)狀購物中心現(xiàn)狀 分布：分布：廣州購物中心多聚集在市中心，以天河區(qū)和越秀區(qū)為主。目前天河商圈就聚集了近10家大型購物中心，如天河城、正佳廣場、維多利廣場、天娛廣場、太古匯、萬菱匯，可見集聚度非常高。 定位：定位：目前購物中心定位的差異化特點(diǎn)并不突出，大多數(shù)購物中心都以綜合性、中高檔定位為主，特色不明顯，同質(zhì)性比較嚴(yán)重。 功能：功能：大多數(shù)購物中心的功能以購物為主導(dǎo)，像天河城、中華廣場等購物比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過50%，餐飲、娛樂、休閑功能僅僅起輔助作用。3 3 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析 開發(fā)商增加自有物業(yè)比例開發(fā)商增加自有物業(yè)比例 隨著投資者的逐漸成熟以及開發(fā)商

6、實(shí)力的逐漸增強(qiáng)，開發(fā)商對大型商場不再考慮銷售，而是作為自留資產(chǎn)或者進(jìn)行其它渠道的融資。 特色經(jīng)營越來越重要特色經(jīng)營越來越重要 一站式綜合性商場仍是主流，但在綜合性的基礎(chǔ)上必須實(shí)行個性化經(jīng)營，把自身特色打造出來。 “連體商城連體商城”將成發(fā)展趨勢將成發(fā)展趨勢 友誼環(huán)市東店與世貿(mào)廣場、白云賓館裙樓、麗柏廣場連接，形成三位一體的“商業(yè)合并模式”，商業(yè)效果良好。 購物中心沿購物中心沿“主題化主題化”和和“娛樂化娛樂化”方向發(fā)展方向發(fā)展 為了避免同質(zhì)化競爭，吸引更多的消費(fèi)者，越來越多的購物中心走向主題化和娛樂化。3.5 3.5 發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析4.1 4.1 競爭

7、環(huán)境分析競爭環(huán)境分析分類分類代表（項(xiàng)目方圓代表（項(xiàng)目方圓1 1公里范圍內(nèi)）公里范圍內(nèi)）已建寫字樓及酒店聯(lián)通新時空廣場、富力科訊大廈、華威達(dá)酒店（四星級）、至尊皇城大酒樓等在建寫字樓及酒店云來斯堡大廈（五星級酒店、商務(wù)）、珠江新城D3-3、D3-5地塊（商業(yè)、酒店、辦公）等在建住宅及公寓富力公園28、盛德國際公寓等聯(lián)通新時空廣場、富力科訊大廈華威達(dá)酒店云來斯堡大廈至尊皇城大酒樓項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱區(qū)位區(qū)位租售模式租售模式主力店主力店已開業(yè)天河城 天河區(qū)只租不售 天河城百貨、吉之島等正佳廣場 天河區(qū)夾層出售，其它出租 廣州友誼、百佳等萬菱匯 天河區(qū)只租不售ZARA、蘇寧精品店等中華廣場越秀區(qū)首層出售，

8、其它出租 中華百貨、百佳TASTE西塔珠江新城只租不售廣州友誼商店 高德置地廣場珠江新城只租不售廣百百貨、吉之島等 待開業(yè)太古匯天河區(qū)只租不售瑪莎百貨、Louis Vuitton等時尚天河商業(yè)廣場 天河區(qū)只租不售-中央廣場地下商城 珠江新城-地下商城由香港蘭桂坊集團(tuán)經(jīng)營太陽新天地購物中心 珠江新城只租不售廣百百貨 4.2 4.2 租售模式及主力店分析租售模式及主力店分析4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目只租不售只租不售，主力百貨基本上是廣州本土百貨主力百貨基本上是廣州本土百貨，除了未來開業(yè)的，除了未來開業(yè)的太古匯引進(jìn)的太古匯引進(jìn)的瑪莎百貨瑪莎百貨是外資百貨

9、是外資百貨4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱正佳廣場正佳廣場天河城天河城萬菱匯萬菱匯太古匯太古匯中華廣場中華廣場萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場西塔西塔高德置地廣場高德置地廣場商場面積30165.8121717.4517總建面積42332340.62839.544.892商場占比71.43%48.48%25.22%29.56%60.71%44.05%11.16%18.48%車位數(shù)1500900635870120020001700720車位配比280：1367：1362：1467：1233：1198：1264：11278：1地下空間地下2層，負(fù)二層為停車場，負(fù)一層為百佳地下2層，負(fù)二層為停

10、車場，負(fù)一層為吉之島、餐飲等；地下連接著廣百的地下商城地下3層，負(fù)二、三層為停車場，負(fù)一層為零售、飲食地下4層，負(fù)三、四層為停車場，負(fù)一、二層為商業(yè)地下4層，負(fù)二 至 負(fù) 四 層為 停 車 場 ，負(fù) 一 層 為 國美 電 器 、 運(yùn)動城地下2層，負(fù)二層為停車場，負(fù)一層為沃爾瑪、停車場地下4層，負(fù)二至負(fù)四層為停車場，負(fù)一層為友誼商店地下2層，停車場、吉之島、小Q反斗城、餐飲等；與地鐵接駁注：注：(1)面積單位為萬平方米； (2)商場占比為商場面積與總建面積的比值； (3)車位配比是總建面積與車位數(shù)比值，即多少平方米的建筑面積擁有一個車位（1）商場面積：5-30萬平方米，均值為15萬平方米（2）總

11、建面積：23-92萬平方米，均值為42.9萬平方米（3）商場占比：11.16%-71.43%，均值為38.64%（4）車位數(shù)：635-2000，均值為1191（5）車位配比：1278：1-198：1，均值為360：1（6）地下空間：地下2層-地下4層，主要是停車場、超市、餐飲小結(jié)：小結(jié)：4.3 4.3 商業(yè)配比、車位配比及地下空間分析商業(yè)配比、車位配比及地下空間分析商場商場類別類別主要國際品牌主要國際品牌主要國內(nèi)品牌主要國內(nèi)品牌正佳廣場百貨超市-廣州友誼、百佳服裝鞋帽LEVIS、ESPRIT、阿迪達(dá)斯、夢特嬌、H&M、馬連奴、TOMMYHILFIGER、APPLE、皮爾卡丹、匡威歌莉婭

12、、白絲、Ochirly、季后風(fēng)品牌折扣店、百麗、杰卡西、梨人坊女裝、紅蜻蜓、秋鹿、卡賓珠寶鐘表依波路表、SWATCH、梅花表、天梭、帝舵表周大福、鉆石世家、六福珠寶、濃情鉆石、查理珠寶、廣地珠寶、時間廊餐飲娛樂星巴克咖啡、必勝客、哈根達(dá)斯、麥當(dāng)勞、肯德基、棒約翰真功夫、和祿壽司、千味涮、味千拉面、拉丁餐廳、72街、大椰豐飯、一茶一屋、哇哇哇游樂城、飛揚(yáng)影城通訊數(shù)碼蘋果專賣、三星手機(jī)專賣、佳能、摩托羅拉龍粵數(shù)碼港、聯(lián)通“沃”、幻想曲通訊、電器良品化妝品佰草集、妍麗屈臣氏其它JOJO、玩具反斗城惠視眼鏡超市、恒生好家家居天河城百貨超市吉之島天河城百貨服裝鞋帽Mango、BATA、MILLIES、G

13、EOX、LACOSTE、NINIEE WEST、Calvin Klein、ARMANI EXCHANGE、G-STAR、BCBG萬里馬、百麗、MIRABELL、真美詩、texwood蘋果、淑女屋、chaber、Jessica、經(jīng)典故事、ebase珠寶鐘表TUDOR、ROLEX、TISSOT、SWATCH、浪琴表、OMEGA、曼古銀、Folli Follie濃情鉆石、柏豪鉆石、時間廊餐飲娛樂哈根達(dá)斯、星巴克、必勝客、肯德基、SparkleGelato飛揚(yáng)影城、意粉屋、大家樂、泰滿冠、仙蹤林通訊數(shù)碼諾基亞、摩托羅拉、BOSE、松下、富士、可達(dá)、蘋果、索尼數(shù)碼龍粵通訊、國美電器、壹號通、CAV化妝品

14、MAC、La Colline、AUPRES、SEPHORA- -其它萬寶龍精品、SWAROVSKI琉璃工房、廣天藏品、金康藥房、寶島眼鏡、ARTINI、東方眼鏡萬菱匯服裝鞋帽ZARA、ELLE、Samantha Thavasa、New Balance、Le Cop Sportif、Dazzle、Horacio Pagani、VIVA、Mo & Co、MastermindOchirly、k.a.t.、Five Plus、YZC、Esons、EMU、Banana Baby、CABBEEN、OXYGENE、Touch珠寶鐘表BALCO、CRD、浪琴表PAK FOOK、雍皇珠寶餐飲娛樂Cost

15、a coffee、BIL-ZIMSDouble Star cafe、酷鍋、大快活、仙蹤林、長阪壽司、Strawberry Plus、滿記甜品、大禾壽司、表叔茶餐廳、許留山通訊數(shù)碼-蘇寧精品電器城化妝品佰草集、CATALO、SOO Hair SalonMS LILI、屈臣氏其它PILGRIM、Morph、SUNNING Elite、Braun Buffelemoi 基本生活、SO H IP家居4.4 4.4 品牌分析品牌分析4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析商場名稱商場名稱20102010年首次登陸廣州的國內(nèi)外知名品牌年首次登陸廣州的國內(nèi)外知名品牌天河城Massimo Dutti、ICIC

16、LE、CK正裝品牌正佳廣場OVS、NOVO（Evisu、Stella Luna）、玩具反斗城中華廣場H&M、高端超市TASTE、TOBE、DGS萬菱匯OXYGENE、Braun Buffel、Samantha Thavasa、New Balance、KIRA太古匯Zara、I.T.、Godiva、Lazy Susan、大食代美食廣場、香港美心集團(tuán)旗下中式酒樓、西班牙高端超市OLE、英國瑪莎百貨友誼國金店蕭邦、歐米茄、施華洛世奇、CERRUTI1881、Chaumet尚美、珠寶潘多拉、IDO等奢侈品高德置地四季MALL吉之島首家SM（食品超市）、風(fēng)尚廣百GBF東方寶泰特力屋 受政府加快發(fā)

17、展廣州商貿(mào)物流業(yè)等利好政策的推動以及廣州亞運(yùn)契機(jī)，國際品牌加快在廣州的進(jìn)駐和擴(kuò)張進(jìn)程，其中有多個一線品牌是首次登陸廣州。 4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析4.5 4.5 大型商業(yè)綜合體分析大型商業(yè)綜合體分析 正佳廣場正佳廣場n開業(yè)日期：開業(yè)日期：20052005年年1 1月月n規(guī)模：占地規(guī)模：占地5.75.7萬平方米；總建筑面積萬平方米；總建筑面積4242萬平方米；裙樓商場：萬平方米；裙樓商場：3030萬平方萬平方米；米；商業(yè)面積商業(yè)面積2222萬萬n樓層：地上七層，地下兩層；東塔樓：樓層：地上七層，地下兩層；東塔樓：4343層五星級酒店和頂級公寓層五星級酒店和頂級公寓萬豪金殿；西塔樓

18、：萬豪金殿；西塔樓：3030層超甲級寫字樓層超甲級寫字樓廣晟大廈廣晟大廈n車位：車位：地下地下15001500個個寫字樓寫字樓酒店與酒店與公寓公寓購物中心購物中心4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析n標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：3333333333平方米平方米n標(biāo)準(zhǔn)層營業(yè)面積：標(biāo)準(zhǔn)層營業(yè)面積：2000020000平方米平方米n自動扶梯個數(shù)：自動扶梯個數(shù)：6060個個n自動扶梯品牌：奧的斯自動扶梯品牌：奧的斯n觀光電梯個數(shù)：觀光電梯個數(shù)：3 3個個n觀光電梯品牌：奧的斯觀光電梯品牌：奧的斯n商鋪?zhàn)饨穑荷啼佔(zhàn)饨穑浩骄骄?50950元元/ /平方米平方米 月月n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：6060元元

19、/ /平方米平方米 月月4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析樓層樓層分區(qū)分區(qū)主要商家主要商家負(fù)一層負(fù)一層一站超市百佳亞洲旗艦超市等M M層層時尚港匡威、博美整形等一層一層時尚品牌星巴克、CK、佐丹奴、GUESS、夢特嬌、哈根達(dá)斯、友誼商店、LiLy百貨等二層二層潮流品牌友誼商店、屈臣氏、LiLy百貨等三層三層美食/時尚友誼商店、季后風(fēng)名牌折扣店、班尼路等四層四層運(yùn)動/數(shù)碼鴻星爾克、adidas、索尼等五層五層兒童/家居真功夫、冰河灣真冰溜冰俱樂部等六層六層美食/家居恒生好佳家居廣場、臺灣涮涮鍋、拉斯維加斯式自助餐、大椰豐飯等七層七層娛樂天地哇哇哇游樂城、飛揚(yáng)影城等樓層分布樓層分布4 4 商

20、業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析各樓層平面圖各樓層平面圖負(fù)一層負(fù)一層M M層層4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析一層一層二層二層4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析三層三層四層四層4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析五層五層六層六層4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析七層七層部分商家部分商家4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析n業(yè)態(tài)比例：業(yè)態(tài)比例：零售零售60%60%，娛樂，娛樂20%20%，餐飲，餐飲20%20%n主力店：廣州友誼商店、百佳亞洲旗艦超市、主力店：廣州友誼商店、百佳亞洲旗艦超市、LiLyLiLy百貨、季后風(fēng)名牌百貨、季后風(fēng)名牌折扣店、永樂生活家電、屈臣氏、萬

21、寧旗艦店、龍粵數(shù)碼、哇哇哇娛樂折扣店、永樂生活家電、屈臣氏、萬寧旗艦店、龍粵數(shù)碼、哇哇哇娛樂城、飛揚(yáng)影城、開心果玩具城等城、飛揚(yáng)影城、開心果玩具城等 4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析n豐富的主題餐飲店豐富的主題餐飲店 由必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、哈根達(dá)斯、拉丁餐廳、新泰洋由必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、哈根達(dá)斯、拉丁餐廳、新泰洋美食廣場、大椰豐飯、金本臺灣涮涮鍋、拉斯維加斯式自助餐廳等二十多美食廣場、大椰豐飯、金本臺灣涮涮鍋、拉斯維加斯式自助餐廳等二十多家餐飲知名商家聯(lián)手打造。家餐飲知名商家聯(lián)手打造。 金本臺灣涮涮鍋金本臺灣涮涮鍋大椰豐飯大椰豐飯4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭

22、環(huán)境分析n在娛樂中體驗(yàn)、在體驗(yàn)中娛樂在娛樂中體驗(yàn)、在體驗(yàn)中娛樂 正佳廣場擁有飛揚(yáng)影城、冰河灣真冰溜冰場、哇哇哇、幽靈旅館等正佳廣場擁有飛揚(yáng)影城、冰河灣真冰溜冰場、哇哇哇、幽靈旅館等娛樂設(shè)施。娛樂設(shè)施。 飛場影城飛場影城冰河灣真冰溜冰場冰河灣真冰溜冰場4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析 空間層層遞增的空間層層遞增的劇場式設(shè)計劇場式設(shè)計、挑高七米、挑高七米的的70007000平方米園林生態(tài)中庭平方米園林生態(tài)中庭景觀景觀天頂天頂4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析動線設(shè)計動線設(shè)計空中連廊空中連廊4 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)競爭環(huán)境分析n點(diǎn)評點(diǎn)評 正佳廣場地理位置優(yōu)越，毗鄰6萬平方米的市民廣場，直駁地