項目管理實施計劃書

1、遵義國際商貿城項目管理實施書遵義思達置業(yè)投資編制日期：二0一二年二月目 錄1、項目概況5項目簡介51.2 主要合作單位62項目部門建設管理6項目管理部主要職責6項目管理部管理架構7項目管理部主要崗位職責83、項目前期協(xié)調與管理14設計部協(xié)調14營銷協(xié)調14項目發(fā)展協(xié)調14成本協(xié)調154、項目計劃管理15工程范圍15二期工程標段分區(qū)平面圖16施工場地臨設布置16總體進度計劃16工程進度計劃16材料設備采購計劃16項目里程進度控制計劃17模擬工程計劃17工程計劃的修改17銷售配合175、項目采購管理18項目采購劃分19 總包采購18監(jiān)理單位采購19專業(yè)分包單位采購20材料、設備采購20集團禁用材料

2、清單246、供方管理24監(jiān)理管理24總包管理27專業(yè)分包單位及材料設備供應商（下稱供方）管理297、項目質量管理31質量規(guī)劃31質量保證31質量控制328、項目現(xiàn)場成本管理34設計階段34招標階段34圖紙會審階段35工程實施階段359、項目風險管理36風險管理規(guī)劃36風險識別36風險定性、定量分析37風險應對規(guī)劃37風險監(jiān)測及控制3910、文件管理39控制印章39文件編號總文檔目錄39文件有效版本標識40文件的發(fā)放、回收與失效40文件的歸檔及利用40文件的移交4011、會議制度40周例會制度40緊急會議制度4112、環(huán)境管理41現(xiàn)場環(huán)境保護管理規(guī)定41環(huán)保管理的目的42環(huán)?？刂颇繕?2環(huán)保工作

3、小組架構與責任42環(huán)保不符合情況的糾正43環(huán)保意識及能力培訓43環(huán)保記錄43項目現(xiàn)場作業(yè)指引4313、現(xiàn)場安全管理43安全管理目標43安全工作小組架構及責任43施工安全管理4414、緊急事件處理程序4515、項目管理部培訓計劃45項目管理指導書培訓45項目設計交底46合同有關內容培訓46質量、進度控制培訓46安全文明施工管理培訓46案件培訓4616定期考核47合同考核4716.2.圖紙考核4716.3.管理要點考核4716.4.工期進度考核4716.5.質量要點考核4716.6.安全文明施工要點考核4716.7.成本要點考核4716.8.管理交叉點的協(xié)調考核4717、工程移交48模擬移交48移

4、交程序4818、項目管理部項目管理策劃書傳閱、修改記錄及附件48傳閱記錄48修改記錄及附件481、項目概況工程名稱：遵義國際商貿城一期工程。工程地址：湘江大道與忠南快線交匯處，占地500畝，占地面積約333335m2。建設規(guī)模：約50萬平方米；主要包括專業(yè)市場（場館式）1棟、專業(yè)市場（街市）2棟、配套公寓（24F）1棟、配套住宅（18F、24F）11棟，并在周邊道路布置綠地。建成后將集商貿、餐飲、休閑、住家等多種功能于一體。項目組織結構圖 國際商貿城專業(yè)市場周邊區(qū)域市政配套公寓住宅推廣區(qū)給水泊車位營銷中心18F24F場館式排水休息點街 市24F3F供電館綠化煤氣候車處 網絡項目實施合同結構圖位

5、董事會工程部項目部設計合作體地質勘查單位監(jiān)理單位供貨單位土方工程單位專業(yè)施工單位施工總包單位總體規(guī)劃設計單位供電設計單位供水設計單位人防設計單位材料設備采購設備安裝單位裝飾施工單位土建施工單位項目管理組織結構圖董事會工程部項目部監(jiān)理單位地質勘查單位土方工程單位專業(yè)施工單位土建施工單位施工總包單位材料設備采購裝飾施工單位設計合作體供電設計單位供水設計單位人防設計單位總體規(guī)劃設計單位設備安裝單位 項目管理職能分工表職能代號： 信息I，決策準備P， 決策E， 執(zhí)行D，檢查C。階段編號工作任務分類業(yè)主方監(jiān)理方設計方地勘 方施 工 方供貨方設計階段1投資切塊EIDCP2編制設計任務書ECIDCP3方案競

6、賽和設計招標組織EDCICP4擴初設計組織EIDCPD5概算EC6設計方案評審ECPCD7施工圖設計、預算ECD8資金使用計劃EPDCD9進度計劃EPDCD10甲供機電設備和材料招標EDCIPC施工階段11編制施工招標方案ECIPDC12招標申請EDP13編制招標文件ECIPDC14組織招標、選擇施工單位ECIPC15進駐施工現(xiàn)場EDPDCD16開工前審批及申請EDP17對已批準工期計劃的監(jiān)督ECPDDD18投資監(jiān)督ECPDD19對質量的監(jiān)督ECPDDCDCD20項目管理組織內部信息ECIPD21合同管理ECPDIDCIDC22現(xiàn)場組織、協(xié)調與管理DCDCDC23設計和施工工期的改變EPCDC

7、DCID24款項的審核與支付DC25竣工預檢驗與質量評定ECPDCDCDCDCD26竣工決算CDCD27竣工交付驗收DCDCD28遺留問題的處理落實 CDCDCDCD 主要合作單位合作內容單位名稱聯(lián)絡人聯(lián)系 規(guī)劃設計施工圖設計裝修設計環(huán)境設計總承包施工監(jiān)理地質勘察2項目部門建設管理項目部主要職責 序號部門主要職責目標要求1.項目建設的操作和協(xié)調中心主動、及時、全面地跟蹤掌握與本項目有關的各職能部門的工作情況2.項目工期、進度控制管理工程按計劃竣工3.項目質量控制管理符合國家及相關部門規(guī)定并達到公司下達的質量目標4.項目建造成本控制管理通過一系列優(yōu)化管理，使建造成本控制在計劃之內，及時完成竣工結

8、算5.項目開發(fā)過程中設計問題的應急處理根據(jù)設計部門的配合情況以及工程部經理的判斷，及時安排項目部人員解決設計問題6.銷售現(xiàn)場配合管理按計劃提交銷售場地及相應的銷售通道7.項目竣工驗收手續(xù)辦理按公司總體計劃要求辦理竣工備案8.項目入伙后客戶質量投訴問題處理、維修配合公司相關部門及時妥善處理并安排專職人員負責，提高客戶滿意度，避免影響公司形象9.培養(yǎng)項目管理后備人員培養(yǎng)一到兩位項目部管理架構項目部主要崗位職責項目經理崗位職責根據(jù)公司的決策，該職位要領導項目的計劃、組織和控制工作，確保項目的建設工作在預算范圍內按時優(yōu)質地完成，并有效協(xié)調和解決與項目有關的所有問題，從而使項目達到滿意效果。序號工作職責

9、工作目標權 限經辦審核批準其他1項目計劃編制符合公司總體計劃。2項目團隊組織和建設，合理分配人員職責和授權，營造工作環(huán)境，保證項目工作需要，并為公司培養(yǎng)更多的項目管理人員。3監(jiān)控協(xié)調項目部工作，及時采取措施解決發(fā)生的重大問題。完成年度計劃，。4監(jiān)控和協(xié)調項目的所有工作和問題，及時采取措施解決發(fā)生的重大問題。完成項目目標。5配合現(xiàn)場銷售工作按時按質提交銷售所需場所6協(xié)調周邊關系確保周邊居民支持項目。7協(xié)調公司各部門關系確保公司資源支持項目。8部門員工考核及團隊建設充分調動員工積極性，使各自的潛能得到充分發(fā)揮，確保項目管理順利9處理緊急事務及時采取措施處理好緊急事務。2.3.2項目資料員崗位職責根

10、據(jù)項目部要求，該職位要認真落實文件（工程）資料收集、歸檔、整理工作，確保收集資料的真實性。序號工作職責工作目標權 限經辦審核批準其他1質量體系記錄管理保證體系記錄完全收集、科學整理、妥善保管2檔案管理工作做好項目管理部資料的收集和管理，確保公司檔案收錄完備3項目竣工檔案專項驗收工作確保項目順利完成竣工驗收工作并順利移交項目資料。4日常文件流轉保證項目部日常文書運作暢順5日常運營協(xié)助協(xié)助做好部門信息、計劃、品質三大體系工作2.3.3土建工程師崗位職責根據(jù)項目部已編制項目施工及銷售配合計劃，該職位要承擔編制各分項任務的施工及銷售配合計劃，協(xié)調處理現(xiàn)場施工進度、質量及成本控制；使各種計劃得以按時按質

11、實施。負責處理項目實施過程中遇到的技術問題，包括圖紙審核、施工方案審核、技術措施、變更審核等。序號工作職責工作目標權 限經辦審核批準其他1編制設計圖紙出圖計劃解決設計圖紙按時出圖，工程順利開展2組織圖紙會審確保成本、質量、施工技術達到目標3協(xié)調設計變更工作避免不必要的返工，達到降低成本4組織質量大檢查工作杜絕重大質量事故的發(fā)生。5組織分項、分部工程的驗收工作對分項分部工程驗收工作進行監(jiān)督，確保質量目標。6編制并匯總各分項施工計劃符合項目施工及銷售配合總計劃7編制及完成月度工作計劃必須滿足項目月度總計劃8處理工程現(xiàn)場進度、技術、質量及成本控制等問題各項成果符合相關規(guī)范及滿足公司下達的各項指標9配

12、合現(xiàn)場銷售按時按質向相關專業(yè)或部門提交工作面10協(xié)調處理現(xiàn)場供方之間的關系確保工程按計劃有序進行11協(xié)調處理各標段之間的管理確保工作安排有序開展，有效解決交叉部位的管理12支持監(jiān)控監(jiān)理工作確保監(jiān)理獨立履行合同和監(jiān)理職責2.3.4安裝工程師崗位職責根據(jù)項目部已編制項目施工及銷售配合計劃，該職位要承擔編制安裝工程各分項任務的施工及銷售配合計劃，協(xié)調處理的現(xiàn)場施工進度、質量及成本控制；使各種計劃得以按時按質實施。負責處理項目實施過程中遇到的技術問題，包括圖紙審核、施工方案審核、技術措施、變更審核等。序號工作職責工作目標權 限經辦審核批準其他1編制分項施工計劃符合項目施工及銷售配合總計劃2編制及完成月

13、度工作計劃必須滿足項目月度總計劃3處理所負責的分項工程現(xiàn)場進度、技術、質量及成本控制等問題各項成果符合相關規(guī)范及滿足公司下達的各項指標4配合現(xiàn)場銷售按時按質向相關專業(yè)或部門提交工作面5協(xié)調處理現(xiàn)場本職范圍內的供方之間的關系確保工程按計劃有序進行6設計問題的處理與設計經辦人和設計院進行對接，并具備自行解決問題和繪圖能力7協(xié)調配合其他專業(yè)工作確保工程有序進行，減少交叉作業(yè)的管理難度。8設計問題的處理與設計經辦人和設計院進行對接，并具備自行解決問題和繪圖能力2.3.5造價工程師崗位職責負責項目成本舉措的總結，組織項目結算和結算分析的成本動態(tài)管理工作，負責各項工作的監(jiān)督審核。實施項目成本動態(tài)管理，配合

14、工程預算及核對跟蹤及交底，完成工程的結算編制、審核。序號工作職責工作目標權 限經辦審核批準其他1成本動態(tài)管理的實施分解成本控制指標，提出控制要點，按計劃進行項目招投標配合，合同審核，實施成本動態(tài)管理2負責成本動態(tài)管理協(xié)調項目部成本管理方面的業(yè)務，制定有效控制成本的方法，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，進行成本舉措的總結。3實施結算管理組織和進行項目各工程的結算4協(xié)助資金計劃管理確保資金有計劃配合項目管理5負責設計階段的成本控制組織各專業(yè)對設計階段經濟指標監(jiān)控6成本工作審核監(jiān)督管理結算審核、定期檢查成本總控目標、各類規(guī)范執(zhí)行情況 7實施預結算管理配合編制預算及核對跟蹤及交底，對核對后的預算進行詳細了解及分析，

15、完成結算編制，項目結算問題的統(tǒng)籌及協(xié)調3、項目前期協(xié)調與管理設計協(xié)調成立設計工作管理跟蹤小組，由工程部、項目部組成，每周一定期召開協(xié)調會解決建筑、結構、給排水、電氣、通風與空調、燃氣等各專業(yè)問題。在方案設計、擴初設計、施工圖設計等階段，參與介入發(fā)現(xiàn)問題并提供專業(yè)意見，確保設計院的設計符合成本、專業(yè)技術、施工技術等各方面的要求。項目部組織提供設計所需要的詳勘資料、現(xiàn)場現(xiàn)狀資料，配合提供設計所需的相關資料。項目部針對經常變更設計工作的情況，在可調控的時間范圍內及時協(xié)調各部門做出相應調整，對重新調整的計劃進行協(xié)調跟蹤落實。協(xié)助市場營銷部、設計做好一期工程開放、展示區(qū)的相關工作，并提供相關資料和施工意

16、見。在各階段報建期間，協(xié)調設計單位按時提供報建圖紙，協(xié)助配合報建員做好報建工作。3.3.2在報建工作出現(xiàn)阻礙時，協(xié)調各方面關系，做好相關公關工作，確保報建工作按計劃進行。3.3.3針對報建工作容易出現(xiàn)政府性變動影響計劃實施，在可調控的時間范圍內及時協(xié)調各部門做出相應調整，對重新調整的計劃進行協(xié)調跟蹤落實。充分征求財務部意見，協(xié)調設計、營銷部、工程部、制定成本控制計劃、資金計劃。配合工程部做好考察監(jiān)理、總包、各專業(yè)隊伍的考察工作。3.4.3配合工程部做好各項招標工作。4、項目計劃管理標段的劃分及基本要求依據(jù)本工程特點，以有利于工程的質量、進度、成本控制為原則，每個標段劃分不超過15萬平米(由于區(qū)

17、位限制的情形除外)，除重要設備、消防、幕墻、節(jié)能、二次精裝修工程外，其他簡單設備安裝工程均納入土建總包。根據(jù)以上原則，整個一期工程擬分為45個標段，選擇五至六家總包單位進行工程施工管理，初步擬定如下：序號標段名稱工程范圍建筑面積（平方米）定標時間投標隊伍數(shù)量及方式1場館式（專業(yè)市場）根據(jù)圖紙情況可分二次招標，每個標段要有4-5家投標單位2街式（專業(yè)市場）3街式（專業(yè)市場）4商住樓、公寓4.2施工場地臨設布置4.2.1由中標單位根據(jù)現(xiàn)場情況，進行總體布置，報監(jiān)理、建設單位審批。施工臨時用水、用電及臨時通道由項目部統(tǒng)一規(guī)劃部署。4.3總體進度計劃一期工程分二個階段實施，第一階段為：場館式、街式專業(yè)

18、市場，第二階段為：商住樓、公寓.總體進度計劃包括設計、招標、工程建設、竣工備案。4.4工程進度計劃工程實施階段的進度計劃按三個階段市場、住宅及配套工程實施控制。4.5材料設備采購計劃開工前做月度材料設備采購計劃。施工過程中，每月按此流程編制材料設備采購計劃：設計出圖時間材料設備定樣板編制標書通知已考察過的材料設備供應商發(fā)標截標議標定標簽約4.6項目里程碑進度控制計劃根據(jù)項目總體進度計劃，為確保項目按期完成，對項目的關鍵線路中的里程碑進行控制。4.7模擬工程計劃根據(jù)一期建設總體計劃，綜合風險管理要求，提交給總包單位的計劃要點比項目計劃提前1520天，由總包按此要求進行編制和施工組織計劃的安排。通

19、過這種模擬方式，減少計劃和實施脫節(jié)的現(xiàn)象。4.8工程計劃的修改在計劃實施過程中，每天、每周針對實施過程中出現(xiàn)需要調整的計劃，及時提醒相關部門及參建單位按時完成計劃內容。計劃實施過程中，不影響里程碑，造成中間環(huán)節(jié)的調整，則協(xié)調各部門進行相關計劃的調整，進行部門之間的調整。計劃實施過程中造成里程碑的拖延，拖延的部門需要提交拖延報告到公司，拖延的部門并且要協(xié)調各部門進行相關計劃的調整。4.9銷售配合在銷售廣場、路線、停車場、樣板房、開放區(qū)、施工區(qū)等做好安全防護措施，確保在安全環(huán)境下銷售。向供方（監(jiān)理、總包、專業(yè)分包、材料供應商等）宣傳禮貌待客戶，并要求供方做此方面的承諾和措施確保善待客戶。及時跟進銷

20、售部對銷售場所的要求，配合銷售做好相關施工內容。5、項目采購管理根據(jù)項目管理和供方市場情況，結合思達投資管理體系要求，對國際商貿城一期項目按施工過程進行劃分。5.1總包招標考察總包單位由工程部、項目部組成聯(lián)合考察小組，對考察結果形成考察總包單位考察匯總表。.1考察未上網注冊的總包單位通過各種途徑了解潛在的優(yōu)秀總包單位，在考察過程中，如有進一步考察意向，再進入下一步。按此流程考察：獲知潛在優(yōu)秀總包單位總包單位送資質、業(yè)績資料選擇合適的總包單位進行面談考察擬派項目經理正在做或曾經做過的工地考察總包單位辦公環(huán)境考察擬派項目經理考察擬派項目團隊了解同行對該總包單位的評價了解已同行該總包單位擬派項目經理

21、合作過的甲方項目經理對該總包單位及項目經理的評價在有強烈合作意向的前提下：可以了解該總包單位對擬建項目的施工組織計劃。.2考察上網注冊但未合作過的總包單位由于各項目及其管理團隊不同，需要找到管理理念和管理方式切合的總包單位。按此流程考察：考察擬派項目經理考察擬派項目團隊考察擬派項目經理正在做或曾經做過的工地了解已同該總包單位擬派項目經理合作過的甲方項目經理對該總包單位及項目經理的評價。將整個考察過程記錄在總包考察記錄表中。將工程發(fā)包給具有相應資質等級的單位來承擔，是保證建設工程質量的基本前提。工程招標責任部門應當對總承包公司進行評審，確保其資質和能力符合要求，無商譽問題。通過調查核實其商譽，審

22、核證照、實地考察代表工程，評價其施工能力。本項目一期工程對總包要求重點集中以下幾點： 有大型綜合體市場50000及以上和高層住宅項目施工經驗，獲得過多項優(yōu)質工程證書（驗收證書） 已經通過ISO9000認證 房建施工總承包壹級及以上 在貴州省建設廳合法登記（外地企業(yè)） 社會信譽較好，對思達工程有很高的熱情。招標由工程部組織，項目部協(xié)助配合。商務談判由工程部組織，項目管理部協(xié)助配合。定標、合同簽訂招標由于本項目第一期工程監(jiān)理單位是以戰(zhàn)略監(jiān)理的管理模式來確定的，在工程建設過程中加強一期項目的監(jiān)督管理力度，調整管理方法，確保一期工程的順利進行。 由于項目及其管理團隊不同，需要管理理念和管理方式切合的監(jiān)

23、理小組來配合。在監(jiān)理單位委派監(jiān)理小組時，我們會按以下流程對項目監(jiān)理小組重新進行考察：考察擬派項目總監(jiān)考察擬派項目團隊考察擬派項目總監(jiān)正在做或曾經做過的工地了解已同該監(jiān)理單位擬派項目經理合作過的甲方項目經理對該監(jiān)理單位及項目總監(jiān)的評價。將整個考察過程記錄在監(jiān)理考察報告表中。項目一期工程對監(jiān)理單位的基本要求本一期工程項目監(jiān)理單位要求現(xiàn)場監(jiān)理人員30%以上為國家注冊監(jiān)理工程師，總監(jiān)應具備高級工程師職稱，監(jiān)理工程師應常住現(xiàn)場。現(xiàn)場監(jiān)理必須認真按照監(jiān)理大綱及監(jiān)理合同的要求履行自己的職責，必須保證對工程質量的及時監(jiān)控。通過我司項目管理部專業(yè)工程師的按比例抽查，量化對監(jiān)理工作的質量評估，加強對監(jiān)理工作監(jiān)督管

24、理。監(jiān)理工程師對分項（或分批）工程驗收后，甲方復驗合格率應達到95%以上。分包單位招標考察專業(yè)分包單位由工程部、項目管理部組成聯(lián)合考察小組，對考察結果形成考察專業(yè)分包單位報告。.1考察未上網注冊的專業(yè)分包單位通過各種途徑了解潛在的優(yōu)秀專業(yè)分包單位，在考察過程中，如有進一步考察意向，再進入下一步。按此流程考察：獲知潛在優(yōu)秀專業(yè)分包單位專業(yè)分包單位送資質、業(yè)績資料選擇合適的專業(yè)分包單位進行面談考察擬派項目經理正在做或曾經做過的工地考察專業(yè)分包單位辦公環(huán)境考察擬派項目經理了解同行對該專業(yè)分包單位的評價可選：了解已同該專業(yè)分包單位擬派項目經理合作過的甲方項目經理對該專業(yè)分包單位及項目經理的評價.2考察

25、上網注冊但未合作過的專業(yè)分包單位由于各項目及其管理團隊不同，需要找到管理理念和管理方式切合的專業(yè)分包單位。按此流程考察：考察擬派項目經理考察擬派項目經理正在做或曾經做過的工地可選：了解已同該專業(yè)分包單位擬派項目經理合作過的甲方項目經理對該專業(yè)分包單位及項目經理的評價。填寫供方考察表5.3.3招標、商務談判由工程部組織，項目管理部協(xié)助配合。定標、合同簽訂5.4材料、設備招標甲供材料、設備采購或甲方指定供應材料、設備采購.1甲供材料、設備采購或甲方指定供應材料、設備采購可選范圍：.1.1土建主材：鋼筋、商品混凝土、水泥等。.1.2門、窗、幕墻等。.1.3裝飾材料：瓷片、地面磚、外墻飾面材料、涂料、

26、窗臺面板等。節(jié)能工程材料等。衛(wèi)生間設備：坐廁、洗手盆等。.1.6水主材：給水管材、水龍頭、排污雨水立管等。.1.7電主材：預埋管材、電線、插座開關面板、入戶開關箱、燈具等。.1.8設備：電梯、抽風機、水泵、發(fā)電機等。.2考察材料、設備供應商已經上網注冊的材料設備供應商可以直接參與招標?？疾熘饕槍ξ瓷暇W注冊的主材、裝飾材料、大型設備供應商，由工程部、項目管理部組成聯(lián)合考察小組，對考察結果形成考察材料、設備供應商報告。通過各種途徑了解潛在的優(yōu)秀材料設備供應商，在考察過程中，如有進一步考察意向，再進入下一步。按此流程考察：獲知潛在優(yōu)秀材料設備供應商材料設備供應商送資質、業(yè)績資料選擇合適的材料設備供

27、應商進行面談考察材料設備供應商的工廠、工人工作環(huán)境、管理人員辦公環(huán)境了解同行對該材料設備供應商的評價可選：了解已同該材料設備供應商合作過的甲方項目經理對該材料設備供應商的評價.3填寫供方考察表.4招標、商務談判由成本部組織，項目管理部協(xié)助配合。.6定標、合同簽訂?？偘驅I(yè)分包單位材料、設備招標.1總包或專業(yè)分包單位材料、設備采購可選范圍：除甲供材料設備、甲方指定材料設備之外的材料設備，分為三大類：一是主材、裝飾材料、大型設備；二是其他材料、設備；三是輔助材料。.2主材、裝飾材料、大型設備采購必須經過甲方許可，在監(jiān)理、甲方辦理材料設備采購許可手續(xù)才能采購。.2.1在甲方許可供應商名冊里。.2.

28、2總包或專業(yè)分包單位提供相關資料給監(jiān)理和甲方，經過監(jiān)理、甲方考察，許可后才能采購。.2.2.1主材、裝飾材料、大型設備供應商相關資料：資質、業(yè)績、產品質量承諾書、質量保證體系證書。.2.2.2主材、裝飾材料、大型設備產品相關資料：產品質量檢驗報告、產品出廠合格證等。.3其他材料設備必須經過監(jiān)理許可，在監(jiān)理單位辦理材料設備采購許可手續(xù)并報甲方備案，總包和專業(yè)分包才能采購。.3.1在監(jiān)理許可供應商名冊里。.3.2總包或專業(yè)分包單位提供相關資料給監(jiān)理，經過監(jiān)理考察，許可后才能采購。.3.2.1其他材料供應商相關資料：資質、業(yè)績、產品質量承諾書、質量保證體系證書（非必須）。.3.2.2其他材料產品相關

29、資料：產品質量檢驗報告、產品出廠合格證等。.4輔助材料在使用之前，必須提供產品相關資料：產品質量檢驗報告和產品出廠合格證給監(jiān)理單位備案。5.5 分包與甲供、限價材料清單專業(yè)分包工程、甲方分包工程、甲供材料設備、現(xiàn)價材料設備一覽表序號項目名稱配合管理費費率一甲方分包工程1變配電及高低壓接駁無2燃氣工程無3電視安裝工程無4 、寬頻安裝工程無5智能化系統(tǒng)無6二次裝修工程無7園林景觀無8發(fā)電機及其降噪工程無9鋁合金門窗、采光罩210單元門、入戶門211防水工程212平臺欄桿、樓梯扶手工程213外墻涂料工程214幕墻工程215節(jié)能工程2三甲供材料設備1內墻體砌塊12屋面彩瓦13配電箱（三箱）14外墻面磚

30、、樓地面磚15PPR給水管16預埋線管17防腐木平臺板1四、限價及指定品牌材料甲方要求使用品牌范圍暫定價格、結算方式1水泥2鋼筋3杜拉纖維限價4防水材料限價5電線電纜6成品煙道限價7成品天溝限價8聚苯乙烯保溫板18KG/M3 、25KG/M3限價合計注：施工單位應優(yōu)先選用上述指定品牌的材料，如要采用上述品牌以外的產品時，須報甲方考察確定。5.6禁用材料清單應嚴格按照公司的要求，杜絕禁用材料在本工程內使用，具體清單見下表： 6、供方管理管理方針：“信任、支持、監(jiān)控”.1信任：充分授權監(jiān)理對總包、專業(yè)分包單位、甲供材料設備供應商進行質量、安全、進度、文明施工、成本控制、工程款的審核等方面按合同規(guī)定

31、實施管理。.2支持：對監(jiān)理在管理過程中遇到來自總包、專業(yè)分包單位、甲供材料設備供應商的阻力，甲方給予大力支持，并協(xié)同監(jiān)理做好供方的管理工作。監(jiān)理在前管理，甲方在后支持。.3監(jiān)控：對監(jiān)理在實施管理過程中出現(xiàn)未嚴格按正常管理程序或未能充分實施管理職責時進行監(jiān)督，使之管理行為在受控狀態(tài)下正常進行；對影響質量、安全、進度、文明施工、成本、工程款的審核等關鍵節(jié)點實施二級管理，確保整個項目處于受控狀態(tài)之下。合同管理.1.提前介入合同制定，提供監(jiān)理管理的相關意見。.2.充分熟悉合同條款，并就疑問咨詢合同雙方。.3.在雙方履約過程中，定期熟悉合同條款，及時就雙方在履約過程中出現(xiàn)的問題進行合同的協(xié)商及修訂。.4

32、.按雙方履約程度辦理相關的手續(xù)（如獎勵、處罰、調整承包范圍、補充協(xié)議、支付進度款和結算款、終止合同等），確保合同雙方利益的實現(xiàn)。.5.每月、每季度進行合同考核，由項目管理部或工程部組織進行。計劃進度管理.1開工前，監(jiān)理必須根據(jù)甲方提供的計劃和總包的項目進度計劃編制項目監(jiān)理進度計劃給甲方，項目監(jiān)理進度計劃必須符合合同約定及現(xiàn)場管理要求，并且對應有細化到每周的資源監(jiān)理計劃：如何監(jiān)理供方勞動力、材料、機械、資金、管理人員、資料提供計劃。有確保監(jiān)理計劃實施的管理人員安排計劃。.2根據(jù)甲方銷售要求，提供相應配合監(jiān)理計劃，包括不同銷售時期的平面布置調整監(jiān)理計劃、宣傳配合監(jiān)理計劃、銷售配合監(jiān)理小組名單等。.

33、3監(jiān)理計劃必須有足夠管理素質的管理人員組織實施，并確?？偘媱?、項目計劃的實施。如非甲方原因造成總包計劃、項目計劃未能按時實施，甲方有權按合同約定做出相應的措施（如罰款、拆分項目、接替管理、終止合同等）確保計劃的如期實施。里程碑管理：包括基礎完成時間、主體完成時間、外墻裝飾完成時間、整體外排柵拆除時間、粗裝修完成時間、精裝修完成時間、專業(yè)項目開竣工時間、竣工驗收時間等。通過分解里程碑到關鍵節(jié)點實施監(jiān)理管理。造成里程碑拖延的，監(jiān)理按合同支付違約金。關鍵節(jié)點管理：監(jiān)理對里程碑中的關鍵節(jié)點（0以下基礎工程完成時間、主體結構完成時間、屋面工程完成時間、垂直運輸設備拆除完成時間、粗（精）裝修完成時間、竣

34、工驗收完成時間、備案驗收完成時間）采取監(jiān)理措施：如每周通過資源計劃的監(jiān)督控制以及甲方對總包、專業(yè)分包單位、甲供材料設備供應商的獎罰措施實施監(jiān)理措施，充分利用甲方授權額度實施監(jiān)控管理。造成關鍵節(jié)點拖延的，監(jiān)理按合同支付違約金。非關鍵節(jié)點管理：監(jiān)理對關鍵節(jié)點中的非關鍵節(jié)點實施協(xié)調管理：當供方需要調整非關鍵節(jié)點未超過關鍵節(jié)點的，監(jiān)理對此調整實施審核，報甲方備案；如超過關鍵節(jié)點，可以在下一關鍵節(jié)點中調整解決的，監(jiān)理對此調整實施審核，報甲方審批；如超過關鍵節(jié)點，并且造成下一關鍵節(jié)點拖延的，監(jiān)理對此調整實施審核并制定相應的監(jiān)控措施和處罰措施，報甲方審批，監(jiān)理按合同支付違約金。日常管理.1監(jiān)理每周做好資源監(jiān)

35、理計劃、監(jiān)理工作計劃、上周未完成監(jiān)理工作及補救措施。.2每周五由監(jiān)理組織的項目協(xié)調工作會議，落實本周工作計劃、上周未完成工作及補救措施、資源到位情況，制定相應的獎罰措施以確保計劃的落實。.2監(jiān)理每天就供方的資源（包括：勞動力、材料、機械、資金、管理人員、資料提供等）到位情況與計劃情況進行對比分析，做好每天供方資源到位記錄。針對到位情況做出相應處理措施。.3監(jiān)理每天就供方的工作計劃、上周未完成工作的補救措施落實情況進行檢查，并做好每天工作檢查記錄。針對實施情況做出相應處理措施。.4監(jiān)理每天就總包的質量、安全、文明施工實施情況進行檢查，做好質量、安全、文明施工檢查記錄。針對實施情況做出相應處理措施

36、。緊急管理.1成立緊急應對小組，負責處理緊急現(xiàn)場發(fā)生的緊急事務。.2建立緊急反應機制，制定緊急處理流程，確保緊急事務在第一時間得到妥善處理。.3監(jiān)理工程師均必須具備處理緊急事務的能力，凡是在緊急事發(fā)現(xiàn)場的監(jiān)理工程師，都有責任及時處理緊急事務，并第一時間通知總監(jiān)、甲方負責人。.4監(jiān)理必須對緊急處理的事件進行記錄及事后做出相應分析報告及補救措施。質量管理.1嚴格按照國家質量管理規(guī)范、遵義市地方質量管理條例、思達投資質量管理規(guī)范、項目管理部質量管理要求、設計質量要求等來實施規(guī)范管理。.2嚴格按四級檢查驗收流程進行質量管理，并做好每分項工程具體部位的檢查記錄、整改記錄、驗收記錄。.3分項工程檢查驗收流

37、程中的每個環(huán)節(jié)必須向其上一環(huán)節(jié)提出檢查驗收書面通知，上一環(huán)節(jié)的責任人必須在接到該通知15分鐘之內組織相關人員進行檢查驗收工作，上一環(huán)節(jié)的責任人在書面通知上簽字并寫下收到該通知的時間，整個流程書面通知采用一式六份，通用整個流程。如因上一環(huán)節(jié)超過30分鐘，則甲方對違反該規(guī)定的監(jiān)理人員處以500元/次的處罰給下一環(huán)節(jié)單位。但如因下一環(huán)節(jié)單位的工作未達到.2條款的要求，則上一環(huán)節(jié)視情況對其可以做100500元/次的處罰。安全文明施工管理.1嚴格按照國家安全操作規(guī)范、遵義市安全文明施工管理條例、思達投資項目施工現(xiàn)場管理標準(安全文明施工管理細則)、項目管理部安全文明施工管理要求實施規(guī)范管理。.2嚴格按照

38、三級檢查驗收流程（供方自檢監(jiān)理全面檢查；供方整改監(jiān)理、甲方復查驗收）進行安全文明施工管理，并做好安全隱患點的檢查記錄、整改記錄、驗收記錄。.3三級檢查驗收流程中的監(jiān)理環(huán)節(jié)檢查面達到100%并有檢查記錄，在規(guī)定的驗收時間內供方整改必須達到100%的合格率，否則，監(jiān)理按合同支付違約金。成本管理.1監(jiān)理按照甲方總成本管理目標進行成本控制目標的分解，并針對每階段增加的設計變更成本做出相應的分解。.2工程指令單及現(xiàn)場簽證流程：供方提供增加工程項目報價需要更改的項目由甲方工程師擬稿甲方成本員審核價格、甲方項目總經理（或總經理助理）審批發(fā)出指令給監(jiān)理、供方辦理簽收手續(xù)供方實施監(jiān)理驗收核對數(shù)量、甲方驗收核對數(shù)

39、量監(jiān)理、甲方簽名確認。獎勵處罰監(jiān)理單位條款根據(jù)合同結合項目管理要求，對監(jiān)理單位實施管理到位有獎、管理不到位就罰的原則實施獎勵處罰，確保項目管理目標的實現(xiàn)。將獎勵處罰條款納入到合同管理中去。根據(jù)過程中將可能出現(xiàn)的情況按附件格式整理，組織相關管理人員討論最終確定。管理方針：“監(jiān)控、支持、協(xié)調”.1監(jiān)控：監(jiān)督總包按計劃、進度、合同、現(xiàn)場實際安排、開展、完成工作，控制按合同規(guī)定的質量標準、安全操作規(guī)范、文明施工要求標準實施，控制因設計變更、甲方原因、工期因素影響項目成本。.2 支持：總包在整個項目管理中經常遇到專業(yè)分包或甲供材料設備供應商因質量、安全、文明施工、工作面、進度等方面影響總包的施工進度計劃

40、和項目目標的如期完成，甲方支持總包在合同約定和可協(xié)調范圍內進行的協(xié)調管理工作；及時按合同支付工程進度款。減少因各種不必要的手續(xù)帶來的影響。.3協(xié)調：在交叉作業(yè)和作業(yè)不明晰部位，協(xié)調總包與專業(yè)分包、甲供材料設備供應商之間的關系，明確各自工作內容，解決協(xié)作過程中遇到的問題。合同管理.1提前介入合同制定，提供現(xiàn)場管理的相關意見。.2充分熟悉合同條款，并就疑問咨詢合同雙方。.3在雙方履約過程中，定期熟悉合同條款，及時就雙方在履約過程中出現(xiàn)的問題進行合同的協(xié)商及修訂。.4按雙方履約程度辦理相關的手續(xù)（如獎勵、處罰、調整承包范圍、補充協(xié)議、支付進度款和結算款、終止合同等），確保合同雙方利益的實現(xiàn)。計劃進度

41、管理.1開工前，總包必須根據(jù)甲方提供的節(jié)點計劃編制項目進度計劃給監(jiān)理單位和甲方，項目進度計劃必須符合合同約定及現(xiàn)場管理要求，并且對應有細化到每周的資源計劃：勞動力、材料、機械、資金、管理人員、資料提供。.2根據(jù)甲方銷售要求，提供相應配合計劃，包括不同銷售時期的平面布置調整計劃、宣傳配合計劃、銷售配合指揮小組名單等。.3實施過程中，因其他協(xié)作單位的計劃調整影響自身計劃但不影響整體計劃的，必須及時做出相應調整計劃并報監(jiān)理和甲方；如因造成整體計劃拖延的，在征求監(jiān)理和甲方意見后進行相應調整。.4因總包資源不確保計劃的實施，監(jiān)理和甲方有權按合同約定做出相應的措施（如罰款、拆分項目、接替管理、終止合同等）

42、確保計劃的如期實施。里程碑管理.1根據(jù)一期總進度計劃制定了里程碑計劃，涉及到總包單位的就是施工過程中的樁基完成時間、主體完成時間及外墻裝飾完成時間、整體外排柵拆除時間、粗裝修完成時間、精裝修完成時間、竣工驗收時間。.2為確保里程碑的順利完成，將一期總進度計劃分解到項目部計劃并細化，給總包單位時預留可控制的風險時間。.3分解細化里程碑到關鍵節(jié)點，針對關鍵節(jié)點制定關鍵節(jié)點的管理措施。.4對因總包原因造成里程碑拖延造成整個計劃拖延，總包按合同支付違約金。關鍵節(jié)點管理.1在里程碑中制定數(shù)個關鍵節(jié)點，總包對非關鍵節(jié)點的調整不得造成關鍵節(jié)點計劃的拖延，否則，總包按合同支付違約金。.2如因協(xié)作方原因造成關鍵

43、節(jié)點計劃的拖延，監(jiān)理和甲方有責任就協(xié)作方造成總包損失進行協(xié)調處理，并同總包共同調整計劃確保里程碑。.3如因甲方原因造成關鍵節(jié)點計劃的拖延，按合同相應條款進行協(xié)調處理，并同總包共同調整計劃。非關鍵節(jié)點管理.1每關鍵節(jié)點中有關鍵節(jié)點和非關鍵節(jié)點，總包可以將非關鍵節(jié)點的調整報經監(jiān)理和甲方同意后進行調整。.2非關鍵節(jié)點工作均必須以關鍵節(jié)點的要求來控制，避免因非關鍵節(jié)點的拖延變成采用關鍵節(jié)點的控制辦法。.3總包對非關鍵節(jié)點的調整超過關鍵節(jié)點的控制要求，針對是否對里程碑是否造成影響及是否造成下一個關鍵節(jié)點的拖延情況，對總包單位分別進行相應的處罰：責成在下一個關鍵節(jié)點內消化完成；總包按合同支付違約金。日常管

44、理.1總包每周做好資源到位計劃、工作計劃、上周未完成工作及補救措施，并參加每周由監(jiān)理組織的項目協(xié)調工作會議，并將會議落實的計劃組織資源落實到每天工作中。.2監(jiān)理和甲方每天就總包的資源（包括：勞動力、材料、機械、資金、管理人員、資料提供等）到位情況與計劃情況進行對比分析，做好每天供方資源到位記錄。.3監(jiān)理和甲方每天就總包的工作計劃、上周未完成工作的補救措施落實情況進行檢查，并做好每天工作檢查記錄。.4監(jiān)理和甲方每天就總包的質量、安全、文明施工實施情況進行檢查，做好質量、安全、文明施工檢查記錄。獎勵處罰總包條款根據(jù)合同結合項目管理要求，對總包實施管理到位有獎、管理不到位就罰的原則實施獎勵處罰，確保

45、項目管理目標的實現(xiàn)。將獎勵處罰條款納入到合同管理中去。根據(jù)過程中將可能出現(xiàn)的情況按附件格式整理，組織相關管理人員討論最終確定。6.3專業(yè)分包單位及材料設備供應商（下稱供方）管理管理方針：“協(xié)調、監(jiān)控、配合”.1協(xié)調：在交叉作業(yè)和作業(yè)不明晰部位，協(xié)調專業(yè)分包單位、甲供材料設備供應商與總包之間的關系，明確各自工作內容，解決協(xié)作過程中遇到的問題。.2監(jiān)控：監(jiān)督專業(yè)分包單位和材料設備供應商按計劃、進度、合同、現(xiàn)場實際安排、開展、完成工作，控制按合同規(guī)定的質量標準、安全操作規(guī)范、文明施工要求標準實施。.3配合：在供水、供電、工作面、施工路線等方面配合，提供合適的工作條件和環(huán)境開展工作。合同管理.1提前介

46、入合同制定，提供現(xiàn)場管理的相關意見。.2充分熟悉合同條款，并就疑問咨詢合同雙方。.3在雙方履約過程中，定期熟悉合同條款，及時就雙方在履約過程中出現(xiàn)的問題進行合同的協(xié)商及修訂。.4按雙方履約程度辦理相關的手續(xù)（如獎勵、處罰、調整承包范圍、補充協(xié)議、支付進度款和結算款、終止合同等），確保合同雙方利益的實現(xiàn)。.5提供職員職務行為手冊給供方，善待供方。計劃進度管理.1開工前，供方必須提供項目進度計劃給監(jiān)理單位和甲方符合合同約定及現(xiàn)場管理要求。.2實施過程中，因其他協(xié)作單位的計劃調整影響自身計劃但不影響整體計劃的，必須及時做出相應調整計劃；如因造成整體計劃拖延的，在征求監(jiān)理和甲方意見后進行相應調整。.3

47、因供方資源不確保計劃的實施，監(jiān)理和甲方有權做出相應的措施（如罰款、拆分項目、接替管理、終止合同等）確保計劃的如期實施。關鍵節(jié)點管理.1在整個計劃中有關鍵節(jié)點，供方任何計劃的調整不得造成關鍵節(jié)點計劃的拖延，否則，監(jiān)理和甲方有權按合同獎罰條款實施處罰，因此造成里程碑拖延的，供方應按合同支付違約金，并有權按合同條款終止及保留追究供方違約責任的權利。.2如因協(xié)作方原因造成關鍵節(jié)點計劃的拖延，監(jiān)理和甲方有責任就協(xié)作方造成供方損失進行協(xié)調處理，并同供方共同調整計劃。.3如因甲方原因造成關鍵節(jié)點計劃的拖延，按合同相應條款進行協(xié)調處理，并同供方共同調整計劃。日常管理.1供方每周做好資源到位計劃、工作計劃、上周

48、未完成工作及補救措施，并參加每周五由監(jiān)理組織的項目協(xié)調工作會議，并將會議落實的計劃組織資源落實到每天工作中。.2監(jiān)理和甲方每天就供方的資源（包括：勞動力、材料、機械、資金、管理人員等）到位情況與計劃情況進行對比分析，做好每天供方資源到位記錄。.3監(jiān)理和甲方每天就供方的工作計劃、上周未完成工作的補救措施落實情況進行檢查，并做好每天工作檢查記錄。.4監(jiān)理和甲方每天就供方的質量、安全、文明施工實施情況進行檢查，做好質量、安全、文明施工檢查記錄。獎勵處罰專業(yè)分包單位條款根據(jù)合同結合項目管理要求，對專業(yè)分包單位實施管理到位有獎、管理不到位就罰的原則實施獎勵處罰，確保項目管理目標的實現(xiàn)。將獎勵處罰條款納入

49、到合同管理中去。根據(jù)過程中將可能出現(xiàn)的情況按附件格式整理，組織相關管理人員討論最終確定。獎勵處罰材料設備供應商條款根據(jù)合同結合項目管理要求，對專業(yè)分包單位實施管理到位有獎、管理不到位就罰的原則實施獎勵處罰，確保項目管理目標的實現(xiàn)。將獎勵處罰條款納入到合同管理中去。根據(jù)過程中將可能出現(xiàn)的情況按附件格式整理，組織相關管理人員討論最終確定。7、項目質量管理分項、分部、整體質量達到國家規(guī)范要求。衛(wèi)生間、管線穿墻穿樓板節(jié)點、屋面、外墻、地下室底板、壁板、頂板、窗等無滲漏水達到98%，返修率小于1%。門、窗、給水管線、電氣管線、智能化系統(tǒng)、設備返修率小于1%。供方必須提供質量管理體系、管理流程、管理措施、

50、里程碑、關鍵節(jié)點管理辦法給監(jiān)理，由監(jiān)理負責監(jiān)督實施，甲方對里程碑、關鍵節(jié)點實施全面檢查監(jiān)督控制。按照建筑工程的規(guī)律，實行分項工程檢查驗收制度，分項工程檢查驗收流程為：供方施工班組：供方施工班組：自檢供方：自檢監(jiān)理：全面檢查；甲方：甲方專業(yè)工程師抽檢（關鍵部位與監(jiān)理一起全檢）供方整改達到要求監(jiān)理、甲方專業(yè)工程師：復檢驗收進入下一道工序。質量管理具體技術要求按國家規(guī)范、大連市規(guī)定、設計要求、萬科地產質量驗收標準執(zhí)行。.質量標準的評定以現(xiàn)行國家或行業(yè)的質量檢驗評定標準為依據(jù)。因乙方原因工程質量達不到約定的質量標準，乙方承擔違約責任，并且承擔如下賠償責任：1）乙方責任導致入伙后滲漏乙方賠償甲方1000元/處，責任的判別以監(jiān)理