第八章路線價(jià)法

1、路線價(jià)法 路線價(jià)法的基本原理 深度百分率表的制作路線價(jià)法的基本原理 對(duì)于面臨同一街道的各幅城市土地而言，與道路的距離越遠(yuǎn)，其價(jià)格越低。根據(jù)面臨某一特定街道標(biāo)準(zhǔn)土地的單位地價(jià)，結(jié)合面臨這一街道的其他土地的深度百分率，就可以測(cè)算其他土地的價(jià)格。 路線價(jià)法就是根據(jù)地域區(qū)段路線價(jià)，結(jié)合深度百分率表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算鄰接同一街道的各幅土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。路線價(jià)法中的基礎(chǔ)概念 臨街深度：宗地離開街道的垂直距離。 可及性：宗地距離城市內(nèi)各類設(shè)施的接近程度。 標(biāo)準(zhǔn)宗地：以從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地選定的深度、寬度和形狀為標(biāo)準(zhǔn)狀況的宗地。 標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。 里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線。里地線與

2、道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。路線價(jià)法的理論依據(jù) 路線價(jià)法的理論依據(jù)主要有土地價(jià)值的決定理論和替代原理。 土地價(jià)值的決定理論：土地價(jià)值主要由土地的有用性和接近性（即距離街道的遠(yuǎn)近）決定的。對(duì)于城市土地來說，其有用性直接決定于接近性，因而城市土地的價(jià)格主要是由接近性決定。這一理論主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面： 首先，城市土地的價(jià)格隨其距離街道的遠(yuǎn)近程度不同而有所變化，距離街道越遠(yuǎn)，價(jià)格越低。 其次，對(duì)于鄰接各街道而具有標(biāo)準(zhǔn)深度的土地來說，其價(jià)格也各不相同。因?yàn)橥恋氐挠猛?、街道的條件、房屋建筑物的狀況、交通的便利程度以及其他設(shè)施狀況等決定土地價(jià)格的各項(xiàng)因素并不相同。也就是說，路

3、線價(jià)是有特定范圍的，只有在同一區(qū)段內(nèi)的各幅土地，才能根據(jù)該區(qū)段內(nèi)的路線價(jià)計(jì)算其土地價(jià)格，超出這一區(qū)段，則又必須依據(jù)其他的路線價(jià)進(jìn)行計(jì)算。替代原理 鄰接同一街道的宗地根據(jù)可及性大小，可劃分為不同的地價(jià)區(qū)段，以不同的路線價(jià)區(qū)段來表示宗地的不同可及性。在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的宗地，雖然可及性基本相等，但由于宗地的深度、寬度、形狀、面積、位置等仍存在差異，可用性相差很大，所以需制定各種修正率，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行調(diào)整。由此我們可以看出，路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上也是市場(chǎng)法的一種，路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)，可看作可比實(shí)例，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。因此路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。 根據(jù)上述理論依據(jù)，我們可以明

4、確，路線價(jià)法的關(guān)鍵是標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定、路線價(jià)的附設(shè)和深度修正率的確定。路線價(jià)估價(jià)結(jié)果的可信度，取決于路線價(jià)深度百分率及各種修正率的準(zhǔn)確性。路線價(jià)法的適用范圍與條件 路線價(jià)法只適用于對(duì)城市土地的估價(jià)，由于這種方法具有省時(shí)省力、公平合理的優(yōu)點(diǎn)，因此它特別適用于土地課稅、土地重新規(guī)劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)批量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。 適用條件：深度百分率表必須科學(xué)合理，因?yàn)樵诼肪€價(jià)確定以后，各幅土地的價(jià)格主要取決于該土地的深度百分率；城市規(guī)劃必須完善，土地的排列比較整齊，否則會(huì)直接影響估價(jià)結(jié)果。路線價(jià)法的操作步驟 第一，劃分路線價(jià)區(qū)段。路線價(jià)是有適用范圍的，這個(gè)范圍就是路線價(jià)區(qū)段。所謂路線價(jià)區(qū)段是指

5、具有同一路線價(jià)的地價(jià)相近、可及性相當(dāng)?shù)南噙B地段，也就是說，在這一地段范圍內(nèi)的各幅土地，可根據(jù)該路線價(jià)來計(jì)算其價(jià)格。路線價(jià)區(qū)段一般為帶狀地段。街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長(zhǎng)度，稱為路線段長(zhǎng)度。路線價(jià)區(qū)段一般以路線價(jià)顯著增減的地點(diǎn)為界。原則上街道不同的路段，路線價(jià)也不相同。 第二，確定標(biāo)準(zhǔn)深度。路線價(jià)是指標(biāo)準(zhǔn)宗地在標(biāo)準(zhǔn)深度時(shí)的單位價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)深度的確定，直接關(guān)系到路線價(jià)的確定和深度百分率表的編制。標(biāo)準(zhǔn)深度的確定有兩種方法：以某一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各幅臨街土地深度的眾數(shù)為準(zhǔn)確定。如果某一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的大部分臨街土地的深度為15米，則該路線價(jià)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)深度為15米。根據(jù)某一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的各幅土地的平均深度確定

6、。例如某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各幅土地的深度分別為18米、20米、22米、16米，則其標(biāo)準(zhǔn)深度為（18202216）419米。 第三，確定路線價(jià)。路線價(jià)的確定主要可采取兩種方法：以交易實(shí)例用市場(chǎng)法等估價(jià)方法確定。是各國(guó)通用的方法。根據(jù)選定的標(biāo)準(zhǔn)宗地的形狀、大小，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格水平及街道狀況、公用設(shè)施的接近情況、土地利用狀況劃分地價(jià)區(qū)段，并附設(shè)路線價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格計(jì)算適合采用宗地地價(jià)計(jì)算方法，如收益法、市場(chǎng)法等方法，或以市場(chǎng)交易實(shí)例評(píng)定其價(jià)格。采用路線價(jià)系數(shù)法或評(píng)分方式，將形成土地價(jià)格的各種因素分成幾類并加以評(píng)分，然后按一定權(quán)重合計(jì)，換算成附設(shè)于路線價(jià)上的點(diǎn)數(shù)。 第四，制作深度百分率表

7、。在路線價(jià)已定的情況下，待估土地的價(jià)格由深度百分率決定。深度百分率又稱深度指數(shù)，深度百分率表又稱深度指數(shù)表。深度百分率表是一種反映深度變化即深度百分率對(duì)土地價(jià)格影響程度的表格。深度百分率表的制作是路線價(jià)法的難點(diǎn)和關(guān)鍵所在。目前，制定各種路線價(jià)的法則有：美國(guó)著名的“四三二一”法則、蘇慕斯法則（克利夫蘭法則）、霍夫曼法則等，英國(guó)的哈伯法則、愛迪生法則等。 第五，計(jì)算各幅土地的價(jià)格。在確定某一路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)之后，就可以結(jié)合深度百分率表，計(jì)算待估土地的價(jià)格。在具體計(jì)算時(shí)，歐美國(guó)家與日本由于對(duì)路線價(jià)單位面積表示不同，在具體計(jì)算方法上也有所不同。同時(shí)對(duì)于三角形土地、街角地、雙面臨街地等的價(jià)格，還要進(jìn)行

8、修正。路線價(jià)的表示方法 在歐美國(guó)家和日本，對(duì)于路線價(jià)的單位面積及其表示方法不盡相同，這使得歐美國(guó)家和日本在路線價(jià)法的運(yùn)用上各具特色。 作為標(biāo)準(zhǔn)宗地單位價(jià)格的路線價(jià)，其計(jì)量單位有兩種：以貨幣表示。以美國(guó)為代表的歐美國(guó)家，對(duì)路線價(jià)是以美元表示的。如每平方英尺2 000美元。以點(diǎn)數(shù)表示。日本對(duì)路線價(jià)是以點(diǎn)數(shù)表示的。假如某區(qū)段內(nèi)路線價(jià)為1000點(diǎn)，則該區(qū)段內(nèi)各幅土地可以表示為1000點(diǎn)的比較值，如800點(diǎn)等。需要換算才能表示待估宗地的金額。如1點(diǎn)=0.8元，則1000點(diǎn)就相當(dāng)于800元。路線價(jià)的計(jì)算公式 在歐美國(guó)家，以寬1英尺、深100英尺的細(xì)條土地為計(jì)算單位的。路線價(jià)法的計(jì)算公式表示為： 待估宗地價(jià)格路線價(jià)深度百分率臨街寬度 在日本，以深16.36米、寬3.63米的長(zhǎng)方形土地的平均每平方米價(jià)格為單位。路線價(jià)法的公式為：待估宗地價(jià)格路線價(jià)深度百分率土地面積 如果宗地條件特殊，屬街角地、雙面臨街、三角形地、梯形地、不規(guī)則地、袋地等時(shí)，需按下列公式計(jì)算：待估宗地價(jià)格路線價(jià)深度百分率臨街寬度其他條件修正率 或 待估宗地價(jià)格路線價(jià)深度百分率臨街寬度其他條件修正額深度百分率表的制作 深度價(jià)格的遞減比率：在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)，盡管路線價(jià)相同，但各幅土地的具體價(jià)格也有區(qū)別，因?yàn)橛绊懲恋貎r(jià)格的地形地質(zhì)、形狀面積不可能完全相同。另外