房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營課程設(shè)計

1、目錄 1項目用地周邊環(huán)境分析 1.1 項目土地性質(zhì)調(diào)查 1.2 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 1.3 地塊交通條件調(diào)查 1.4 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 2區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 2.1 宏觀經(jīng)濟運行狀況 2.1.1 國內(nèi)生產(chǎn)總值 2.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2.1.3 國家宏觀金融政策 2.1.4 固定資產(chǎn)投資總額 2.1.5 社會消費品零售總額 2.2 項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 2.3 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 2.4 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 2.5 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)2 / 61 2.6 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 3

2、土地 SWO（T 深層次）分析 3.1 項目地塊的優(yōu)勢 3.2 項目地塊的劣勢 3.3 項目地塊的機會點 3.4 項目地塊的威脅及困難點 4 項目市場定位 4.1 類比競爭樓盤調(diào)研 4.2 項目定位 5 項目價值分析 5.1 商品住宅價值分析法 5.2 類比可實現(xiàn)價值決定因素 5.3 項目可提升價值判斷 5.4 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 5.5 項目可實現(xiàn)價值分析 6項目定價模擬分析 6.1 均價的確定 6.2 項目中具體單位的定價模擬 7.項目開發(fā)周期的確定 8項目投資及成本估算 3 / 61 9. 項目風(fēng)險分析 10. 社會效益和環(huán)境效益評價 11. 結(jié)論及建議 正文 1. 項目用地周邊環(huán)境分析

3、 1.1項目土地性質(zhì)調(diào)查 寶安璞園，由武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積 72088平方米，處南湖新城核心地段，東臨武漢理工大學(xué)，西臨丁字 橋南路，南臨機場三路，北臨機場二路，總開發(fā)面積 25萬方。分三 期開發(fā)，一期為理工大學(xué)定向開發(fā)，2007年11月30日交房，二期 正在建設(shè)當(dāng)中。預(yù)計2007年12月推向市場。二期璞園在建筑設(shè)計上 的校園文化為背景，并添加入戶花園、大飄窗、空中花園、 6米挑高 奇偶錯層陽臺等優(yōu)質(zhì)元素。 1.2項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 周邊商業(yè)：中商平價、武商量販、南湖城市廣場、蘇寧電器、崇 文廣場、中百倉儲、沃爾瑪、家樂福 周邊銀行：招行、交行、中信、工行、農(nóng)行、建行

4、周邊公園：南湖水上公園 4 / 61 周邊醫(yī)院：藍湖醫(yī)院、中建三局中心醫(yī)院、廣州軍區(qū)武漢總院、 武大口腔醫(yī)院 周邊學(xué)校：南湖實驗小學(xué)、武珞路小學(xué)金地分校、實驗中學(xué)南湖 分校、武漢理工大學(xué)新校區(qū)、華中師范大學(xué) 1.3地塊交通條件調(diào)查 附近公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609 路、561路、320路、817路等公交。附近車站有丁家橋南路北港村、 建安街平安路、雅安街松濤苑南門、丁字橋南路江南庭園、瑞安街松 濤苑、丁字橋南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街 金地格林小城、建安街丁字橋南路、富安街平安路、丁字橋南路富安 街、平安路南段、丁字橋南路建安街、丁

5、字橋南路北港村。 1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 在小區(qū)配套設(shè)施方面，結(jié)合小區(qū)出入周邊沿街外側(cè)設(shè)置超市、 便利 店、銀行和郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒園、 24小時 社區(qū)保健中心及中、西醫(yī)專家門診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端5 / 61 特色會所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽中心、圖書閱覽、棋牌室、私 人會客室等一應(yīng)俱全。 2. 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 2 .1宏觀經(jīng)濟運行狀況 2.1.1國內(nèi)生產(chǎn)總值 國家統(tǒng)計局2012年1月17日上午公布2011年重要經(jīng)濟數(shù)據(jù)。 數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步測算，2011年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按 可比價格計算，比上年增長 9.2%。四季度增長8.9%

6、。 此前，專 家普遍預(yù)測2011年GDP曽速或降至9注右，上述已公布的數(shù)據(jù)基本 符合預(yù)期。 此外，統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年居民消 費價格比上年上漲5.4%。其中，12月份CPI同比上漲4.1%。全年工 業(yè)生產(chǎn)者購進價格比上年上漲 9.1%,12月份PPI同比上漲3.5%。 2011年全年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算比上年增長 13.9%。12月份工業(yè)增加值同比增長12.8%,環(huán)比增長1.1%。 2011 年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740億元，比上年增長27.9%,扣除價 格因素實際增長20.0%。 2011年全年社會消費品零售總額181226 億元，比2010年名義增長

7、17.1%,扣除價格因素實際增長11.6%。其 中，12月份社會消費品零售總額名義增長 18.1%,環(huán)比增長1.41%。 2010年全年進出口總額 36421億美元，比2009年增長22.5%;出口 18986億美元， 增長20.3%;進口 17435億美元， 增長24.9%。進出6 / 61 口相抵，順差1551億美元，比上年減少264億美元 2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為 94.90, 比上月回落0.72點。 表1 2012年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況 指標(biāo) 絕對量 同比增長（% 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億兀） 22213 18.5 其中

8、：住宅 15098 13.6 辦公樓 1082 44.7 商業(yè)營業(yè)用房 2887 31.6 房屋施工面積（萬平方米） 451364 19.6 其中：住宅 339036 17.3 辦公樓 15377 27.6 商業(yè)營業(yè)用房 50788 21.2 7 / 61 房屋新開工面積（萬平方米） 72859 -4.3 其中：住宅 53882 -8.2 辦公樓 2362 12.4 商業(yè)營業(yè)用房 8989 9.7 土地購置面積（萬平方米） 13532 -18.7 土地成交價款（億元） 2620 -10.0 房屋竣工面積（萬平方米） 27306 26.3 其中：住宅 21815 26.5 辦公樓 598 -2.

9、7 商業(yè)營業(yè)用房 2931 30.7 商品房銷售面積（萬平方米） 28852 -12.4 其中：住宅 25558 -13.5 辦公樓 641 3.6 商業(yè)營業(yè)用房 1996 -1.4 8 / 61 商品房銷售額（億元） 16932 -9.1 其中：住宅 14010 -10.6 辦公樓 772 -8.7 商業(yè)營業(yè)用房 1863 3.9 商品房待售面積（萬平方米） 30740 33.6 其中：住宅 19721 43.7 辦公樓 1304 16.6 商業(yè)營業(yè)用房 6213 16.9 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來 源（億元） 34171 5.7 其中：國內(nèi)貸款 6296 8.5 利用外資 168 -36.

10、8 自籌資金 14518 16.3 其他資金 13188 -4.3 其中：定金及預(yù)收款 7926 -4.0 9 / 61 表2 2012年1-5月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 地 投資額 同比增長 區(qū) （億元） 住宅 （% 住宅 全國 總計 22213 15098 18.5 13.6 東部 地區(qū) 13036 8803 16.0 11.4 中部 地區(qū) 4472 3086 22.3 15.9 西部 地區(qū) 4705 3208 22.5 17.7 表3 2012年1-5月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售 情況 個人按揭貸款 3343 -2.9 10 / 61 地 區(qū) 商品房銷售面 積 商品房銷售額 絕對數(shù)

11、 （萬平 方米） 同比 增長 （% 絕對數(shù) （億元） 同比增長 （% 全國 總計 28852 -12.4 16932 -9.1 東部 地區(qū) 14098 -14.1 10259 -12.1 中部 地區(qū) 6962 -10.2 3072 -2.9 西部 地區(qū) 7792 -11.1 3601 -5.0 2.1.3國家宏觀金融政策 促進經(jīng)濟持續(xù)增長、充分就業(yè)、穩(wěn)定物價、維持國際收支平衡 2.1.4固定資產(chǎn)投資總額 11 / 61 2.1.5中國15月份社會消費品零售總額81637億元 武漢房地產(chǎn)供需情況調(diào)查：目前武漢市房地產(chǎn)需求情況還是相當(dāng) 可觀、武漢市目前有許多工程正在興建之中，有充足的市場供給。目

12、前依然有許多市民成觀望態(tài)度，希望有所下價，但近來國家宏觀經(jīng)濟 政策銀行存款準(zhǔn)備金下調(diào)，市民對此并不看好。房價依然有上漲風(fēng)險。 據(jù)調(diào)查顯示目前邯鄲市買房人群主要是二三十歲的中青年人較 多，有少部分人買房投資。從事居住為主的占絕大多數(shù)。 221武漢房地產(chǎn)市場概況: 據(jù)市統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示，今年我市房地產(chǎn)市場運行良好，有開 發(fā)項目的房地產(chǎn)公司數(shù)量增多， 市場銷售節(jié)節(jié)攀升、 資金狀況不斷好 轉(zhuǎn)， 房地產(chǎn)市場最艱難的困窘時期基本度過。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隊伍不斷壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 205家，比上年同期增加48家。目前有開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)138家，比 上年同期增加39家，占入統(tǒng)企業(yè)總量的67.3%

13、。全市在建的開發(fā)項 目達到199個，比上年同期增多42個。 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長。受廊坊榮盛房地產(chǎn)公司和北京城 建集團開發(fā)公司的帶動影響， 上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)快速增 長。16 月全市房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資 105.0 億元，比上年增長 91.2%，其增長速度在全省居第三位，僅次于承德和衡水兩個開12 / 61 發(fā)規(guī) 模較小的城市 （承德 39.6 億元、衡水 38.4 億元） ，在石家莊、唐山、 廊坊（ 下降 13.1%）、保定幾個開發(fā)規(guī)模較大的城市中名列榜首。房地 產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長， 一定程度上對全市經(jīng)濟快速增長起到積極的 拉動和保障作用。 商品房新開工面積快速攀升。 今年

14、上半年， 全市商品房施工面積 規(guī)模達到 1238.9 萬平方米，同比增長 26.2%。其中，本年新開工面 積 543.3 萬平方米，占 2009 年商品房新開工面積的 93.7%，與上年 同期相比增長 1.2 倍，商品住宅新開工面積 407.4 萬平方米， 同比增 長 99.7%。 商品房銷售市場比較活躍。 16 月，全市商品房銷售面積為 81.2 萬平方米，銷售總量比上年增加 12.3 萬平方米，增長 26.2%。其中， 期房銷售 67.0 萬平方米，同比增長 41.2%，占全部銷售商品房面積 的 82.5%；商品房銷售額 25.7 億元，同比增加 7.1 億元，同比增長 38.4%。其中，

15、期房銷售額 21.4 億元，同比增長 62.8%，占全部商品 房銷售額的 83.3%。 居住條件顯著逐步改善。伴隨著住房改革的深入和房地產(chǎn)市場的 逐步完善，個人購買住房已成為全市商品房銷售對象的主體， 2010 年上半年個人購房的比重達 95%以上。個人購買力的旺盛，帶來的是 居住條件的顯著改善， 2010 年上半年全市城鎮(zhèn)人均居住面積已達到 27.37 平方米，比上年增加 2.22 平方米。 空置面積有所下降。 截止今年 6 月底，全市商品房空置面積 13.3 萬平方米，同比減少 16.7 萬平方米，同比下降 55.7%。商品房空置 面積的大幅下降， 一定程度上說明了我市房地產(chǎn)市場運行狀況比

16、較健 康良好， 這也是外地房地產(chǎn)開發(fā)商來我市進行開發(fā)經(jīng)營， 看好我市房 地產(chǎn)市場的一個具體體現(xiàn)。 13 / 61 商品房價格稍有松動。 隨著國家一系列的宏觀調(diào)控政策的實施， 遏制房價過快增長， 調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)。 從今年第二季度房地產(chǎn)銷 售情況來看， 房價與上年同期相比仍然保持了增長態(tài)勢， 但從近三個 月的環(huán)比速度來看，卻呈現(xiàn)了逐月下降的勢頭。 2.2.2 邯鄲政府相關(guān)政策法規(guī) 近年由于房地產(chǎn)市場的日益繁榮，邯鄲政府對房地產(chǎn)市場也加 強了法規(guī)政策上的建設(shè)與約束： 房地產(chǎn)開發(fā)商有閑置土地，將禁止拿新地，河北省明確完成農(nóng) 村集體“土地證”5 年內(nèi)全發(fā)，土地不再“無償劃撥”， 今后包括 房地產(chǎn)在內(nèi)

17、的七大類服務(wù)業(yè)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，必須由統(tǒng)計部門統(tǒng)一發(fā) 布，服務(wù)業(yè)相關(guān)價格數(shù)據(jù)也必須以市場實際交易價格計算。 保障房 參建方對質(zhì)量永久負(fù)責(zé)， 項目負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制逐步推行， 計劃為經(jīng) 適房改名以明晰政策。 據(jù)新華社電 國務(wù)院總理溫家寶 19 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議， 研究部署進一步做好保障性安居工程建設(shè)和管理工作， 討論并原則通 過中華人民共和國精神衛(wèi)生法（草案）和中華人民共和國居民 身份證法修正案（草案）。 2.3 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 在需求方面： 隨著近幾年的房價快速上漲，房價已遠遠超出普 通百姓的承受能力， 高昂的房價必將會抑制大量的需求， 所謂房價收 入比， 即是家庭年收入與

18、住宅價格的比例， 如國際上用來衡量房價是 否合理常用房價收入比來進行考量， 在國際上通常認(rèn)為房價收入比保 持在 1：46 之間比較合理，而邯鄲的房價收入比已遠遠高出該水平， 達到 1：1520 左右，這就意味著一個家庭不吃不喝至少 15 年才能 買到一套房， 出現(xiàn)這樣的局面除與房價過高外， 還與邯鄲結(jié)構(gòu)性供應(yīng) 失衡有關(guān)系， 在邯鄲目前供應(yīng)的住宅面積比較偏大， 動14 / 61 輒就是 100 平 米以上， 90 平米以下的戶型在市場中鳳毛麟角，即使有小戶型，大 多也是大面積戶型的配角， 在設(shè)計或地理位置上或多或少存在一定的 缺陷，造成小面積戶型有效供應(yīng)在市場中的缺位， 這也是造成房價收 入比較

19、高的原因之一。 在供應(yīng)方面：雖然國家政策對耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地有著苛刻的限 制，但隨著邯鄲一年一大步， 三年大變樣的大拆促大建的方針政策出 臺實施， 舊城和城中村改造被提到了空前的熱度和高潮， 據(jù)業(yè)內(nèi)人士 透露：舊改用地的掛靠速度還將進一步加快，總面積將近 5000 余畝 的五倉區(qū)總體改造已于 2009 年底已經(jīng)開工和建設(shè)。 在未來的二年內(nèi)， 這些土地必將會完全上市， 形成海量的住宅供應(yīng)， 這必將會加劇市場 供求進一步失衡，導(dǎo)致市場供應(yīng)過剩，房地產(chǎn)住宅價格將會出現(xiàn)下滑。 2.4 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 現(xiàn)如今， 房地產(chǎn)行業(yè)成為媒體和學(xué)者專家評論的熱點， 其中很 多人認(rèn)為房價不

20、會下行太多， 最主要的依據(jù)是土地成本、 建筑材料成 本及勞動力成本長期處于上漲的趨勢， 所以房價的抗跌性較強， 如從 邯鄲 2007年 5 月份拍賣的 5塊地來看，住宅用地平均價約為 250 萬 元/ 畝，按政府規(guī)定的容積率 3.0 計算，加上相關(guān)稅費樓面地價高達 每平米 1300元，其商品房的綜合開發(fā)成本在 3100元/ 平米左右，若 是城中村舊改項目其綜合開發(fā)成本可能更高， 由于過高的成本大大壓 縮了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間， 所以降價幅度有限。 但筆者對此持不同 的觀點，成本因然是決定因素， 真正對房價起決定作用的是市場供求 關(guān)系，在市場體系中，產(chǎn)品供不應(yīng)求時，價格可遠遠高于成本來調(diào)節(jié) 市場

21、需求， 但當(dāng)產(chǎn)品供大于求時， 價格也可低于產(chǎn)品成本來刺激市場 需求，所以僅以成本來評定房地產(chǎn)的價格趨勢未免有點過于牽強附 會。 有的學(xué)者說房地產(chǎn)屬于國家支柱性產(chǎn)業(yè)，對 GDP勺增長貢獻率 較高，房地產(chǎn)的深度下跌必將會影響到國民經(jīng)濟的建康發(fā)展， 相關(guān)政 府部門絕不會任由房價下行， 這一點我同意， 但前提是在政府出手干 預(yù)之前應(yīng)是首先分析房地產(chǎn)是否屬于健康理性的調(diào)整， 商品房不同于 其它商品，它具有商品性的同時，也具有一定的社會性，作為公眾的 基本的社公生產(chǎn)資料，房價的過高必將會影響到社會的穩(wěn)定與和諧， 這也是政府不愿看到的。 在邯鄲， 房地產(chǎn)住宅價格已遠遠超出當(dāng)?shù)氐?市場承受能力， 筆者認(rèn)為這次

22、房價回調(diào)屬于是市場理性的調(diào)整， 政府 無需干預(yù)。即使政府進行對房地產(chǎn)市場救市相信效果也不會太明顯， 畢竟房地產(chǎn)高昂的價格已抑制了相當(dāng)大部分需求， 只要是房價與家庭 收入還不對稱，政府的救市努力也是白費心機。 15 / 61 2.5 商品住宅客戶構(gòu)成及購買事態(tài)分析 受政府激活房地產(chǎn)市場政策措施的出臺和住房剛性需求釋放的 影響， 邯鄲市房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積均有較大幅度增長， 市場 形勢回暖跡象顯現(xiàn)。 1-5 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 33.3 億元， 同比增長 38.3 ；商品房新開工面積 140.3 萬平方米，同比增長 9.8 ；全市商品房銷售面積 42.88 萬平方米，同比下降 30

23、.7 ，但 4月和 5月份環(huán)比分別增長 1.3和 2.4 。5月份主城區(qū)商品房平均 價格為 3650元平方米，同比增長 3.9 ，與去年底 3540元相比增 長 3.1 。上半年邯鄲市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 35 億元，同比增長 38.6 ，完成年度計劃的 56.4 。其中商品住宅已完成投資 28.6 億 元，同比增長 30.6 ；主城區(qū)上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 25.4 億元， 同比增長 43.26 ；其中商品住宅完成投資 18.53 億元，同比增長 62.04 。全市商品房新開工面積 162.98 萬平方米，同比增長 11.68 ，其中商品住宅新開工面積 136.43 萬平方米，同比增長 16

24、.55 。主城區(qū)商品房新開工面積 105.44 萬平方米，同比增長 36.21 。其中商品住宅新開工面積 81.52 萬平方米，同比增長 51.3 。商品房竣工面積 57.35 萬平方米，同比增長 21.12 ，其 中商品住宅竣工面積 50.34 萬平方米，同比增長 29.74 。主城區(qū)商 品房竣工面積 35.13 萬平方米，與去年同比增長 38.1 。與此形成 鮮明對比的是商品房銷售。 上半年，商品房銷售面積 53.22 萬平方米， 同比下降 20.1 ，其中住宅銷售 49.72 萬平方米，同比下降 12.6 。 主城區(qū)商品房銷售面積 33.67 萬平方米，同比下降 9.7 ，其中住宅 銷售

25、 30.4 萬平方米，同比下降 15.3 。同樣不容樂觀的是商品房空16 / 61 置情況。全市商品房空置面積 34.78萬平方米，同比增長60.2 %, 其中商品住宅空置面積28.91萬平方米，同比增長68.97 %。在空置 面積中，竣工在一年以內(nèi)的待銷商品房面積14.42萬平方米，同比增 長24.2 %，滯銷商品房面積4.24萬平方米，同比增長74.49 %，積 壓商品房面積0.01萬平方米，同比下降98.3 %。今年以來，邯鄲市 共啟動“兩改”項目91個，其中城中村項目33個，舊城區(qū)片項目 58個，完成拆遷面積109.52萬平方米，開工面積117萬平方米，完 成投資44.18億元。其中城

26、中村改造完成拆遷面積 53.35萬平方米， 開工面積67.3萬平方米，舊城區(qū)片改造完成拆遷面積 56.17萬平方 米，開工面積49.7萬平方米。 3. 土地swot分析 機會 威脅 T 外 部 環(huán) 境 分 有利：購 房需求量 大， 地 理位置優(yōu) 越，國家 政策較 好。 有利：資金充 足，市場與財務(wù) 分析準(zhǔn)確可靠， 施工條件具備。 不利：暫無 企 業(yè) 項 目 條 件 分 析 強勢 17 / 61 3.1項目地塊的優(yōu)勢（S） 投資價值： 景觀優(yōu)勢：本項目可充分利用滏陽河中央形象新區(qū)、 優(yōu)美環(huán)境和 幾近竣工氣勢宏偉的展覽中心、展覽廣場交相輝映的景觀優(yōu)勢進行發(fā) 揮。本地塊南望太行山，享有東南面季風(fēng)所帶來的清新空氣，遠觀郁 郁蔥蔥的綠色山嶺；西面可以遠眺滏陽河秀色，且為已初顯未來大都 會成熟形態(tài)的城市景觀，各種現(xiàn)代高層建筑構(gòu)成都市豐富的天際線； 東面，未來將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑， 亦蘊含極高的景觀視野 價值。 產(chǎn)品定位: 本項目主推精致戶型， 就目前市場狀況分析， 市場消費需求旺盛， 特別是邯山區(qū)區(qū)域，客戶層面大，需求量廣，非常適合精英白領(lǐng)