煙臺福園公寓項(xiàng)目策劃案

1、1煙臺高海天2案名：福園公寓思路闡述思路闡述：項(xiàng)目的案名對一個(gè)項(xiàng)目的銷售至關(guān)重要，可以凸顯項(xiàng)目本身的優(yōu)點(diǎn)，給人留下遐想的空間，當(dāng)今房地產(chǎn)命名可謂五花八門，如：路名型、地域型、名人型、古典型、公司型、優(yōu)雅型等等不一而足，而要使其命名做到易讀、易聽、易寫、易記的確是一門學(xué)問，在房子不能入住時(shí)即推出預(yù)售，唯有靠名稱加深印象。時(shí)下一些樓盤賣不好或更換主人再次推出時(shí)，為了一掃以往的隱晦與重新塑造新形象，更是要重新命名，而產(chǎn)品仍是原來的產(chǎn)品。因?yàn)楸卷?xiàng)目在周邊環(huán)境、路段、小區(qū)規(guī)劃配套等各方面均不占優(yōu)勢，因此宣揚(yáng)環(huán)境、凸現(xiàn)檔次等方面的名稱均不可取，項(xiàng)目本身的個(gè)性化又不足，又要以一個(gè)給人以較好的印象、富有豐富想

2、象空間的命名來彰顯品牌特性、品牌文化、品牌效應(yīng)以期達(dá)到一個(gè)較為理想的宣傳態(tài)勢來擴(kuò)大影響，提高銷售率。福園公寓：福者人人均需要，又給人以較好的印象和良好的遐想空間，朗朗上口、方便記憶，案名本身沒有將目標(biāo)客戶框定死（如青年國際公寓），為項(xiàng)目本身的銷售留下了充分的空間，為項(xiàng)目的快速行銷留下了充分的空間。同時(shí)通過本案名以及對項(xiàng)目進(jìn)行福文化的延伸包裝（銷售現(xiàn)場、樓道、宣傳工具等對福文化的闡述和包裝）賦予項(xiàng)目更高的附加價(jià)值。3LOGO的創(chuàng)作理念LOGO的創(chuàng)作理念： 公元1673年，康熙為祖母孝莊太后“請福續(xù)壽”，寫下了震爍古今的“長壽之福”，此福暗含“多子、多才、多田、多壽、多?！?，是古今唯一的“五福合一

3、”、“福壽合一”之福。孝莊“請福聚?！?，康熙則“送福得福”，所以此福被稱為“天下第一靈驗(yàn)之福”?？滴跏甑臅r(shí)候(公元1673年),孝莊太后馬上要過60大壽了,哪里知道突然生病,康熙召集天下名醫(yī),還是不見好轉(zhuǎn),康熙心里非常著急,也非常生氣.要知道如果不是孝莊太后,康熙也就沒有今天,想來想去,既然臣民幫不了他,就去求神拜佛,菩薩指點(diǎn)“請福續(xù)壽”,于是康熙沐浴齋戒三天,靈光一閃,提笑寫了一個(gè)福字,再請?zhí)煜履芄で山硨⒏Ｗ挚淘谇嗍迳?然后親自背著石板到大殿上;跪在石板上,向老天訖福,七天七夜之后,孝莊慢慢好轉(zhuǎn),又廷年益壽15年,康熙十分高興,并把這個(gè)福字供在皇宮里,作為鎮(zhèn)宮之用。周圍蝙蝠暗喻“?！?，

4、為中國傳統(tǒng)吉祥圖案。4一、本案相關(guān)分析一、本案相關(guān)分析5項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地6項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地7項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地8項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地項(xiàng)目本身項(xiàng)目本身910： 11項(xiàng)目SWOT分析：綜合來看，盡管該項(xiàng)目的劣勢較明顯，但由于該地區(qū)范圍內(nèi)與綜合來看，盡管該項(xiàng)目的劣勢較明顯，但由于該地區(qū)范圍內(nèi)與之相競爭的同性質(zhì)樓盤較少，再加上項(xiàng)目本身的價(jià)格較具競爭之相競爭的同性質(zhì)樓盤較少，再加上項(xiàng)目本身的價(jià)格較具競爭性，在盡量彌補(bǔ)缺點(diǎn)、增加亮點(diǎn)之后，銷售難度應(yīng)當(dāng)不會太高，性，在盡量彌補(bǔ)缺點(diǎn)、增加亮點(diǎn)之后，銷售難度應(yīng)當(dāng)不會太高，爭取在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目銷售出去是關(guān)鍵。爭取在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目銷售出去是關(guān)鍵。1

5、2二、本案形象分析及二、本案形象分析及規(guī)劃規(guī)劃131415我們的大部分目標(biāo)客戶雖然有著對高質(zhì)量生活的渴望，但不高的收入只能讓他們對好地段、高價(jià)格的大房子望塵莫及。生活中的精打細(xì)算同樣適用于對房產(chǎn)的購置，希望能買到好房子來給自己安個(gè)家，但物業(yè)費(fèi)、房屋價(jià)格等等都是他們較為關(guān)心的問題。有穩(wěn)定的收入與發(fā)展的希望，所以可以對心愛的產(chǎn)品付出稍多于自己心里預(yù)期的價(jià)格來滿足自己的追求。對大部分目標(biāo)客戶來說，他們內(nèi)心充滿了對現(xiàn)實(shí)與理想之間的矛盾，而我們要做的就是在現(xiàn)實(shí)與理想中找一個(gè)較好的平衡點(diǎn)。通過以上分析也可以看出，可以歸結(jié)為兩點(diǎn)16福園公寓福園公寓幸福生活從這里開始幸福生活從這里開始核心定位：核心定位：17

6、推廣思路：推廣思路：18省錢是福/詮釋時(shí)間成本：公交站點(diǎn)就在門前！交通四通八達(dá)，通暢無阻，省下時(shí)間就是省下金錢。購買成本：均價(jià)3900元/平！絕對最低價(jià)，買就?。≠徫锍杀荆耗蠄蜣r(nóng)貿(mào)市場僅一路之隔，距上堯農(nóng)貿(mào)市場僅需步行五分鐘，生活購物新鮮省錢。19省心是福/詮釋成品現(xiàn)房。適當(dāng)改造就可入住，避免期房費(fèi)心等待。商業(yè)配套齊全。網(wǎng)吧、銀行、藥店、餐館等下樓即到，南堯農(nóng)貿(mào)市場僅一路之隔，距上堯農(nóng)貿(mào)市場僅需步行五分鐘，揚(yáng)帆百姓超市就在身邊。家居生活輕松自在！遠(yuǎn)離市中心，兩山環(huán)抱，空氣指數(shù)、噪音指數(shù)較好！舒適生活輕松擁有。20交通便利：面臨機(jī)場路，9、19、27、44、46、56等多路公交車就在門前，到哪都

7、省事。成熟社區(qū)。網(wǎng)吧、銀行、藥店、餐館等下樓即到，南堯農(nóng)貿(mào)市場僅一路之隔，距上堯農(nóng)貿(mào)市場僅需步行五分鐘，揚(yáng)帆百姓超市就在身邊，買東西不用東奔西走。省事是福/詮釋古人云：屋大人少為一虛、屋小人多為一實(shí)，一實(shí)為福。屋小好收拾，省事也是福呀！21兩山環(huán)抱，景觀指 數(shù)較高價(jià)格絕對最低，買到就升值現(xiàn)房發(fā)售，小戶型，總價(jià)低，自住投資絕佳選擇基本推廣訴求主張：基本推廣訴求主張：成熟社區(qū)，商業(yè)配套齊全，便利生活輕松擁有東側(cè)即為山東商務(wù)職業(yè)學(xué)院，學(xué)院生活就在身邊22賣點(diǎn)一：銀行資產(chǎn)，均價(jià)3900 在緊扣推廣思路的前提下，凸現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢，以價(jià)廉取勝永遠(yuǎn)是銷售的有力法寶。23賣點(diǎn)二：便利生活輕松擁有農(nóng)貿(mào)市場就在身邊農(nóng)

8、貿(mào)市場就在身邊多家銀行近在咫尺多家銀行近在咫尺24休閑娛樂下樓即到休閑娛樂下樓即到25賣點(diǎn)三：學(xué)院生活就在身邊實(shí)景拍攝，緊鄰山東省商務(wù)職業(yè)學(xué)院，學(xué)院生活就在你的身邊。（雖然都傳說實(shí)景拍攝，緊鄰山東省商務(wù)職業(yè)學(xué)院，學(xué)院生活就在你的身邊。（雖然都傳說要搬走，但前期宣傳時(shí)可適當(dāng)提一提，畢竟該地塊短時(shí)間內(nèi)不可能再挪作他用）要搬走，但前期宣傳時(shí)可適當(dāng)提一提，畢竟該地塊短時(shí)間內(nèi)不可能再挪作他用）26賣點(diǎn)四：群山環(huán)抱 福地天生西側(cè)山巒疊嶂西側(cè)山巒疊嶂東側(cè)婉轉(zhuǎn)起伏東側(cè)婉轉(zhuǎn)起伏推開窗，將山攔入胸懷推開窗，將山攔入胸懷睜開眼，山就在眼前睜開眼，山就在眼前27賣點(diǎn)五：煙臺綠島 掌上明珠紅色部分（項(xiàng)目所在地）從空中俯

9、瞰紅色部分（項(xiàng)目所在地）從空中俯瞰項(xiàng)目所在地四周群山環(huán)繞，可以形象項(xiàng)目所在地四周群山環(huán)繞，可以形象地稱之為煙臺綠島，進(jìn)行推廣宣傳，地稱之為煙臺綠島，進(jìn)行推廣宣傳，強(qiáng)化綠島概念。強(qiáng)化綠島概念。由路分割成的兩側(cè)山群就像兩只手掌由路分割成的兩側(cè)山群就像兩只手掌將項(xiàng)目托在掌心，將本項(xiàng)目形象的比將項(xiàng)目托在掌心，將本項(xiàng)目形象的比喻成明珠有助于在眾多本地區(qū)產(chǎn)品中喻成明珠有助于在眾多本地區(qū)產(chǎn)品中脫穎而出。脫穎而出。項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地28賣點(diǎn)六：通衢大路 交通便捷 項(xiàng)目西側(cè)即為機(jī)場路，項(xiàng)目西側(cè)即為機(jī)場路， 9、19、27、44、46、56等多路公交車就在門前。等多路公交車就在門前。 項(xiàng)目本

10、身項(xiàng)目本身瞧，我的私家車?。ㄈ绻赡埽埐槌隹偣灿卸嗌佥v，宣傳時(shí)就可以說我的瞧，我的私家車?。ㄈ绻赡?，請查出總共有多少輛，宣傳時(shí)就可以說我的私家車有？輛。）私家車有？輛。） 突出交通方便。突出交通方便。29三、幾點(diǎn)建議三、幾點(diǎn)建議3031現(xiàn)南通道入口現(xiàn)南通道入口現(xiàn)樓道東入口現(xiàn)樓道東入口32通道入口通道入口在此處向上設(shè)立公寓的門頭，凸顯公寓形象33建議二：關(guān)于售樓部 如果可以的話應(yīng)盡可能的如果可以的話應(yīng)盡可能的設(shè)立總服務(wù)臺，不管后期設(shè)立總服務(wù)臺，不管后期服務(wù)如何應(yīng)先期將公寓的服務(wù)如何應(yīng)先期將公寓的形象做出來，讓客戶感受形象做出來，讓客戶感受的公寓的方便和開發(fā)商的的公寓的方便和開發(fā)商的責(zé)任感，增

11、加消費(fèi)者的信責(zé)任感，增加消費(fèi)者的信心，為項(xiàng)目銷售再增加一心，為項(xiàng)目銷售再增加一個(gè)亮點(diǎn)。個(gè)亮點(diǎn)。在此設(shè)立標(biāo)識牌，要求在此設(shè)立標(biāo)識牌，要求做工考究，經(jīng)久耐用做工考究，經(jīng)久耐用 建議在此設(shè)立售樓部，可以通過售樓部直接上樓，不必繞遠(yuǎn)。外立面風(fēng)格：因?yàn)榇耸蹣侵行臑榕R時(shí)的，應(yīng)該追求搭建過程的快速與高效，所以建議體現(xiàn)中國傳統(tǒng)風(fēng)格，多用紅色調(diào)，多采用紅色的剪紙進(jìn)行裝飾，特別是玻璃門窗等，并在裝修過程中多采用帶福字的材料如壁紙、木雕、陶瓷等，建議在售樓部內(nèi)懸掛中國傳統(tǒng)字畫，談判座椅采用根雕或藤編制品，配合公寓的定位和形象的塑造，給人耳目一新的感覺。充分營造中國傳統(tǒng)“家”的生活氛圍，刺激目標(biāo)消費(fèi)產(chǎn)生購買欲望，從而

12、促進(jìn)成交。建議售樓員服裝以男士唐裝，女士紅色絲綢面料，式樣待選343536編號編號套內(nèi)面積套內(nèi)面積(平米平米)建筑面積建筑面積(平米平米)單價(jià)單價(jià)(元元)總價(jià)（元）總價(jià)（元）101108.24113.76800091008010291.2495.89800076712010379.7683.83800067064010479.2283.26800066608010558.4761.45800049160010678.3382.328000658560107101.06106.21800084968010889.0996.378000770960合計(jì)685.41720.378000一層總套內(nèi)面積

13、685.41平米，總建筑面積720平米，公攤系數(shù)為1.05137201 24.1331.08 3000（無窗）93240 20232.5841.96 3330139727 20345.2358.26 3380196919 20434.1043.92 3330146254 20543.2155.65 3380188097 20631.1640.13 3330133633 20735.9346.28 3380156426 20830.9239.82 3330132601 20935.6345.89 3380155108 21041.8453.89 3330179454 21131.8341.00

14、3380138580 21231.1840.16 3330133733 21355.8171.88 3380242954 21433.2842.86 3330142724 21546.6160.03 3380202901 21637.4248.20 3350161470 合計(jì)590.86761.03 2543820 3830124.1331.08 3300102564 30232.5841.96 3630152315 30345.2358.26 3680214397 30434.1043.92 3630159430 30543.2155.65 3680204792 30631.1640.13

15、3630145672 30735.9346.28 3680170310 30830.9239.82 3630144547 30935.6345.89 3680168875 31041.8453.89 3630195621 31131.8341.00 3680150880 31231.1840.16 3630145781 31355.8171.88 3680264518 31433.2842.86 3630155582 31546.6160.03 3680220910 31637.4248.20 3650175930 合計(jì)590.86761.03 2772123 3940124.1331.08

16、3300102564 40232.5841.96 3630152315 40345.2358.26 3680214397 40434.1043.92 3630159430 40543.2155.65 3680204792 40631.1640.13 3630145672 40735.9346.28 3680170310 40830.9239.82 3630144547 40935.6345.89 3680168875 41041.8453.89 3630195621 41131.8341.00 3680150880 41231.1840.16 3630145781 41355.8171.88

17、3680264518 41433.2842.86 3630155582 41546.6160.03 3680220910 41637.4248.20 3650175930 合計(jì)590.86761.03 2772123 4050124.1331.08 310096348 50232.5841.96 3430143923 50345.2358.26 3480202745 50434.1043.92 3430150646 50543.2155.65 3480193662 50631.1640.13 3430137646 50735.9346.28 3480161054 50830.9239.82 3

18、430136583 50935.6345.89 3480159697 51041.8453.89 3430184843 51131.8341.00 3480142680 51231.1840.16 3430137749 51355.8171.88 3480250142 51433.2842.86 3430147010 51546.6160.03 3480208904 51637.4248.20 3450166290 合計(jì)590.86761.03 2619921 4160124.1331.08 3000(無窗)93240 60232.5841.96 3330139727 60345.2358.26 3380196919 60434.1043.92 3330146254 60543.2155.65 3380188097 60631.1640.13 3330133633 60735.9346.28 3380156426 60830.9239.82 3330132601 60935.6345.89 3380155108 61041.8453.89 3330179454 61131.8341.00 3380138580 61231.1840.16 3330133733 61355.8171.