海舟家具城地塊可行性研究

1、海舟家具城地塊可行性研究報告可行性研究報告博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司 20102010年年 8 8月月市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析2項目印象項目印象1項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4區(qū)域價值分析區(qū)域價值分析地塊價值分析地塊價值分析地塊區(qū)位地塊區(qū)位項目地塊項目地塊海舟家具城地塊海舟家具城地塊與市中心繁華商圈僅一橋（西倉橋）之隔與市中心繁華商圈僅一橋（西倉橋）之隔毗鄰西站轉(zhuǎn)盤改造街區(qū)，占據(jù)稀缺資源，但四周環(huán)繞海舟公寓毗鄰西站轉(zhuǎn)盤改造街區(qū)，占據(jù)稀缺資源，但四周環(huán)繞海舟公寓西西 倉倉 橋橋東進路概況東進路概況l東進路西起泰州西站轉(zhuǎn)盤，東至泰州東站轉(zhuǎn)盤，全長23

2、60米；l南北兩側(cè)有五金店鋪、銀行、百貨商場、電器賣場、超市、數(shù)碼城等業(yè)態(tài)。區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃 泰州市西站轉(zhuǎn)盤改造規(guī)劃范圍：北起海陽西路，南，西起江洲北路，泰州市西站轉(zhuǎn)盤改造規(guī)劃范圍：北起海陽西路，南，西起江洲北路，東至古運河，總用地面積東至古運河，總用地面積51公頃。公頃。1、揚州路（轉(zhuǎn)盤以東至海陽路與揚州路交叉口段）變成城市支路，打造、揚州路（轉(zhuǎn)盤以東至海陽路與揚州路交叉口段）變成城市支路，打造成步行景觀大道，理順交通關(guān)系，合理控制車流量；成步行景觀大道，理順交通關(guān)系，合理控制車流量；2、取消現(xiàn)有轉(zhuǎn)盤，遷出西汽車站，在該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)公共綠地開敞空間、取消現(xiàn)有轉(zhuǎn)盤，遷出西汽車站，在該區(qū)域內(nèi)規(guī)

3、劃建設(shè)公共綠地開敞空間、成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等。成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等。3、規(guī)劃將現(xiàn)有海陽路設(shè)為城市次干道。今后，往揚州方向的車流將被引導(dǎo)、規(guī)劃將現(xiàn)有海陽路設(shè)為城市次干道。今后，往揚州方向的車流將被引導(dǎo)進入海陽路，隨后進入江州北路，在現(xiàn)有轉(zhuǎn)盤西南角進入揚州方向。進入海陽路，隨后進入江州北路，在現(xiàn)有轉(zhuǎn)盤西南角進入揚州方向。 4、改造后，將在現(xiàn)有江州北路與揚州路交叉處形成十、改造后，將在現(xiàn)有江州北路與揚州路交叉處形成十 字路口，設(shè)置紅綠燈。字路口，設(shè)置紅綠燈。 l現(xiàn)有轉(zhuǎn)盤周邊將規(guī)劃為現(xiàn)有轉(zhuǎn)盤周邊將規(guī)劃為二類居住區(qū)二類居住區(qū)，同時規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的鄰里，同時規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的鄰里中心，中

4、心，加強與古城區(qū)的關(guān)系加強與古城區(qū)的關(guān)系，著力塑造建筑形象，改善城市空間關(guān)系。，著力塑造建筑形象，改善城市空間關(guān)系。l規(guī)劃中，每一個住宅小區(qū)的開放空間及綠地系統(tǒng)均組織到城市開放空間及規(guī)劃中，每一個住宅小區(qū)的開放空間及綠地系統(tǒng)均組織到城市開放空間及一個小區(qū)的建筑高度、建筑形式和色彩也將統(tǒng)一到城市界面的控制之中。一個小區(qū)的建筑高度、建筑形式和色彩也將統(tǒng)一到城市界面的控制之中。l該地區(qū)停車場設(shè)置也非常充分。改造范圍內(nèi)共設(shè)置了該地區(qū)停車場設(shè)置也非常充分。改造范圍內(nèi)共設(shè)置了1212處地下停車場和處地下停車場和2 2處地處地面停車場。面停車場。l該區(qū)域還將著重在景觀打造上做文章。方案擬設(shè)立該區(qū)域還將著重在

5、景觀打造上做文章。方案擬設(shè)立“三點兩線三點兩線”網(wǎng)狀綠化布網(wǎng)狀綠化布局局?！叭c三點”即原西站轉(zhuǎn)盤、改造范圍內(nèi)的揚州路中段、海陽路與揚州路交即原西站轉(zhuǎn)盤、改造范圍內(nèi)的揚州路中段、海陽路與揚州路交 叉口處設(shè)街頭公園，叉口處設(shè)街頭公園，“兩線兩線”即沿揚州路、古運河建設(shè)景觀綠化帶。即沿揚州路、古運河建設(shè)景觀綠化帶。區(qū)域發(fā)展定位區(qū)域發(fā)展定位2010年重大城市建設(shè)項目年重大城市建設(shè)項目老東站地塊東大門改造安置區(qū)產(chǎn)業(yè)用布總廠地塊林機廠西南側(cè)地塊三河公園西大門改造安置區(qū)2010年重大城建項目年重大城建項目區(qū)域價值分析區(qū)域價值分析 本地塊毗鄰西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)，與目前最繁華的西壩口商圈僅一橋之隔，鑒于政府對本地

6、塊毗鄰西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)，與目前最繁華的西壩口商圈僅一橋之隔，鑒于政府對該區(qū)景觀的重點打造，且有意拉近與老城區(qū)的距離，因此具有景區(qū)和商圈的雙重身該區(qū)景觀的重點打造，且有意拉近與老城區(qū)的距離，因此具有景區(qū)和商圈的雙重身份。份。 本地塊與規(guī)劃的二類居住區(qū)僅一路之隔，且在地塊的北邊有本地塊與規(guī)劃的二類居住區(qū)僅一路之隔，且在地塊的北邊有“三點兩線三點兩線”網(wǎng)狀綠化網(wǎng)狀綠化布局。布局。 區(qū)域發(fā)展定位區(qū)域發(fā)展定位現(xiàn)代化的鄰里中心，與泰州目前最繁華商圈在現(xiàn)代化的鄰里中心，與泰州目前最繁華商圈在“一條商業(yè)發(fā)展軸一條商業(yè)發(fā)展軸”上上。毗鄰城市中心毗鄰城市中心占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、

7、占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導(dǎo)發(fā)展方向。商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導(dǎo)發(fā)展方向。市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析2項目印象項目印象1項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4地塊價值分析地塊價值分析區(qū)域價值分析區(qū)域價值分析地塊指標(biāo)解讀地塊指標(biāo)解讀u假設(shè)該地塊面積：假設(shè)該地塊面積：2.5萬方；萬方；u以容積率以容積率1.3計算，計算，建筑面積約：建筑面積約：32500；u 地塊四周被住宅區(qū)環(huán)繞，其地塊四周被住宅區(qū)環(huán)繞，其 唯一的進出口還要從海舟公唯一的進出口還要從海舟公 寓北邊的騎樓下通過，加之寓北邊的騎樓下通過，加之 海舟農(nóng)貿(mào)市場在項目的北邊

8、海舟農(nóng)貿(mào)市場在項目的北邊，每天有大批商販在此批發(fā)，每天有大批商販在此批發(fā)， 影響未來項目開發(fā)的品質(zhì)，影響未來項目開發(fā)的品質(zhì)， 不論是做住宅還是商業(yè)，檔不論是做住宅還是商業(yè)，檔 次打造不上去，不利于項目次打造不上去，不利于項目 規(guī)劃，未來項目整體操控性規(guī)劃，未來項目整體操控性 很難。很難。本本 案案海舟農(nóng)海舟農(nóng)貿(mào)市場貿(mào)市場地塊四至地塊四至本本 案案東東 至至南南 至至西西 至至北北 至至地形、地貌地形、地貌地塊呈不規(guī)則形地塊呈不規(guī)則形加之四周環(huán)繞住宅加之四周環(huán)繞住宅區(qū)，不利于地塊整區(qū)，不利于地塊整體規(guī)劃體規(guī)劃地塊進出口地塊進出口家具城中間過道家具城中間過道過道入口過道入口過道北邊過道北邊地塊價值

9、分析地塊價值分析 地面建筑面積：地面建筑面積：3250032500 地塊周邊被住宅區(qū)環(huán)繞，且只有一個進出口，進出要經(jīng)過海舟公寓的地塊周邊被住宅區(qū)環(huán)繞，且只有一個進出口，進出要經(jīng)過海舟公寓的 騎樓下面，不利于項目規(guī)劃騎樓下面，不利于項目規(guī)劃 海舟農(nóng)貿(mào)市場緊鄰改地塊，每天有大批商販在此批發(fā)，影響項目開發(fā)海舟農(nóng)貿(mào)市場緊鄰改地塊，每天有大批商販在此批發(fā)，影響項目開發(fā) 品質(zhì)，未來項目整體操控性很難。品質(zhì)，未來項目整體操控性很難。 地塊身在地塊身在西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)域西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)域，與老城區(qū)僅一橋之隔與老城區(qū)僅一橋之隔 西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)未來規(guī)劃為二類居住區(qū)，打造西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)未來規(guī)劃為二類居住區(qū)，打造現(xiàn)代化的

10、鄰里中心（成現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等），景觀的著重打造（景觀的著重打造（eg,公園、綠化公園、綠化等），未來區(qū)域等），未來區(qū)域價值優(yōu)越。價值優(yōu)越。 周邊周邊在在開發(fā)的住宅開發(fā)的住宅、商業(yè)、商業(yè)項目稀少，項目稀少，周邊二手房市場因未來西站轉(zhuǎn)盤周邊二手房市場因未來西站轉(zhuǎn)盤區(qū)的改造，升值潛力巨大。區(qū)的改造，升值潛力巨大。 地塊未來西站轉(zhuǎn)盤區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著；地塊未來西站轉(zhuǎn)盤區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著； 地塊受周邊環(huán)境限制，對項目整體規(guī)劃有一定影響；地塊受周邊環(huán)境限制，對項目整體規(guī)劃有一定影響； 未來項目不論是做商業(yè)

11、還是住宅，整體操控性很難。未來項目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性很難。地塊解讀結(jié)論地塊解讀結(jié)論 毗鄰城市中心毗鄰城市中心占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導(dǎo)發(fā)展方向。宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導(dǎo)發(fā)展方向。區(qū)域價值區(qū)域價值地塊價值地塊價值 地塊未來西站轉(zhuǎn)盤區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著；地塊未來西站轉(zhuǎn)盤區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著； 地塊受周邊環(huán)境限制，對項目整體規(guī)劃有一定影響；地塊受周邊環(huán)境限制，對項目整體規(guī)劃有一定影響； 未來項目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性

12、很難。未來項目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性很難。占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)稀缺資源占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)稀缺資源，區(qū)域發(fā)展定位方向為現(xiàn)代化的鄰里中心；，區(qū)域發(fā)展定位方向為現(xiàn)代化的鄰里中心；區(qū)域內(nèi)商業(yè)價值較大；區(qū)域內(nèi)商業(yè)價值較大；地塊周邊環(huán)境限制條件，制約著未來項目的整體規(guī)劃、整體開發(fā)地塊周邊環(huán)境限制條件，制約著未來項目的整體規(guī)劃、整體開發(fā)項目印象項目印象1市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析2項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析周邊市場分析周邊市場分析住宅住宅商業(yè)商業(yè)u對比這一年來泰州的放量，我們可以看出對比這一年來泰州的放量，我們可以看出09年由于大量剛性需求的釋放，開發(fā)商放量逐

13、步增加，第三季度年由于大量剛性需求的釋放，開發(fā)商放量逐步增加，第三季度達到一個高峰；達到一個高峰；u2010年新年伊始，各開發(fā)商因年新年伊始，各開發(fā)商因09年基本均賺得盆滿缽滿，于是紛紛選擇利用淡季進行調(diào)整，一為避開傳年基本均賺得盆滿缽滿，于是紛紛選擇利用淡季進行調(diào)整，一為避開傳統(tǒng)淡季，二為國家政策密集出臺，三為統(tǒng)淡季，二為國家政策密集出臺，三為“兩會兩會”的召開將對房產(chǎn)市場造成的影響；的召開將對房產(chǎn)市場造成的影響；u5月份受月份受4月國家調(diào)控新政出臺的影響，市場放量減緩，呈大幅下降趨勢；月國家調(diào)控新政出臺的影響，市場放量減緩，呈大幅下降趨勢；u6月份放量微幅反彈，一方面是由于部分樓盤在前期市

14、場好的情況下錯過了入市時機，遇到月份放量微幅反彈，一方面是由于部分樓盤在前期市場好的情況下錯過了入市時機，遇到4月份國家宏觀月份國家宏觀調(diào)控的出臺，在調(diào)控調(diào)控的出臺，在調(diào)控“雙滿月雙滿月”之后，大量剛性需求在各界輿論下，心理防線減弱，成為高房價下的買單者，之后，大量剛性需求在各界輿論下，心理防線減弱，成為高房價下的買單者，因而促成了部分樓盤在此時入市；另一方面，在宏觀大背景下，宏觀調(diào)控只針對商品住宅，因而部分樓盤改因而促成了部分樓盤在此時入市；另一方面，在宏觀大背景下，宏觀調(diào)控只針對商品住宅，因而部分樓盤改變推盤策略，推出商鋪。變推盤策略，推出商鋪。u 供應(yīng)區(qū)域主要以城南、城東區(qū)域為主。供應(yīng)區(qū)

15、域主要以城南、城東區(qū)域為主。數(shù)據(jù)來源：泰州房數(shù)據(jù)來源：泰州房管網(wǎng)管網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：泰州房數(shù)據(jù)來源：泰州房管網(wǎng)管網(wǎng)u09年受成交量上升和政策帶動，壓抑了一年多的剛性需求支撐起樓市年受成交量上升和政策帶動，壓抑了一年多的剛性需求支撐起樓市“小陽春小陽春”，“買漲不買漲不買跌買跌”的心理重返；的心理重返；u2010年一季度泰州樓市呈下滑局面，一方面是因為一季度為傳統(tǒng)樓市淡季；另一方面，年一季度泰州樓市呈下滑局面，一方面是因為一季度為傳統(tǒng)樓市淡季；另一方面，09年年底市場的反?；鸨?，已經(jīng)將底市場的反?；鸨?，已經(jīng)將2010年的購房需求透支殆盡，無論是從房源和客源上，都需要一個年的購房需求透支殆盡，無論是從房

16、源和客源上，都需要一個積累的過程；但若與積累的過程；但若與2009年同期相比，一季度成交則呈小幅上揚態(tài)勢；年同期相比，一季度成交則呈小幅上揚態(tài)勢；u2010年年5月份受月份受4月中旬的國家調(diào)控新政的影響，整體市場成交呈大幅下滑態(tài)勢；月中旬的國家調(diào)控新政的影響，整體市場成交呈大幅下滑態(tài)勢；u2010年年6月份整體市場成交呈上升趨勢，在月份整體市場成交呈上升趨勢，在“新政新政”組合拳的打擊下，泰州樓市十分冷靜，組合拳的打擊下，泰州樓市十分冷靜，開發(fā)商和購房者之間的冷戰(zhàn)持續(xù)至今，樓市成交量也是起伏不定，開發(fā)商和購房者之間的冷戰(zhàn)持續(xù)至今，樓市成交量也是起伏不定，“量跌價漲量跌價漲”、“量價齊跌量價齊跌

17、”成為近階段的主旋律。成為近階段的主旋律。數(shù)據(jù)來源：泰州房數(shù)據(jù)來源：泰州房管管網(wǎng)網(wǎng)0808年整體成交均價在年整體成交均價在3600380036003800元元/ /平米間峰谷波動，平米間峰谷波動，下半年有所回升，全年均價保持在下半年有所回升，全年均價保持在3700元元/平平米左右，沒有出現(xiàn)大的增幅和降幅；米左右，沒有出現(xiàn)大的增幅和降幅；0808年處在大環(huán)境影響下，各項目打折、優(yōu)惠風(fēng)驟起，成加價逐漸走低，至年處在大環(huán)境影響下，各項目打折、優(yōu)惠風(fēng)驟起，成加價逐漸走低，至0808年年8 8月降至最低點；月降至最低點；09年隨著樓市整體的成交回暖，價格逐步上揚，整體相比年隨著樓市整體的成交回暖，價格逐

18、步上揚，整體相比08年上漲近年上漲近1000元元/平米，上漲原因一方平米，上漲原因一方面在于市場回暖開發(fā)商信心的提升，另一方面優(yōu)惠打折的取消，再者需大于供的現(xiàn)象；面在于市場回暖開發(fā)商信心的提升，另一方面優(yōu)惠打折的取消，再者需大于供的現(xiàn)象； 10年一季度受高價樓盤成交冷淡影響，帶動全市商品住宅成交均價微幅下滑，但成交均價并未出現(xiàn)年一季度受高價樓盤成交冷淡影響，帶動全市商品住宅成交均價微幅下滑，但成交均價并未出現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢，仍保持高位運行。大幅下滑態(tài)勢，仍保持高位運行。2季度受國家宏觀政策出臺影響，價格不降反升，主要是受政策出季度受國家宏觀政策出臺影響，價格不降反升，主要是受政策出臺后的滯后效應(yīng)

19、影響。臺后的滯后效應(yīng)影響。 數(shù)據(jù)來源：泰州房數(shù)據(jù)來源：泰州房管網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計管網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計整體市場動線整體市場動線至至20102010年上半年依然持續(xù)增長，下半年始將趨于平緩；年上半年依然持續(xù)增長，下半年始將趨于平緩；市場供應(yīng)市場供應(yīng)鑒于國家宏調(diào)的出臺，市場形勢有眾多不明朗，開發(fā)商會延遲供應(yīng)，在鑒于國家宏調(diào)的出臺，市場形勢有眾多不明朗，開發(fā)商會延遲供應(yīng)，在20102010年年第三季度后形勢會有所改觀；第三季度后形勢會有所改觀；房價房價保持一定時期的增長態(tài)勢，增長幅度將在今年四季度開始趨于平緩；保持一定時期的增長態(tài)勢，增長幅度將在今年四季度開始趨于平緩；客源客源雖然雖然0909年剛性需求過度透支，但年

20、剛性需求過度透支，但20102010年政府規(guī)劃的重點城建項目，將會再次衍生大年政府規(guī)劃的重點城建項目，將會再次衍生大量的剛性需求；量的剛性需求；產(chǎn)品產(chǎn)品隨著價格的上漲，和主力樓市消費群體的收入不成正比，中小面積產(chǎn)品仍是市場需隨著價格的上漲，和主力樓市消費群體的收入不成正比，中小面積產(chǎn)品仍是市場需求主體，另一方面在于實際居住需求，滿足居住需求仍是大多數(shù)購房者的置業(yè)特征。而在泰州求主體，另一方面在于實際居住需求，滿足居住需求仍是大多數(shù)購房者的置業(yè)特征。而在泰州的消費者經(jīng)濟塔上，高端消費者有一定的體量。中高段的物業(yè)存在著一定的市場，這個市場逐的消費者經(jīng)濟塔上，高端消費者有一定的體量。中高段的物業(yè)存在

21、著一定的市場，這個市場逐步的向周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸。步的向周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸?？偪?結(jié)結(jié)項目印象項目印象1市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析2項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析周邊市場分析周邊市場分析商業(yè)商業(yè)住宅住宅泰州商業(yè)市場分析泰州商業(yè)市場分析網(wǎng)點規(guī)劃網(wǎng)點規(guī)劃l商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃：商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃： 泰州商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（20052020年），未來未來5 5年市區(qū)大中型商業(yè)年市區(qū)大中型商業(yè)零售網(wǎng)點將達到零售網(wǎng)點將達到2121處，平均約處，平均約3 3萬人擁有一處大中型商業(yè)零售網(wǎng)點萬人擁有一處大中型商業(yè)零售網(wǎng)點；l商業(yè)網(wǎng)點等級：商業(yè)網(wǎng)點等級：全市分為市級商圈、區(qū)級商圈和社區(qū)型商圈

22、三個等級；l市級商圈分布：市級商圈分布：市區(qū)的市級商業(yè)中心為坡子街和濟川路市區(qū)的市級商業(yè)中心為坡子街和濟川路2 2個商業(yè)中心：個商業(yè)中心： 坡子街商業(yè)核心：坡子街商業(yè)核心：包括五一路、府前路、東進東路北側(cè)商業(yè)區(qū)，成為老城區(qū) 最繁華的商業(yè)街區(qū)，集購物、休閑、娛樂、健身于一體的具有較強吸引力的 開放空間； 濟川路商業(yè)街：濟川路商業(yè)街：建設(shè)成為具有現(xiàn)代都市特征的新型商業(yè)街；新區(qū)商務(wù)中心： 為集行政管理、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂、酒店公寓為一體的現(xiàn)代商務(wù)中心；l區(qū)域級商圈分布：區(qū)域級商圈分布：分別在鐵塔廣場和火車站區(qū)級商業(yè)中心 。分析：分析：商業(yè)網(wǎng)點的科學(xué)規(guī)劃將使商業(yè)地產(chǎn)更加趨向于有序發(fā)展，在一定程度上將緩

23、解商業(yè)供求不平衡的矛盾；另外，市區(qū)邊界地區(qū)的兩個區(qū)域級商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃將在一定程度上分擔(dān)市區(qū)商業(yè)的負荷壓力。追溯泰州市商業(yè)發(fā)展歷史，百貨、電器等主力店及大型購物中心陸續(xù)出現(xiàn)。至今為止，泰州商業(yè)正一步一步走向繁榮：n 1971年泰州第一百貨泰州第一百貨正式成立；n 2002年文峰千家惠文峰千家惠正式開業(yè)；n 2004年環(huán)月城廣場片區(qū)進行改造拆遷；n 2005-2006年，品牌電器品牌電器陸續(xù)入駐；中央百貨、金中央百貨、金鷹百貨、易初蓮花等鷹百貨、易初蓮花等主力店相繼開業(yè)；期間坡子街、坡子街、錦泰購物廣場、鵬欣麗都、鳳城國際錦泰購物廣場、鵬欣麗都、鳳城國際等大型購物中心紛紛問世；分析：分析：百貨、電

24、器、超市等零售品牌競相追逐，大型購物中心紛紛問世，泰州商業(yè)相對于同類城市來說，已經(jīng)達到了較高的發(fā)展水平。泰州商業(yè)市場分析泰州商業(yè)市場分析發(fā)展概況發(fā)展概況泰州商業(yè)主要集中在老城區(qū)（青年青年路與東進路交匯處為核心商圈路與東進路交匯處為核心商圈，其它分布在老城區(qū)的青年路、迎春路鼓樓路、海陵路、濟川路、稅務(wù)街、五一路、人民路等）；而城北、城南、城西、城東商業(yè)不足；城東北區(qū)是專業(yè)市場聚集地。老城區(qū)商業(yè)過于集中，老城區(qū)外圍商業(yè)存在較大的發(fā)展空間老城區(qū)商業(yè)過于集中，老城區(qū)外圍商業(yè)存在較大的發(fā)展空間有少量生活配套商業(yè)，以汽車貿(mào)易為主專業(yè)市場集聚地 城市核心商業(yè)區(qū)泰州商業(yè)市場分析泰州商業(yè)市場分析商圈分布商圈分布

25、名稱名稱租金租金元元/ / /月月業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)主要商家主要商家檔次檔次經(jīng)營經(jīng)營狀況狀況輻射范圍輻射范圍核心商圈（青年核心商圈（青年路與東路交匯處路與東路交匯處）200-300200-300最高最高500500百貨、超市、電器數(shù)碼、服飾零售等一百、金鷹、中央、國美、蘇寧、五星等中偏高檔較好全市（市級購物圈）青年路青年路90-18090-180百貨、超市、書店、電動車專賣店、酒店以及街道服務(wù)性商業(yè)文峰千家惠、時代、五星電器、好樂迪KTV、新華書店、沁悅酒店等中檔較好全市（市級消費主街）五一路五一路120-150120-150服飾、婚紗攝影等賽琪、貴人鳥、圣.迪奧、千熏百合等中檔較好全市（青年群體購物街

26、）人民路人民路180180左右左右數(shù)碼、服飾商場等月城數(shù)碼、泰山購物廣場中檔一般全市迎春路迎春路80-15080-150醫(yī)店、復(fù)印、裝飾、賓館、書店、餐飲等街道服務(wù)性商業(yè)新華書店、藍調(diào)咖啡等檔次不齊較好全市（市民生活服務(wù)街）稅務(wù)街稅務(wù)街40-6040-60服飾、排擋、火鍋等喬丹、太平鳥、小肥羊等檔次不齊一般全市（排擋、服飾街）鼓樓路鼓樓路45-7045-70房產(chǎn)中介、裝飾、餐飲等迪歐咖啡檔次不齊一般以周邊市民為主（生活服務(wù)街）海陵路海陵路60-8060-80窗簾、服飾、復(fù)印、餐飲、娛樂等紅高梁、多彩游戲廳、阿倫故事中檔較好以周邊市民為主（生活服務(wù)街）濟川路濟川路45-12045-120家居、超

27、市賣場等世紀(jì)聯(lián)華、好易家中偏高較好周邊居民/全市南通路南通路35-6035-60小商品、建材裝飾永安、溫泰、蘇北購物廣場等中偏低一般全市（專業(yè)市場高地）泰州商業(yè)市場分析泰州商業(yè)市場分析網(wǎng)點分布網(wǎng)點分布泰州商業(yè)市場分析泰州商業(yè)市場分析網(wǎng)點特征分析網(wǎng)點特征分析l核心商圈：核心商圈：泰州市商業(yè)主要聚集在泛坡子街片區(qū) 優(yōu)勢：優(yōu)勢：百貨、大型超市、電器數(shù)碼、服飾街以及新建大型商業(yè)項目高度集中， 具有市級商圈的龍頭地位； 劣勢：劣勢：餐飲、娛樂休閑配套商業(yè)相對不足，為區(qū)域級商圈的發(fā)展創(chuàng)造了機會。l服務(wù)型街道：服務(wù)型街道：主要分布在青年路、迎春路、海陵路、鼓樓路等 優(yōu)勢：優(yōu)勢：周邊人口集中，交通網(wǎng)線暢通，商

28、業(yè)氛圍成熟； 劣勢：劣勢：業(yè)態(tài)分散，檔次不齊，環(huán)境雜亂；l特色街道：特色街道：稅務(wù)街 優(yōu)勢：優(yōu)勢：以服飾、餐飲為主，特色化明顯； 劣勢：劣勢：對外開放性差，服飾區(qū)基本無夜間營業(yè)；核心思考：核心思考：泰州作為二、三類城市，一般只有一個市級商圈，而泛坡子街片區(qū)商圈力量已經(jīng)很強大，因而，本案重點應(yīng)立足于區(qū)域消費，通過挖掘成熟商圈的不足點與城市機會業(yè)態(tài)，兼顧區(qū)域外圍消費來展開研究。泰州商業(yè)市場分析泰州商業(yè)市場分析供求分析供求分析總量分析總量分析類別類別商鋪類型商鋪類型面積面積（萬）（萬）大型大型零售零售百貨約15超市約8電器約2新建大型商新建大型商業(yè)項目業(yè)項目財富廣場約6.5坡子街約9.1鵬欣麗都約8

29、.5鳳城國際約8本案約7合計合計約約6464位位 置置面積面積( () )東至海陵區(qū)規(guī)劃泰漁公路及河流、西至環(huán)圩河、南至環(huán)圩河、北至空地50323.7東至海陵區(qū)興泰公路西側(cè)空地、西至空地、南至空地、北至空地79741.2東至海陵區(qū)京泰路街道雙墩村農(nóng)田、西至海陵區(qū)京泰路街道雙墩村農(nóng)田、南至規(guī)劃站前路北側(cè)20米城市公共綠地、北至站前一路66599合合 計計約約1919萬萬20072007年年9 9月泰州推出的大型純商業(yè)地塊月泰州推出的大型純商業(yè)地塊分析：分析：泰州目前市區(qū)人口在約40萬左右（高港約20萬），按照二、三類城市人均商業(yè)面積0.8（中國商業(yè)聯(lián)合會網(wǎng)數(shù)據(jù)資料）的標(biāo)準(zhǔn)計算，泰州商業(yè)供應(yīng)量過大

30、泰州商業(yè)供應(yīng)量過大，面臨激烈的競爭局勢，獨特的商業(yè)規(guī)劃與不同的消費群體定位顯得至關(guān)重要；另外，新推出的商業(yè)地塊處于城市邊界的專業(yè)市場區(qū)域，可推測未來定位應(yīng)該以專業(yè)市場為主，對生活類商業(yè)造成的影響較小。以下不包括泰州成熟服務(wù)街道以下不包括泰州成熟服務(wù)街道泰州商業(yè)市場分析泰州商業(yè)市場分析供求分析供求分析商鋪市場及商鋪市場及投資需求投資需求項目項目名稱名稱商鋪商鋪類型類型銷售價格銷售價格（元（元/ /）銷售銷售方式方式銷售銷售狀況狀況主力面主力面積（積（）鵬欣麗都街鋪外街4-4.5萬內(nèi)街2.8萬直接銷售外街售完，內(nèi)街銷售90%100-200金宇花園街鋪2萬直接銷售-40-90世紀(jì)吉星一、二層聯(lián)售1.

31、1萬直接銷售-100-120財富廣場街鋪外街4萬多內(nèi)街2.8萬直接銷售90%80-120坡子街一、二、三層一層3-4萬二層1.8-2.5萬三層5000-8500直接銷售1層95%30-60l銷售商鋪主要集中在市中心區(qū)，也有部分老城外圍。兩者間價格差距大,但銷售情況都很好.l 郊區(qū)商鋪主流價格1萬-2萬元、市區(qū)較好地段外街商鋪售價在3-5萬元/ ，內(nèi)街鋪售價2.5-2.8萬元/ .l街鋪銷售主力面積集中在60-120之間，部分一二層聯(lián)售面積較大。l 銷售模式主要是直接銷售為主，無返租和帶租銷售，通過對2層以上樓層和大面物業(yè)的招商來推動銷售。（除小型項目外）分析：分析：泰州市商鋪投資市場總價較高，

32、市中心物業(yè)總價高達400萬以上，根據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鹎闆r，投資回報率在710%左右，盡管泰州市商業(yè)總量過大，但商鋪投資市場仍然前景大好。但商鋪投資市場仍然前景大好。泰州商業(yè)市場分析泰州商業(yè)市場分析營銷特征營銷特征項目名稱項目名稱銷售面積銷售面積租賃面積租賃面積坡子街約2.5萬（約27%）約6.6萬（約73%）財富廣場約1.5萬（約23%）約5萬（約77%）鵬欣麗都約2.7萬（約30%）約5.8萬（約70%）鳳城國際約5.5萬（約31%）約2.5萬（約69%）合計合計約約1212萬萬（約（約34%34%）約約2323萬萬（約（約66%66%）備注：其它小型社區(qū)配套商業(yè)采取直接銷售的模式備注：其它小型社區(qū)

33、配套商業(yè)采取直接銷售的模式城市大型商業(yè)項目整體租售比例圖城市大型商業(yè)項目整體租售比例圖主要營銷特征：主要營銷特征：商業(yè)出租比例加大，地產(chǎn)發(fā)展商在操作大型商業(yè)項目時，主要通過對位置略差的物業(yè)和大面積物業(yè)實施主力店與次主力店招商組合，或商場統(tǒng)一招商運行，以租金或扣點方式獲得開發(fā)利潤。同時，通過招商輔助，提高出售物業(yè)部分的價值，對部分物業(yè)通過出售也可獲得更高的收益，以達到租售兩受益的營銷目標(biāo)。泰州商業(yè)市場分析泰州商業(yè)市場分析發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢l 商圈發(fā)展：商圈發(fā)展：商業(yè)地產(chǎn)向老城區(qū)外圍擴張；l 商業(yè)體量：商業(yè)體量：總量偏向飽和，未來商業(yè)地塊供給將會受到限制；l 操作模式：操作模式：大型商業(yè)項目逐步趨向

34、于以租為主，銷售為輔助的發(fā)展模式；l 商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)規(guī)劃：集中式商業(yè)與步行街綜合體將是大型商業(yè)項目發(fā)展的趨勢；l 業(yè)態(tài)供求：業(yè)態(tài)供求：零售業(yè)態(tài)將趨向年輕時尚消費，未來餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)將成為商業(yè)發(fā)展的主流業(yè)態(tài)；l 酒店市場：酒店市場：需求較大，市場仍然具有一定的發(fā)展空間，開發(fā)仍然會得到延續(xù)；檔次上逐漸向中高檔靠攏；l 酒店式公寓：酒店式公寓：市場緊缺，未來該類商業(yè)物業(yè)將成為市場新寵。問問 題題思思 考考Q1、我們打造一個什么樣的樓盤？、我們打造一個什么樣的樓盤？住宅如何定位？住宅如何定位？商業(yè)如何定位？商業(yè)如何定位？Q2、如何開發(fā)？、如何開發(fā)？先開發(fā)住宅？還是先開發(fā)商業(yè)？先開發(fā)住宅？還是先開

35、發(fā)商業(yè)？ 泰州城市綜合環(huán)境對長三角及省內(nèi)客戶的吸引力泰州城市綜合環(huán)境對長三角及省內(nèi)客戶的吸引力 泰州居住價值、商業(yè)前景較好，投資潛力巨大泰州居住價值、商業(yè)前景較好，投資潛力巨大 地塊未來西站轉(zhuǎn)盤區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著；地塊未來西站轉(zhuǎn)盤區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著； 地塊受周邊環(huán)境限制，對項目整體規(guī)劃有一定影響；地塊受周邊環(huán)境限制，對項目整體規(guī)劃有一定影響； 未來項目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性很難。未來項目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性很難。 毗鄰城市中心毗鄰城市中心占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代

36、化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導(dǎo)發(fā)展方向。公樓或酒店等）為區(qū)域主導(dǎo)發(fā)展方向。地塊發(fā)展方向地塊發(fā)展方向住宅化住宅化中低端住宅商業(yè)商業(yè)商業(yè)體、會所項目印象項目印象1市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析2項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4周邊環(huán)境分析周邊環(huán)境分析宏觀市場分析宏觀市場分析編號項 目均價（元/）天達佳園多層：4000商鋪：7500城市之光小高層：3180商鋪：5000-6000稻河灣多層：4200商鋪：9000（朝東） 6500（朝西）蘇房佳園小高層：4180商鋪：9000西域綠洲二手房：4665杰盛西苑二手房：5655玲瓏嘉園二手房：5240江洲公寓二手房：390

37、0區(qū)域樓盤印象區(qū)域樓盤印象目前該區(qū)域在售樓盤稀有，在售樓盤基本已目前該區(qū)域在售樓盤稀有，在售樓盤基本已售罄，基本以二手房交易為主。售罄，基本以二手房交易為主。隨著西站轉(zhuǎn)盤街區(qū)的改造，未來該區(qū)域?qū)懤m(xù)有成片住宅建設(shè)，也將帶動改區(qū)域二手房的升值。隨著西站轉(zhuǎn)盤街區(qū)的改造，未來該區(qū)域?qū)懤m(xù)有成片住宅建設(shè)，也將帶動改區(qū)域二手房的升值。江洲公寓江洲公寓區(qū)域樓盤分析小結(jié)區(qū)域樓盤分析小結(jié) 區(qū)域內(nèi)可售房源較少，在售的幾個樓盤也將售罄，已無新房供應(yīng)，目前區(qū)域內(nèi)基本以二手房交易為主； 區(qū)域住宅價格在整個市場各個區(qū)域中排名倒數(shù)第二，在整體市場價格高速攀升的形勢下，最貴的賣到八九千，城市之光成交均價低至3180元/

38、； 區(qū)域中二手房均價4665-5655元/；二手租賃市場租金：110方以下：普裝：500-800元/月，精裝：850-1700元/月； 出租投資回報率低，主要是該區(qū)域內(nèi)有化工區(qū)，一般自主住在此的絕大部出租投資回報率低，主要是該區(qū)域內(nèi)有化工區(qū)，一般自主住在此的絕大部分為原區(qū)域內(nèi)改善型住房、剛性需求者。分為原區(qū)域內(nèi)改善型住房、剛性需求者。 隨著西站轉(zhuǎn)盤街區(qū)的改造，未來區(qū)域內(nèi)規(guī)劃為成片住宅區(qū)，未來區(qū)域樓隨著西站轉(zhuǎn)盤街區(qū)的改造，未來區(qū)域內(nèi)規(guī)劃為成片住宅區(qū)，未來區(qū)域樓盤升值潛力較大。盤升值潛力較大。區(qū)域有居住價值，住宅稀缺，市場機會較大區(qū)域有居住價值，住宅稀缺，市場機會較大周邊商業(yè)情況周邊商業(yè)情況街道年

39、租金面積（平米）業(yè)態(tài)東進路約5萬40五金約6萬50建材約3.5萬30建材約2萬15建材2.5萬20小型超市江洲路4-5萬40-50建材4-5萬40-50五金8-9.5萬90-100建材老居民區(qū)8000-2萬10-60建材、五金為主目前該區(qū)域的商鋪以五金器材、建材為主。目前該區(qū)域的商鋪以五金器材、建材為主。商鋪部分分析小結(jié)商鋪部分分析小結(jié)商業(yè)分布：以五金器材、建材、銀行、小超市、小飯店為主。商業(yè)分布：以五金器材、建材、銀行、小超市、小飯店為主。東進路租金最高，一般在東進路租金最高，一般在3.2-3.65元元/天天/，江洲路租金在，江洲路租金在2.6-2.74元元/天天/，老居民，老居民區(qū)商鋪租金

40、區(qū)商鋪租金0.9-2.19元元/天天/左右。左右。奢侈品展示奢侈品展示休閑休閑餐飲類餐飲類建材建材五金器材五金器材小超市、飯店小超市、飯店租金承受排行：本項目雖然在商業(yè)地段，區(qū)域商業(yè)價值雖高，但卻不能為該項目所利用。本項目雖然在商業(yè)地段，區(qū)域商業(yè)價值雖高，但卻不能為該項目所利用。市場機會分析市場機會分析商業(yè)方向商業(yè)方向(會所）會所）住宅化住宅化（中低端住宅）（中低端住宅）方向方向市場環(huán)境市場環(huán)境開發(fā)機會開發(fā)機會開發(fā)機會開發(fā)機會方向特點方向特點區(qū)域有居住價值，住宅稀缺，價低、銷售情況良好。機會較大短期收益見效快，利潤一般；操作簡單。政府對該區(qū)域（西站轉(zhuǎn)盤區(qū)）的改造規(guī)劃，鑄就該區(qū)域的商業(yè)價值。有一

41、定機會營運要求高，分割出售受限制；長期收益為主，資金沉淀比較大項目印象項目印象1市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析2地塊價格測算地塊價格測算4項目定位項目定位3方案一方案一以住宅公寓為主以住宅公寓為主+ +部分底層商業(yè)部分底層商業(yè)l以90-110中小三房市場主流產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，減少風(fēng)險，實現(xiàn)穩(wěn)健開發(fā)、安全快速回籠；l120-160 的三、四房為次主力產(chǎn)品，舒適型中大平面產(chǎn)品l該方案以全部銷售為目的，短期收益見效快，利潤一般，易操作該方案以全部銷售為目的，短期收益見效快，利潤一般，易操作方案二方案二項目定位方向項目定位方向l1000-2000每棟的獨棟會所群l營運要求高，分割出售受限制營運要求高，分割出售

42、受限制( (分割銷售與統(tǒng)一經(jīng)營之間存在一分割銷售與統(tǒng)一經(jīng)營之間存在一定矛盾），短期收益與長期收益相結(jié)合，資金沉淀比較大定矛盾），短期收益與長期收益相結(jié)合，資金沉淀比較大集藝術(shù)、餐飲、文化、休閑、娛樂為一體的城市會所集藝術(shù)、餐飲、文化、休閑、娛樂為一體的城市會所方案二不可取方案二不可取項目印象項目印象1市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析2項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4地塊價格測算：以項目全部銷售，獲取利潤為原則，地塊價格測算：以項目全部銷售，獲取利潤為原則，選擇方案一進行測算選擇方案一進行測算成本測算成本測算類別類別價格價格計算方式計算方式土地成本土地成本未定未定樓面價*32500地上建安成

43、本地上建安成本650000006500000032500*2000企業(yè)稅金企業(yè)稅金60000006000000總收入6%營銷成本營銷成本15000001500000總收入1.5%前期工程前期工程16000001600000含設(shè)計費、報建費、三通一平等不可預(yù)見費不可預(yù)見費15000001500000總投資成本總投資成本75607560萬元萬元+ +土地成本土地成本物業(yè)類型物業(yè)類型代表項目代表項目單方年租金單方年租金/房房價價（元（元/ .年）年）單方日租金單方日租金（元（元/ .日日）二手售價二手售價（元（元/ )年回報率年回報率（%）住住 宅宅杰盛西苑杰盛西苑/約約5655江洲公寓江洲公寓/約約3900西域綠洲西域綠洲/約約4665商商 業(yè)業(yè)東