養(yǎng)老地產(chǎn)-副本

1、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 目錄一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景二、考察項(xiàng)目案例三、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析四、我司養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建議一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景中國(guó)老齡化負(fù)擔(dān)沉重我國(guó)老齡化日益嚴(yán)重，目前我國(guó)60歲以上老齡人口突破2億，占總?cè)丝诘?5%，是世界上老年人口最多的國(guó)家。然而，隨著我國(guó)老齡化人口的急速上升，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻長(zhǎng)期處于供小于求的狀態(tài)，發(fā)展水平較低，市場(chǎng)前景較大。南京養(yǎng)老行業(yè)供給現(xiàn)狀：行業(yè)的專業(yè)化水平低，主要針對(duì)中低端，缺乏高端項(xiàng)目；行成規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多為民營(yíng)，但定位低端，沒辦法吸引老年人；市中心極其缺少服務(wù)品質(zhì)高端，硬件配套齊全的養(yǎng)老項(xiàng)目。南京養(yǎng)老地產(chǎn)利好政策出臺(tái)2014年8月9日南京市政府發(fā)布市政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)

2、業(yè)的實(shí)施意見其中將養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地納入土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，并在國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。營(yíng)利性的老年公寓、老年酒店等參照經(jīng)營(yíng)性用地管理。對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，應(yīng)采用招拍掛等公開出讓方式供地，對(duì)單位自有用地可采取協(xié)議出讓方式供地，年限均不超過50年。2014年開始，對(duì)社會(huì)力量提供的床位數(shù)在200張、500張和1000張以上的養(yǎng)老服務(wù)投資項(xiàng)目，可分別列入?yún)^(qū)、市和省級(jí)服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先給予用地保障。2014年起，市、各區(qū)人民政府按55的比例，對(duì)符合床位資助條件，以自建產(chǎn)權(quán)用房舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每張護(hù)理型床位給予不低于1萬元的一次性建設(shè)

3、補(bǔ)助；對(duì)符合條件的以租賃用房舉辦且租期5年以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每張護(hù)理型床位給予不低于5000元的一次性改造補(bǔ)助。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景二、考察項(xiàng)目案例案例介紹：上海親和源項(xiàng)目介紹項(xiàng)目坐落于上海浦東康橋小鎮(zhèn)，占地125畝，10萬平方米。由親和源股份有限公司出資建設(shè)。親和源老年公寓由12幢多層電梯住宅樓組成，樓與樓之間有連廊相連。老年公寓838套居室，可供1600多位老人居住。居室面積為58-119不等，精裝修室內(nèi)櫥柜床椅一應(yīng)俱全，有線電視。寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話開通，冷暖水24小時(shí)供應(yīng)。親和源全國(guó)項(xiàng)目布點(diǎn)：浙江海寧、遼寧營(yíng)口、上海松江泗涇鎮(zhèn)、浙江寧波象山、山東濰坊項(xiàng)目配套設(shè)施健康會(huì)所、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、

4、養(yǎng)生餐廳、醫(yī)院/藥房（頤養(yǎng)院）。周浦醫(yī)院康橋分院-住院部醫(yī)療配套：除項(xiàng)目中本身具有康復(fù)醫(yī)院外，周浦醫(yī)院康橋分院住院部處于項(xiàng)目附近商業(yè)配套：歐尚購(gòu)物中心、如海購(gòu)物中心交通配套：公交線路川奉專線、龍惠專線、1020路注：養(yǎng)老公寓附近有多家塑料素材廠、機(jī)械設(shè)備廠，流動(dòng)人口眾多，對(duì)養(yǎng)老公寓附近治安及環(huán)境有所影響如海購(gòu)物中心創(chuàng)業(yè)路歐尚購(gòu)物中心秀沿路項(xiàng)目拿地過程親和源項(xiàng)目用地最初為工業(yè)用地，出讓年限為50年，但相較于周邊土地成本低廉通過獲得當(dāng)?shù)卣闹С?，立?xiàng)后項(xiàng)目將工業(yè)用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)楣步ㄖ玫赝瑫r(shí)，親和源項(xiàng)目不出售項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，故采用首批建成房產(chǎn)獲得7500萬元銀行抵押貸款，緩解項(xiàng)目開發(fā)資金壓力養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)

5、目市調(diào)信息養(yǎng)老公寓設(shè)計(jì)及配套l8棟7層樓公寓，3棟9層樓公寓，1棟商務(wù)酒店。l電梯均為醫(yī)療電梯。l公寓建筑面積分為58、72 、120 三種戶型。l精裝修居家式養(yǎng)老全配置，直接拎包內(nèi)住。l室內(nèi)外采用適老化無障礙化設(shè)計(jì)： 室外走廊配置扶手、電梯按鈕下置。 室內(nèi)采用無門檻設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)扶手、 設(shè)計(jì)緊急呼叫按鈕。公寓配套l 公寓1樓活動(dòng)室：每棟公寓首層均配有活動(dòng)室。可供老年人娛樂，內(nèi)設(shè)羽毛球、康樂球、臺(tái)球、書畫室等。 戶外設(shè)有門球場(chǎng)地，免費(fèi)提供老年人娛樂，并設(shè)有日浴陽(yáng)光房，每棟樓與樓之間都以風(fēng)雨連廊相連接。l 親和源護(hù)理院：為醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院，提供醫(yī)療服務(wù)、康復(fù)治療、益智中心、臨終關(guān)懷等多種服務(wù)，可提

6、供上門醫(yī)療服務(wù)。l 配餐中心：建筑面積2500，由專業(yè)餐飲管理公司管理，管理公司按營(yíng)業(yè)額與親和源分成。餐廳只為護(hù)理和療養(yǎng)人員提供送餐服務(wù)，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳就餐。l 公寓交通：園區(qū)內(nèi)向老年人免費(fèi)提供代步車服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)信息l 度假酒店：酒店內(nèi)共設(shè)74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分時(shí)度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗(yàn)等服務(wù)。對(duì)外營(yíng)業(yè)收費(fèi)。l 頤養(yǎng)院：建筑面積9700，共設(shè)300余張床位。與上海市三級(jí)甲等醫(yī)院對(duì)接，由專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)派出團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。頤養(yǎng)院共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層位護(hù)理區(qū)。房間內(nèi)配有獨(dú)立洗手間冰箱、電視、緊急呼叫器。l

7、健康主題會(huì)所：建筑面積8000，提供健身、水療、康復(fù)護(hù)理等老年康樂需求，由上海美格菲康健管理公司運(yùn)營(yíng)管理。公寓服務(wù)l 智能物業(yè)：專用管理服務(wù)信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)監(jiān)控、信息即時(shí)傳遞。l 事務(wù)代理：管理秘書為入住老人提供代買代送、代領(lǐng)代辦、代配藥等服務(wù)。l 家政服務(wù)：為老人提供保潔維護(hù)、物品清洗、鐘點(diǎn)服務(wù)。l 餐飲服務(wù)：除食堂外為老人提供營(yíng)養(yǎng)咨詢、配餐服務(wù)。l 健康服務(wù)：家庭醫(yī)生專項(xiàng)負(fù)責(zé)老人醫(yī)療、保健、健康方面咨詢及健康檢查；可根據(jù)老人護(hù)理等級(jí) 不同由專業(yè)護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理照料；老人突發(fā)情況提供緊急救護(hù)服務(wù)。l 快樂服務(wù)：管理秘書為老人定期籌劃主題活動(dòng)；根據(jù)老人興趣結(jié)合活動(dòng)中心組建興趣班；與上

8、海老年大學(xué)合 作舉辦專題講座及進(jìn)修班；聯(lián)合旅游公司為老人定期提供旅游咨詢服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)信息經(jīng)營(yíng)模式 養(yǎng)老公寓前期8、9幢以產(chǎn)權(quán)形式出售，定期交納年費(fèi)。其余都以會(huì)員制形式經(jīng)營(yíng)。公寓配套酒店為自持，服務(wù)收取會(huì)費(fèi)。會(huì)員卡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卡種年限房型（面積）會(huì)員卡繳費(fèi)年費(fèi)繳費(fèi)A卡永久（可繼承，可轉(zhuǎn)讓）大套（108）118萬7.38萬/年中套（70）3.98萬/年小套（58）2.98萬/年B卡終身（15年內(nèi)可退）大套（108）88萬4.2萬/年中套（70）60萬小套（58）45萬養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)信息配套設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)健康會(huì)所酒店頤養(yǎng)院收費(fèi)包括： 1.床位費(fèi)及護(hù)理服務(wù)費(fèi) 2.餐飲費(fèi)（自訂） 3.醫(yī)療保證金入

9、住頤養(yǎng)院收醫(yī)療保證金10000元親和源會(huì)員入住可免收床位費(fèi)及醫(yī)療保證金 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)信息案例介紹：上海天地健康城項(xiàng)目介紹l項(xiàng)目地處朱家角板塊，由德地置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)。地塊三面環(huán)水，沿河規(guī)劃近10000養(yǎng)生公園，15萬的社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有養(yǎng)生公園、上海風(fēng)情街、都市公園、鄰里廣場(chǎng)、私家庭院等多個(gè)景觀系統(tǒng)。l整體養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)與澳大利亞AVEO愛維中國(guó)老年服務(wù)有限公司、同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團(tuán)合作。l養(yǎng)老產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)式公寓、服務(wù)式租賃公寓（共4棟；其中1棟為全護(hù)理室公寓）。項(xiàng)目距離朱家角古鎮(zhèn)2公里，距離人民廣場(chǎng)直線距離47公里，距離虹橋樞紐30分鐘車程；滬清平公路/G50高速路可直達(dá)市中心；2015年即將開工

10、建設(shè)地鐵17號(hào)線，無縫對(duì)接虹橋樞紐。世紀(jì)華聯(lián)超市醫(yī)療配套：朱家角人民醫(yī)院、德頤護(hù)理醫(yī)院（自持）商業(yè)配套：上海灘風(fēng)情商業(yè)街（自持）、世紀(jì)華聯(lián)超市交通配套：地鐵17號(hào)線朱家角站（在建）注：養(yǎng)老公寓地處朱家角工業(yè)園區(qū)，周邊均為企業(yè)廠房。 且屬于工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)為40年。目前天然氣已與政府溝通，水電并未改為民用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老公寓l 物業(yè)類別：6-7層產(chǎn)權(quán)式精裝電梯公寓l 產(chǎn)權(quán)年限：40年l 容積率：1.4l 物業(yè)費(fèi)：3.5/月/平米l 物業(yè)公司：上海高力國(guó)際物業(yè)有限公司l 戶型：99、103、123、143l 層高：3.1米l 戶型特點(diǎn)：適老化設(shè)計(jì)、精裝修、客廳朝南l開關(guān)按鍵面板：印有文字說明。l衛(wèi)

11、生間采用紅外探測(cè)模式，若長(zhǎng)者長(zhǎng)時(shí)間無活動(dòng)，則自動(dòng)向服務(wù)中心報(bào)警。配備電熱毛巾?xiàng)U、暖風(fēng)機(jī)、主衛(wèi)智能馬桶、入浴準(zhǔn)備區(qū)準(zhǔn)備座椅，實(shí)現(xiàn)座浴。l起夜地?zé)簦号c公共應(yīng)急線路相連，緊急斷電后自動(dòng)轉(zhuǎn)化為工作狀態(tài)，方便長(zhǎng)者夜間活動(dòng)。l直飲水入戶：自來水可直接飲用，保障飲食安全。l一鍵取電：出門時(shí)只需關(guān)閉開關(guān)即可關(guān)閉室內(nèi)照明和插座。樣板間實(shí)景圖服務(wù)租賃公寓l 4幢服務(wù)式租賃公寓，以60平小戶型為主。其中1幢為全護(hù)理式服務(wù)公寓。整體租金未定。l 與太平保險(xiǎn)合作，可通過購(gòu)買太平保險(xiǎn)200萬以上產(chǎn)品獲得入住權(quán)，仍需繳納年費(fèi)。養(yǎng)老配套服務(wù)l 養(yǎng)生公園：10000園景，配有景觀河道，設(shè)健康步道、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、垂釣區(qū)、寵物專屬活動(dòng)區(qū)

12、。l 恬愉學(xué)堂：近8000綜合樓（現(xiàn)售樓處）地下1層地上4層，配有各類休閑娛樂區(qū)域。l 恬愉餐廳：由專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師搭配每日膳食，并配備自助廚房。與專業(yè)農(nóng)莊深度合作，將米、油、雞蛋健康食材配送至社區(qū)。l 鄰里中心：6個(gè)組團(tuán)鄰里中心，分布于項(xiàng)目當(dāng)中，每個(gè)150平米；配置1名醫(yī)生、2名護(hù)士、4名助理。生活服務(wù)站作為日常待客中心和保健醫(yī)生工作站。l 社區(qū)商業(yè)：配備購(gòu)物、餐飲、藥店、超市等日常生活配套。養(yǎng)老配套服務(wù)l 德頤醫(yī)院：擁有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，建筑面積4400，將納入市級(jí)醫(yī)保系統(tǒng)。覆蓋內(nèi)外科、五官科、康復(fù)科、營(yíng)養(yǎng)科。配置健康監(jiān)測(cè)中心、理療房、中西藥房。醫(yī)院為社區(qū)專屬保健措施，搭配私人保健醫(yī)生服務(wù)。醫(yī)生均為

13、上海當(dāng)?shù)蒯t(yī)院退休返聘醫(yī)師經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)權(quán)銷售、租賃+會(huì)員制會(huì)費(fèi)推出產(chǎn)權(quán)式公寓（產(chǎn)權(quán)40年）、服務(wù)式租賃公寓、護(hù)理室租賃公寓三大養(yǎng)老產(chǎn)品，并采用CCRC服務(wù)模式，社區(qū)采用會(huì)員制管理，通過收取一定會(huì)費(fèi)，為相似身份的老者提供具有專屬圈層感的設(shè)施服務(wù)。產(chǎn)權(quán)銷售：均價(jià)13000-14000元/，精裝修。會(huì)員制：根據(jù)不同身體狀況的會(huì)員，給會(huì)員提供三種服務(wù)套餐，價(jià)格在6萬10萬/年之間。A:自理套餐 B：介助套餐 C：介護(hù)套餐（需經(jīng)保健醫(yī)生評(píng)估、德頤院審核）三、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)信息養(yǎng)老地產(chǎn)三種主要經(jīng)營(yíng)模式一、單體養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老公寓 概念：專門的老年公寓，由專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)模式：完全

14、持有經(jīng)營(yíng)，不出售物業(yè)；采取房間出租或者會(huì)員制模式 案例：上海親和源、北京雙井恭和苑二、與醫(yī)療、保險(xiǎn)結(jié)合式養(yǎng)老公寓 概念：屬于房地產(chǎn)開發(fā)與醫(yī)療、保險(xiǎn)結(jié)合，通過購(gòu)買醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)品獲得養(yǎng)老公寓居住權(quán) 經(jīng)營(yíng)模式：合作開發(fā)，并且積極與養(yǎng)老方向基金合作；出售養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品、養(yǎng)老公寓產(chǎn)權(quán)、租賃相結(jié)合 案例：北京泰康之家（燕園）、太平人壽、中國(guó)平安籌建項(xiàng)目三、養(yǎng)老概念住宅社區(qū) 概念：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商自行運(yùn)營(yíng)或由專門的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作運(yùn)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)模式：養(yǎng)老地產(chǎn)配套持有經(jīng)營(yíng)，住宅以銷售為主 案例：上海天地健康城、眾多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目注：14年10月上海萬科城市花園“智匯坊”創(chuàng)立“養(yǎng)老服務(wù)

15、嵌入式住宅社區(qū)” 將小區(qū)中萬科活動(dòng)中心改造，增補(bǔ)養(yǎng)老設(shè)備，與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，主要面向小區(qū)中老年人的日間照料及短期托付 價(jià)格收費(fèi)大致在25009000不等，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容及房間大小決定養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)難題養(yǎng)老地產(chǎn)配套：養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)醫(yī)療、交通、地區(qū)環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、運(yùn)營(yíng)要求較高，導(dǎo)致從拿地起養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成本增加，且收益回報(bào)速度較慢。老年人消費(fèi)水平：我國(guó)老年人普遍消費(fèi)觀念以保守消費(fèi)為主，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目各類模式收費(fèi)均處在高水平，如何引導(dǎo)老年人進(jìn)行養(yǎng)老消費(fèi)是一大問題。綜上所述，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于開發(fā)商的成本管控、地段選擇、后續(xù)運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷策略均有很高要求；且收益回報(bào)速度慢，需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。目前市場(chǎng)鮮有成功案例，眾多開發(fā)商均

16、處于摸索嘗試階段，未形成良好盈利模式。開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)值土地優(yōu)惠政策低成本拿地政府扶持政策相關(guān)補(bǔ)貼提升社會(huì)形象企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)有物業(yè)產(chǎn)品補(bǔ)充，提升檔次實(shí)現(xiàn)溢價(jià)吸引資金合作養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)根據(jù)已考察養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目： 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目公共區(qū)域均將通道加寬，并減少斜坡、臺(tái)階，方便老年人通行， 一些養(yǎng)老公寓走廊、樓梯配有扶手； 室內(nèi)采用適老化改造，取消入戶門檻、地面采用防滑材料鋪設(shè)、減少多余功能設(shè)計(jì)； 室內(nèi)開關(guān)增大，插座位置提高、并有指示功能，電話設(shè)計(jì)有專門呼叫按鍵、臥室、客廳、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)緊急呼叫按鈕或拉繩； 衛(wèi)生間設(shè)有扶手、座椅； 陽(yáng)臺(tái)晾衣架采用手動(dòng)遙控設(shè)備； 老人臥室采用分床設(shè)計(jì)； 從已考察養(yǎng)老地產(chǎn)

17、項(xiàng)目來看，除配有扶手、減少地面高差、內(nèi)部適老化設(shè)施布局外，戶型設(shè)計(jì)方面與正常住宅項(xiàng)目并無太大區(qū)別。養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)施配套與普通住宅對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目普通住宅養(yǎng)老住宅1門口擱物板無有，設(shè)計(jì)可臨時(shí)放置物品隔板2緊急呼叫按鈕無有，衛(wèi)生間、客廳、臥室均配有按鈕3不活動(dòng)檢測(cè)感應(yīng)器無有，一般主臥及洗手間配有感應(yīng)器4淋浴坐凳無有5安全扶手無衛(wèi)生間設(shè)有安全扶手6地面無高差無有，室內(nèi)無障礙設(shè)計(jì)7地漏排水一般為單地漏雙地漏設(shè)計(jì)，避免地面積水8開關(guān)系統(tǒng)普通開關(guān)加大，高度降低，配有文字9過道一般標(biāo)準(zhǔn)考慮輪椅寬度，進(jìn)行過道加寬設(shè)計(jì)10電話普通智能電話，具有一鍵呼叫功能養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式地產(chǎn)混合銷售快速銷售大比例物

18、業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，為后續(xù)開發(fā)及持有經(jīng)營(yíng)類物業(yè)運(yùn)營(yíng)做補(bǔ)貼。持有養(yǎng)老社區(qū)商業(yè)、醫(yī)療等配套、并持有部分全護(hù)理型養(yǎng)老公寓。持續(xù)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期收益。會(huì)員會(huì)費(fèi)銷售會(huì)員制分為：終身會(huì)員、押金類會(huì)員、暫時(shí)使用類會(huì)員（體驗(yàn)會(huì)員）。終身會(huì)員：買斷物業(yè)使用權(quán)+服務(wù)費(fèi)（每年）押金會(huì)員：押金+租金+服務(wù)費(fèi)（每年）體驗(yàn)會(huì)員：押金+租金（短期進(jìn)行體驗(yàn)）核心要點(diǎn)：利用銷售大比例物業(yè)補(bǔ)貼持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)投入。保證社區(qū)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。進(jìn)行品牌服務(wù)輸出。根據(jù)市場(chǎng)相關(guān)資料分析，銷售物業(yè)與持有物業(yè)比例大致為8：2。既保證項(xiàng)目穩(wěn)定充足現(xiàn)金流，同時(shí)保證項(xiàng)目物業(yè)配套及正常運(yùn)營(yíng)所需資金。并通過持續(xù)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)。核心要點(diǎn)：通過會(huì)員費(fèi)及押金的收入為

19、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備現(xiàn)金流，利用此資金進(jìn)行項(xiàng)目的低成本融資及開發(fā)投資現(xiàn)金流儲(chǔ)備。 根據(jù)養(yǎng)老公寓面積大小、服務(wù)程度、服 務(wù)項(xiàng)目制定不同押金及服務(wù)費(fèi)。 前期可考慮出售少部分比例物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn) 行快速資金回流，平衡運(yùn)營(yíng)開發(fā)成本。 儲(chǔ)備大量押金可為項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)開發(fā)提 供現(xiàn)金流。養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式 同時(shí)，由于國(guó)家及地方政府近年來相繼出臺(tái)養(yǎng)老行業(yè)相關(guān)政策，可考慮從養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中獲得政策扶持，降低相關(guān)成本；并嘗試與資本進(jìn)行合作，擴(kuò)大項(xiàng)目整體收益。養(yǎng)老用地優(yōu)先安排項(xiàng)目拿地尋求貸款利息優(yōu)惠養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)民用能源費(fèi)用支持利用合作方運(yùn)營(yíng)配套資源帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展，并從中學(xué)習(xí)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)投資機(jī)構(gòu)合作吸引資本市場(chǎng)資金注入降低成

20、本成本項(xiàng)目工程量（）單價(jià)（元/）總價(jià)（萬元）備注土地成本150523171425799.64通過克爾瑞軟件查詢數(shù)據(jù)建安成本150523200030104.6根據(jù)上海市青浦區(qū)周邊項(xiàng)目情況推算裝修成本150523180027094.14前期規(guī)費(fèi)1505235007526.15管理費(fèi)用/3620.98（土地+建安+裝修+前期）*4%銷售費(fèi)用/5525銷售收入*5%稅費(fèi)（5年）/9721.39營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、印花稅、不可預(yù)見成本/2715.74（土地+建安+裝修+前期）3%總計(jì)/112107.64收入項(xiàng)目工程量（）單價(jià)（元/）總價(jià)（萬元）備注（假設(shè)5年內(nèi)項(xiàng)目銷售完畢）公寓銷售8500013

21、000110500通過克爾瑞軟件查詢數(shù)據(jù)與太平洋保險(xiǎn)合作公寓（自持）30000/7200購(gòu)買200萬太平洋養(yǎng)老產(chǎn)品獲得使用權(quán)+會(huì)員費(fèi)約300戶，1戶1老人，預(yù)估60%入住率商業(yè)部分（自持）400003.5元/天20440根據(jù)青浦朱家角地區(qū)商鋪情況推算預(yù)估80%出租率會(huì)員費(fèi)/80000/人/年（平均）28080項(xiàng)目共780戶，預(yù)估1.5位老人1戶總計(jì)166180天地健康城分析（預(yù)估）天地健康城分析（預(yù)估）-地產(chǎn)混合銷售類64.22%4.19%15.27%16.32%收入占比（5年）公寓銷售合作公寓自持商業(yè)自持會(huì)員費(fèi)按照假設(shè)5年內(nèi)項(xiàng)目可售公寓銷售完畢，從圖表可以看到，5年期內(nèi)公寓銷售收入占比最大、其次為會(huì)員費(fèi)、商業(yè)租金