人口年齡結(jié)構(gòu)與中國房價

1、摘要1關(guān)鍵詞1Abstract1Keysords2一、緒論21.1 引言21.2 國內(nèi)外文獻綜述21.3 人口年齡結(jié)構(gòu)概念3二、我國人口年齡結(jié)構(gòu)變化歷程與住宅市場32.1 我國人口年齡結(jié)構(gòu)變化歷程42.2 我國住宅市場42.3 我國人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響5三、人口年齡結(jié)構(gòu)與住宅價格關(guān)系的實證分析53.1 數(shù)據(jù)描述53.2 模型設(shè)定與變量說明63.3 估計方法與實證結(jié)果7四、完善人口年齡結(jié)構(gòu)與房價關(guān)系的對策104.1 開放計劃生育限制，一定程度上鼓勵生育104.2 提高居民收入，注重分配的公平性114.3 引導(dǎo)商品住宅市場結(jié)構(gòu)，大力促進保障房建設(shè)114.4 語124.5 獻13人口年齡結(jié)構(gòu)

2、與中國房價摘要：自從2004年以來我國的房價呈現(xiàn)出快速上漲、幅度較大、范圍較廣的發(fā)展態(tài)勢，有關(guān)專業(yè)學(xué)者也從各個不一樣的角度對其進行研究和分析比如對土地制度、貨幣制度、投機以及城鎮(zhèn)化等均提出對推動我國住宅市場的迅猛發(fā)展的各式各樣的解釋，但是卻始終沒有一個統(tǒng)一的得到廣泛認可的結(jié)論。本文試圖從人口年齡結(jié)構(gòu)的角度來對房價快速上漲的原因進行研究和解釋，和大部分研究文章不同的是本文僅僅是從人口年齡結(jié)構(gòu)的角度分析住房價格背后的人口因素。本文運用1999-2012年的面板數(shù)據(jù)研究我國人口年齡結(jié)構(gòu)對我國三大經(jīng)濟板塊住宅價格產(chǎn)生的影響情況，結(jié)果表明人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅價格的變化影響程度從東部至西部呈現(xiàn)出逐漸降低的趨

3、勢，同時之間呈現(xiàn)負相關(guān)的關(guān)系；中國經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型和階段性的人口政策使得我國老年人口的增加并不會讓住宅的價格出現(xiàn)明顯的下降，基于以上的分析進而有針對性地提出較為科學(xué)合理的完善對策，切實積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化，更加關(guān)注高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量已是目前我國推進城鎮(zhèn)化工作的重中之重。關(guān)鍵詞：人口年齡結(jié)構(gòu)；房價；住宅市場Abstract:Since2004Chinahasshownrapidriseinhouseprices,abigmargin,broaderdevelopmenttrend,relevantprofessionalscholarsfromalldifferentangles,suchasitsr

4、esearchandanalysisofthelandsystem,monetarysystem,aswellasurbanspeculationofallputforwardtopromotetherapiddevelopmentofChina'shousingmarketofmanyinterpretations,butalwaysthereisnosinglewidelyacceptedconclusions.Thispaperattemptsfromtheperspectiveofthepopulationagestructuretostudyandexplainthereas

5、onsfortherapidriseinhouseprices,andmostoftheresearcharticleshereinaremerelydifferentdemographicfactorsbehindhousingpricesfromtheperspectiveofthepopulationagestructure.Thisarticlefrom1999-2012PanelDataofChina'spopulationagestructureinfluencethesituationofChina'sthreemajoreconomicblockshousing

6、pricesproducedresultsshowedchangesinthepopulationagestructureimpactonhousingpricesfromeasttowestshowingadecreasingtrend,whileexhibitingnegativecorrelationbetween;thetransformationofChina'seconomicsystemandperiodicpopulationpolicysoastoincreaseourelderlypopulationdoesnotmakehousingpricesdroppedsi

7、gnificantly,basedontheaboveanalysisthusputsforwardmorescientificPerfectionofreasonable,effectiveandactivelyandsteadilypromoteurbanization,paymoreattentiontohighqualityofurbanizationiscurrentlyourmostimportanttaskofpromotingurbanization.KeysordsPopulationagestructureRates；HousingMarket一、緒論1.1引言在2003年

8、國家明確提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟至關(guān)重要的支柱產(chǎn)業(yè)政策以來，我國各個地方的房地產(chǎn)投資保持著十分火熱且持續(xù)高漲的情況，從而使我國發(fā)生了較大程度的改變：在一方面上，我國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出不斷迅猛發(fā)展的態(tài)勢，同時經(jīng)濟增長狀況也十分的良好，在另一方面上，我國的少兒人口年齡結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)出逐漸降低的趨勢。無論是工作還是生活，從一個中國人的傳統(tǒng)觀念來看，能夠擁有一套屬于自己的住房是對一個城市具備歸屬感的最核心的表現(xiàn)。伴隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷深入和發(fā)展，相當多的畢業(yè)生以及外來務(wù)工人員開始遷徙到城市區(qū)域，同時較為發(fā)達的城市也吸引了大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移至城市，進而促進城市住宅市場需求的快速增長。從2003年的121號文件、

9、2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及“90/70"、2010年的“新國十條”、2011“新國八條”、2013年的“房產(chǎn)稅、限購令”，我國宏觀層面的調(diào)控政策和房價持續(xù)了10年的艱苦對抗，可是除了2008年爆發(fā)的大規(guī)模的金融危機，我國樓市調(diào)控的政策就好像打在海面上一樣軟弱無力，起不到什么至關(guān)重要的積極意義。高房價目前已經(jīng)是非常嚴峻且不得不解決的社會經(jīng)濟以及民生問題，其直接關(guān)系到整個國家的穩(wěn)定和發(fā)展。相關(guān)學(xué)者們往往會把住房市場當作一個整體來對其和人口年齡結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系進行分析研究，這盡管在一定程度上表明了我國人口年齡結(jié)構(gòu)和房市的普遍關(guān)系，但卻混淆了住宅細分市場房價的實際變化情

10、況，從而無法較為全面客觀地了解人口年齡結(jié)構(gòu)和住宅細分市場之間的關(guān)系。1.2 國內(nèi)外文獻綜述Mankiw與Weil和Holland在最早的時候通過美國的相關(guān)專業(yè)數(shù)據(jù)對出生率以及實際人口規(guī)模對住宅價格產(chǎn)生的影響進行了研究分析，從而嚴格地證明了人口年齡結(jié)構(gòu)的不斷轉(zhuǎn)變的確是上世紀六、七十年代美國房價呈現(xiàn)出不斷迅猛提升的首要因素，同時較為精確地預(yù)計出在二十年之后，美國的房價開始呈現(xiàn)下跌的趨勢。其他一些學(xué)者對Mankiw與Weil和Holland提出的看法進行了深層次地探討和分析。Poterba認為人口因素比如家庭實際的戶數(shù)或者是家庭的其他表現(xiàn)，確實可以利用對住宅需求的實際影響進而對住宅的價格變動產(chǎn)生影響

11、，但是對于具體什么時候會對房價開始產(chǎn)生影響存在一定的疑慮。因為人口因素并不是影響房價的唯一因素，因此必須進行實證研究來進一步切實地檢驗人口變量對房價變動的實際解釋程度。Poterba對20世紀80年代美國的其他不同城市進行實證研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口和房價的變動情況并沒有存在任務(wù)的關(guān)系，由于一部分人口增長更快的城市卻沒有產(chǎn)生相關(guān)房價上漲的情況。國內(nèi)的徐建煒等把人口結(jié)構(gòu)的變化作為研究的切入點對我國的住房價格保持較高的水平現(xiàn)象進行了研究分析，通過對比不同的經(jīng)濟合作組織國家的情況以及經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)微觀和宏觀層面的相關(guān)數(shù)據(jù)與經(jīng)驗在研究上都支持這樣的結(jié)論：老年人口比例的提高會對房價的上漲起到一定的抑制作用，可是少年人

12、口比例的增加會帶來房價的上漲，同時提出如果從人口結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)在2015年之后中國的房價將不會再具備快速上漲的基礎(chǔ)，房價總體的水平將開始慢慢呈現(xiàn)出弱化的趨勢。陳斌開等人基于人口普查微觀家戶的數(shù)據(jù)對人口結(jié)構(gòu)和住房的需求之間的關(guān)系進行嚴謹且詳細的實證研究發(fā)現(xiàn)中國居民住房的需求和實際年齡情況之間有著十分密切的關(guān)系，“嬰兒潮”非常有可能是自從2004年以來我國住房的價格不斷迅猛提高的的至關(guān)重要的因素并且以人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變作為核心對1999-2005年國內(nèi)的住房需求進行了一定的預(yù)測，結(jié)果發(fā)現(xiàn)我國的住房需求實際增長率與自從2004年以來的住房價格的變化情況非常的吻合。1.3 人口年齡結(jié)構(gòu)概念通常我們所說的人

13、口年齡結(jié)構(gòu)主要是指一定階段內(nèi)各個年齡組人口占全體總?cè)丝谥械谋壤?，它是過去與目前人口出生、死亡以及遷移變動對人口發(fā)展的綜合作用，同時也是經(jīng)濟發(fā)展與社會進步的體現(xiàn)，又是今后人口再生產(chǎn)變動的基礎(chǔ)與起點。人口年齡結(jié)構(gòu)不單單對未來人口進一步發(fā)展的類型、速度以及具體趨勢有產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，同時也會對未來的社會經(jīng)濟整體的發(fā)展和改革進程產(chǎn)生一定程度的意義和作用。二、我國人口年齡結(jié)構(gòu)變化歷程與住宅市場2.1 我國人口年齡結(jié)構(gòu)變化歷程在新中國正式建立之后，伴隨著國家在醫(yī)療衛(wèi)生等方面進行投入的程度不斷的加強，我國整體的人口健康情況不斷得到改善，從而人口死亡率在呈現(xiàn)出迅速且不斷降低的趨勢，尤其是在低年齡人口比其他年

14、齡人口的死亡率方面上更是有了巨大幅度的降低，但是我國的出生率一直仍維持在一個相對較高的水平，所以人口在一定階段內(nèi)表現(xiàn)出爆炸式的增長。之后因為人口出生率以及死亡率的持續(xù)下降，漸漸產(chǎn)生了人口年齡金字塔頂上凸出的領(lǐng)域并且這個凸出的領(lǐng)域伴隨著時間的不斷推移也在不斷的移動當中，主要表現(xiàn)在從未成年發(fā)展到成年，進而發(fā)展到老年階段，這慢慢地也就形成了中國的人口年齡結(jié)構(gòu)從年輕型與成年型逐漸朝老年型發(fā)生轉(zhuǎn)變，人口年齡結(jié)構(gòu)和人口的轉(zhuǎn)變之間的關(guān)系變得越來越緊密。1953年與1964年我國在進行第一以及第二次全國人口普查的時候，結(jié)果顯示人口年齡結(jié)構(gòu)差不多都屬于年輕型，在進入20世紀70年代之后，尤其是在對計劃生育政策進

15、行較大范圍的推廣和施行之后，我國的人口出生率以及生育率呈現(xiàn)迅速下降的趨勢，直接導(dǎo)致少年人口的比重下降，老年人口的比例得到提高，進而加快了人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變過程。在1982年進行第三次全國人口普查的時候，我國人口年齡結(jié)構(gòu)已開始踏入成年型的階段，到了20世紀90年代之后，人口老齡化速度不斷提高，我國的人口年齡結(jié)構(gòu)也逐漸朝老年型進行轉(zhuǎn)變，從整體來看我國的人口年齡結(jié)構(gòu)自從20世紀60年代以來呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢。2.2 我國住宅市場根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)我們可以看到在2013年M2同比增長13.5%,國內(nèi)的住宅商品房成交額累計一共完成67694.8億元，同比增長26.5%;住宅商品房成交面積一共完成

16、115722.6萬平方米，同比增長17.4%。在城市分化上面來分析，一些較為熱門的一二線城市潛在的需求出現(xiàn)嚴重的供應(yīng)不足，住宅的價格具體的上漲空間非常大，而大部分的二線城市的供需情況基本保持平衡的狀態(tài)，價格相對較為穩(wěn)定，經(jīng)濟以及人口對其未來的發(fā)展前景較好，范圍較廣的三四線城市的住宅供應(yīng)充足可是潛在的需求比較弱，不具有使住宅價格得到上漲的動力。在時間長度上面來分析自從1999年以來我國的東、中、西部的住宅整體呈現(xiàn)出從慢至快的不斷提高的走勢。尤其是在東部在2003年之后住宅的價格有了較大幅度的提升，中部以及西部與東部相比較來看住宅的價格漲幅比較小，并且中部以及西部的住宅價格和其上漲的幅度差不多是一

17、樣的情況。2.3 我國人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響自從20世紀90年代開始，我國的人口年齡結(jié)構(gòu)便呈現(xiàn)出逐年降低的趨勢，特別是在1998年實行房改政策之后我國的人口年齡結(jié)構(gòu)迅速下降，和1990年的人口普查數(shù)據(jù)進行比較分析，2000年我國的人口年齡結(jié)構(gòu)下降了10.3個百分點，這也是由于我國在20世紀80年代突然產(chǎn)生的第三次嬰兒潮，他們在21世紀之后慢慢踏入了青年階段，就在這樣的時代環(huán)境下，我國的“人口紅利”開始出現(xiàn)，進而對我國經(jīng)濟的增長形成了積極的影響，進而提高了對提高居住環(huán)境水平的需求，所以進入商品住宅消費者的行列，人口年齡結(jié)構(gòu)不斷的迅速轉(zhuǎn)變導(dǎo)致了我國住宅需求的迅猛提升，直接推動了我國住宅市場的

18、快速發(fā)展。三、人口年齡結(jié)構(gòu)與住宅價格關(guān)系的實證分析3.1 數(shù)據(jù)描述通常我們可以把房地產(chǎn)的價格分為好多方面比如住宅價格、商業(yè)用房價格以及工業(yè)用房價格等等。本文進行研究的對象主要是針對國內(nèi)的住宅市場，進行細又可以分為別墅和普通商品房市場，因此本文研究的具體變量為這兩個市場的房屋價格。本文所研究的人口年齡結(jié)構(gòu)（又被成為撫養(yǎng)比例）主要是指15歲以下以及64歲以上的人群在15-64歲人群中所占的比重，細分下去又能夠分為少年人口年齡結(jié)構(gòu)（15歲以下人口在工作人口所占的比例）以及老年人口年齡結(jié)構(gòu)（64歲以上人口在工作人口所占的比例）。lOQOO.CDJr30QOT.CO：>ISOtK.CODJ-500

19、0COO3-cojr10,000020.00003口血004O.0CCO5D.OCO0flC.OOOC地托養(yǎng)比例圖3.1.1全國普通住宅商品房房價（元）與人口年齡結(jié)構(gòu)（為關(guān)系從圖3.1.1我們能夠清楚地看到國內(nèi)普通住宅商品房房價和撫養(yǎng)實際比例的關(guān)系，隨著人口年齡結(jié)構(gòu)的逐漸提高普通住宅價格呈現(xiàn)緩慢下降的趨勢"11>0000MHO33叩8=皿050CKX3：ECIEN代罪比東部以齊瑞小I中部H'.*IMUMMWM4UMMAMfrVHtikitLt西部ppX!DOCKRDOC期4DDOCKI500000hi購匯0cxcp30mwocco冉皿閨ccc處看比WI雅明價pzmcr1

20、-1-I173taODRocfi6JtilCKnjC.T1;IITiTlullTTuTRgDC30EDO«0OQQ物401X0批Ett圖3.1.2人口年齡結(jié)構(gòu)與房價的關(guān)系從圖3.1.2我們清楚地看到人口年齡結(jié)構(gòu)和住宅價格直接呈現(xiàn)出反向相關(guān)的關(guān)系，換句話說就是當人口年齡結(jié)構(gòu)下降的時候，住宅房價反而上升，人口年齡結(jié)構(gòu)上升，住宅比例下降；人口年齡結(jié)構(gòu)對東部住宅房價所產(chǎn)生的影響最深并且相當集中，而中部以及西部住宅的房價和人口年齡結(jié)構(gòu)的具體相對都較為分散。人口年齡結(jié)構(gòu)對普通住宅的房價以及別墅的房價產(chǎn)生影響的具體程度存在一定的不同，因此在進行住宅價格分析的時候進行統(tǒng)一的論調(diào)是相當不科學(xué)的，每一個

21、市場都具有具有獨特的表現(xiàn)。3.2 模型設(shè)定與變量說明在構(gòu)建計量分析模型的時候，對之前相關(guān)專業(yè)人士研究的成果之上與我國的實際情況進行有效結(jié)合，從而建立新的房價函數(shù)來合理有效地對人口年齡結(jié)構(gòu)等因素對我國住宅價格產(chǎn)生的影響進行切實地考察。住宅價格的波動除了要受人口因素的影響以外，具和城市化率以及經(jīng)濟等居住性因素也有密切的關(guān)系，同時對住宅市場需求產(chǎn)生影響的因素還包含了政策性以及投機性的因素.本文進行人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅價格產(chǎn)生的影響主要是考慮人口年齡結(jié)構(gòu)對居住性需求產(chǎn)生一定的作用并且進而對住宅價格產(chǎn)生影響.所以在選取的影響因素里并沒有選擇投機性的指標，而是選取了人均GDR人口自然增長率以及城鎮(zhèn)化率，本文

22、在對這些因素進行控制之后然后接著進行研究分析。為了對人口年齡結(jié)構(gòu)對房價所能產(chǎn)生的影響進行更為嚴謹詳細的分析，本文在研究的過程當中設(shè)定了雙對數(shù)模型以及單對數(shù)模型，利用雙對數(shù)模型對房價對人口年齡結(jié)構(gòu)之間的彈性變化進行分析，利用單對數(shù)模型的設(shè)定對人口年齡結(jié)構(gòu)絕對值變化對房價相對值變化產(chǎn)生的影響進行研究分析，本文主要對單對數(shù)模型進行分析，雙對數(shù)模型輔助分析。本文通過對我國1999-2012年31個省、自治區(qū)以及直轄市的數(shù)據(jù)進行收集,從而進一步對人口人口年齡結(jié)構(gòu)和住宅市場房價之間的關(guān)系進行研究分析，從1999年開始選擇數(shù)據(jù)是由于我國的房改制度是從1998年開始進行,之前的福利分房體制并不在本文研究的范疇

23、之內(nèi)。表3.2.1控制變量的統(tǒng)計描述（全國）變量名最小值最大值平均值標準差人均GDP開元）2.45893.17321.55217.471人口自然增長率（%-1.35037.5476.1174.106城巾化舉（%13.47089.30045.64416.1803.3估計方法與實證結(jié)果3.3.1 全國回歸結(jié)果（1）雙對數(shù)模型。我國的住宅房價和人口年齡結(jié)構(gòu)的具體回歸情況見表3.3.1。從國內(nèi)的整體范圍來看我國人口年齡結(jié)構(gòu)和房價之間呈現(xiàn)出明顯的負相關(guān)關(guān)系，其中房價對人口年齡結(jié)構(gòu)的彈性值為-0.167,換句話說就是當人口年齡結(jié)構(gòu)的變化率每增加1%房價也會跟著下降16.7%。通過深入地分析可以進一步發(fā)現(xiàn)我

24、國少年的人口年齡結(jié)構(gòu)和房價之間的關(guān)系也呈現(xiàn)出負相關(guān)的關(guān)系，相反的老年人口年齡結(jié)構(gòu)和房價之間呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系，兩者都變現(xiàn)得較為明顯。房價對少年人口年齡結(jié)構(gòu)的彈性為-0.135,房價對老年人口年齡結(jié)構(gòu)的彈性為0.0618,人口年齡結(jié)構(gòu)對我國住宅房價變化的解釋程度為28.4%,而少年人口年齡結(jié)構(gòu)和老年人口年齡結(jié)構(gòu)對我國住宅房價的變化情況的解釋程度達到了49.1%。表3.3.1我國房價與人口年齡結(jié)構(gòu)的回歸結(jié)果VARIABLES(1)Houseprice(2)Houseprice(3)Houseprice(4)Houseprice人口年齡結(jié)構(gòu)*-0.168-0.0402(0.0135)(0.114)少

25、年人口年齡結(jié)構(gòu)*-0.136*-0.101(0.00772)(0.0324)老年人口年齡結(jié)構(gòu)*0.0619*0.0811(0.0101)(0.0285)GDP*2.739*2.530(0.118)(0.130)人口增長率*0.0361*0.0630(0.00976)(0.0124)城巾化率_*0.05030.0289(0.0300)(0.0301)Constant*1.825*-0.719*1.506-0.305(0.0486)(0.239)(0.0366)(0.219)Observations387380387380AdjustedR-squared0.2850.8120.4920.817(

26、2)單對數(shù)模型。如表3.3.2我們可以清楚地看到我國住宅的房價和人口年齡結(jié)構(gòu)回歸結(jié)果具體情況。根據(jù)國內(nèi)的整體范圍來看回歸結(jié)果的具體數(shù)據(jù)，住宅的價格和我國人口年齡結(jié)構(gòu)之間存在反向的關(guān)系，當少年人口年齡結(jié)構(gòu)得到一定的提升時，住宅價格則呈現(xiàn)出降低的趨勢，隨著老年人口年齡結(jié)構(gòu)的提升，住宅價格則呈現(xiàn)出不斷上升的走勢。表3.3.2我國普通房價、別墅價與人口年齡結(jié)構(gòu)的回歸結(jié)果VARIABLES普通房價(2)普通房價(3)別墅價(4)別墅價少年人口年齡結(jié)構(gòu)*-0.019*-0.021(0.001)(0.001)老年人口年齡結(jié)構(gòu)*0.019*0.021(0.003)(0.004)人口年齡結(jié)構(gòu)*-0.016*-0

27、.018(0.001)(0.001)常數(shù)項_*4.005_*3.677*4.331*3.960(0.051)(0.054)(0.054)(0.057)觀測樣本量387387387387AdjustedR-squared0.2760.4450.2970.4793.3.2三大經(jīng)濟板塊回歸結(jié)果人口年齡結(jié)構(gòu)對國內(nèi)東部、中部以及西部三大板塊的房價具體產(chǎn)生的影響情況如表所示。人口年齡結(jié)構(gòu)對國內(nèi)住宅價格的實際解釋程度依據(jù)東部到西部的方向呈現(xiàn)逐漸降低的趨勢，人口年齡結(jié)構(gòu)和國內(nèi)住宅的價格之間存在著反向相關(guān)的關(guān)系同時人口年齡結(jié)構(gòu)對我國住宅價格的變化影響的深淺在東部至西部的方向上也是呈現(xiàn)出逐漸減少的走勢；往深層次進

28、一步分析人口年齡結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)我國的少年人口年齡結(jié)構(gòu)的提高會帶動國內(nèi)住宅價格的上升并且少年人口年齡結(jié)構(gòu)對我國住宅價格的影響程度在東部至西部的方向上呈現(xiàn)出逐漸降低的趨勢；老年人口年齡結(jié)構(gòu)的提高則會伴隨著住宅價格的下調(diào)，老年人口年齡結(jié)構(gòu)對我國中部住宅價格產(chǎn)生的影響最深，而對東部住宅價格產(chǎn)生的影響最小，特別需要說明的是老年人口年齡結(jié)構(gòu)的上升會帶來東部別墅價格的下降。表3.3.2撫養(yǎng)比例對我國三大經(jīng)濟板塊房價的影響對比板塊解釋程度撫養(yǎng)比例少年撫養(yǎng)比例老年撫養(yǎng)比例全國27%-30%下降1.6-1.8下降1.9%-2.1%1.9%-2.1%東部30%-40%下降2%-3%下降2%-4%上升2%（普）下降1.

29、7%（別）中部15%-30%下降1%-2%下降2%-3%上升4%-5%四部6%-20%下降1%-2%下降1%-3%上升2%-5%3.3.3小結(jié)根據(jù)以上的分析我們可以清楚的得出以下的結(jié)論:第一在我國整體回歸的結(jié)果和東部、中部以及西部三大板塊回歸結(jié)果進行對比分析能夠發(fā)現(xiàn)整體回歸結(jié)果對于我國的東部與西部并不是很適用，用其來解釋我國東部顯示解釋程度不高，而用來解釋西部又顯得過高。如果將東、中、西三大板塊合理地分開來看則能夠更清楚地發(fā)現(xiàn)由于國內(nèi)各個地域現(xiàn)狀不一，其具體人口年齡結(jié)構(gòu)對房價產(chǎn)生的影響程度也會有所不一致。第二我國不斷增加的老年人口實際上并不會讓國內(nèi)的住宅價格出現(xiàn)明顯的下降趨勢，這可能是由于目前

30、我國正在經(jīng)歷經(jīng)濟制度的艱難轉(zhuǎn)以及和階段性的人口政策之間存在著密不可分的聯(lián)系。第三我國東部、中部以及西部在受到人口年齡結(jié)構(gòu)的影響上面存在相對較大的不同，這是由于我國特殊的政策國情以及當前整體經(jīng)濟的發(fā)展程度所致。鄧小平同志在1978年提出的直接改變整個經(jīng)濟發(fā)展形式和狀態(tài)的重要政策一一讓一部分人以及地區(qū)先富裕起來，帶動落后地區(qū)逐步真正實現(xiàn)共同富裕，而我國的東部地區(qū)便受到一些經(jīng)濟優(yōu)惠政策首先壯大起來，形成了現(xiàn)今東部和西部較大經(jīng)濟差異的格局，從而間接影響其收入以及消費觀念的不同，與西部進行比較，東部的整體的儲蓄情況更為豐裕，老年人對下一代在買房方面進行幫助的能力更高，所以其人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅價格的影響程

31、度更大。四、完善人口年齡結(jié)構(gòu)與房價關(guān)系的對策4.1 開放計劃生育限制，一定程度上鼓勵生育從計劃生育政策正式頒布并且真正實施之后，全國整體進行遵守以及執(zhí)行表現(xiàn)相對嚴格和良好，從而讓全國的生育率在較長時間內(nèi)都能保持在一個較低的水平。在目前老年人口數(shù)量以及比例呈現(xiàn)逐漸上升趨勢的情況之下，切實保證生育率的低水平能夠真正讓總?cè)丝诘哪挲g結(jié)構(gòu)控制在一個科學(xué)合理的水平，進而讓我國能夠一直擁有人口紅利的優(yōu)勢。但是把眼光放遠來看如果保持生育率的不斷降低將會使得我國的人口年齡結(jié)構(gòu)產(chǎn)生“頭重腳輕”的嚴重畸形形態(tài)結(jié)構(gòu)，換句話說就是相當多的人口集中在50甚至65歲以上，而青年人與少年兒童的整體人數(shù)太少，長期保持下去不單單

32、會對我國的老年人撫養(yǎng)壓力有個較大的提升，也會對我國的經(jīng)濟發(fā)展起到一定程度的制約作用，限制社會的需求，從而對房地產(chǎn)市場的持續(xù)良好發(fā)展產(chǎn)生不良的影響。4.2 提高居民收入，注重分配的公平性之所以我國的房價一直居高不下的原因之一是由于我國的投資型購房需求一直保持在較高的水平，特別是當宏觀層面的一系列限購政策正式頒布之前的投資投機型購房更是在市場中占據(jù)了一個相當大的比例。但是因為不可避免的貧富差距現(xiàn)狀，在一方面房價被投資型的需求帶到了一個較高的程度，而在另一方面較多的低收入群體完全不具備進行支付的能力，往往只能望樓興嘆。當這種情況一直得不到改善，特別是在房地產(chǎn)市場最狂盛的階段，貧富分化會更加的嚴重，人們能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)進行自由的投資從而讓自己的財富在短時間內(nèi)大幅度地提升，進而富者更富，貧者更貧的情況將在所難免會發(fā)生。因此如何更好的真正保證社會群體收入分配的公正公平，切實縮小貧富之間的距離，同時對那些剛需人群第一次進行購房給予一定的優(yōu)惠政策，對房地產(chǎn)市場的供給以及需求進行有效的平衡將是我國政府必須重點關(guān)注以及解決的問題。4.3 引導(dǎo)商品住宅市場結(jié)