寫字樓節(jié)能降耗控制方案分析

1、廣發(fā)銀行大廈節(jié)能降耗控制方案（2015年）在全球化倡導節(jié)能減排的背景環(huán)境下，努力探索寫字樓的節(jié)能降耗問題，對于充分發(fā)揮其綜合服務功能，提高服務管理質量，降低人力、水電及維修材料消耗，減少整體運行成本，有著較為積極進步的意義。廣發(fā)銀行大廈是一座能夠為業(yè)主提供水、電、中央空調、電梯、通風、通訊、網(wǎng)絡以及消防監(jiān)控等綜合性保障功能的5A甲級寫字樓，由于其運行過程涵蓋了人力資源管理、物業(yè)管理服務、工程技術等管理系統(tǒng)，必然涉及項目復雜的人、材、物消耗。因此，特制定廣發(fā)銀行大廈節(jié)能降耗控制方案，得以實現(xiàn)廣發(fā)銀行大廈節(jié)能降耗目標。一、廣發(fā)銀行大廈能耗及工程部成本組成。（一）、電能耗：大類分為動力用電和照明用電

2、，細分為以下六個方面。1、中央空調主系統(tǒng)（主機、冷熱泵類、新風設備、末端設備等）；2、電梯運輸系統(tǒng)（電梯用電、井道用電、轎廂用電）；3、公區(qū)照明設備系統(tǒng)（分普通和應急類，如走道照明、樓梯間照明、地下車場照明、設備房照明、機房空調、通信設備、物業(yè)用房自用電等）；4、給排水系統(tǒng)（生活泵、消防及噴淋泵、排污泵）；5、安防消防弱電智能化設備（車場管理系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）；6、通風系統(tǒng)（排煙、排風、正壓送風、衛(wèi)生間排氣風機等）；（二）、水能耗：主要分為三部分，有生活用水、消防空調用水、綠化保潔用水（其中生活用水分為公衛(wèi)用水、業(yè)主經(jīng)營用水、業(yè)主套內用水及物業(yè)自用水）。（三）、天然氣能耗：

3、主要為大廈制暖季中央空調系統(tǒng)鍋爐用氣。（四）、物資采購成本：主要為維修工具、材料、配件及日常辦公用品類。（五）、工程維保、改造及新建項目成本：主要為需要外包的維保項目、工程改造或新建項目（如電梯維保、中央空調主機維保、生活水箱的清洗消毒及水質檢測、幕墻玻璃破損更換的外包工程、大廈化糞池的疏通清理工程、大廈漏水部位的維修工程及物業(yè)用房建設工程等）。（六）、部門人力成本：主要為員工薪酬和福利待遇。二、廣發(fā)銀行大廈水、電、氣能耗分析及節(jié)能建議。（一）電能耗：從大廈2014年6月至2015年5月共計12個月的電能耗統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，本項目電能耗費用為1743056.00元，占比達水電氣總能耗的75%,

4、因此是大廈能耗控制的重點，主要細分為六個方面；中央空調主系統(tǒng)（主機、冷熱泵類、新風設備、末端設備等）、電梯運輸系統(tǒng)（電梯用電、井道用電、轎廂用電）、公區(qū)照明設備系統(tǒng)（分普通和應急類，如走道照明、樓梯間照明、地下車場照明、設備房照明、機房空調、通信設備、物業(yè)用房自用電等）、給排水系統(tǒng)（生活泵、消防及噴淋泵、排污泵）、安防消防弱電智能化設備（車場管理系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）、通風系統(tǒng)（排煙、排風、正壓送風、衛(wèi)生間排氣風機等）。1、中央空調系統(tǒng)（主機、冷熱泵類、新風設備、末端設備等，本大廈中央空調主機為單制式水冷機組，3臺主機，主要用于夏季供冷）：從中央空調全年電能耗數(shù)據(jù)（50萬元）來

5、看占比達到用電總費用的28%左右，是用電能耗大戶占電能耗，當然此數(shù)據(jù)是在大廈未滿入住率的情況且只開1臺離心機的情況下，今后此數(shù)據(jù)占比還會上升，工程部今年的用電控制目標若是入住率變化不大時，維持此數(shù)據(jù)并盡力降低6個百分點左右，即節(jié)能3萬元左右。前提是滿足客戶的需求和辦公舒適環(huán)境，不能以降低服務品質來做節(jié)能降耗，對物業(yè)而言客戶的需求永遠是第一位的。今年，部門計劃通過以下五個方面對本大廈中央空調系統(tǒng)電能耗進行節(jié)能控制。（工程部負責）、通過調整中央空調主機系統(tǒng)的冷凍水出水溫度來實現(xiàn)節(jié)能。一般來講，冷凍水的溫度每升高1C能耗下降3%。長期以來，人們將制冷工況7-12C（冷凝溫度由環(huán)境決定）作為中央空調系

6、統(tǒng)的標準工況，有超過80%以上中央空調系統(tǒng)的使用者在整個運行中都嚴格的“遵守”了這一標準工況，這就無端耗費了大量的能源。目前中央空調調節(jié)室內溫度的傳統(tǒng)的方式是按標準工況進行的，冷凍水溫度7c保持不變，當不需要太多冷量時，電磁閥門自動關閉，既室內的溫是通過流量的調節(jié)來控制的，我們稱之為“量的調節(jié)”。傳統(tǒng)的中央空調系統(tǒng)“量的調節(jié)”是一種極其不經(jīng)濟的調節(jié)方式，其做法損耗了更多的電力，應倡導對中央空調進行“質的調節(jié)”。而通過控制中央空調冷凍水的出水溫度來調節(jié)室內的溫度，此種調節(jié)方式稱之為“質的調節(jié)”，其“質的調節(jié)”好處是降低了單位冷量的能耗，特別是在過渡月份期間，如5月份和10月份，因末端設備相對有較

7、大的換熱余量，通過提高冷凍水的出水溫度，完全可以在不犧牲舒適度的前提下，達到節(jié)能的目的。其實在實際運行中，中央空調系統(tǒng)實現(xiàn)經(jīng)濟工況運行，不僅僅是每升高（或降低）1C,減少能耗約3%左右，還使得制冷機的制冷量有所增加；還會減少制冷機及配套水泵開啟的臺數(shù)，使節(jié)能效果更為顯著。如3臺制冷機以7c出水溫度按80%負荷運行，同2臺制冷機以10c出水溫度按100%負荷運行，后者所提供的冷量僅減少了9%（而不是17%），但減少的能耗約為25%。一般水的常溫在標準大氣壓及環(huán)境溫度為25c時，其溫度是25C,而空調制冷劑的換熱性能是水的10倍，空氣的20倍，寫字樓辦公環(huán)境溫度在24-26c是最舒適的，當冷凍水出

8、水溫度為10c時，空調系統(tǒng)管路、盤管風機設計施工符合規(guī)范的前提下，其末端風機盤管出風口溫度完全可以達到24C以下，滿足客戶辦公環(huán)境溫度要求。7c一般是主機的最低溫度制冷能力（有的機型可達5c或更低的溫度），相應的用電能耗及設備磨損會增大，浪費電能也不利于延長設備的使用壽命。制冷主機冷凍水出水溫度設置建議按下表執(zhí)行，如當月氣溫變化較大，可根據(jù)情況適時調整冷凍水出水溫度。中央空調制冷主機冷凍水出水溫度設定標準（附表1）月份4567891011冷凍水出水設置溫度（C）三月下旬開始換季維保不開機1097791010月中旬至11月中旬換季維保不開機、通過嚴格控制設備的啟停時間實現(xiàn)節(jié)能。一般寫字樓的空調開

9、啟時間從早上7、8點鐘到下午5、6點鐘，這個時間可根據(jù)項目的特點和實際運行經(jīng)驗進行微調。比如，寫字樓早上八點半或九點上班，那么員工一般在八點到九點之間將是主要人流時間，如果空調從開啟到樓內溫度合適的時間需要40分鐘至1個小時，那么我們在7點半鐘開啟比較合適，在負荷低的時候盡快把水溫降下來，客戶正常辦公時即可帶來舒適的感受。另外，在每年換季維保的月份不開機，在氣溫變化過渡性月份可以間歇性開機，如5月和10月。我們可以根據(jù)天氣的變化適時調節(jié)進出水量和溫度，必要時可關閉空調，開啟新風系統(tǒng)，或縮短空調的開啟時間。根據(jù)合同約定，周六開半天機，周日及大廈放假期間不開機也是節(jié)能的一個方面，同時可以降低人力成

10、本。需要加時空調的客戶根據(jù)公司規(guī)定執(zhí)行即可。制冷主機啟停時間建議按下表執(zhí)行，如當天氣溫變化與前一天較大時，可根據(jù)情況適時調整啟動時間。中央空調制冷主機啟停時間設定標準（附表2）月份4567891011主機啟動時間啟8：007:307:307:307:308:00主機停機時間二月下停9：3010:0010:0010:309:309:30主機啟動時間旬開始換季維保不開機啟13：0012:3012:3012:3013:0013:0010月中旬主機停機時間停15:0015:3015:3015:3015:0015:00至11月中說明早上氣溫不高，冷凍泵保持氣溫上升，下午氣溫高冷凍泵保持氣溫很高，下午氣溫

11、高冷凍泵保持氣溫很高，下午氣溫高冷凍泵保持氣溫下降，下午氣溫較高冷凍泵保持開半月早上氣溫不高，冷凍泵保持旬換季維保不開機、根據(jù)環(huán)境氣溫變化靈活掌握開停機，并利用好中央空調主機的自動控制系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）實現(xiàn)流量和溫度的調節(jié)科學運行是節(jié)能的重要舉措。根據(jù)環(huán)境氣溫變化靈活掌握開停機需要結合實際經(jīng)驗和大廈實際情況進行，空調班組領班應積極指導本專業(yè)員工正確合理的操作設備，學會分析運行數(shù)據(jù)，掌握系統(tǒng)運行狀態(tài)，控制設備運行數(shù)量，根據(jù)氣溫變化調整設備運行參數(shù)，及時調整設備啟動和停機時間。另一點是充分利用現(xiàn)有配套的中央空調主機的自動控制系統(tǒng)運行設備，從而達到節(jié)能的目的。、巡視、檢查、保養(yǎng)及維修對節(jié)能的積極推進作

12、用。一個運行良好的中央空調系統(tǒng)是節(jié)能管理的重要組成部分，而對系統(tǒng)的巡視、檢查、保養(yǎng)及維修則是空調系統(tǒng)運行良好的最有力的保障。所以我們建議空調主機需要由專業(yè)技術人員和公司對其進行維護保養(yǎng)，部門需嚴格按照設備廠家提供的運行要求進行管理。建議對各種設備及其附屬器件做預防性檢查，為早期發(fā)現(xiàn)故障、查找原因并進行檢修作準備，嚴格落實中央空調系統(tǒng)設施設備年度維保計劃。包括：運行人員一班一次檢查、本班組專業(yè)人員每月一次設備全面巡檢及每年檢修。機組修理分為：大修、中修、小修。周期如下所示：小修一小修一中修一小修一小修一中修一小修一小修一大修。每一大修周期基本包括六個小修和二個中修。維修時間參照：57年大修、2年

13、中修、12個月小修、每月定期檢查。以上的幾種節(jié)能方式不是獨立存在，可以根據(jù)寫字樓實際情況，將之組合起來使用，并在實際操作中嚴格執(zhí)行，這樣才能為節(jié)能降耗起到積極推進作用。、空調新風機及公共區(qū)域末端風機盤管啟停的節(jié)能建議。大廈配套的樓層空調新風機及公共區(qū)域末端風機盤管啟停合理設置有利于大廈的節(jié)能降耗工作?？照{新風機建議主要在換季維保及制冷季節(jié)分時段間歇性運行，主要是4月至10月上旬（7個月），周六周日及重大節(jié)假日不開啟，既能滿足大廈樓層新風的需要同時做到有效控制用電能耗。公共區(qū)域末端風機盤管的啟停需嚴格控制電能的使用，中央空調換季維保季節(jié)4月及10至11月中旬不開啟，周六周日及重大節(jié)假日不開啟，避

14、免浪費。啟停設置標準見下表：樓層空調新風機及公區(qū)風機盤管啟停時間設定標準（附表3）、月份分1-3456789101112樓層新風機啟停時間不開（周一至五開機，周六、日不開，重大節(jié)假日不開）一次7:30-8:00;二次12:00-12:30;三次16:00-16:30不開不開不開公區(qū)風機盤管啟停時間含衛(wèi)生間電梯廳8:3017:00不開（周一至五開機，周六、日不開，重大節(jié)假日不開）8:30-17:00不開不開8:3017:00風機盤管控制面板溫度設定（C）26制熱不開22制冷22制冷22制冷22制冷22制冷不開26制熱26制熱24臺，其中2臺為銀行專用，其2、電梯系統(tǒng)（電梯用電、井道用電、轎廂用電

15、，本大廈共有電梯能耗已計入廣發(fā)銀行）：從大廈2014年6月至2015年5月共計12個月的電能耗統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，電梯系統(tǒng)能耗最高在4萬多元左右，最少的月份在2萬多元，平均值在3.7萬左右，電梯全年用電為465360度，電費為444318元，占全年總電費比為25.5%。該數(shù)據(jù)是東邊裙樓5臺電梯基本沒有運行且大廈入住沒滿的情況下，電梯能耗今后會進一步上升，預計每月將達到5萬元左右。本大廈低、中、高區(qū)電梯本身配置有電能反饋功能，有一定節(jié)能作用，電梯的用電節(jié)能空間很小。主要可采取以下幾個方面進行電梯的節(jié)能降耗。（工程部負責）、調整電梯的運行管理方式，使其更科學合理。目前寫字樓的電梯有下列幾種運行方式：

16、一是群控管理，就是將多臺電梯集中控制，在樓層分配過程采用智能化模型，當電梯有外招時，可根據(jù)每一臺電梯的現(xiàn)狀進行分析處理，然后指令最合適的那一臺電梯（一般是就近原則，且未滿載）響應，本大廈的低、中、高區(qū)電梯均選用此種方式，該方式本身是一種節(jié)能的運行方式。充分利用電梯配套的智能化功能，如上下班高峰運行模式，利于提高運行效率,避免客戶等待和緩解載客高峰。本大廈的低、中、高區(qū)客梯均有此功能，現(xiàn)已啟用，具體時間段可根據(jù)大廈客流實際情況調整。如上班時，幾乎沒有下行乘客，客流基本上都上行，可轉入“上行客流方式”各區(qū)電梯都全力輸送上行乘客，全部乘客達到目的樓層后，立即反向運行。下班時，則可轉入“下行客流方式”

17、。本大廈已啟用電梯高峰運行模式，主要為低、中、高區(qū)電梯配備此功能。二是分散控制，就是電梯不聯(lián)網(wǎng)，每臺電梯各自運行，各自響應自己的外招（即獨立運行）。目前消防電梯就采用此種模式。此種模式又有如下幾種運行模式：電梯無召喚時?？吭谒跇菍樱浑娞轃o召喚時?？吭谥虚g樓層；電梯無召喚時?？吭谝粚?。此三種模式的能耗差別不大，后兩種在實際運行中比第一種略微節(jié)能。、電梯的維修維護與日常管理是節(jié)能的重要組成部分。目前大廈電梯正處于維保期內，由蒂森克虜伯電梯公司負責電梯的維修維護，物業(yè)公司負責日常巡視和監(jiān)督檢查電梯公司的維保工作。做好電梯日常維修，做好井道內相關機械部件的銹蝕處理，軌道保證不缺少潤滑油等措施有利于電

18、梯的良好運行，降低故障率，避免電梯部件磨損過大而造成能耗增加，降低配件的更換率，延長設備使用壽命從而起到節(jié)能降耗的目的。在較長節(jié)假日可關閉部分電梯或長期不使用的電梯可切斷電源也是節(jié)能的一種措施，如春節(jié)、裙樓電梯，從管理上控制有效控制可以起到少量的節(jié)能作用。、電梯相關照明等的節(jié)能控制。對于井道照明，因為用時才開啟，其能耗不大，節(jié)能效果不明顯，但是在平時的巡視、維修保養(yǎng)中同樣要嚴格控制，不用時立即關閉。認真按照管理制度執(zhí)行，不能出現(xiàn)長明燈。電梯轎廂照明、空調是電梯節(jié)能的一個著手點?，F(xiàn)在通行的做法是電梯停止不動后幾分鐘，電梯照明關閉，一旦有外招則自動打開。根據(jù)燈具實際性能和檢測數(shù)據(jù)，電梯轎廂頂部照明

19、（處消防應急照明外）建議全部改用LED照明系統(tǒng)，比普通日光燈可每年節(jié)能60%左右，且壽命長，同時有利于降低燈具維修更換率。部門計劃下一步對所有電梯的轎廂照明采用節(jié)能燈具進行改造。電梯轎廂空調的開啟可設定科學合理的時間（溫度）定時開關機，根據(jù)每年季節(jié)氣溫變化可有一定的微調。（工程部負責）電梯轎廂空調的啟停時間設定標準（附表4）月份4567891011制冷溫度設定開關機時間不開機22C20C20C20C20C22C不開機8:0018:008：0018:008:0018:008:0018:008:0018:008:0018:00月份12123制熱溫度設定開關機時間28C3030c28C8：0018:

20、008：0018:008：0018:008：0018:003、公區(qū)照明系統(tǒng)（分普通和應急類，如走道照明、樓梯間照明、地下車場照明、設備房照明及物業(yè)自用電）：因其系統(tǒng)涉及的面較廣，節(jié)能措施可從多個方面實施。消防應急照明屬于24小時照明，這里不做重點分析。公區(qū)照明全年用電為239838度，電費為228681元，占全年總電費比為13%。根據(jù)2014年數(shù)據(jù)分析，公共照明中地下照明占據(jù)的比重最大，平均每月電費在1萬元左右，如加上應急照明用電和樓層公區(qū)普通用電總費用每月在3.3萬左右，有一定的節(jié)能空間。主要有以下幾個方面可以實現(xiàn)此部分能耗的控制。、采用新型節(jié)能型燈具或節(jié)能改造。如采用更為節(jié)能的燈具，智能型

21、時控器等。但在新技術新材料的使用中要考慮改造成本和維護成本。比如現(xiàn)在地下室使用的節(jié)能燈市場上已經(jīng)有帶亮度自動調整的LED節(jié)能燈，當燈頭雷達感應到有人或車時，燈具亮度到達額定功率照明，當無人時則在最小3W的功率下運行，具有極佳的節(jié)能效果，而且壽命長，但燈具較貴，初期投資成本較高，但長遠效益高。實際上可以采取節(jié)能費用分成的方法，燈具供貨、施工改造全部由施工單位完成，從節(jié)約的電費里抵扣工程款，一舉兩得，實現(xiàn)共贏。部門計劃今年7月份對地下全部照明燈具進行節(jié)能改造。（工程部負責）、從管理方面入手實現(xiàn)節(jié)能，對所有公共區(qū)域的照明及設備開關約定開啟和關閉時間，劃分負責的部門和責任人，嚴格執(zhí)行從而實現(xiàn)降耗的目標

22、，同時有力于延長設備或燈具使用壽命。主要分為以下幾個方面：一是地下停車場、立體車庫照明：在保證車道照明，減少車位照明的原則下，調整地下停車場和立體車庫的照明照度和燈具的數(shù)量，周六、周日及重大節(jié)假日可關閉大部分燈具，保留消防應急照明即可（工程部負責）；二是分戶公區(qū)衛(wèi)生間照明及空調用電：秩序部夜班值班人員每天在巡視過程中，注意關閉衛(wèi)生間照明、鏡前燈及排風扇開關；長假（如國慶、春節(jié)）期間，安排專人逐層進行關閉；（客服部及秩序部負責）三是環(huán)形走道、電梯廳照明、消防電梯前和茶水間照明：周一至周五上班期間合理開啟部分普通照明，周六、周日及重大節(jié)假日保留應急燈具即可，普通燈具不開啟，由當班樓層保潔員上班時開

23、啟，下班后，保證南北走道消防照明的情況下，樓層公區(qū)燈具由秩序部夜班值班人員進行關閉，關閉時間設為20：00;（客服部及秩序部負責）四是機房照明、空調：保證機房基本照明的前提下，可關閉部分燈具，參觀或維修時可臨時開啟，不常進機房（如電梯機房）可做到“人到燈亮，人走燈滅”；機房空調根據(jù)季節(jié)溫度變換適時調整開關時間，避免不必要的浪費，由工程部相應班組員工負責落實；（工程部負責）五是大堂吊燈照明控制：在非特殊節(jié)日或有特殊接待的情況下，大堂吊燈開啟時間建議設置為16:0021:30,平時開啟燈帶即可；（工程部負責）六是高低區(qū)及廣場亮化系統(tǒng)：由于目前亮化系統(tǒng)采用時控開關控制，其能源消耗相對穩(wěn)定，只需根據(jù)季

24、節(jié)變化和天氣變化適時調整時空開關的啟停時間即可；（工程部負責）七是物業(yè)自用房照明及設備用電：包括機房、辦公室、宿舍、食堂、倉庫、保潔用房等的照明、設備用電，要求物業(yè)所有人員及保潔公司員工均需養(yǎng)成節(jié)約用電的好習慣，合理化控制空調開啟的時間和溫度設置，下班時隨手關閉空調、電腦、照明、衛(wèi)生間排氣扇等用電設備，各部門最后離開的員工負責落實。（具體開關標識、責任部門及啟停時間設定標準見后附表5,各部門對應用房各負其責）通過以上措施，在去年的數(shù)據(jù)上預計每月可節(jié)能3000多元，全年可實現(xiàn)節(jié)能3.6萬元左右。4、給排水系統(tǒng)電能損耗的控制（生活泵、消防及噴淋泵、排污泵）：該系統(tǒng)的能耗是大廈設備動力能耗的一部分，

25、從2014年能耗數(shù)據(jù)來看平均每月用電在6000多元，系統(tǒng)用電相對比較穩(wěn)定，設備全年用電為90725度，電費為86419元，占全年總電費比為5%。主要是生活供水泵用電占比大，現(xiàn)采用的是變頻技術控制水泵運行，基本沒有節(jié)能改造空間；消防及噴淋泵除每月自動巡檢外平時不運行耗電量很??；排污泵是通過液位控制自動運行，用電量較小。綜上所述，給排水系統(tǒng)電能降耗空間較小，部門對該系統(tǒng)的重點是做好設備的維保，監(jiān)管其運行狀態(tài)，保障供水和設備良好的技術狀態(tài)，降低系統(tǒng)不正常時的電損及配件更換率。（工程部負責）5、安防消防弱電智能化設備用電控制（車場管理系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）：該系統(tǒng)的能耗同樣是大廈設備動

26、力能耗的一部分，從2014年能耗數(shù)據(jù)來看平均每月用電在5000多元,該系統(tǒng)用電相對比較穩(wěn)定。全部安防消防智能化設備需要保持24小時正常運行，基本沒有節(jié)能降耗的空間，比較可行的是控制機房空調的使用和照明燈具的開啟數(shù)量，建議由對應的管理部門負責制定有關標準并嚴格執(zhí)行，在現(xiàn)有基礎上預計每月可節(jié)能300元以上，全年可實現(xiàn)節(jié)能3600元左右。工程部主要是對該系統(tǒng)做好設備的維保，監(jiān)管其運行狀態(tài)，達到設備的良好技術狀態(tài)，降低系統(tǒng)配件更換率，做好大廈的安全防范技術保障。（秩序部負責）6、通風系統(tǒng)用電控制（排煙、排風、正壓送風、衛(wèi)生間排氣風機等）：該系統(tǒng)的能耗同樣是大廈設備動力能耗的一部分，從2014年能耗數(shù)據(jù)

27、來看平均每月用電在1500多元左右，該系統(tǒng)用電相對比較穩(wěn)定，風機全年用電為20979度，電費為19895元，占全年總電費比為1.1%。消防類風機平時不會開啟，消防狀態(tài)或消防檢查、演習時才會啟用。平時大廈開啟的風機主要是屋頂、24層、6層衛(wèi)生間排氣井的風機，現(xiàn)采用微電腦定時開關控制，通過合理設定啟停時間即有利于衛(wèi)生間異味的排除，又能有效控制能耗。地下室一、二層因有車輛停放，汽車尾氣較重，現(xiàn)采用周一、三、五上下班各開啟半小時的方式，主要由工程部運行值班人員負責執(zhí)行。建議調整為每周一三五上下班高峰期各開啟半小時（建議用定時開關控制），周六、周日及重大長假不開啟，若有特殊情況可臨時開啟并及時關閉。通過

28、以上措施可實現(xiàn)每月節(jié)能200元左右，一年節(jié)能2400元左右。（工程部負責）衛(wèi)生間排氣風機啟停時間設定控制標準（附表6）風機位置開啟數(shù)量開啟時間要求A次啟停時間第二次啟停時間第三次啟停時間第四次啟停時間備注屋頂4臺周一至周六8:0009:0010:3011：3013：3014:3016:3017:0024F2臺周一至周六8:0009:0010:3011：3013：3014:3016:3017:00每天4次6F1臺周一至周六8:0009:0010:3011：3013：3014:3016:3017:00地下室一層2臺周一三五8:3009:0018:0018:30周一三五地下室二層2臺周一三五8:30

29、09:0018:0018:30每天2次重大節(jié)假立體車庫一層1臺周一三五8:3009:0018:0018:30日不開（二）、水能耗：主要分為三部分，有生活用水、消防空調用水、綠化保潔用水（其中生活用水分為公衛(wèi)用水、業(yè)主經(jīng)營用水、業(yè)主套內用水及物業(yè)自用水）。從大廈2014年6月至2015年5月共計12個月的水能耗統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，本項目物業(yè)支出用水能耗費用為54207元，占比達水電氣總能耗的2%,能耗比例很低。當然此數(shù)據(jù)是在大廈未滿入住率的情況下，今后此數(shù)據(jù)占比還會有少量上升，工程部今年的用水控制目標若是入住率變化不大時，維持此數(shù)據(jù)并盡力降低用水量，避免浪費。今年，部門計劃通過以下四個方面對本大廈

30、水能耗進行節(jié)能控制。1、公區(qū)衛(wèi)生間：保潔人員需密切關注腳踏閥和洗手池是否存在滲水、漏水現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)，需立即通知工程人員進行維修，避免造成不必要的浪費；長假（國慶、春節(jié)）期間，安排工程人員對各樓層衛(wèi)生間閥門進行關閉，并每季度對所有公共衛(wèi)生間設施設備檢修一遍。（客服部與工程部負責）2、各機房閥門：暖通、給排水值班人員在機房巡視過程中，需仔細檢查各閥門是否存在滲水、漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決。（工程部負責）3、綠化保潔及物業(yè)自用水：、要對寫字樓外圍綠化區(qū)域用水采取嚴格的管理，合理控制用水量和用水次數(shù)；、加強對清潔用水的管理，固定平時清潔用水的取水點和用水量，減少人為浪費；、道路路面的清洗應根據(jù)

31、部位及需要，集中人力在最短時間內完成，減少用水量；、物業(yè)辦公室、機房內用水點由各自部門管理區(qū)域負責人落實節(jié)約用水管理宣傳標識制作、巡查和督導工作。（客服部負責）4、運行抄表：給排水值班人員每天定期檢查、抄表，對數(shù)據(jù)進行分析、對比，如有異常，立即檢查維修，杜絕各種跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，消除供水安全隱患并控制水損。（工程部負責）（三）、天然氣能耗：主要為大廈制暖季中央空調系統(tǒng)鍋爐用氣（2臺常壓燃氣鍋爐）。從大廈2014年11月至2015年3月共計4.5個月的氣能耗統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，本項目物業(yè)支出用氣能耗費用為547590元，占比達水電氣總能耗的23%,能耗比例排第二位，是工程部能耗控制的重點。今年，

32、在節(jié)能降耗活動中，根據(jù)鍋爐的使用情況和能耗特點，可以從以下幾個方面著手：1、在滿足工作制熱的前提下，使鍋爐處在熱效率高的工作狀態(tài)，即平時需要做好其維保和檢查工作，監(jiān)管其運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常需及時處理。2、鍋爐運行前換季維保時對暖通作業(yè)人員進行一次培訓和技術交流活動，提高鍋爐節(jié)能管理和運行操作人員的綜合素質和能力。3、鍋爐運行中，應合理配風，監(jiān)視壓力、保持鍋爐溫度穩(wěn)定。、控制鍋爐運行負荷不低于額定70%,不允許鍋爐持續(xù)2小時以上額定出力在>100%110%的工況下運行，不允許鍋爐額定出力在110%以上工況下運行；、每2小時對管道、閥門、儀表及保溫結構等進行檢查至少一次，確保其嚴密、完好，及時

33、消除跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；、在運鍋爐應做好原始記錄。運行工況原始記錄的主要項目包括：天燃氣入口壓力、燃燒器工作狀態(tài)、風門位置、進出水壓力、溫度、爐膛溫度及壓力、運行時間、火焰狀況、鍋爐水位情況等；、保證鍋爐給水水質達標，需進行水質軟化處理；、保持機房通風良好。4、根據(jù)當天天氣情況合理設置鍋爐熱水出水水溫，并控制好鍋爐的運行時間，換季維保、周日及重大節(jié)假日不開機，周六開半天。（見附表7）5、盡力降低用氣能耗。中央空調采暖季每天實時監(jiān)測和分析鍋爐天然氣用氣情況，空調值班員工需根據(jù)當天氣溫控制用氣量。6、做好相關數(shù)據(jù)的記錄、統(tǒng)計和分析工作，匯總月用氣數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)需查出原因并進行相應調整。鍋爐啟

34、停時間及出水溫度設定控制標準（附表7）月份4-10開機數(shù)量1112123鍋爐制熱出水溫度設定不開機55C60C65C65C55C開關機時間128:0010:307:3018:007:3018:007:3018:008:0018:00開關機時間2112:0013:0012:0013:0012:0013:0012:0013:0012:0013:00開關機時間3214:3016:3014:3016:3014:3016:3014:3016:3014:3016:30備注周六開半天、周日及重大節(jié)假日不開機（四）、物資采購成本：主要為維修工具、材料、配件及日常辦公用品類。1、日常維修過程中做到修舊利廢，做好

35、節(jié)約工作。2、嚴格落實維修配件、材料的入庫和出庫登記工作，建立好部門物資采購和消耗臺賬。3、回收大廈退租公司、裝修施工廢舊材料和配件補充部門維修用物資。4、根據(jù)項目實際情況嚴格控制物資采購量，降低庫存率。（五）、工程維保、改造及新建項目成本：主要為需要外包的維保項目、工程改造或新建項目（如電梯維保、中央空調主機維保、生活水箱的清洗消毒及水質檢測、幕墻玻璃破損更換的外包工程、大廈化糞池的疏通清理工程、大廈漏水部位的維修工程及物業(yè)用房建設工程等）。1、做好外包維保項目合同價格談判工作，嚴格控制成本。2、利用部門本身資源解決能力范圍內的維保、改造項目，降低配件更換率，控制工程支付費用。（六）、部門人

36、力成本：主要為員工薪酬和福利待遇。主要由公司把關。廣發(fā)銀行大廈物業(yè)服務中心工程部2015廣發(fā)銀行大廈節(jié)能降耗設備設施運行控制標準1、中央空調制冷主機冷凍水出水溫度設定標準（附表1）月份4567891011冷凍水出水設置溫度（C）三月下旬開始換季維保不開機1097791010月中旬至11月中旬換季維保不開機2、中央空調制冷主機啟停時間設定標準（附表2）月份4567891011主機啟動時間啟8：007:307:307:307:308:00主機停機時間二月下停9：3010:0010:0010:309:309:30主機啟動時間旬開始換季維保不開機啟13：0012:3012:3012:3013:0013

37、:0010月中旬主機停機時間停15:0015:3015:3015:3015:0015:00至11月中說明早上氣溫不高，冷凍泵保持氣溫上升，下午氣溫高冷凍泵保持氣溫很高，下午氣溫高冷凍泵保持氣溫很高，下午氣溫高冷凍泵保持氣溫下降，下午氣溫較高冷凍泵保持開半月早上氣溫不高，冷凍泵保持旬換季維保不開機3、樓層空調新風機及公區(qū)風機盤管啟停時間設定標準（附表3）月份分六,1-3456789101112樓層新風機啟停時間不開（周一至五開機，周六、日不開，重大節(jié)假日不開）一次7:30-8:00;二次12:00-12:30;三次16:00-16:30不開不開不開公區(qū)風機盤管啟停時間含衛(wèi)生間電梯廳8:3017:

38、00不開（周一至五開機，周六、日不開，重大節(jié)假日不開）8:30-17:00不開不開8:3017:00風機盤管控制面板溫度設定（C）26制熱不開22制冷22制冷22制冷22制冷22制冷不開26制熱26制熱4、電梯轎廂空調的啟停時間設定標準（附表4）月份4567891011制冷溫度設定開關機時間不開機22C20C20C20C20C22不開機8:0018:008:0018:008:0018:008:0018:008:0018:008:0018:00月份12123制熱溫度設定開關機時間2830C30C288：0018:008：0018:008：0018:008：0018:00K5、照明系統(tǒng)及其它設備時

39、間設定標準（附表5）份類別123456789101112責任部門地下室普通照明啟停時間：周一一周五07:0020:30,消防應急照明24小時開啟工程立體車庫地上照明一層照明啟停時間：周一一周五07:0020:30，消防應急照明24小時開啟二層至四層白天均不開啟，待停車量大后，啟停時間：周一-一周五16:3021:00工程大堂吊燈照明吊燈啟停時間：周一-一周六16:0021:30;周日及重大節(jié)假日不開啟，平時開燈帶工程電梯廳平時只開啟燈帶，保潔做衛(wèi)生時可臨時啟停，周一一周五08:0020:00，保潔負責開啟，秩序負責每天關閉，消防應急燈具全天候保留保潔秩序公共環(huán)形走道平時只開啟燈帶，保潔做衛(wèi)生時

40、可臨時啟停，周一一周五08:0020:00，保潔負責開啟，秩序負責每天關閉，消防應急燈具全天候保留保潔秩序衛(wèi)生間照明及設備照明周一至周五08:0020:00,周六、周日各保留男女衛(wèi)2盞吊頂筒燈即可，其它關閉；排風扇開關同燈；空調溫控器開啟：周一至周五08:3017:00,周六、日不開（溫度設定見附表3,4、10不開）保潔秩序消防梯前后室前室全年照明保持，開啟1盞消防應急燈具即可，茶水間內風扇照明全年不開（整層客戶電費已計量，不考慮）秩序消防樓梯間使用聲控開關自動控制，平時做好維護。工程屋頂字射燈啟18：00停22:0018:3022:0019:0022:0018:3022:0018:3022:00工程高低區(qū)亮化同上工程廣場照明同上工程各部門用房（倉庫、辦公室、保潔房）辦公室照明、設備用電正常辦公時開啟，下班或節(jié)假日值班人員合理開啟照明和設備用電，遵循誰使用誰負責的原則，最后下班人員負責關閉照明、空調和衛(wèi)生間排氣扇等設備用電；倉庫用電即用即關；機房照明正常情況下保持基本照度、獨立空調用電根據(jù)機房溫度合理開啟（溫度設定夏季：27C,冬季基本不開，監(jiān)控中心根據(jù)室內情況確定）各部門物業(yè)宿舍制作具體宿舍能耗管理方案報項目