5批次概念性規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書1127

1、AND須紅砌紅磡領(lǐng)世郡天津市健康養(yǎng)生養(yǎng)老示范區(qū)項目概念性規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書月二十六日第1頁共23頁目錄一、項目概況 3（一）項目所處地理位置 3（二）項目用地范圍 4（三）小區(qū)現(xiàn)有公共設(shè)施、生活設(shè)施及配套現(xiàn)狀 5二、設(shè)計依據(jù) 7（一）概念性規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書 7（二）用地紅線圖 7（三）實測地形圖 7（四）項目區(qū)位圖 7（五）項目所在地規(guī)劃及建筑設(shè)計法規(guī) 8（六）其他必需的設(shè)計依據(jù) 8三、項目用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8（一）土地面積 8（二）土地用途 8（三）建筑容積率 8四、項目設(shè)計目標(biāo)及定位 8（一）設(shè)計目標(biāo) 8（二）項目核心概念 9（三）目標(biāo)客戶群定位 9（四）產(chǎn)品定位 9五、規(guī)劃設(shè)計原則及要

2、求 12（一）規(guī)劃設(shè)計原則 12（二）參考開發(fā)規(guī)模 13（三）具體規(guī)劃設(shè)計要求 14六、設(shè)計成果及時間要求 18（一）設(shè)計成果要求 18（二）設(shè)計說明 18七、設(shè)計時間進(jìn)度要求 20附圖1 21附圖2 22、項目概況（一）項目所處地理位置領(lǐng)世郡項目是天津市規(guī)模最大、檔次最高的低密度獨(dú)立住宅社區(qū)之一。位于天津市中心 城區(qū)東南、津南區(qū)雙港組團(tuán)西北部。地塊東鄰微山路，西依津港快速路，北靠外環(huán)線，南至梨雙公路；地塊北側(cè)為外環(huán)線 500米城市綠化帶，西側(cè)為津港快速路 100米綠化帶。領(lǐng)世郡項目交通方便，出行便捷，項目緊鄰?fù)猸h(huán)線，與解放南路、大沽南路、友誼路等快速路或主干道聯(lián)系緊密，建設(shè)中的天津市地鐵一號

3、線將延伸入雙港組團(tuán)，它同時處于市區(qū)與濱海新區(qū) 的交通走廊肩部。地塊位于天津市上風(fēng)口， 具備良好自然生態(tài)環(huán)境。項目依傍天津市目前最大的成熟高檔居住區(qū)梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國際會展中心， 并與津門湖風(fēng)景區(qū)相 望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微電子園區(qū)和西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。附圖：領(lǐng)世郡項目區(qū)位圖項目距離市中心商業(yè)區(qū)直線距離12公里。（二）項目用地范圍領(lǐng)世郡健康養(yǎng)生養(yǎng)老示范基地項目位于領(lǐng)事郡項目的第五批次地，位于領(lǐng)世郡西北角,占地面積：560.5畝（一期：246畝；二期166畝；三期：148.5畝）四至范圍見附圖。附圖：養(yǎng)老養(yǎng)生示范區(qū)用地圖H1山二期BI期J-< 于1附：領(lǐng)世郡現(xiàn)狀圖（三）小區(qū)現(xiàn)有公共

4、設(shè)施、生活設(shè)施及配套現(xiàn)狀1、小鎮(zhèn)中心 一一 規(guī)劃包括住宅、商業(yè)和配套公建，商業(yè)面積約1.8萬平方米，業(yè)態(tài)包括:餐飲、購物、休閑娛樂、便利購物等商務(wù)服務(wù)及生活設(shè)施；配套公建有派出所、社區(qū)醫(yī)院、物業(yè)用房；2、 小鎮(zhèn)副中心一一規(guī)劃用地面積1.29萬平方米，建筑面積約 7511平方米；通過小鎮(zhèn)副中心推動社區(qū)配套成熟完善；提供以大眾性場館健身為核心的健身會館服務(wù)，以及相配套的社區(qū)商業(yè)服務(wù)和非經(jīng)營性公建；主館先期用于銷售賣場。3、 私人會館一一單體占地面積約 4000平方米、建筑面積約 5800平方米；功能以休閑為 主，設(shè)置有游泳館、臺球廳、放映廳、健身娛樂設(shè)施等。4、 室外運(yùn)動設(shè)施 普泰花園設(shè)置有貫穿小

5、區(qū)的慢跑道；一期4、5、6#地設(shè)置有成品活動第5頁共23頁VC=NL ANDVb刃n潘紅蒯器械，并鋪設(shè)塑膠防護(hù)地墊。5、 高爾夫占地 2200畝，為27棟標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，目前18洞已經(jīng)開打。6、 日本人學(xué)校：位于領(lǐng)世郡常春藤花園南側(cè)、微山路延長線西側(cè)，占地面積1.034萬平方米，總建筑面積 5903平方米，學(xué)生規(guī)模約150人。7、 國際學(xué)校：位于領(lǐng)世郡常春藤花園北側(cè)、微山路延長線西側(cè)，占地面積7.2萬平方米，目前使用的建筑面積約 1萬平方米，學(xué)生規(guī)模約 550人。&華夏未來雙語幼兒園：位于常春藤花園南側(cè)，占地面積4750平方米，建筑面積 3800平方米。9、紅磡領(lǐng)世郡醫(yī)院：位于小鎮(zhèn)生活

6、中心西側(cè)，建筑面積3438平方米，是經(jīng)天津市衛(wèi)生局批準(zhǔn)的綜合性專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，設(shè)有西醫(yī)全科、中醫(yī)科、醫(yī)學(xué)影像科及醫(yī)學(xué)檢驗科，另設(shè)20張住院病床，提供無假日全天候診療服務(wù)多發(fā)病、常見病、慢性病特色診療服務(wù)專家特約門診、出診及義診咨詢服務(wù)定期健康講壇服務(wù)。第7頁共23頁9bAN永泰紅砌附：領(lǐng)世郡配套分布圖驅(qū)人*啊矗史華船-領(lǐng)典柳此檢”-H本人羊崔半應(yīng)未.札職渺肺兒百卡苗訥中心*比技崔海芮朋，加£卓熄）軀眩藻呑洱的陽It帽球瑋，蝕球場1 *萬 IIL"找 K m hupD i iLna 】I/Jt辭的披術(shù)打農(nóng)區(qū)I習(xí) 環(huán)學(xué)校無津好戕，卜銀屮P肯JL碰二、設(shè)計依據(jù)（一）概念性規(guī)劃方案設(shè)

7、計任務(wù)書（二）用地紅線圖（三）實測地形圖（四）項目區(qū)位圖（五）項目所在地規(guī)劃及建筑設(shè)計法規(guī)（六）其他必需的設(shè)計依據(jù)三、項目用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）土地面積：30.01萬平方米（一、二期用地）（二）土地用途：健康養(yǎng)生養(yǎng)老居住及配套服務(wù)公建第#頁共23頁VC=NL ANDVb刃n潘紅蒯永泰紅（三）建筑容積率：r=1.8四、項目設(shè)計目標(biāo)及定位（一）設(shè)計目標(biāo)：天津于己于1995年進(jìn)入老齡化社會，針對傳統(tǒng)發(fā)展模式下的天津市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和服務(wù) 能力嚴(yán)重不足，積極探索社會力量參與興辦我國老齡事業(yè)的途徑，使該項目能夠贏得相關(guān)市、區(qū)兩級政府的關(guān)注和認(rèn)同，獲得立項批復(fù)。永泰紅磡集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，研發(fā)針對我國老齡化社會趨

8、勢，滿足老年人身心需求的住宅產(chǎn)品， 即健康養(yǎng)生養(yǎng)老活力社區(qū)，使之具有較強(qiáng)的可操作性，可復(fù)制性，可提升改進(jìn)性和較好的預(yù)期收益，并以“持續(xù)照料、健康活力”為主線，打造完整系統(tǒng)的服務(wù)設(shè)施及服務(wù)運(yùn)營體系，滿足老年人身心的全方位需求，形成集團(tuán)新的核心競爭力。（二）項目核心概念：核心概念：紅磡領(lǐng)世郡第五批次用地針對高端自理及半自理老人的身心需求，以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，是居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老有機(jī)結(jié)合；CCRC和活力組團(tuán)合理排布的全齡化活力社區(qū)。體現(xiàn)健康、低碳、持續(xù)照料的設(shè)計宗旨；提倡“終身幸福之家”的居住理念，為老年人提供 人性化、完善的場所和服務(wù)，使老年人有尊嚴(yán)的安享晚年；結(jié)合中國養(yǎng)老傳統(tǒng)，為事業(yè)有成、工作繁忙

9、的成功人士提供“兩代居”的選擇，為老年住戶提供豐富多彩的生活內(nèi)容，使其子 女打消送老人到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的心理顧慮，并愿意就近選擇活力社區(qū)為家庭第一居所，鼓勵兩代 人居住在同一個社區(qū)，徹底解除子女的后顧之憂，兩代人都真正獲得生活品質(zhì)的提升，同享 天倫之樂。（三）目標(biāo)客戶群定位環(huán)渤海、天津市中高端養(yǎng)老人群有強(qiáng)烈健康意識群體，如：海外華人、外籍人士、高知分子、企業(yè)集團(tuán)高管、行政機(jī)關(guān)離退休高級官員等短期休閑度假及康復(fù)療養(yǎng)人群養(yǎng)老人群之子女家庭（四）產(chǎn)品定位（文中所涉及指標(biāo)均為參考）配套產(chǎn)品類型：連續(xù)護(hù)理型退休社區(qū)）：CCRC是一種復(fù)合式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，通過為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老

10、年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。須紅砌功能配比參考:公共空間大堂、客廳、休息室、圖書館行政及入?。ü芾砦瘑T會）保?。ɡ懑煛⒖祻?fù)訓(xùn)練、溫泉及美容美發(fā)）活動（臺球、棋牌、藝術(shù)、休閑）后勤（禮品店、居民委員會、志愿者、儲藏室）獨(dú)立式用餐援助一室戶-80戶-45 m2 /戶，戶型設(shè)計便于工作人員援助工作，式居輔助空間：就餐室、起居室、援助式洗浴室、洗衣房、廚房、辦公室、護(hù)士站、污物住單元室、清潔室、公共衛(wèi)生間、工作人員衛(wèi)生間、值班室/家務(wù)管理、大廳/等候空間獨(dú)立一室戶-100戶-55 m /戶式居二室戶-200戶-80 m /戶十匸主傘

11、八 LF 從 E 十*曰八 L兀H7 1=二岳丄無宀沖【寸777百二二匸/+七匕上住單元動靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分區(qū)、雙廳南北通透、戶型平面參考老年住七特點(diǎn)第11頁共23頁AND9bAN須紅砌面積配比參考:援助式居住單元明細(xì)戶數(shù)面積總計一室戶80戶每戶45 m23600 m輔助用餐、洗浴、護(hù)士站等2400 m得房率60%公攤面積4000 m2合計10000 m2獨(dú)立式居住單元一室戶100戶每戶55 m25500 m兩室戶200戶每戶80 m216000 m得房率65%公攤面積11575 m合計33075 m公共區(qū)域客廳、休息室、圖書館、大堂600 m2行政、入住600 m2保健900 m2活動12

12、00 m后勤900 m2獨(dú)立式用餐900 m2得房率60%公攤面積3400 m合計8500 m總計51575 m第#頁共23頁VC=ANL AND9b刃n永泰紅砌老年會館特征：養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)體系的有機(jī)組成部分，經(jīng)營性公建，服務(wù)健康老人為主的目標(biāo)人群需求,包括：健身中心、休閑中心、康復(fù)中心、醫(yī)護(hù)中心、配餐中心。功能：提供居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)配套，宜老功能輻射全盤。目標(biāo)客群：選擇居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的自理老年人和滿足健康養(yǎng)生需求的中高端客群。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)區(qū)域指標(biāo)表老年會館項目細(xì)則面積（m2）健身中心乒乓球館200臺球館200健身房（器械）500休閑中心多功能舞廳500老年學(xué)堂500棋牌室300手工之

13、家300圖書館400康復(fù)中心中醫(yī)保健1000游泳館1000健康管理300醫(yī)護(hù)中心老人服務(wù)中心300成人日間照料500配餐中心藥膳餐飲中心2000（兼具營養(yǎng)配餐送餐）合計8000酒店特征：為中長期住客提供一個完整、獨(dú)立、具有自助式服務(wù)功能的住宿設(shè)施，其公寓客房由 一個或多個臥室組成，并帶有獨(dú)立的起居室、以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域。功能：滿足短期探望老人、候鳥養(yǎng)老和商務(wù)的需求，豐富產(chǎn)品線。目標(biāo)客群：短期探望老人、候鳥式養(yǎng)老和部分商務(wù)客群。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：區(qū)域指標(biāo)表酒店項目細(xì)則面積（m2）接待大堂2000居住客房6000合計8000幼兒園特征：可以解除社區(qū)內(nèi)家庭在培養(yǎng)和教育兒童時所受時間、空間、環(huán)境

14、的制約，讓幼兒身體、智力和心情得以健康發(fā)展。功能：完善社區(qū)配套功能，提高社區(qū)老年人享受“老少同居”的樂趣。目標(biāo)客群：區(qū)內(nèi)居住的兒童。第15頁共23頁AND須紅砌表6-5經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)區(qū)域指標(biāo)表幼兒園項目細(xì)則面積（m2）幼兒園2000合計2000護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校特征：與大專院校合作，建立老年人護(hù)理專業(yè)培訓(xùn)基地，以此培養(yǎng)老齡事業(yè)專業(yè)護(hù)理人才, 進(jìn)而逐步制定老年服務(wù)職業(yè)資格認(rèn)證體系，健全老年人護(hù)理服務(wù)勞動準(zhǔn)入制度。功能：培養(yǎng)專業(yè)護(hù)理人才，挖掘核心競爭力的源泉。目標(biāo)客群：老年人專業(yè)護(hù)理人才。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：表6-6區(qū)域指標(biāo)表護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校項目細(xì)則面積（m2）學(xué)校1500合計1500社區(qū)商業(yè)一一鄰里中心特征：以社

15、區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù),第#頁共23頁AND9b刃n須紅砌如：超市、生鮮、銀行、郵政、餐飲、洗衣、美容美發(fā)、藥店、書店、文體活動等 功能：滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。目標(biāo)客群：社區(qū)居住客群。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):區(qū)域指標(biāo)表社區(qū)商業(yè)項目細(xì)則面積（m2）商業(yè)/服務(wù)便利店/小型超市500蛋糕房200銀行800花鳥魚蟲店200鮮花店100寵物診所200家政400文體活動中心300生鮮200郵政200美容美發(fā)500洗衣300老年用品商店400物業(yè)物業(yè)500市政公用衛(wèi)生間等200合計5000濱湖餐飲街（可穿插部分精品銷售）特征：建立區(qū)內(nèi)商業(yè)與領(lǐng)世郡小鎮(zhèn)

16、中心商業(yè)聯(lián)系，升級形成商業(yè)服務(wù)帶，補(bǔ)充高端特色餐飲 服務(wù)功能，擴(kuò)大地域服務(wù)輻射范圍。功能：滿足短期探望老人、候鳥養(yǎng)老、休閑餐飲、商務(wù)餐飲人群。目標(biāo)客群：區(qū)內(nèi)及周邊客戶群經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):區(qū)域指標(biāo)表濱湖餐飲街項目細(xì)則面積（m2）餐飲別墅5500300 500平米健康活力組團(tuán)：以居家養(yǎng)老及其子女為目標(biāo)人群的居住組團(tuán)，每個組團(tuán)配以休閑驛站。五、規(guī)劃設(shè)計原則及要求（一）規(guī)劃設(shè)計原則：首創(chuàng)性：在天津社會力量探索居家養(yǎng)老結(jié)合機(jī)構(gòu)養(yǎng)老創(chuàng)新途徑、創(chuàng)立CCR（與活力組團(tuán)完美結(jié)合概念、打造健康養(yǎng)老養(yǎng)生的服務(wù)體系與鄰里中心的社區(qū)服務(wù)體系的交叉結(jié)合運(yùn)營模式。第19頁共23頁VC：ANL ANDVCAN須紅唯一性：城市五千

17、畝高爾夫大盤，成熟配套之上，最后保留片區(qū)的精華之作。升值性：配套服務(wù)設(shè)施齊全，高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營，規(guī)劃、建筑、服務(wù)的以人為本，高檔不失親切,處處體現(xiàn)人文關(guān)懷。（二）參考開發(fā)規(guī)模項目綜合建筑容積率 1.8 ;居住規(guī)模：居住人口 15000千人左右；項目按照居住規(guī)?？煞譃?-9個組團(tuán)各級控制規(guī)模為:級別人口規(guī)模（人）占地規(guī)模（萬平米）建筑規(guī)模（萬平米）組團(tuán)120030004 86 12組團(tuán)的配套公建，必須與居住人口規(guī)模相適應(yīng)；項目規(guī)劃總建筑面積約 54萬平方米，其中各類公建應(yīng)不超過20%（三）具體規(guī)劃設(shè)計要求：項目規(guī)劃必須充分考慮項目的統(tǒng)一性，盡量保持項目與周邊環(huán)境資源的協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)與 我公司四棟獨(dú)體別墅的

18、建筑過渡及保持其私密性。 交通路網(wǎng)方面：津港快速路退綠loo米建議考慮的幾條機(jī)動車路：主干道路充分考慮與領(lǐng)世郡的大的路網(wǎng)關(guān)系，同時考慮領(lǐng)世郡西側(cè)外環(huán)線、通向津港快速的東西向交通疏導(dǎo)通路，?？紤]高壓線入地應(yīng)沿規(guī)劃路選線。路網(wǎng)設(shè)計：區(qū)內(nèi)路網(wǎng)要分級設(shè)置，機(jī)動車線、電瓶車線路、人行漫步路分級設(shè)置。有效解決組團(tuán)內(nèi)人車分流；設(shè)置救護(hù)車綠色通道，使救護(hù)車可以直達(dá)樓棟口；按天津市建筑 標(biāo)準(zhǔn)配置區(qū)內(nèi)車位。(2) 解決滿足整體定位要求問題注： 核心服務(wù)區(qū)：CCRC老年會館+社區(qū)商業(yè)+幼兒園+酒店+護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校 +寺色餐飲第21頁共23頁ANDVb刃n潘紅翩組團(tuán)：活力社區(qū)+健康休閑驛站釋義：健康休閑驛站設(shè)計面積 3

19、00-500就，挑高要高，開敞并半圍合結(jié)構(gòu)，兼具景觀和社區(qū)居民閱讀、 小憩、小型商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)站、聚會與Party的功能?？紤]地塊現(xiàn)有的地形地貌，進(jìn)行科學(xué)的地塊價值評價，布置相應(yīng)的物業(yè)類型，CCRC勺位置建議相對固定在地塊的東北角，占地面積30000平方米左右(至少有一個該位置的保證各組團(tuán)內(nèi)部的私密性和地塊之間的開放性，并能便利享受周邊的資源。設(shè)置不同層次的開放空間，形成良好空間層次過渡。充分挖掘地塊北部及臨綠化帶等的景觀資源價值，最大限度提升住宅產(chǎn)品價值。各具特色的組團(tuán)與核心區(qū)布置綠化隔離帶，并用步行林蔭道將其連接。(3) 考慮項目分期建設(shè)問題：一、二、三期邊界線是由于建設(shè)用地指標(biāo)分期取得，

20、高爾夫球場現(xiàn)狀及高壓線遷移綜合考慮而得，可根據(jù)規(guī)劃道路做適當(dāng)調(diào)整，但要渾然一體。一期要便于快速開發(fā)和形成形象(4) 三期南側(cè)向津港快速疏散的道路考慮部分沿街商業(yè)。(5) 解決項目天際線設(shè)計、小區(qū)出入口設(shè)計、建筑風(fēng)格設(shè)計、公共場地設(shè)計、園林景觀設(shè)計問題天際線設(shè)計：天際線優(yōu)美，富于節(jié)奏變化，使項目實現(xiàn)較強(qiáng)的獨(dú)立感，并與領(lǐng)世郡大盤交相輝映，充分借勢；社區(qū)要設(shè)計三個出入口，方便區(qū)內(nèi)居民出入；建筑風(fēng)格：與領(lǐng)世郡已有規(guī)劃建筑和諧。公共場地：組團(tuán)、樓宇出入口、道路、停車場、駐留空間等場地設(shè)計考慮無障礙設(shè)計和富有鮮明主題的區(qū)域識別系統(tǒng)設(shè)計；各個組團(tuán)公共場地半徑 100 m范圍內(nèi)設(shè)置無障礙設(shè)計的公共衛(wèi)生間，并對其進(jìn)行視覺弱化，與周圍景觀協(xié)調(diào)一致；園林景觀設(shè)計：自然式水景聯(lián)系貫穿，非大面積開闊水面，使步步有景。解決打通產(chǎn)品與GOLF景觀的視覺隔閡，有效利用GOLF景觀資源。一期住宅考慮是室外風(fēng)雨連廊連接建筑物、公共設(shè)施，景觀。(6 )解決區(qū)內(nèi)限高及與重點(diǎn)構(gòu)筑物(四棟別墅)的過渡問題建筑物高度不大于100m并滿足天津市設(shè)計規(guī)范的日照間距。與現(xiàn)狀四棟別墅距離不小于30 m。(詳見附圖2 )。(7)人防、消防等要求按照國家有關(guān)法規(guī)