第一章物權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

1、導(dǎo)言n本課程教學(xué)的目的本課程教學(xué)的目的 通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的教學(xué)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本理論、基本知識，熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的程序，了解房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型、產(chǎn)權(quán)登記的種類以及產(chǎn)權(quán)登記的程序，掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛處理的基本知識；同時，通過案例教學(xué)，提高學(xué)生分析問題和解決問題的能力，使學(xué)生具備較高的實踐運用能力，能勝任房地產(chǎn)管理工作。導(dǎo)言n學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)學(xué)習(xí)方法指導(dǎo) 理論知識與實踐有機結(jié)合，通過案例分析鞏固理論知識，通過討論、小論文的寫作提高分析問題和解決問題的能力。n本課程的重、難點本課程的重、難點 重點：物權(quán)的基本理論、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本理論、建筑物區(qū)分所有權(quán)、房地產(chǎn)他物權(quán)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的產(chǎn)權(quán)問題、

2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的基本理論和運作。導(dǎo)言n難點：建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地產(chǎn)權(quán)制度的改革與創(chuàng)新、相鄰權(quán)與地役權(quán)的區(qū)別、房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓中的產(chǎn)權(quán)問題、物業(yè)管理的產(chǎn)權(quán)問題。n教學(xué)參考資料譚峻：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，中國人民大學(xué)出版陸敏：物業(yè)管理實務(wù)，中國工商出版社2003年王利明：物權(quán)法論，中國政法大學(xué)出版社2000年。為什么要學(xué)習(xí)該課程？其原因主要有：n房地產(chǎn)是社會的最大財富，對個人而言，是價值最大的財產(chǎn)。n房地產(chǎn)使用的時間長，因其歸屬和利用而產(chǎn)生的民事法律關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜。 1、房地產(chǎn)糾紛類型：房屋權(quán)屬糾紛、租賃糾紛、買賣糾紛、相鄰權(quán)糾紛、贈與、繼承糾紛，房屋拆遷糾紛、合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛、政策性住房產(chǎn)權(quán)糾紛、

3、商品房預(yù)售糾紛、房地產(chǎn)抵押糾紛、按揭購房糾紛、土地權(quán)屬糾紛等。 為什么要學(xué)習(xí)該課程？ 2、緣于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系也相當(dāng)復(fù)雜；如建筑物以及相關(guān)場所、設(shè)施的共有權(quán)以及規(guī)劃車位、車庫權(quán)屬歸屬，業(yè)主的共有權(quán)問題，共有部分的維護及管理等。n房地產(chǎn)管理的需要 1、從政府角度看，如何有效地管理房地產(chǎn)，包括房地產(chǎn)管理機構(gòu)、房地產(chǎn)管理的程序和機制，如何制定適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展為什么要學(xué)習(xí)該課程？的相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)。2、從個人（私產(chǎn)）角度看，如何投資購買、有效利用房地產(chǎn)、維護房地產(chǎn)的權(quán)益等。 2007年實施物權(quán)法。物權(quán)法對房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響 ：1、物權(quán)法涉及不動產(chǎn)登記、物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅、土地所有權(quán)、

4、建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)等內(nèi)容。物權(quán)法是保障房地產(chǎn)市場健康運行的重要法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的權(quán)屬界定為什么要學(xué)習(xí)該課程？物權(quán)保護有了明確的法律依據(jù)。 2、將私有財產(chǎn)置于與國家、集體財產(chǎn)平等的地位，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護 ； 3、從以行政管理為核心轉(zhuǎn)變到對公民私有財產(chǎn)的保護和促進利用。物權(quán)法通過界定“私權(quán)”來限制“公權(quán)”的濫用。我國長期以來的計劃經(jīng)濟體制和重公產(chǎn)、輕私產(chǎn)的觀念，導(dǎo)致現(xiàn)有房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法和工作思路主要突出國家的行政管理 。第一章 物權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 1 物權(quán)的基本知識一、物權(quán)的含義及特征 物權(quán)是指權(quán)利人直接支配特定的物并排除他人干涉的

5、權(quán)利。其主要特征：n物權(quán)是直接支配物的權(quán)利；n物權(quán)是直接支配特定的、獨立的物的權(quán)利；n物權(quán)是直接支配物并享受物之利益的權(quán)利；n物權(quán)是一種排他性的權(quán)利；n物權(quán)是一種對世權(quán)，具有保護的絕對性。1 物權(quán)的基本知識二、物權(quán)與其他財產(chǎn)權(quán)的聯(lián)系與區(qū)別 1、物權(quán)與債權(quán) 債是發(fā)生在特定主體之間請求為一定行為或不為一定行為的財產(chǎn)法律關(guān)系。財產(chǎn)權(quán)的靜止?fàn)顟B(tài)體現(xiàn)為物權(quán)；在運動中又表現(xiàn)為債權(quán)。n物權(quán)與債權(quán)的聯(lián)系 （1）物權(quán)是債權(quán)產(chǎn)生的前提； （2）債權(quán)是物權(quán)變動的基礎(chǔ)； （3）物權(quán)與債權(quán)相互滲透。1 物權(quán)的基本知識n物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別 （1）主體特征的區(qū)別 物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。 （2）權(quán)利性質(zhì)

6、的區(qū)別 物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)只是請求權(quán)。 （3）客體上的區(qū)別 物權(quán)的客體只能是物而不是行為；債權(quán)的客體既包括行為也包括物，債權(quán)一般指向的是行為，間接涉及到物。 （4）權(quán)利設(shè)定上的區(qū)別1 物權(quán)的基本知識 （4）期限上的區(qū)別 物權(quán)一般來說，法律上無期限上的限制；債權(quán)有期限的限制。 （5）效力上的區(qū)別 物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，同一物上數(shù)個物權(quán)并存時先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)；債權(quán)具有平等性。物權(quán)具有追及性，債權(quán)不具有追及性。 （6）保護方法上的區(qū)別 法律賦予物權(quán)人享有物上請求權(quán)；債權(quán)一般采取損害賠1 物權(quán)的基本知識償方式。 2、物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)n聯(lián)系 （1）均為靜態(tài)性的權(quán)利 物權(quán)反映的是有形財產(chǎn)

7、的占有關(guān)系；知識產(chǎn)權(quán)反映的是無形財產(chǎn)的占有關(guān)系。 （2）均具有絕對性 （3）均具有排他性1 物權(quán)的基本知識n區(qū)別 （1）客體上的區(qū)別 物權(quán)的客體為各種有形的財產(chǎn)；知識產(chǎn)權(quán)的客體為無形財產(chǎn)，知識產(chǎn)權(quán)稱為“無體財產(chǎn)權(quán)”。 （2）權(quán)利內(nèi)容上的區(qū)別 物權(quán)為單純的財產(chǎn)權(quán)；知識產(chǎn)權(quán)一般包括財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)雙重內(nèi)容（商標(biāo)權(quán)除外）。 （3）知識產(chǎn)權(quán)具有地域性和時間性；物權(quán)原則上無此特性。1 物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán) 3、物權(quán)與繼承權(quán)n聯(lián)系 （1）物權(quán)為繼承權(quán)的出發(fā)點和歸宿點 （2）均具有絕對性n區(qū)別 （1）權(quán)利內(nèi)容不同 （2）權(quán)利性質(zhì)不同 物權(quán)為財產(chǎn)支配權(quán)，而繼承權(quán)反映的是遺產(chǎn)的轉(zhuǎn)移關(guān)系 （3）取得方式不同1 物權(quán)的基本

8、知識 物權(quán)的取得方式很多，繼承只是其中一種；繼承權(quán)的取得，除以被繼承人的死亡為重要事實根據(jù)外，還與繼承人的身份有關(guān)。（4）權(quán)利客體不同 物權(quán)的客體僅限于物；而繼承權(quán)的客體死者的遺產(chǎn)，則是一項包括物權(quán)、債權(quán)、債務(wù)等在內(nèi)的綜合財產(chǎn)。三、物權(quán)的效力 1、排他的效力n同一物之上不得存在兩個所有權(quán)，一物不容二主；1 物權(quán)的基本知識n同一物之上不得設(shè)定二個用益物權(quán)；n不得在同一物之上既設(shè)定抵押權(quán)，又設(shè)定質(zhì)權(quán)。 2、優(yōu)先的效力n物權(quán)的對外效力 是指當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。 （1）所有權(quán)的優(yōu)先性 （2）用益物權(quán)的優(yōu)先性 （3）擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先性1 物權(quán)的基本知識n物權(quán)的對內(nèi)的效力 是指物權(quán)互相間的效

9、力。n定限物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán) 3、追及的效力 4、物上請求權(quán) 當(dāng)物權(quán)人在其物被侵害或可能遭受侵害時，權(quán)利人有權(quán)請求恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)或防止侵害。四、物權(quán)的客體 1、物權(quán)客體的特點1 物權(quán)的基本知識 作為物權(quán)客體的物，必須是存在于人身之外、能夠為人力所支配并能夠滿足人類需要的有體物。其特點：n主要是有體物n必須是獨立物n必須是特定物 但某些無體物也可以作為物權(quán)的客體，這包括：但某些無體物也可以作為物權(quán)的客體，這包括： 依法可以作為物權(quán)客體的權(quán)利；能夠為人力控制并具有價值的特定空間；人力控制之下的電、氣等。1 物權(quán)的基本知識 2、物權(quán)客體的分類n動產(chǎn)與不動產(chǎn)n單一物、合成物與集合物n主物與從物 一般

10、來說，“從物隨主物”的規(guī)則。n原物與孳息 n土地與建筑物 近現(xiàn)代各國民法處理土地與建筑物的關(guān)系，有二種模式：一是以德國為代表的模式。認為土地與其上的建筑1 物權(quán)的基本知識物為一個整體，建筑物不能單獨成為所有權(quán)的客體；二是以日本為代表的模式。認為土地與建筑物為二個獨立的不動產(chǎn)，即分別主義。 我國現(xiàn)行的制度，與日本法相似而異于德國法。五、物權(quán)的基本原則 1、物權(quán)的法定原則 2、一物一權(quán)原則 3、公示公信原則 公示公信都是為維護交易安全所設(shè)定的，但其功能是不1 物權(quán)的基本知識同的。公示原則的目的在于確認依公示方法所取得的物權(quán)具有對抗第三人的效力。公信原則的功能在于：即使公示的內(nèi)容是虛假的或有瑕疵的情

11、況下，第三人因信賴該公示的內(nèi)容而從事交易，其交易所取得的權(quán)利仍受法律保護。六、物權(quán)的請求權(quán) 1、物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)的聯(lián)系與區(qū)別 債權(quán)請求權(quán)是指債權(quán)人基于債權(quán)而請求他人為一定或不為一定行為的權(quán)利。根據(jù)債發(fā)生原因，債權(quán)的請求1 物權(quán)的基本知識權(quán)包括：合同上的請求權(quán)、不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)、基于無因管理請求權(quán)、基于侵權(quán)行為的請求權(quán)。除無因管理的請求權(quán)外，債權(quán)請求權(quán)都與物權(quán)請求權(quán)有密切聯(lián)系。n物權(quán)請求權(quán)與合同上的請求權(quán) 合同上的請求權(quán)包括合同有效成立時的給付請求權(quán)和因不履行合同債務(wù)而產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)。如果合同被確認無效或撤銷，也就不存在合同上的請求權(quán)，受害人只能行使所有物返還請求權(quán)或不當(dāng)?shù)美颠€請

12、求權(quán)。n物權(quán)請求權(quán)與基于侵權(quán)行為的請求權(quán)1 物權(quán)的基本知識 我國民法通則中，在關(guān)于債權(quán)的民事責(zé)任規(guī)定中，規(guī)定了停止侵害、排除妨害、消除危險、返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀等責(zé)任形式，這些責(zé)任形式中包括了物權(quán)請求權(quán)的內(nèi)容。由于民法通則的上述規(guī)定，使我國民法產(chǎn)生了一種獨特的請求權(quán)體系，即不存在一種獨立的物權(quán)請求權(quán)體系，而由債權(quán)請求權(quán)所包括。其實二者有區(qū)別：（1）過錯責(zé)任的適用 除了法定的特殊侵權(quán)行為外，一般侵權(quán)行為的受害人要行使侵權(quán)請求權(quán)必須適用過錯責(zé)任原則，即受害人要主1 物權(quán)的基本知識張權(quán)利就必須舉證義務(wù)。但如果適用物權(quán)請求權(quán)，權(quán)利人在其物權(quán)受到侵害和妨害時，要求停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀，則不需要證明

13、對方是否有過錯。 （2）從責(zé)任構(gòu)成要件看 承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成的前提要件是侵害人造成了對受害人現(xiàn)有財產(chǎn)的損害，即無損害無責(zé)任。但行為人要承擔(dān)排除妨害等責(zé)任則不一定以造成現(xiàn)實的財產(chǎn)損害為前提. （3）從時效適用來看 侵權(quán)請求權(quán)的普通訴訟時效為二年；而對物權(quán)請求權(quán)而1 物權(quán)的基本知識言，很難適用訴訟時效。n物權(quán)請求權(quán)與不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán) 二者的區(qū)別： （1）返還財產(chǎn)的范圍不同 返還原物的對象僅限于原物及其孳息物；而不當(dāng)?shù)美颠€是將所獲得的一切不當(dāng)?shù)美糠颠€給受損害的一方。 （2）在構(gòu)成要件方面的區(qū)別 返還原物必須以原物依然存在為前提，若原物已滅失，所有人只能要求賠償損失，而不能要求返還原物；但若1

14、物權(quán)的基本知識適用不當(dāng)?shù)美?zé)任，以受益人獲得利益為標(biāo)準(zhǔn)。 （3）適用過錯責(zé)任的區(qū)別 若適用返還原物請求權(quán)，則請求權(quán)人無須證明對方是否有過錯便可以行使其權(quán)利；對義務(wù)人而言，不管是否有過錯，只要原物存在，都要返還原物；而對不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)來說，盡管在責(zé)任構(gòu)成要件上不包括主觀過錯，但在考慮返還的范圍時應(yīng)根據(jù)善意和惡意來確定。 2、物權(quán)請求權(quán)方式 （1）所有物返還請求權(quán)（返還原物請求權(quán)）1 物權(quán)的基本知識 （2）妨害排除請求權(quán) （3）恢復(fù)原狀請求權(quán) （4）消除危險請求權(quán)七、物權(quán)的分類 1、所有權(quán)（又稱自物權(quán)） 2、用益物權(quán) 指對他人所有物享有以使用收益為內(nèi)容的限制性物權(quán)。主要包括：建設(shè)用地使用權(quán)、宅

15、基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)。1 物權(quán)的基本知識 3、擔(dān)保物權(quán) 是指以擔(dān)保債務(wù)履行為目的，債務(wù)人或者第三人在自已合法的財產(chǎn)或權(quán)利上設(shè)定的具有優(yōu)先受償權(quán)內(nèi)容的他物權(quán)。主要包括：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識 一、產(chǎn)權(quán)的涵義 1、法律中的產(chǎn)權(quán)定義n大陸法系中的產(chǎn)權(quán)定義 認為財產(chǎn)權(quán)包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、準(zhǔn)物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等。認為產(chǎn)權(quán)等同于財產(chǎn)權(quán)。n英美法系中的產(chǎn)權(quán)定義 認為財產(chǎn)是一組權(quán)利，這些權(quán)利描述一個人對其所有的資源可以做些什么，不可以做什么；他可能占有、使用、改變、饋贈、轉(zhuǎn)讓或阻止他人侵犯其財產(chǎn)的范圍。2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識 認為產(chǎn)權(quán)包括四大對稱的

16、法律關(guān)系：權(quán)利和義務(wù)，特權(quán)和無權(quán)，豁免和無能力，權(quán)力和責(zé)任。n我國民法通則的規(guī)定 將財產(chǎn)權(quán)分為四類：財產(chǎn)所有權(quán)、與財產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)、債權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)。2、產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)中產(chǎn)權(quán)定義 其代表性的觀點有：其代表性的觀點有：n德姆塞茨的“工具論”n阿爾欽的“行為關(guān)系論”2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本知識n施瓦茨的“財產(chǎn)權(quán)、行政權(quán)的結(jié)合論”n巴澤爾的“系統(tǒng)體系論”。 產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)是自亞當(dāng)斯密以來經(jīng)濟學(xué)向法學(xué)的滲透的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)是自亞當(dāng)斯密以來經(jīng)濟學(xué)向法學(xué)的滲透的繼續(xù)，并形成了以效益為基點的一些基本命題：繼續(xù)，并形成了以效益為基點的一些基本命題：（1）在未經(jīng)法律界定，權(quán)利界區(qū)不明的情況下，交易無法進行，相關(guān)行為的效益最

17、差；（2）在不相容使用關(guān)系中，權(quán)利的安排或分配應(yīng)以效益最大化為依據(jù)；（3）解決外部性問題，最佳手段是市場手段。2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識二、如何理解產(chǎn)權(quán)涵義 西方產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)派創(chuàng)始人科斯從未給“產(chǎn)權(quán)”下定義，他認為：“產(chǎn)權(quán)的定義是簡單而獨特的，你能聯(lián)系某些事物根據(jù)法律界定你的權(quán)利是什么?！?根據(jù)形式邏輯關(guān)于“種屬概念的外延和內(nèi)涵成反比關(guān)系”的定律，“產(chǎn)權(quán)”作為最高種概念，外延最大，所以簡單。說它“獨特”，因為“能聯(lián)系某些事物根據(jù)法律界定你的權(quán)利”。按照形式邏輯的著名公式： 屬概念屬概念=種概念種概念+屬差屬差2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識 “產(chǎn)權(quán)”是種概念，“聯(lián)系某些事物”是屬差，形成“屬概念”。如所有者的

18、產(chǎn)權(quán)，是所有權(quán)；放貸者的產(chǎn)權(quán)，是債權(quán)；銀行對抵押物享有的產(chǎn)權(quán)，是抵押權(quán)；法人對企業(yè)財產(chǎn)享有的產(chǎn)權(quán)，是法人財產(chǎn)權(quán)；各種獨特的產(chǎn)權(quán)。 從產(chǎn)權(quán)的實體邏輯、內(nèi)在的本質(zhì)聯(lián)系來分析，所有權(quán)是一切財產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)和核心，是“產(chǎn)權(quán)”全部范疇展開的最初始的出發(fā)點。所有權(quán)權(quán)能的分割和轉(zhuǎn)讓，形成“他物權(quán)”；所有權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，形成“債權(quán)”；由此構(gòu)成整個“產(chǎn)權(quán)”范疇的邏輯框架和全部體系。2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本知識三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)含 主要觀點：n認為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)就是指所有權(quán)。n認為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是一個權(quán)利束或若干權(quán)利的集合。n認為是指能使自已或他人受益或受損的權(quán)利。n認為是指所有權(quán)以外的財產(chǎn)權(quán)利。 我們認為：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地

19、產(chǎn)所有權(quán)為核心的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地產(chǎn)所有權(quán)為核心的一組權(quán)利束的組合。一組權(quán)利束的組合。2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識四、產(chǎn)權(quán)與所有權(quán) 1、聯(lián)系n所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)在市場經(jīng)濟運行中各項權(quán)能分離運動的結(jié)果。n所有權(quán)與產(chǎn)權(quán)都要通過物、智力成果作為其物質(zhì)表現(xiàn) 形式。n所有權(quán)與產(chǎn)權(quán)都從屬于特定主體的客觀權(quán)利，而不是 主觀權(quán)利。 2、區(qū)別2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識n著眼點不同 所有權(quán)強調(diào)的是財產(chǎn)歸屬問題，產(chǎn)權(quán)強調(diào)的是交易中所必須遵循的規(guī)則。n運用的領(lǐng)域不同 產(chǎn)權(quán)客體的范圍比所有權(quán)更為廣泛。n主體特性不同 所有權(quán)主體是一元的，而產(chǎn)權(quán)主體是多元的。 3 我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的演變及評價一、改革前房

20、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度及評價1、改革前我國城市土地產(chǎn)權(quán)制度的演變n實行城市土地國有化，建立了城市土地國有制；n城市土地?zé)o償無期限使用制度的建立。2、評價n城市土地產(chǎn)權(quán)權(quán)種單一n產(chǎn)權(quán)主體的惟一性和權(quán)利行使的高度統(tǒng)一性n禁止城市土地進入市場流轉(zhuǎn) 我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的演變及評價n土地所有權(quán)形同“虛設(shè)”。3、改革前城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)制度演變n住房所有權(quán)住房所有權(quán) 從解放初至1956年，住房所有權(quán)呈多元化，私人所有占主體；1956年至1970年代末，公有房產(chǎn)占主體；n住房使用制度住房使用制度 從解放初至1955年，統(tǒng)一分配，有償 租房；以后逐步形成了“低租金、福利制”的使用制度二、改革后房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度發(fā)展評述1、改革后土地產(chǎn)權(quán)制度發(fā)展 我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的演變及評價n征收土地使用權(quán)費n1987年至1988年4月，城市土地使用權(quán)有償出讓和 轉(zhuǎn)讓試點n修改“憲法”和“土地管理法”n1990年至2002年，全面實行出讓和轉(zhuǎn)讓制度n2002年至現(xiàn)在，經(jīng)營性用地實行招拍掛2、評價n土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化獨立性的土地使用權(quán)、抵押 權(quán)、出租轉(zhuǎn)租權(quán)等； 我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的演變及評價n土地可以進入市場流轉(zhuǎn)n從單純的資源管理轉(zhuǎn)為資源管理和資產(chǎn)管理并重3、改革后房屋產(chǎn)權(quán)的變化（1）住房所有權(quán)以個人所有為