永清工業(yè)園區(qū)考察報告17721343

1、永清工業(yè)區(qū)考察報告永清工業(yè)區(qū)考察報告20072007年年4 4月月一、永清工業(yè)區(qū)考察記錄一、永清工業(yè)區(qū)考察記錄二、我們的結(jié)論和策略建議二、我們的結(jié)論和策略建議（一）園區(qū)概況（一）園區(qū)概況（二）區(qū)位交通（二）區(qū)位交通（三）規(guī)劃設(shè)計（三）規(guī)劃設(shè)計（四）建設(shè)情況（四）建設(shè)情況（五）招商情況（五）招商情況（六）入?yún)^(qū)政策（六）入?yún)^(qū)政策（七）生產(chǎn)要素（七）生產(chǎn)要素 永清工業(yè)區(qū)于2003年3月開始籌建，當年7月獲市政府批準開園招商，2006年3月經(jīng)河北省政府批準晉升為省級開發(fā)區(qū)。 工業(yè)區(qū)設(shè)工委、管委會，下設(shè)黨政辦公室、招商合作部、土地規(guī)劃部、綜合服務(wù)中心、農(nóng)村工作部、財務(wù)部、人力資源部等7個部室，有行政在編

2、人員30人。 園區(qū)運作采取的是“行政管理+公司開發(fā)”的新型發(fā)展模式，由廊坊益田投資開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，公司設(shè)立相應(yīng)部室與管委會各部室進行工作對接。園區(qū)入口廣告牌園區(qū)入口廣告牌園區(qū)入口廣告牌 廊坊益田投資開發(fā)有限公司下設(shè)辦公室、招商部、項目部、工程部、外協(xié)部、財務(wù)部等五部一室，在編人員35人。管委會辦公點臨時建筑 工業(yè)區(qū)位于縣城東3公里處廊霸線北側(cè)，距北京70公里，距天津60公里，距首都機場和天津新港各75公里。廊霸、廊涿、采信三條省道貫穿縣域南北。 向西10公里可直達106國道和京九鐵路，向東15公里可直達104國道和京滬（京山）鐵路，向北30公里可入京唐高速，向南20公里可達112國道和津

3、保高速。 已規(guī)劃的京津塘南線高速（北京大紅門至天津外環(huán)，與京滬高速連接）通過永清，廊滄高速以園區(qū)東側(cè)京津南線交口處為起點，直至滄州與京滬高速相連。屆時，從永清到京津兩市的時間可大大縮短。 園區(qū)總體規(guī)劃面積24平方公里，一期開發(fā)面積8平方公里。據(jù)稱，一期已經(jīng)剩地不多了，今年開始北擴建設(shè)二期16平方公里，今年下半年可以提供二期土地。一期二期 工業(yè)區(qū)聘請中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃理念是“森林中的現(xiàn)代企業(yè)城”。規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“三區(qū)一核心” 即：產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū) 區(qū)內(nèi)禁止發(fā)展三類工業(yè)和用水量大的工業(yè)，鼓勵發(fā)展使用天然氣的工業(yè)、醫(yī)藥化工、食品工業(yè)和勞動密集型產(chǎn)業(yè)。配套生活區(qū)配套生活區(qū) 主要的生活

4、區(qū)位于采信道東側(cè)，六緯路以南，以便將來和新城區(qū)對接，創(chuàng)造較好的生活氛圍；其他兩處生活區(qū)在舊村改造后建設(shè)，以企業(yè)員工宿舍為主；禁止各企業(yè)在廠區(qū)內(nèi)自建宿舍。 物流園區(qū)物流園區(qū) 規(guī)劃依托廊霸線建設(shè)一定規(guī)模的物流園區(qū)，一方面直接為區(qū)域服務(wù)，組織區(qū)域內(nèi)的貨物中轉(zhuǎn)，另一方面為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，促進園區(qū)創(chuàng)業(yè)發(fā)展。綜合功能綜合功能服務(wù)核心服務(wù)核心 建設(shè)集服務(wù)管理、商貿(mào)金融和商務(wù)辦公于一體的綜合功能服務(wù)核心，服務(wù)核心位于廊霸線北側(cè)。鳥瞰圖 永清工業(yè)區(qū)累計投入1.8億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。8平方公里起步區(qū)（我們根據(jù)現(xiàn)狀圖實測約（我們根據(jù)現(xiàn)狀圖實測約5 5平方公里）平方公里）實現(xiàn)了電、水、燃氣、通訊、有線電視、寬帶、郵

5、政和土地平整的“七通一平”目前工業(yè)區(qū)建成道路全長 19.1 公里，啟動了園區(qū)北擴的路網(wǎng)建設(shè)，新建道路兩條，全長5.3公里，2007年春可全面竣工。 永清工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀圖路寬（路寬（m m）路名路名 長度（長度（m m）面積（面積（m m2 2 ） 24榕花大道20144833616百合道189330288珍極大道102416384益田路318750992六緯路104916784小計715311444812紫荊道122114652櫻花道157618912北環(huán)路 318838256四緯東路105612672小計70418449210四緯西路127412740二緯路東段5475470五緯路東段1

6、07210720小計289328930合計19101276206道路建設(shè)狀況道路建設(shè)狀況供水設(shè)施 工業(yè)區(qū)內(nèi)有供水站一座，現(xiàn)有30 千米地下供水管網(wǎng)，水硬度2.0mgN/L，PH=7-8。供水方式為多點變頻恒壓供水，供水壓力為0.2 50.3Mpa（恒壓供水），供水能力5000噸日。供電設(shè)施 工業(yè)區(qū)供電總?cè)萘?816萬千伏安，供電電壓 35千伏及 10千伏，以雙回路供電。供氣設(shè)施 目前天然氣管網(wǎng)已沿路鋪通，總管供氣壓力為1.5Mpa，減壓為0.4MPa后送至企業(yè)使用，天然氣熱值達9500大卡立方米以上。 供地 永清工業(yè)區(qū)8 0以上的土地為沙荒地、疏林地，征轉(zhuǎn)成本低。 永清是華北油田主產(chǎn)區(qū)和西氣東

7、輸?shù)哪┱舅诘?，已探明儲量達50億立方米。中石油已將工業(yè)區(qū)用氣納入陜京二線供氣范圍，日供燃氣可達60萬立方米。入?yún)^(qū)道口工業(yè)區(qū)內(nèi)的疏林地工業(yè)區(qū)內(nèi)的梨樹林工業(yè)區(qū)內(nèi)沙荒地10米路12米路 工業(yè)區(qū)內(nèi)的一處企業(yè)自建廠房，共四棟，單層，總面積約2000平方米。 單層，面積約500余平方米人行道 主干道榕花大道，長2.3公里，寬24米，雙向四車道。路面及燈桿廊坊益田創(chuàng)業(yè)輔導基地（益田自留地）基地門牌 基地內(nèi)益田自己投資建設(shè)的廠房，日租金為0.30元/平方米.日，無物業(yè)費，無供暖。園區(qū)內(nèi)的多層廠房廠區(qū)內(nèi)企業(yè)自建的“別墅” 益田投資公司的關(guān)聯(lián)公司益田房地產(chǎn)開發(fā)公司在離工業(yè)區(qū)2公里處開發(fā)了一個別墅項目“林間墅語”

8、，目前還在項目設(shè)計階段，尚未開始建設(shè)，產(chǎn)品業(yè)態(tài)為獨棟和聯(lián)排，設(shè)有會所和網(wǎng)球館，預(yù)計年底開盤，戶型有350、400、450平方米等幾種，容積率為0.55，建設(shè)200套左右，據(jù)稱80%的房子已經(jīng)被華北石油的員工預(yù)定。林間墅語廣告牌 截止目前，工業(yè)區(qū)自稱共引進千萬元以上項目89個（我們我們實際統(tǒng)計為實際統(tǒng)計為8080個個），總投資47.53億元。其中，建成投產(chǎn)項目22個（2323個個），開工在建項目31個（1717個個），正在謀劃開工項目36個（計劃開工項目計劃開工項目8 8個，未開工項目個，未開工項目2828個個），近期積極洽談項目25個，其中超億元項目11個。工業(yè)區(qū)引進的項目，主要分布在機械配件

9、、醫(yī)藥、建材、食品（化工、機械、建材、民生化工、機械、建材、民生）四大行業(yè)。 注：以上紅字部分皆按永清工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀圖分析統(tǒng)計已投產(chǎn)項目23個，總計占地1170畝單位：畝項目名稱占地項目名稱占地1百萊瑪工程有限公司16713廊坊開發(fā)區(qū)歐特涂料項目252百威鉆具項目2514廊坊諾爾信化工503迪威爾助劑石油設(shè)備項目8315廊坊鑫盛公司汽配項目204迪亞新智能環(huán)保設(shè)備項目1816隆泰公司汽車配件305河北珍極項目（調(diào)料制品）17717鋁合金門窗366匯鑫金屬2018泡沫塑料項目317吉林森工刨花板項目17819三通化工公司228金屬表面處理項目1520天大博明公司陶瓷缸套項目259卡波姆182

10、1天津聚海鋁業(yè)電子散熱器項目3110廊坊長城管件公司1022陽光磁電科技永磁鐵電子配件項目2611廊坊誠隆熱浸鋅項目3023元光偉業(yè)玻璃微珠項目1612廊坊交通局拌和站117 合計1170在建項目17個，總計占地994畝單位：畝項目名稱占地項目名稱占地1大田化工項目30610久聯(lián)機械282電動車電池項目8411礦泉水飲料項目103電子印刷2112廊坊雷克工程機械有限公司304廣廈科技壓力容器生產(chǎn)項目12213牛仔服系列項目255豪科公司甲基磺酸項目2114順成鋁合金型材項目256河北眾誠包裝材料有限公司12015飲料加工項目207環(huán)保設(shè)備項目3516真空轉(zhuǎn)印項目528吉星燈飾項目5017筑路機

11、械項目4591千伏開閉站項目46 合計994計劃開工項目8個，總計占地263畝單位：畝項目名稱占地（畝）1電子廢棄物處理項目582宏遠公司金屬構(gòu)件項目393華茂建筑安裝公司項目424廊坊中天化工項目305美邦包裝機械公司灌裝設(shè)備項目206沈陽維美包裝成套項目247吳德臣鋼結(jié)構(gòu)項目308纖維素項目20合計263未開工項目28個，總計占地1170畝單位：畝項目名稱占地項目名稱占地1畢六合3715廊坊佳美鑄件項目352度華食品8016廊坊建輝項目363粉末涂料1217廊坊三議合濾清器1154高低壓電纜項目5618廊坊中德汽車座椅有限公司605管道機械制造項目4919鋁塑門窗項目206光電科技1720

12、木工機械價格項目647河北泛化表面技術(shù)科技發(fā)展有限公司3821配電柜項目88華宏幕墻項目8322水表項目509環(huán)保膠項目3723塑料管材項目2010嘉林包裝項目2024天然氣設(shè)備制造項目3111膠合板生產(chǎn)項目10025萬忠汽配1612廊坊博眾過濾器材有限公司4826維達化工項目3913自來水項目2427雍旭項目2014陶瓷芯片項目1028中遠汽車部件45合計1170名稱地塊數(shù)各地塊面積面積合計說明佚名項目2233畝、140畝373畝未注明項目名稱預(yù)留地3222畝、255畝、292畝769畝益田公司自留地空地1683畝、52畝、45畝、43畝、35畝、50畝、51畝、33畝、48畝、31畝、26

13、畝、15畝、5畝、20畝、37畝、31畝605畝可以用于招商的土地合計211747畝類別數(shù)量（畝）比例已投產(chǎn)項目117021.9%在建項目99418.6%計劃開工項目2634.9%未開工項目117021.9%佚名項目3737.0%預(yù)留地76914.4%空地60511.3%總計5344100.0%產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量比例化工1620.0%機械1518.8%機械配套22.5%汽車配套67.5%電子56.3%民生1113.8%金屬材料45.0%鑄造11.3%市政配套57.5%占地面積企業(yè)數(shù)比例10畝以下45.1%10-20畝1721.5%20-30畝1822.8%30-40畝1215.2%40-50畝911

14、.4%50-60畝45.1%60-70畝11.3%70-80畝11.3%80-90畝33.8%90-100畝11.3%100-150畝56.3%150-300畝33.8%300畝以上11.3% 據(jù)我們統(tǒng)計分析，園區(qū)絕大多數(shù)為中小企業(yè)，30畝以下占到50%；50畝以下占到75%；90%的項目在100畝以下。元光偉業(yè)科貿(mào)發(fā)展有限公司三通化學北京迪威爾助劑石油設(shè)備公司迪威爾廠房 招商人員報價12萬元/畝，有代征，無配套費。園區(qū)只負責清理地上物（墳頭、樹木），不負責土地平整。大坑 招商人員稱，今年起園區(qū)沒有稅收優(yōu)惠政策，特別大的項目可以考慮。今年以前執(zhí)行的是企業(yè)所得稅本級財政留成的“兩免三減半”政策，

15、但由于區(qū)內(nèi)企業(yè)交稅太少，引起政府不滿，所以今年取消了稅收優(yōu)惠，并且設(shè)定了稅收保證條款（詳見后）。 入?yún)^(qū)項目，減免建設(shè)階段以下各種地方行政事業(yè)性收費： （1）電力部門免收供配電貼費； （2）消防部門免收建設(shè)圖紙審查費；（3）縣安全、質(zhì)監(jiān)等部門免收勞動安全檢查評審費； （4）建設(shè)部門免收城市規(guī)劃費、城市綠化費、舊城改造費、測量放線費、墻改費、城市配套費；建筑質(zhì)量監(jiān)督費征收為1元/平方米； （5）計劃部門免收固定資產(chǎn)投資管理費； （6）房管部門免收房屋產(chǎn)權(quán)辦證費； （7）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門免收縣本級質(zhì)量監(jiān)督抽檢費； （8）通信部門免收電腦入網(wǎng)開戶費； （9）工商部門免收除登記注冊、年檢費外的其它一切費

16、用。 除減免收以上費用外，三年內(nèi)免收縣本級一切地方行政事業(yè)性收費，三年后按最低標準核收。 土地款支付條款 7日內(nèi)支付土地使用金總額80% 辦理完土地證，支付土地使用金總額20% 滯納金：每日按延遲支付款項總額的千分之五繳納投資密度條款 投資密度不低于120萬元/畝，容積率大于0.6 投資強度保證金制度：每畝繳納保證金5000元，與第一期土地款一并支付，投資到位期兩年，經(jīng)中介機構(gòu)審計后達到，予以退還。 未達到投資強度，不予退還，并按實際固定資產(chǎn)投資為準，核減土地使用面積，剩余部分無償收回。入?yún)^(qū)協(xié)議限制條款入?yún)^(qū)協(xié)議限制條款稅收貢獻條款 投產(chǎn)后，第二個納稅年度協(xié)議占地每畝納稅額不低于10萬元，若未達

17、到，須一次性支付違約金每畝5萬元。開工建設(shè)條款 簽協(xié)議后六個月內(nèi)須動工建設(shè) 土地閑置費：未按時開工建設(shè)，收取相當于土地使用金總額20%的土地閑置費，一年未開工建設(shè)，無償收回土地使用權(quán)。入?yún)^(qū)協(xié)議限制條款入?yún)^(qū)協(xié)議限制條款項目項目 類別類別單位單位價格價格( (元元) )備注備注供電供電貼費雙電源、單電源一路免收電費普通工業(yè)用電度0.65供水供水管網(wǎng)建設(shè)基金噸1000按報裝日用水量一次性計收水費工業(yè)用1.5按月實際使用量南水北調(diào)基金燃氣燃氣燃氣接駁費天/立方米500按報裝日用氣量一次性計收計量費生產(chǎn)用氣立方米1.4按月實際使用量電話電話工料費辦公、住宅部58一次性計收月租住宅部15按月計收辦公部30

18、中繼線對100寬帶網(wǎng)絡(luò)寬帶網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)使用費專線寬帶512K1000/月 2800/年不限時1M2000/月2M2500/月不限3500/月工商登記費工商登記費企業(yè)法人代碼245企業(yè)法人登記費0.8注冊資本1000萬以下部分0.4注冊資本1000萬以上部分注冊資本超過一億不再收取公告費內(nèi)資不超過400外資3000營業(yè)登記費300辦理土地證初始辦理土地證初始登記費登記費100占地面積在1000平方米以下占地面積在1000平方米以上每超出500平方米加征40元城市建設(shè)配套費城市建設(shè)配套費35元/平方米免收建筑質(zhì)量監(jiān)查費建筑質(zhì)量監(jiān)查費工程造價的31 1、區(qū)位交通、區(qū)位交通 永清工業(yè)區(qū)總體區(qū)位交通不如固安

19、工業(yè)區(qū)，周邊高速、國道、鐵路建設(shè)情況都不如固安；距北京70公里，約須2小時才能到達；距廊坊比固安近，但路況一般，需半小時左右，在給華為和富士康配套方面，占有一點優(yōu)勢，但也不明顯；據(jù)縣城3公里左右，與固安工業(yè)區(qū)類似。2 2、規(guī)劃設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計 永清工業(yè)區(qū)自稱是聘請中國規(guī)劃設(shè)計院做的規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃鳥瞰圖和實際建設(shè)情況相差很大。 規(guī)劃圖體現(xiàn)的是純工業(yè)區(qū)的規(guī)劃，簡單的勾畫路網(wǎng)，體現(xiàn)的是工業(yè)區(qū)的效率原則，沒有商業(yè)配套和生活配套。 3 3、建設(shè)情況、建設(shè)情況 永清工業(yè)區(qū)規(guī)劃和建設(shè)水平都比較低，道路都是一塊板，中央無綠化隔離帶，沒有建設(shè)供暖管道，電線架空，目前沒有生活配套設(shè)施。 這種低水平的建設(shè)模式一方面大

20、大降低了建設(shè)成本，每平方公里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用僅有3600萬元，另一方面，也不利于吸引大企業(yè)入駐，區(qū)內(nèi)中小企業(yè)居多，不利于園區(qū)持續(xù)發(fā)展。4 4、招商方面、招商方面 目前區(qū)內(nèi)企業(yè)多為中小企業(yè)，絕大多數(shù)來自廊坊、天津、北京等地的企業(yè)，化工企業(yè)占相當比例。 由于永清對入?yún)^(qū)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)限制、規(guī)模限制少，入?yún)^(qū)企業(yè)數(shù)量超過固安工業(yè)區(qū)，感覺企業(yè)人氣更旺。 永清工業(yè)區(qū)除了在入?yún)^(qū)道口設(shè)立大型廣告牌、京津唐高速廣告牌，幾乎沒有什么招商推廣活動。5 5、入?yún)^(qū)政策、入?yún)^(qū)政策 永清工業(yè)區(qū)的政策相比我們固安沒有優(yōu)勢， 地價報價和北區(qū)持平，比南區(qū)高，且首付款達80%（我們是50%）； 稅收政策沒有優(yōu)惠，且附加稅收保證條款； 收

21、費政策相比我們有一定優(yōu)勢，無配套費，無舊城改造費。 永清收土地閑置費，我們目前沒有。 永清收投資強度保證金，我們目前沒有。 總體而言，永清的入?yún)^(qū)政策比我們設(shè)計更加合理，更加直接。 6、生產(chǎn)要素 供電：永清電價與固安基本相同； 供水：目前永清水價為2元/噸，比固安貴0.4元/噸，但年底不收南水北調(diào)基金后，比固安便宜0.1元/噸； 供氣：目前永清的燃氣價格與固安持平，皆為1.4元/立方米，但接口費為500元/立方米.天，比固安便宜3500元/立方米.天； 供暖：永清工業(yè)區(qū)無供暖，允許企業(yè)自燒鍋爐； 供汽：永清工業(yè)區(qū)無供汽。 7 7、投融資、投融資 投資：益田投資公司自稱目前在永清工業(yè)區(qū)進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1.8億元。 融資：益田投資自有資金不詳；開發(fā)銀行曾經(jīng)給予永清工業(yè)區(qū)1億元的貸款；另據(jù)我們測算，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入低，永清工業(yè)區(qū)賣地應(yīng)有1-2萬元/畝地的土地收益；林間墅語一期應(yīng)為益田帶8000萬以上的收益。1 1、優(yōu)化入?yún)^(qū)企業(yè)政策設(shè)計、優(yōu)化入?yún)^(qū)企業(yè)政策設(shè)計 建議提高土地報價，北區(qū)16萬（均價），南區(qū)12萬/畝（含大地塊均價） 建議取消中小企業(yè)（3