某公司管理部部門手冊

1、管理部部門手冊（初稿）、管理部組織架構圖衛(wèi)生保潔年卡、月卡辦理保安員泥水維修工廚師客服人員客服主管保安主管維修主管餐飲采購員后勤主管部門助理物業(yè)經理、管理部崗位編制明細表職務數(shù)量（人）在職（人）暫缺（人）備注物業(yè)經理110保安主管11P 0維修主管110由副經理兼客服主管110安管班長220收費員1495保安員1073強電維修工110弱電維修工101泥水維修工101臨時外請年卡月卡辦理110由客服主管兼記帳核查111由經理助理兼保潔、餐飲采 購、廚師330小計382810三、管理部工作職責物業(yè)經理崗位職責一、物業(yè)經理全面主持公司管理部各項工作事務，嚴格按照公司管理制 度和要求落實。二、負責公司

2、各項目的正常運營，各類證照的辦理，客戶的溝通、合同 續(xù)簽以及各類突發(fā)事件的處理。三、制定年、季、月工作計劃，收支預算，人員增減，人員考核等，完 善管轄項目的各類管理制度以及各項工作流程。四、負責制定管理部短、中、長期發(fā)展規(guī)劃、年度計劃、項目管理實施方案和工作質量標準等。五、依照公司年度工作目標和計劃，負責對新開發(fā)項目前期人員招聘培 訓籌備等工作。六、參與新開發(fā)項目設計方案及圖紙會審，并提出與項目管理相關的合 理化建議。七、負責所轄項目各職能部門的人事管理、員工培訓、業(yè)務指導、績效 考核及各項工作的督查。八、定期走訪項目客戶，虛心接受客戶提出的意見，并有針對各項目不 同性質進行管理。九、完成公司

3、下達的其他工作任務。部門助理崗位職責一、協(xié)助經理對本部門進行日常管理，督促各部門對在管項目的日常 工作完成情況。二、協(xié)助經理完善部門內的各項管理制度及工作流程，函文的收發(fā)及 擬定。三、制定本部門的在職人員培訓計劃，監(jiān)督各部門的培訓進度，根據(jù) 培訓進度制定考核方式對各部門進行考核。四、協(xié)同客服人員對臨時停車的收入進行核查、入賬并通報財務部。五、定期對所轄項目的巡查巡檢，監(jiān)督各部門人員當值期間是否按照 公司各項規(guī)程執(zhí)行。六、負責統(tǒng)計在管項目的固定資產，對臨時采購的各項材料入庫造冊,出庫嚴格按照物品領用流程落實七、每月底前收集各部門有申購計劃并按計劃向公司進行采購八、完成公司其他下達的工作任務。客服

4、主管崗位職責一、嚴格遵守公司的各項管理規(guī)章制度，制定季、月、周工作計劃并落實，對各類文書、函文以及合同進行歸檔管理。二、收集、制定各職能部部的排班考勤，月底進行核查并報人資部，收 集各部門季、月、周工作計劃定時上交，并監(jiān)督落實。三、每月按時與合作打折商戶停車數(shù)據(jù)對帳，收繳款項，并將收繳款項 及時移交財務。四、 協(xié)同其他人員加強對臨時收費的管理，以免跑、冒滴、漏的現(xiàn)象 發(fā)生。五、及時提醒年、月卡車主，對已到期或快到期的客戶及時通知續(xù)繳費用，以免費用續(xù)交不及時影響車主進出。六、負責停車場內車輛刮碰的保險理賠事宜，及時有效地處理好停車場 內發(fā)生的車輛責任事故，做好解釋與理賠工作并上報。七、負責公司員

5、工宿舍的各項費用繳交事宜，跟進在管項目的衛(wèi)生保潔 管理，按時通知相關人員對垃圾進行清運。八、完成公司領導下達的其他工作任務。維修主管崗位職責一、.熟悉的掌握所轄項目各項設備設施運行情況，定期的進行巡查。二、完善維修部的各項管理制度，擬定年工作計劃、崗位職責和各項 設備設施的運行記錄并造冊存檔。三、擬定每月日常維修的申報，日常維修的零配件需記錄在案并錄入 電腦進行存檔。四、對所轄項目的設備設施出現(xiàn)故障時應進行記錄督促供應商進行維 修，安排人員進行跟進記錄維修過程和更換零配件的情況。五、對更換的舊零配件登記錄入電腦并向公司申請報廢或由供應商回 收。六、制定所轄項目設備設施的年度、季度保養(yǎng)計劃，并按

6、計劃落實。七、對所轄部門的強弱電維修人員定期進行培訓，確保安全生產。八、完善各項設備設施的標識標牌，責任到人，對于高危設備的管養(yǎng) 嚴格按照持證上崗。九、按時完成其他臨時性工作任務。保安主管崗位職責一、擬定所轄區(qū)域內的安保計劃、年工作計劃、管理制度、各崗位工作 職責、培訓計劃以及獎懲措施并嚴格落實。二、對所轄區(qū)域內各崗位的收費情況進行分析、評估、采取相應措施以 防跑、冒、滴、漏等事項發(fā)生。三、嚴格要求各崗位工作人員按崗位工作職責落實到位，對新入職的人 員進行崗前培訓。四、及時主動的了解、處理各類投訴性事件并記錄存檔以便于糾正提高 部門人員的工作素質。五、定期檢查所轄區(qū)域內的各項消防設備設施并存檔

7、記錄，對不合格的 消防設備設施進行登記上報要求整改。六、加強安保隊伍的建設管理，實行崗位責任制，控制人員流失率。七、采取有效的控制方法控制停車場內的車卡流失。八、按時完成公司下達其他臨時性工作任務。保安班長崗位職責一、協(xié)助部門主管對所轄班組當值期間上崗執(zhí)勤管理，督促當班人員 嚴格按照操作規(guī)程執(zhí)勤。二、督促本班隊員上崗執(zhí)勤，詳細如實地記載工作中遇到及處理的各 種情況，每天應向主管匯報一次。三、對崗位上發(fā)生的重大和突發(fā)事件，要采取應急措施，及時報警，通 知主管及相關領導。四、以身作則，做出榜樣，做好新隊員上崗培訓工作，定時召開班務會, 及時傳達公司的各項會議精神。五、積極配合主管開展各項工作，及時

8、將隊員反映的各種信息向主管匯 報，并提供建設性的工作建議。六、及時傳達、落實上級的指示精神和工作安排，保證本班隊員按時上 崗，完成各項工作。七、掌握班組成員的思想動態(tài)，確保所轄成員的思想穩(wěn)定，減少流失率。八、主管不在時，代理主管行使部門負責人職責盡職盡力帶好本班組 成員，以免發(fā)生各類事件。九、完成公司下達的其他工作任務。停車場管理員崗位職責一、遵守部門的各項管理服務制度，統(tǒng)一著裝上崗，佩戴工作牌，做好 值班班記錄，認真填寫交接班記錄。二、負責對停入車庫的汽車、摩托車及自行車的統(tǒng)一管理，服從部門主 管統(tǒng)一安排調度。三、負責按規(guī)定和程序對車庫車輛的指揮和放行， 并填寫車輛出入登記, 維持車庫內的交

9、通和停車秩序。四、督促進出車庫車輛減速行駛，禁止車輛鳴號，拒絕裝有易燃、燃爆 和有劇毒或污染性等危險物品車輛進入車庫。發(fā)現(xiàn)可疑車輛應及時報告并 隨時做好記錄。五、對車庫內停放的車輛進行巡視、檢查，保證車輛的安全，對車輛或 業(yè)主損壞車庫內公共設施或其他車輛的，及時取證通知當班班長并要求責 任人按價賠償。六、堅持原則，不準利用工作之便與車主拉關系，收受賄賂，放松管理七、如遇車庫內發(fā)生緊急情況，應按緊急事件處理流程沉著有序地進行 處理并及時向當班班長或主管匯報。八、完成公司領導交辦的其他工作任務。收費崗崗位職責一、按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴公司工作證，保持良好的精神風貌， 按時上崗，不得遲到早退，接班

10、人員未到之前，當班人員不得離開崗位。二、在崗期間做好各項記錄，定時整理收繳款、帳是否相符，不得收 錢不給票或弄虛作假。三、車輛進出場要迎來送往，收費時要唱收唱付，發(fā)生突發(fā)事件時應 及時通知當班班、隊長并做好記錄。四、保持崗亭內及周邊的環(huán)境衛(wèi)生，及時清理，創(chuàng)造一個舒適的工作 環(huán)境。五、禁止收取車主或客戶的饋贈，出場時核對車卡與車輛是否一致， 對于無卡車輛出場需核對車主行駛證、駕駛證、身份證是否一致，問請原 因，做好記錄，如有不符應立即向當班班、隊長匯報，以防發(fā)生丟車事件。六、對于丟失或遺失車卡的車主按公司規(guī)定做好記錄收取相應的保障 金，核對無誤后才可放行。七、遇車主或客戶對話前應敬舉手禮，如因工

11、作原因無法敬禮的應保 持面帶微笑和車主或客戶進行溝通。八、下班后應立即把所收繳的款、帳核對后遞交財務部，禁止錢、帳 私留過夜。九、及時完成公司下達的其他工作任務。監(jiān)控中心崗位職責一、著公司統(tǒng)一制式服裝，保持良好的精神面貌，負責中控室各類設施、 設備的運行管理。二、熟悉火警、匪警等緊急情況的應急處理流程，掌握消防主機的操作 規(guī)程，實時監(jiān)控所轄范圍的各項治安消防情況。三、通過監(jiān)視系統(tǒng)觀察公共設施、設備及人員行為，發(fā)現(xiàn)異常情況應通 知相關崗位人員及時跟進處理；四、定時對各類設備系統(tǒng)信號正常與否進行測試，協(xié)同工程人員定期對 消防中心的設備設施進行檢測。五、當班期間做好中控室內各項設備設施的運行記錄，無

12、關人員禁止進 入中控室，記錄在崗期間發(fā)生的各項情況。六、詳細記錄車主來電的需求和上級部門的指示，及時知會相關人員進 行跟進處理;七、每天0: 006: 00期間每15分鐘呼叫各崗位一次;八、完成公司下達的的其他工作任務。維修電工崗位職責一、熟練掌握各類電氣設備操作，維修保養(yǎng)規(guī)程。二、服從工程主管的工作安排，保證按質完成工作任務。三、按照工程主管安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度內容要求對強電進行維修。四、嚴格執(zhí)行崗位責任及安全責任，確保人身和設備設施的安全。五、發(fā)生事故時，維修人員應保持冷靜，按照安全操作規(guī)程及時排除 故障，事故未排除時不下班，及時尋求相關人員排除故障，完成后編寫事 故報告，交給工程主管審

13、閱。六、接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄 上報工程主管，并盡快回到值班地點。七、按要求開閉設備，不私自調整設備，改變線路走向。八、嚴格執(zhí)行員工守則和公司規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。九、制定強電各設備系統(tǒng)的保養(yǎng)計劃，并按計劃實施月度，季度,年度 三級保養(yǎng)。十、負責所管轄系統(tǒng)的技術管理及預防性維修，制定設備定期檢查維 護保養(yǎng)計劃，并組織實施。十一、每天巡查設備，發(fā)現(xiàn)隱患及時匯報十二、完成上級交辦的其它工作任務。弱電工崗位職責一、服從工程主管的工作安排，保證按質完成工作任務。二、按照工程主管安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度內容要求對弱電進行維修。三、嚴格執(zhí)行崗位責任及安全責任，確

14、保人身和設備設施的安全。四、接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上 報工程主管，并盡快回到值班地點。五、制定弱電各設備系統(tǒng)的保養(yǎng)計劃，并按計劃實施月度，季度,年度三 級保養(yǎng)。六、負責所管轄系統(tǒng)的技術管理及預防性維修，制定設備定期檢查維護 保養(yǎng)計劃，并組織實施。七、弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。八、對工作范圍內的故障和事故進行處理，并作好記錄。九、對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。十、參加應急搶修，配合其他工程人員工作。十一、對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。十二、每天巡查設備，發(fā)現(xiàn)隱患及時匯報。十三、完成公司領導下達的其他工作任務保潔員崗位職責一、尊重領

15、導，服從分配及管理，自覺履行工作職責，嚴格遵守單位的 規(guī)章制度和有關勞動安全紀律。二、公司各區(qū)域垃圾簍每日清倒一至二次， 更換垃圾袋，要求無外溢物。三、衛(wèi)生間每日要清掃，并隨時保潔，要求地面干凈，無異味，無蚊蠅。四、地面、沙發(fā)、茶幾等每天上班前必須打掃一次，因會務需要，應按 辦公室要求，做到隨時打掃，保證公司所有區(qū)域的清潔。窗玻璃、境框獎 匾等每月至少擦一次。五、書櫥及陳列品每月至少擦試一次，保持書籍資料以及陳列品擺放整 齊，無浮塵。六、節(jié)約用水、用電，愛護公用設施，保管好保潔用品，發(fā)現(xiàn)地面滲漏、 管道堵塞損壞等應及時向保潔主管匯報。七、上班時間嚴禁未經批準私自外出或提前離崗。八、熱愛自己的本

16、職工作，能吃苦耐勞，不怕臟、不怕累，全心全意的 投入到自己的本職工作中。九、如有必要，應自覺幫廚，協(xié)助炊事員搞好廚房工作。四、管理部工作流程圖集團公司財務部營銷部1拓展項目確定項目，簽定 合同，設計、施工現(xiàn)場管理人員參 與運營部成本核算I現(xiàn)場管理方案，項 目收益測算，籌備I驗收收入投入運營1 1 回收成本第13頁共36頁現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理部財務核對現(xiàn)金、系統(tǒng)數(shù)據(jù)當天核查、核對項目主管項目主管項目一項目二1丄項目三項目四%1f'項目五項目六項目七L 項目八I項目九LJJ丿注：以上流程圖是根據(jù)公司今年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃制定，因目前不了解產品及各項目的實際情況，暫定以上流程，如有不妥之處敬請公司領導

17、指正'五、設備設施維修保養(yǎng)操作規(guī)程公用設備設施維護保養(yǎng)基本要求一、公司各類公用設備設施的保養(yǎng)，須參照下表規(guī)定的時間周期進行,“ A'表示需要檢查；“ B”表示需檢查并記錄，空白表示不必檢查。、檢修類別 設備名稱'、每日巡杳周檢半月檢月檢兩月檢季檢半年檢年檢每年三月高壓環(huán)網柜、變壓器ABBB配電室內的配電柜BBBBB動力柜、電表箱ABB電力電纜B防雷接地B發(fā)電機BBBB生活水泵及控制柜BBBB生活供水管網ABB雨水泵、污水泵及控制箱ABBB排污管網、化糞池AB泳池設備（運行期間）BBBB滅火器B電梯BBBBB電訊系統(tǒng)ABBBB紅外報警系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)ABB車場門禁系統(tǒng)住戶

18、對講系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)ABBB居家報警系統(tǒng)AB清潔綠化設備BBB消防系統(tǒng)（水、電系統(tǒng)）ABBBBB公共設施（如康體設施 等）ABBB注：供配電設備的半年檢、年檢可結合市政計劃性停電檢修和物業(yè)項目實際 情況進行，須保證每年至少一次全面檢修。二、公用設備設施預防性維護通用規(guī)定（一）設備檢修等級分類：1. 日檢：屬巡視檢查維護。檢查設備房有無滲水、設備有無漏水、油等 現(xiàn)象，記錄設備運行參數(shù)，確認設備運行狀態(tài)是否正常；2. 周（月）檢：屬預防性檢查。對設備性能進行全面檢查，對故障隱患 部位進行修理或調整，預防事故，保證設備正常運行；3. 季（半年）檢：屬于維護性修理。對設備進行清潔、調校；4. 年檢：屬

19、于恢復性修理。對設備局部解體，除進行月檢的工作外，應 著重恢復設備的電氣性能、機械和精度，檢修或更換主要零部件及附屬裝 置；5. 大修：屬于徹底性修理。對設備進行全部解體，全面檢查、試驗、調 試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應結合項目發(fā)展的需要進行 技術改造。6. 設備負責人應視設備運行情況及時提交設備大修報告，經職能部門經 理審核后執(zhí)行，如有維保單位的應上報公司批準執(zhí)行；7. 服務供方保養(yǎng)維修：依據(jù)合同內容，進行定期保養(yǎng)及故障處理；8. 設備大修：設備大修方案提出后，報工程管理職能部門審批并備案。 設備鑒定標準將參照國家相關行業(yè)標準進行驗收。（二）各項目應建立設備（工具）匯總表和設備

20、管理檔案或設備管 理軟件，記錄設備、檢修及重要零部件更換情況，并在設備 /設施保養(yǎng)維修記錄表中記錄。1. 對重要設備，特別是進口設備的易損零部件，部門應有適量的儲備， 確保突發(fā)故障的及時處理。2. 設備負責人應根據(jù)批準的檢修計劃，做好檢修前準備工作及防范措施。對影響較大的重要維修工作（對客戶造成影響超過2小時以上），部門負責人需到現(xiàn)場指揮、協(xié)調、組織。3. 工程管理職能部門每半年應組織一次設備大檢查，檢查方法采取重點 抽查（設備局部解體、測試）及全面普查相結合的方法。4. 維修部需要編寫本部門的公共設備設施年度檢修計劃，并在每年 十二月十五日前上報公司職能部門審批并嚴格執(zhí)行，如有變更應提前一周

21、 向公司職能部門報批。5. 維修部應保存相關設備的技術圖紙、產品說明書等資料，以便了解設 備運行狀態(tài)。6. 設備管理檔案建立要求，設備應進行分類（可以參照公司的分類）建 立設備管理檔案，內容包括：設備的基本參數(shù)、購買日期、年度保養(yǎng)內容、 日常更換的重要零配件、故障現(xiàn)象描述等。7. 對外購置的設備由設備負責人負責驗證，重要設備則由部門負責人 會同專業(yè)職能部門專業(yè)工程技術人員組織驗證并填寫設備驗收報告， 驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應及時與采購及成本管理職能部門聯(lián)系，直至最終解 決。驗收完畢，由倉管員辦理入庫建帳手續(xù)。8. 設備設施維修養(yǎng)護記錄說明1 ）項目負責人或助理每月巡查情況記錄在 設備/設施檢查記錄表

22、中' 日、周、月、季、年保養(yǎng)及大修工作、故障處理在設備 /設施保養(yǎng)維修記 錄表中予以記錄，對于大修、故障處理、設備元器件的更換、控制線路 的改接等對設備運行有影響的技改內容還需在設備臺賬中給予記錄。（此處加界定）突發(fā)性故障的搶修應填寫突發(fā)事件處理記錄表報相關部門。2 ）對于電梯、消防等服務供方在保修期內對設備的定期保養(yǎng)及故障的處理，必須按規(guī)定做好記錄，每月需評估，并填寫供方工作評估報告。9. 電梯序號項目名稱周期巡視維護要點質量標準1轎廂及前室每日1 檢查轎廂選層按鈕，電梯前室召喚按鈕外觀是否完好，是否能正常傳 送信號。2 檢查轎廂和電梯前室樓層顯示器是否完好，指示是否正確。3 檢查外

23、門及門套有無變形，門縫上、下間隙是否一致。4 檢查門框地槽有無異物，門扇啟閉是否靈活。5 檢查轎廂內照明、風扇、對講系統(tǒng)等輔助設施是否齊備、完好。6 清潔轎廂內部及層門，更換地毯。1 配套設施正 常、齊備。2 .外觀整潔。3轎廂各活動 部分動作靈 活，運行安全、 可靠。每月協(xié)助、跟蹤分包單位人員維修更換損壞的部件或進行維護保養(yǎng)。具體 內容如下：1 定期調整門扇，使門縫上下間隙一致，牢固自鎖。2 及時更換照明燈具，清潔燈具防護玻璃。3 檢測對講系統(tǒng)，使其與監(jiān)控中心保持通訊暢通。2機房及設備每日1 檢查警示牌及各種規(guī)章制度是否清晰、整潔和齊備。2 檢查機房各種配套設施及專用工具是否齊備、完好。3

24、.檢查機房有無漏水，曳引機有無漏油、漏電現(xiàn)象。4 牽引鋼絲繩上平層線是否清晰。5 檢查配電柜及控制柜是否清潔，指示燈是否正常，柜內電器設備有無 過熱現(xiàn)象，工作時有無異響。6檢查分體空調運行是否正常。1 機房清潔， 通道暢通。2 機房干燥， 溫度適中。3 曳引機工作 正常。每月1 協(xié)助、督促分包單位人員清潔、整理配電柜、控制柜內線路，清潔曳 引機及安全鉗，緊固接線端頭，改善插接件連接效果。半年1 對曳引機安裝支架、支承座及接地線進行清潔、除銹、油漆。每年1 協(xié)助年檢專業(yè)人員對電梯各系統(tǒng)進行一次安全檢測。3廂頂設施每日1 檢查轎廂頂照明設施是否正常、有無雜物。2 檢查各配套設備安裝是否牢固，有無松

25、脫現(xiàn)象。3 .檢查滑輪（槽）與滑軌接觸是否良好，接觸面是否光滑。4 檢查各保護開關是否靈敏、可靠。1 安全開關靈 活有效。2擋遮板準確 控制轎廂平 層。每周1 由分包單位人員對轎廂頂清潔除塵，緊固各安裝鏍栓及接線端子。半年1 協(xié)助、督促分包單位檢查開門機構，調整間隙，加注潤滑油。2 協(xié)助、督促分包單位對轎廂設備支架除銹、油漆。3 協(xié)助、督促分包單位檢查清潔轎廂擋遮板及發(fā)射信號燈。4井底設施每周1 檢查井底照明、安全開關是否正常。2 .檢查井底有無雜物、油漬及積水。3 檢查井底各輔助設施是否齊備、完好。1 井坑內無積 水、無雜物、無異味。2 限位開關靈 敏可靠。3緩沖器工作 狀況良好。每月1 定

26、期清除井底雜物污漬及積水，維護照明設施及安全開關，緊固接線 端頭。2 對井底設施進行清潔、除銹、油漆。3 坑底有排污泵的，測試其工作性能。半年1 協(xié)助、督促分包單位檢查緩沖器受力情況，判斷鋼絲繩延展率。2 協(xié)助、督促分包單位根據(jù)電梯運行情況調整限速器張緊輪間隙。3 協(xié)助、督促分包單位檢測限位開關，保證靈敏可靠。4 協(xié)助、督促分包單位檢測對重設施，保證其運行穩(wěn)定性。10. 消防報警系統(tǒng)序號項目名稱周期巡視維護要點質量標準1消防主機每日1 機柜清潔。2 .檢查指示燈是否正常亮。3 .檢查顯示屏是否顯示正常。4 .檢查操作鍵盤是否能正常操作。5從顯示屏上檢查各回路運行情況是否正常，如有故障點、警告點

27、，查明地址，及時處理。1 .外觀清潔，無損傷。2.開機時綠色燈亮，報警時 紅色燈亮。3 .回路卡輸入電壓為36VDC。4.顯示屏正常顯示，能正確 顯示、打印、報警情況。5 能正確進行報警控制。半年1 感知器進行加熱、噴煙試驗以檢查整個系統(tǒng)的運行情況。每年1 清潔柜內各卡。2 整理柜內電線，緊固接線頭、插接頭。3 .檢測各卡電壓。2聯(lián)動柜每日1 機柜清潔。2 對柜上所有指示燈進行試驗，看能否正常亮。1 外觀整潔，無損傷。2 正常時電源指示燈亮，報 警時相關聯(lián)動部分指示燈 亮。3.報警時能準確聯(lián)動相應設 備。半年1 進行系統(tǒng)試驗檢測聯(lián)動柜是否正確聯(lián)動。每年1 清潔柜內各卡。2 整理柜內電線，緊固接

28、線頭，插接頭。3 .檢測電源的各卡輸岀電壓。3煙、溫感知器每日1 .檢查外觀是否整潔。2 檢查安裝是否牢固，有無松脫現(xiàn)象。1. 感知器輸出輸入電壓均為36VDC。2. 單一回路線路總電阻不超每月1 抽取5%感知器試驗以檢查能否正常報警。每年1 檢測感知器底座輸入輸岀電壓是否正常。2 檢測感知器線路的電阻、電容是否正常。3 清洗感知器腔室。4 緊固線路接頭。5 逐個試驗感知器以檢查能否報警。過15Q，電容不大于0.5 g F。3 外表清潔，內腔室干凈無 塵。4 底座牢固，安裝傾角不大 于45度。5 火災時能正確報警。4無源介面每日1 清潔表面。2 檢查線路是否有松脫現(xiàn)象。3 檢查盒蓋是否蓋好。1

29、 外表清潔，線路整齊，接 線頭接觸良好。2 輸入、輸岀電壓應為36VDC。3.四個端口正常時應為開路 狀態(tài)。每年1 整理線路，緊固接頭。2 檢測輸入、輸岀電壓，檢測四個端口是否開路。5有源介面每日1 清潔表面。2 檢查電源、電池是否正常。3 檢查電路接頭是否有松脫現(xiàn)象。4 檢查盒蓋是否蓋好。1 外表清潔，線路整齊，接 線頭接觸良好。2 輸入、輸岀電壓應為36VDC。3. 四個端口正常時應為開路 狀態(tài)。4. 電池正常電壓為 12VDC。每年1 整理線路，緊固接頭。2 檢測輸入、輸岀電壓，檢測四個端口是否開路。3 更換失效電池。6警鈴每日1 檢查外觀是否清潔完好。2 檢查安裝是否牢固。1 外表清潔

30、，安裝牢固。2 報警時能正常響鈴。半年1 檢查線路是否連接良好。2 抽取不低于5%警鈴，測試能否正確響鈴。每年1 逐個測試能否正常響鈴。序號項目名稱周期巡視維護要點質量標準7手動報警器每日1 檢查外表是否清潔。2檢查安裝是否牢固，有無破損現(xiàn)象。1.盒體牢固、整潔。2 線路接頭接觸良好。3 手動時能正確報警。每月1 固定底座，更換破損玻璃。2.檢查線路是否接觸良好。3抽取不低于5%的手動報警器，測試能否正確報警。每年1 逐個測試能否正常報警。8排煙閥每日1 檢查排煙閥以及控制器是否安裝牢固。2檢查手動是否能迅速打開。1.閥門、控制器安裝牢固。2 閥門翻板開、閉到位。每年1 檢查控制器內微動開關是

31、否能正常動作。2 檢查控制器機械部分是否動作準確，有無卡死。3 檢查控制器控制閥門的鋼絲繩是否有銹蝕和斷裂。4.檢查閥門翻板是否轉動靈活。5 對可動機械部分及鋼絲繩上油。6逐個測試，看是否可靠動作。3.控制器動作靈敏，線路良 好。4火災時能準確打開排煙 閥。9排煙風機每日1 清潔風機表面灰塵。2檢查風機運行是否有振動、異味、異響。3檢查控制箱是否清潔，有無異常情況。1.風機、控制箱整潔、牢固。2 報警時能準確啟動。3.機械部分運轉正常。4 潤滑油足夠。每年1 緊固風機各機械部位及支架。2.對風機電機軸承加油。3測量電機絕緣電阻。4.檢查控制電路、接頭、觸頭，整理線路。10正壓風機參見9參見9參

32、見911消防廣播電話每日/月1檢查主機柜及現(xiàn)場各喇叭、對講電話機是否清潔、牢固。2. 檢查廣播話筒、喇叭是否有雜音。3. 每月檢查主機與各樓層電話機是否一一對應，通話是否 清晰。1 .外表清潔。2. 廣播聲音清晰，音量適中，樓層準確。3. 電話聲音清晰，樓層準確。每年1 清潔主機內各電路板，整理柜內線路。2 處理各接線端子。3 對松脫、虛焊的接點重新砂光焊接。4 對現(xiàn)場電話機、喇叭接線進行緊固。12緊急疏散燈每日1 檢查外觀是否清潔。2 檢查熒光顯示屏是否清晰。3 檢查工作狀態(tài)是否正常。1 有電時，亞亮度工作。2停電時，高亮度工作。每季1.檢查電池是否失效。2 熒光顯示屏是否正常。13噴淋泵

33、消火栓泵 噴淋穩(wěn)壓泵消火栓穩(wěn) 壓泵參見供水系統(tǒng)參見供水系統(tǒng)參見供水系統(tǒng)14水流開關每日1 檢查水流開關是否完好、無損。2 檢查電線接頭有無脫落，電線有無破損、斷線情況。3 檢查噴淋水管壓力是否正常。1 管道內水一旦流動，水流 開關即動作，將信號正確反 饋到消防主機。每半年1 緊固水流開關接線盒內接頭。2 檢查開關是否動作，啟（閉）是否靈敏。3 檢查管路有無漏水現(xiàn)象。序號項目名稱周期巡視維護要點質量標準15噴淋頭即時1. 更換破損噴淋頭。2. 對漏水部位進行密封處理。1 .噴淋頭溫度超過（6870 C ）時，噴頭玻璃破碎， 水流噴射而出。每日1 檢查外表是否完好，有尢漏水現(xiàn)象。17消防箱每日1檢

34、查箱體是否清潔完好無損。2檢查箱內水帶、水槍、水管、小錘、按鈕是否齊備完好。3檢查箱門封簽是否完好。1 箱內閥門開閉靈活，無漏 水。2. 水管、水帶、水槍、小錘、 按鈕、指示燈齊全完好。3. 擊碎報警按鈕玻璃應能啟 動消火栓泵。4 箱門封簽完好。每月1 處理箱內閥門、水管漏水、銹蝕情況。2 清洗、晾干水帶。3檢查電線接頭、按鈕、指示燈是否正常。18電接點壓力表每日1 檢查外表是否清潔，有無損壞現(xiàn)象。2.檢查線路是否整齊，有無破損、松脫現(xiàn)象。3 檢查閥門是否打開，有無漏水現(xiàn)象。1 外觀整潔，線路整齊，連 接牢固。2.管道內壓力超岀設定范圍（0.120.2Mpa）時，電接點壓 力表可靠動作，控制噴

35、淋（消 火栓）穩(wěn)壓泵。每半年1 緊固線路接點。2檢查電接點壓力表觸頭有無灼傷、燒蝕。3測試電接點壓力表能否可靠動作。4.校驗電接點壓力表。19濕式報警系統(tǒng)每日1 檢查外表是否清潔，有無損壞現(xiàn)象。2.檢查線路是否整齊，有無破損、松脫現(xiàn)象。3 檢查閥門是否打開，有無漏水現(xiàn)象。1 外觀整潔，線路整齊，連 接牢固。2 除噴淋管道水流波動外，濕式報警閥動作并延遲15秒 后，壓力開關能將信號反饋 到消防主機。每半年1 緊固線路接點。2 測試壓力開關能否可靠動作。3噴淋末端試水或噴淋頭炸開后，濕式報警閥能靈活打開。11. 氣體消防系統(tǒng)序號項目名稱周期巡視維護要點質量標準1七氟丙烷氣體消防每日1.檢查控制箱指

36、示是否正常，綠色指示燈是否亮。2 檢查手、自動轉換器及緊急釋放裝置是否正常。3檢查啟動氮氣瓶壓力及儲氣瓶壓力是否正常。4 檢查警燈及警鈴是否完好。5檢查氣體房內應急燈具是否完好。6 檢查溫、煙感知器是否良好。1 警鈴、警燈完好， 使用正常。2信號反饋靈敏、準 確。啟動瓶、儲氣瓶 氣壓正常。3.系統(tǒng)在火災發(fā)生時 能準確、及時報警和每周1.檢測啟動氮氣瓶及儲氣瓶壓力。每月1 清潔控制箱及轉換器，緊固各接線端頭。2檢查電磁閥，緊固接線頭。啟動滅火。半年1 清潔噴嘴，保證無異物阻礙氣體釋放。2隨機抽取5%的感知器進行試驗，檢測信號是否能及時準確反 饋到消防監(jiān)控室，同時消防警燈是否亮、警鈴是否響，電磁閥

37、是 否動作。3緊固管道連接件，對系統(tǒng)進行除銹、油漆。每年1.對全部感知器進行試驗，檢測其靈敏度。2二氧化碳氣體消防每日1.檢查控制箱各種指示燈是否顯示正常。2檢查氣瓶安全插銷是否正常。3 檢查警鈴是否正常，重量杠桿行程開關是否正常。4檢查氣體房內正常和事故照明是否完好。5.檢查溫、煙感知器是否良好。1 控制器及消防主機 反饋信號顯示正常。2 配套設施良好。儲 氣瓶壓力正常。3.系統(tǒng)在火災發(fā)生時 能準確、及時啟動報 警。每周1 巡視氣瓶重量杠桿是否平衡，信號反饋行程開關是否牢固。2清潔控制箱，緊固控制箱內及警鈴、行程開關、電磁閥等設 備的接線端頭。半年1 清潔噴嘴，保證無異物阻礙氣體釋放。2隨機

38、抽取5%的感知器進行試驗，檢測信號是否能及時準確反 饋到消防監(jiān)控室，同時消防警燈是否亮、警鈴是否響，電磁閥是 否動作。3緊固管道連接件，對系統(tǒng)進行除銹、油漆。每年1.對全部感知器進行聯(lián)動試驗，檢測其靈敏度。3干粉滅火器每日1 檢查滅火器箱（架）是否完好無損。2 檢查滅火器壓力指針是否在綠色范圍內。3 檢查標志牌及合格證是否完好無損。1 滅火器設置位置合 理，便于隨時取用。2整潔、美觀，各種 標志齊全。3 保證滅火器能隨時 投入使用。12. 供配電系統(tǒng)序號項目名稱周期巡視維護要點質量標準1高壓環(huán)網柜每日1 檢查設施編號是否明確、整潔，指示燈是否完好。2 外觀是否清潔無塵，標志牌、鎖是否齊全、完好

39、。3 各種制度是否齊全，事故照明、消防設施是否齊備、無故 障。4 .檢查內部有無異響。1 房內清潔、干燥，溫、 濕度適中。2指示明確，配套設施齊 全。3高壓環(huán)網柜維保時間1每年1與供電局聯(lián)系停電開箱檢查，緊固接線端頭，維護操作機 構。2 配合供電部門專業(yè)人員測試線路避雷器。小時/臺。4 操作機構靈活、完好。2變壓器每日1 檢查變壓器運行溫升是否符合本變壓器銘牌標準。2 檢查防護網、防護門是否上鎖。3 檢查事故照明、消防器材等配套設施是否齊全完好。4 檢查變壓器運行聲音是否平穩(wěn)，有無異響。1 房內清潔、干燥，溫度 不能超過40C。2變壓器運行正常，各參 數(shù)正確，無過熱異響現(xiàn)象。每周1 檢查變壓器

40、高低壓接線有尢過熱、打火現(xiàn)象。半年1 停電清掃變壓器，更換壞的瓷套管及緊固件。清潔、打磨 接線端頭，正確接線，緊固接線螺栓，使其接觸良好。每年1 檢查接地線，檢測變壓器絕緣電阻及接地電阻并做好相應 的工作記錄。3低壓配電系統(tǒng)每日1 檢查低壓系統(tǒng)各柜箱編號是否清晰、明了，指示燈顯示是 否正常，外觀是否清潔，顯示儀表是否完好。2 配電房內是否清潔、整齊，、維修通道是否暢通，各配套 設施是否完好無損。3檢查柜箱內電器元件有無過熱，接線頭有無打火現(xiàn)象，運 行時有無異常響聲。4 .查看母線電壓是否穩(wěn)定在 380 (1+10%) v內，偏差較大 時調整變壓器分接頭的位置。1 保證供電連續(xù)性。2 計劃性停電

41、提前2天通 知業(yè)主，臨時性停電及時向 業(yè)主說明原因。3 .配套設施及警示牌齊備。4 .電容投放正常。COS >95%。5低壓配電柜維修保養(yǎng)時間半小時/臺。每月1 定期整理柜、箱二次線路，緊固各接線端頭。半年1 檢查開關主觸頭，對有灼傷、燒蝕的觸頭予以打磨光滑或 更換，提高接觸效果。2 檢查、清潔母線組，及時更換破損的固定瓷瓶，緊固連接 鏍栓。每年1 檢測柜箱內線路相間絕緣與接地電阻。2 檢測系統(tǒng)內電氣及機械聯(lián)鎖裝置的性能。4電纜溝、豎井每日1 .檢查電纜及電纜橋架有無過熱現(xiàn)象。2 檢查電纜溝電纜托架及橋架有無損壞、銹蝕現(xiàn)象。3 .檢查電纜溝及豎井有無蟲鼠害、雜物和積水。1 .溝內無積水、

42、雜物、蟲 鼠害。2 豎井內無雜物、蛛網， 維修空間足夠。每月1.清理電纜溝及豎井內雜物，對其進行消殺。每年1.及時維修損壞的電纜托架、橋架。2 .對電纜托架除銹、油漆。5發(fā)電機組每日1 檢查運動部件是否牢固。2 .檢查機體有無漏水、漏油、漏電現(xiàn)象。3 .檢查冷卻水、機油、燃油是否充足。4 檢查畜電池電解液是否充足，電壓是否正常。1 長期處于自動狀態(tài)，隨 時能正常啟動。2 .發(fā)動機每月試運行二次， 每次運行10-15分鐘，應急 照明燈每周測試一次。每月1 定期整理控制柜內線路，緊固各接線端頭。半年1 更換濾清器芯子，有損壞及時更換。2 測試機組接地電阻。每年1 檢查皮帶磨損情況及時更換。6母線槽

43、扦接箱每周1 檢查箱內接線頭有無打火現(xiàn)象。2檢查母線槽插接位置溫度是否過高。1 接線端頭無打火、變色。2 接線端頭固定螺栓牢固。半年1 停電清潔箱內外及母線槽。2 停電緊固各接線端頭。3 測量絕緣電阻、補刷槽箱內外油漆。7低壓配電柜每周1 檢查箱內各自動開關運行情況。2 打開面板檢查接線頭有無打火、變色現(xiàn)象。3 .清潔箱體。1 自動開關工作正常，箱 內外無焦糊味。2 各接線端頭接觸良好。半年1 打開箱內面板，緊固自動開關上下端接線端頭。2 補刷槽箱內外油漆。8強電自動切換柜每周1 檢查箱內接觸器端頭有無發(fā)熱、變色情況。2 清潔箱體。1.電源切換靈敏，箱內無 異味。2 箱內觸點接觸良好，無 過熱

44、、打火現(xiàn)象。半年1 緊固接觸器各接線端頭、測試雙電源切換的可靠性。2 補刷槽、箱內外油漆。9公共照明每日1 工程技術人員按責任區(qū)巡視機房、公共通道等公共照明系統(tǒng)、及時維護損壞線路，更換損壞燈具。1照明燈完好率達 99%以上。2 開關工作正常。半年1 在不影響正常使用的情況下，每半年檢修一次照明主線， 測試線間及對地絕緣電阻，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。10泛光燈每周更換損壞燈具及護罩，維修損壞線路、清潔燈罩，緊固安裝 螺絲。1 整潔，美觀，能正常發(fā) 亮。2 開關工作正常。半年1 檢修主線，測試線間及對地絕緣電阻。2 補刷罩體油漆。3 檢修開關箱、燈具，處理各接線頭。8供水系統(tǒng)序號項目名稱周期巡視維護要點

45、質量標準1生活泵 消防泵 噴淋泵 穩(wěn)壓泵每日1 檢查電源及控制系統(tǒng)是否正常，水泵運轉部分是否潤滑良 好。2檢查水泵運行時是否平穩(wěn)，有無異響，電源指示有無波動。 3 控制箱清潔，檢查標志是否完好無損。4,啟停機時檢查盤根滴水是否超標。1. 設備整潔，標志明 顯。2. 運行時盤根滴水不 得超過2030滴/分 鐘，停機時不得有滴 漏水現(xiàn)象。3. 保證24小時供水。每周1 清潔配電柜，緊固接線端子及電機接線頭。每月1 檢查盤根及機封磨損情況，更換盤根或機封0形圈。半年1 調整聯(lián)軸器間隙及同心度，更換磨損的彈性塊（柱）。2 測試電機絕緣，更換軸承，加注潤滑油，對設備外觀進行 除銹、油漆。4.能正確自動啟

46、動。每年1 檢查密封環(huán)及葉輪等運轉部件磨損情況，及時更換損壞部 件。2供水管道每日1 檢查管道有無滲漏水及銹蝕情況。2 檢查各閥門是否啟閉靈活，有無滲、漏水及銹蝕現(xiàn)象。3 檢查管道系統(tǒng)各標牌是否清晰、準確、完好。1 管道無滲、漏現(xiàn)象。2.外觀整潔，保護漆 顏色一致。3閥門啟閉靈活，無 滴漏水現(xiàn)象。半年1 緊固管道托架及固定支架，對管道及支架閥門進行除銹、 油漆。每年1 修補、更換損壞的管道及閥門。3水管輔件每日1 檢查水錘消除器是否靈活可靠，接頭有無滲漏水。2 檢查管道伸縮管是否完好，有無滲漏水。3 檢查各配套設施安裝是否牢固，有無松動及滲漏。1 啟、停水泵時無水 錘沖擊聲。2.外觀整潔。標志

47、色 鮮明，無滲漏水。半年1 清洗止回閥及水錘消除器內部，保證無堵塞、銹蝕。2 檢查管路伸縮管，如有開裂滲漏水現(xiàn)象及時更換。每年1 緊固各配套設施連接鏍栓，更換密封膠墊。4水池、水箱每日1 檢查水池、水箱掛鎖是否完好，防蟲網是否完好無損。2 檢查水池、水箱有無雜物、污垢。3.檢查水池、水箱水位控制是否正常。1 .無滲漏水及跑水、 缺水現(xiàn)象。2 水池、水箱清潔， 無異味。3 防護設施齊全。4.清洗水池、水箱時 間約為一天。半年1 對水池、水箱進行一次排污，投放漂白粉消毒。投放比例 為（3-5） g/m3，并記錄。2 調整干簧管或浮球閥，使水位控制保持正常。3.檢查各閥門啟閉是否靈活。4維修及更換損

48、壞的掛鎖及防蟲網。5對箱門（蓋）及配套管路進行除銹、油漆。6 清洗水池、水箱一次后加藥消毒，并取水樣送檢（分包給 具備專業(yè)資質的單位實施此項工作）。13. 排水系統(tǒng)序號項目名稱周期巡視維護要點質量標準1排污泵每日1 檢查控制箱外觀是否清潔，指示燈顯示是否正常，轉換 開關是否處于“自動”位置。2 檢查污水井內水位是否正常及有無雜物。1 污水井無溢流現(xiàn) 象，附近不能有大面 積積水。2.排污泵能根據(jù)污水 井液位情況自動排每周1.清潔控制箱，手動、自動試驗各一次，檢測效果。每月1 沖洗積水井壁及水泵托架，清除積水井內雜物及淤沙。半年1 檢查電機防水性能及絕緣性能，清洗止回閥，必要時更 換止回閥膠墊。污

49、。每年1 檢修水泵，檢查口環(huán)及葉輪等運動部件磨損情況，及時 更換損壞部件。水泵泵體內部及配件除銹、油漆。2 各閥門解體清洗、除銹、油漆，電機、泵體及托架除銹、 油漆。2雨水排放系統(tǒng)即時1.暴雨時及時巡視排水通暢情況。1.保證天面及平臺無 大面積積水。2保證各雨水溝、井 無溢流現(xiàn)象。每月1 檢查天面及平臺地漏是否完好無損、有無雜物堵塞。2 更換或維修損壞的地漏、雨水蓖子，保證排水空間。3 .清除地漏、排水溝、雨水井內雜物。4.檢查井裙、井蓋是否完好，井蓋開合是否方便，爬梯有無 腐蝕、銹跡，安裝是否牢固。每季1 清除雨水井、溝內淤泥，對井蓋及檢查口、雨水蓖子等 除銹、油漆。2 檢查雨水豎管，有損壞及托架松脫時及時維修更換。3生活污水系統(tǒng)每月1 檢查污水主管和支管、污水井是否暢通。2.沖洗污水井，清除雜物。1.保證衛(wèi)生間排水暢 通。2污水井、化糞池無 溢流現(xiàn)象。每季1 詳細檢查污水井、化糞池，有問題及時處理，并對井蓋 及檢查口除銹、油漆。14. 安防監(jiān)